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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好！目前家里只有一套大红门建欣苑两居，今年9月以来降了很多，现在卖了扣除贷款估计能变现120W左右；孩子26年上学，计划卖了这套，加上500W现金、300W贷款，在海淀置换一套兼顾学区、居住和投资属性的两居，总价900W左右，想请教京总：1.大红门建欣苑的房子是现在赶紧卖还是等后面涨了再卖，也不知道还能不能涨了？2.我在西二环上班，爱人在北四环，初步觉得相对于西城老破小，同等价位海淀房子居住环境相对好点，想听听您的建议，哪些盘比较适合我？谢谢！
A:回答:您好，1、关于大红门的出手时机，这个要看你下一步的具体动作，如果计划在近期就完成置换，现在就可以出货，因为这个位置的底子略差，不管是换到西城还是海淀，市场回暖同时价格上涨的情况下，西城海淀这些区域的反应速度会比大红门更快，也就是说你现在出大红门在价格上虽然亏一点，但是呢你拿到了新进货的增值机会，这个机会对于折价出货是不亏的，相反如果你近期并不打算置换，就没必要折价出了，现在是由买方市场转向卖方市场，这个爆发点需要政策推动，一旦真正的卖方市场到来，只要不是那种非常冷门的区域，买家会比现在增多，本身大红门就是一个超刚需的区域，刚需买家是最容易受市场氛围影响的,置换的时间节点及实操可参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换;
2、选筹上800万的总价可以参考西城的展览路小区，南北露园，淘淘那种60平的南北两居，海淀可以关注下建设部大院，甘家口小区，这些盘在你的预算范围内挑最好的户型，最好的楼层楼栋，保值性是非常好的，其次还可以关注清河板块的莱圳家园，800的总价淘一套南北的两居，在往外一点可以关注上林溪，可以淘到户型不错的2居，这些位置从学区属性只能算中等往上，但房子的保值增值性对比重点学校要稳健的多，不会出现大起大落的现象，可以根据你们的通勤做合适的选筹，整体我比较建议你们可以在近期就做安排，因为大红门的基础资源太匮乏了，未来的预期也很低，你往西城海淀换不涉及到学区溢价的风险问题，就没必要按照提前一年的落户原则购买，这种情况提早完成置换利大于弊，祝顺利！
Q:提问:京总好，关注公众号很久了，星球新人，读了精华，受益匪浅。我们夫妻双方都是体制内，家庭年收入90W，我单位东单，老婆单位牛街，孩子2027年上小学，单位可解决东城普小，如果孩子有东城区户口单位可解决更好的小学。目前丰台西罗园南里一套一居室老破小，目前300W（在老婆名下，180W贷款，老婆不想卖）。我现在有首套资格(JLH)，不卖老破小首付能凑到400W左右，个人年收入60-70W，本来慢慢悠悠看房，结果现在政策出来，需要尽快买了。下一套房希望能自住的同时，能稳稳的赶上大盘涨幅，有增值能力，希望负债高一些，需要两居室。目前的考虑的方案有如下几个 1、新房，900W左右的，目前考虑的有东坝北熙区和保利的新盘，玺悦朝阳，东城华龙in巷(这个地段好，但看不准这种有底商，品质不好的房子未来的走势）。
2、东西城二手房，我的理解是如果是满五唯一的房子，400W首付我是可以买到800-900W的，不知道理解对不对，在考虑东西城的老房子，上班近，不知道这种老房子未来还能不能赶上大盘，有没有推荐的片区或者小区。3、二手房，朝阳的次新二手房，希望有一些品质的，通勤不要太远，现在四处看没有头绪，不知道有没有推荐的片区。4、离现在房子近的，珠江骏景，京品小区，宋家庄片区等，不知道未来的走势。第一次提问，问题较多，辛苦京总！
A:回答:您好,感谢信任!1、你应该和你爱人做思想工作把丰台西罗园的老破小趁着这一轮牛市脱手,部分区域的老破小我已经多次提醒,相信你之前翻阅文章时也有看到,参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,尤其是地段资源差的小户型更要脱手,南三环以外的城市界面很差,整个南三环东从分钟寺,西至玉泉营这中间是严重匮乏的区域,玉泉营房价牢靠是因为丽泽的成长,而北京大部分的优质资源全部集中在北部,而南部新的资源是跨过丰台整个区域的,这种位置的老房子,尤其是小户型未来预期很低,你留着第一占你们一套名额,第二你们此次置换资金不算富裕,如果把老破小脱手,在此次的置换上多扩大10平米都要好于继续持有西罗园;
2、关于选筹上:你们夫妻双方都在东城上班,根据你前面的描述如果有东城的户口孩子可以上更好的学校,基于上述条件无疑东城才是你们最好的选择:除非是你们对于孩子未来的入学计划另有打算,才会考虑其他位置,从投资的角度,东城的学区溢价相对西海较轻,从楼盘的成长性以及保值能力,东城的次新盘是要好于朝阳的二类区域的,像东坝是属于二类区域,新区伴随着发展进度配套也会逐渐成熟,但如果价格高的话是透支了的,投资这样的区域并不是一个好选择, 你的第一选择应该放到东城本地:广渠门就很适合你们,广渠家园、保利蔷薇,水上华城,京城仁合,远洋得邑都是很好的盘,广渠门整个商圈界面还可,楼盘品质也不错,无学区溢价,保值增值性在整个区域算是头列的,其次朝阳可以关注双井的首城国际、合生国际花园、富力城、A派公寓;可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;双井距离你们工作单位通勤不远,保值上没问题,祝顺利!
