叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实0 \ i S M v战专家;累计实地勘查社区超10000个，– U k1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超t v [ O # A x 5过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:京总，您好，本人2017年买入甘露园南里二区一套63平的电梯房作G A I ?为北京的上车盘。至今已经5年，微跌。最近看了您的文章，感觉自己买入的A – 8 V \时机和地段出现了重大错误。该房的楼龄已经接近30年，考虑到未来的置换和保值，目前考虑出手更换新的标的，但是又Z X ( V ) L j 0担心卖飞，特此来征求京总的建A m i + ` ^ E :议。Pc 1 y _ P E ! ( xS：目前夫+ % B , U n B妻二人均在海淀上班，我在北京西站附近国企，妻子在百度科技园，手头有资金150W，房子还有190W贷款。
A:回答:您好,感谢信任!我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行[ 3 n过详细= 5 V j 0分析;建议认真阅读;甘露园这个商圈成长环境不是特别好,甘露园南里的流通性很好,但整个区域的楼盘均为2000年之前的老房子,很难吸收到外部人群到这个商圈q f $ } , P u !,17年是北京市场上的高_ k ) ]点,从17年调控后到目前为止北京出现过几轮行情,这个区| r i r ] m i $ b域所有楼盘均被甩在市场后面;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
从长期看建议考虑下调仓,可以往北侧的石佛营板块看看,或者西边的百子湾也优于甘露园,63平出掉大概360左右,还掉贷款还剩180加上手中的现金400不到,最好的配置方法还是问银行O M 3借,以投资为主投住分离,以租换租,石佛营k w P # v的晨光家园两居室550左右,炫特500以内,国美650左右需要多加杠杆;如果家庭收入还不错可以淘淘朝青的次新盘d / 2 V y ; =,月供能力有限石佛营这两个盘很不错,整体涨幅很稳健高于甘露园;v } F @ 7祝一切顺利!
Q:提问:京总您好！仔细拜读了您星球的文章，获益匪浅，现请您指点e 3 0 ^ &置换思路;我家情况是孩子在朝阳大屯附近读小学，估计还会在这里读书4-7年。目前想出掉家里位于安贞里的房子，再加上一些资金，预算能P V P到1000左! 8 U { N t _右用于改善。夫人特别希望有个小花园或| $ A R 4者露台。我有两个思路，一是在学校附近买二B ^ l 6 i手，可提升每天居住的舒适度，请问有没推荐的盘？
目前在润枫德尚. \ D W X C苑有一套意向3 Q a U #房。二是在北边往外围找一套洋房或者别墅，新房或者二手都可，日常还在大屯附近租/ : }房，周末和假期去外围改善房居住，提升生活质量h 4 r 7 ? Y – ! *，请问有无可推荐的盘？目前有考虑在昌平北七家的王府花园买一个项目做改造工程。或者有更v i ) 5 y k z l合适的新手盘？这两个思路是否妥当，请给予指点\ I w d 8 0 J ; C，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!从投资角度看方案一效率更优;但润枫德尚苑楼盘一般,涨幅很弱,% p z C +热度和流通性也一般,这个盘在亚运村排名属于尾部;可通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交N % @ 8 B大数据)查询楼盘详细行情;亚运村比较好的盘是保利金泉,但户型很烂,不如看看北侧的奥森,纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺;整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健E @ 4;
1000预算如果改善至少是个三居;能选的盘有上元君庭、澳景花园、澳林春天一期;这三个盘属于区域中等,能跟上区域行情;方案二不太建议U m c o O;王府花园投资属性为0,这种类型的盘我一般都是建议高峰期出货,整个北京的别墅洋房值得买的很少,1000左右的预算很难买到能涨价的,因B g P 6 X X c为这个预算在别墅洋房产品里属于尾部,而别墅产品的购买力大多都^ q j * /集中在中顶部,这种尾部的产品购买力很弱,买过来基本就砸手里,卖的时候