Q:提问:星主您好，目前两套房，一套在远洋自然107平米两居室，一套在亦庄金地格林小镇160平米，二层三居。想置换优化一下资产，提升一下居住的品质，两套房目前均已挂牌，期望能收回1600个左右。最近看了几个盘，分别是大红门的中海和瑞3号院，永定金茂府，新宫的建发璟院，森与天成，西红门的橡树湾，御景星城，亦庄河西的中海京三号院，招商玺，以及金地格林小镇内的二手房，孩子初中，在东城上学，不考虑学区的问题，思考的方案如下:方案一:二换一，倾向于在金地格林小镇内换一个160平左右一层带院的，这样手上能留一部分现金，或者在金地换一个200多平的联排，
主要考虑金地周边配套成熟，学校，商业，医院，公园等等，金地本身密度也不高，周边密度跟城区其它地方比其实也不高，金地的物业也不错，小区绿化也好，看过的中海系和金茂系新房非常好，但亦庄河西中海京三号院周边配套还都没起来，大红门的中海和金茂周边短期内不看好它的发展，而且周边人文环境也不好，所以倾向于在金地内部换，劣势就是金地的房子20年了，怕以后不好出手。 方案二:二换二，主要考虑给孩子以后留一套，在金地内部换一个小一点的三居室，剩余的钱再贷一点在新宫森与天成或者西红门板块再买一个100平左右的三居，这样等孩子以后用房时，这些板块也能相对成熟一些，倾向于新宫，但也是担心周边人文环境以后不好。另外，森与天成是地铁停车场上盖，这种房子没接触过，不知有何利弊。请星主帮忙分析一下这两种方案，或者推荐一下其它方案，我是想在金地格林小镇保留一套，如果二换二也可以推荐一下其它区域，谢谢。
A:回答:您好，置换和升级属于两个不同的概念，置换是根据需求来选筹，比如工作调动、孩子上学、扩大居住面积等，这些都是基于家庭的需求来进行置换，然而这种置换是没有价值的，而升级是要先升级区域资源，再升级楼盘资源，最后才升级面积，因为房地产是由土地和房屋两个部分组成的，稀缺的是土地，贵的也是土地，贵的房子有70%的价格是贵在了土地上，只有30%在房子上，从这个逻辑去理解，你出掉远洋自然和金地格林小镇，往金地格林这个盘上买是属于升级的，远洋自然的大红门资源是不如亦庄的嘛，这等于是升级了远洋自然的地段资源，并且扩大了居住面积， 如果是往京三号或者招商玺换，也属于升级，从地段上河西更适合改善居住，尤其是大面积长期价值更牢固，从楼盘上河西的改善大盘海拔更高，这种换筹的方向即升级了地段资源，也升级了楼盘资源，居住面积也扩大了，
方向是正确的，相反如果是方案二这种选筹，两套全部出掉，把格林的换成小三居，剩余的资金买到新宫或西红门、金茂府等，实际上是降级的，因为你金林地格林面积变小了，亦庄的房价距离到顶还很远，往后再出现行情，小面积自然没有大面积吃的多，而远洋自然本身作为资源匮乏的板块，再往同板块或者其它次级板块换效率是不高的，这些新楼盘的兑现周期会很长，5年10年都是有可能的，现在不像过去存在行业红利期，成长起来自然会很慢，你自己的思路已经很清晰了，且方向是对的，至于亦庄的河西配套不完善不是大问题，这个板块的底子很扎实，往后的发展只是时间问题，品质大盘长期是不存在价值风险，保留在原有位置上扩大面积或移步到河西都可，和西的长期海拔要比金地这个板块更高，低密度住宅区更有利于改善类大盘成长，可以参考星球会员文章,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总好，感谢您的回复！还想请教您:除了投资二手房，我们还有一个方向，就是买一套改善型的新房，目前关注了西红门橡树湾，东坝的天汇，北熙等新房，都是近地铁（建设或者规划中），户型好，适合三代同堂。请问这几个楼盘值得买吧，从保值角度来说？西红门XSW最近有特价房，5.7万/平米，比开盘价6.3万低了很多，现在买算捡漏吗？800万~900万左右的预算，您还有其他改善型楼盘推荐吗？谢谢！
A:回答:投资新盘的逻辑是寻找被低估的区域，被低估主要体现在价格上：价格对比现板块核心位置足够便宜才能有套利的空间，望京二手盘10万，东坝崔各庄这种新区对标望京的同类盘只有5万，这样你买5万的新盘赚的概率就会大大提高，反之如果新区的价格已经接近核心位置的二手价格，接下来大概率是核心位置涨，这种条件买新盘横盘的概率就会增大，正确的选择应该是买二手，新盘的位置比较偏，配套并不完善，只有价格绝对低才有投资价值，天汇和北熙区一片废墟价格倒是很高，还是要谨慎选择，如果你的进货价和核心位置差价很小，配套资源在短时间兑现不了，或者兑现后比着原有的核心位置差很多，90%的概率会横盘很长，建议你参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区理解。 其次橡树湾从6万3降到5万7，这也是很多买家比较兴奋的一个点，
实则降的都是虚价,不管你是5万7买的，还是6万3买的你最终是要挂到二手市场上卖的，礼域府的价格才5万出头，还有5万以下的价格，曦望山的品质更高价格在6万左右，新房的销售价没有任何参考价值，无论卖多少，最终到你手里你要卖的时候都会流通到二手市场，二手市场是通过各种政策干预，卖家与买家的长期博弈、稀缺性最终形成的价格，这是市场价，大家都认，值得投的新盘应该是品质比二手高，价格低于二手，西红门最好的位置是鸿坤广场，橡树湾那个位置5万7并不便宜，你可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,900万的预算上次给你推荐的2个盘已经是很好的选择了，或者你看看望京的澳州，慧谷，这两个也很好！
Q:提问:星主好，先说一说我的情况，希望得到您的优化建议：房产两套皆为去年购买，一套位于望京的金茂樾120平，2025.6才交房，总价1000贷款200；另外一套位于大兴采育京能丽墅上叠176平带院76平米，房本己下全款530，去年底交房装修另花了100万+，可以入住了。夫妇二人均为70后，工作基本稳定年总收入50+，目前生活重心在望京单位边租房，方便上班和上学，想听听您的建议，采育的房子感觉有点鸡肋要不要考虑优化？
A:回答:您好，你这个布局属于方向上的错误，远郊的边缘未来没有房地产交易，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;过去这些位置的房价上涨是得益于城市化原因，那个阶段是房地产的高速发展期，所有位置的起点都很低，而楼市又是大范围上涨，很少有不涨的，这种情况谁的仓位多谁就赚的多，不分位置和楼盘，而现在城市化已经过半，楼市从大范围上涨演变成了局部上涨，哪些偏远地带原本不是今天的价格，是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位，而今天这些位置的下跌准确说是价值归位，回到原本属于它的价格，最终这些房产会失去金融属性和流通性变为不动产，这种一定是要做脱手计划的，但我不建议你现在就抛，可以等这一轮行情的节奏，如果城六区之外有一些调整，还会出现阶段性热度，这个时候再出手会好一些，祝顺利！
Q:提问:老师好，手里270个左右。积分落户需要在郊区买个房子，家庭2套。不希望再贷款，也没有自住需求。目前计划是170左右买个住宅;100左右买个商住出租。(租金回报率大概年4.5%)考虑到未来1变现保值，2租金收益尚可;1.想让您帮忙分析下，看看这个是策略是否合适？2.想让您看看几个楼盘哪个未来更保值，更好出手。目前住宅看了几个盘:1.昌平北街家园20多平米小户型140～ 150左右;2.昌平保利芳园40平米开间 170~180左右;3大兴西红门鸿坤理想城八期40平米开间160~170左右。4密云龙湖原著30平米开间，60左右。5昌平北方明珠 230左右。6顺义蓝星花园35平米开间160左右;商住看的:1常营公园自由派2.通州保利;或者您有什么其他的建议也可以跟我说下，比如270全拿来买住宅，或者有其他的楼盘和区块推荐。感谢！
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你描述的这些楼盘保值性以及流动性都有很大的风险，按照文章的核心都是要尽快脱手的,商住一是变现困难，二是折价严重，你现在购买价是100万，1年或者2年转手的时候会打6折，甚至5折，这个折扣也很难卖出去的，看似你这期间租金收益不错，一旦出货就会面临严重的亏损，即便是四环内也同样如此，市区库存量更大，100万以内可以随便挑，如果是地铁口租金会更高，但是第一套住房不建议买商住。关于住宅，40平以下的开间只有内城区才有流动性和保值性，除此远郊区和近郊区都没有流动性更没有保值性， 你应该以270万的总价选筹，
不要再拆分了，1000万以内我都建议拿一套而非两套，500万以下更不应该拆分，5年10年后的市场会比今天分化的更严重，资金不足多建仓不但会降低楼盘资源，商圈资源同样会放掉，亦庄泰和园和南海家园正规一居室价格基本在300万出头，租金虽然比你的计划的要低一半，但房子流通性保值性都可，未来也具备增值的条件，租金收益不是住房投资收益的主体，涨幅才是，租金收益是基于房价停止上涨，做为一种理财方式去计算，对比银行收益或其它投资品相对稳健，但是北京的房价还远远没有到停止上涨这个阶段，这个时候应该关注涨幅，而非租金，其次你应该贷款，哪怕是少贷一些，至少要满足可以拿到好位置的最小户型，可以参考07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺利！
Q:提问:您好，我是新会员，有很多想请教您，关于家庭房产置换和优化的问题。现在家里有三套房，一套在将台瞰都嘉园的四居室，估值1000左右，一套位于东城东棉花胡同的2居学区房，东西向顶层，估值730或更低，一套公园1872的公寓，这套今年5月刚入手，现在估值360或更低，当时看中租金高想长期持有，没想到现在会有置换学区房的打算。1、关于置换学区房，我想把东城的那套和1872的公寓卖了，加上手头存款凑个1300在西城德胜学区中部或南边置换一套3居室，因为老大可能会被调剂出区到二环内的什刹海或新街口，住二环北方便接送。现在看了六铺炕一二三区，教场口9、2号院，安德馨居，这几个小区楼领跨度大，各有缺陷，其他小区还没实地考察，请问人定湖公园到二环这一带，有没有合适的三居室推荐？2、关于优化，其实现在自住的瞰都感觉挺好，但是4居已多年未增值，出租的话月租15000左右。所以是否有优化的必要？预算1000的话有没有推荐的楼盘？3、关于上面资金分配和考量，您有其他置换或者优化的建议吗？
A:回答; 您好，1、德胜属于高溢价片区，购买这类房我一直都比较推荐以最低总价的方式获得学位，房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，而学区房增加了一个学位价值，学位价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低，解释一下什么叫高溢价学区房：这个地段老房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值，学位的稀缺性是阶段性的，如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时候，六铺炕一二三区，教场口9、2号院，安德馨居这几个盘如果把学区剔除价格也就是10万-12万之间的水平，马甸不带学位的老房子卖到9-10，如果是为了孩子上学建议买套小的，时间按照最大限度尽量晚买，符合落户要求即可，孩子一旦用完学位可以趁机出掉，哪怕是平价，现在高溢价的学区房不敢长持;可以参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;
2、关于优化的建议：在上述的基础上，瞰都国际也最好考虑出掉，1000万的总价如果只收租效率太低了，这个盘看着离朝阳公园很近，但实际它还是属于酒仙桥板块，被四环隔离开享受不到朝阳公园的生态资源，酒仙桥所有的楼盘不分贵贱涨幅全部垫底主要是输在了商圈上，除非大动该修的修该拆的拆把路扩宽，腾出一个地方建一个中大型的商超，才能提高这个区域的质量，否则被四环和机场高速隔着去哪都需要时间成本，正常这个位置的房价不应该是这个水平，这套脱手之后，买一套小的学区房用来满足上学的需要，剩余的资金以投资为主去配置一套纯居住的品质大盘，这种方案要比花1000多买一个学区房再用这1000投资个小盘或者收租效率高的多，德胜学区房差不多700左右可以搞定，这样你可支配的资金大概是1600，拿一套核心位置的主流大三居或者四居，能住的情况下更好，如果不能住的情况下可以选择租房过渡，置换的本质是增长与效率，一切换房都要围绕这个原则，建议你参阅精华栏03#置换实操理论，抄底与逃顶,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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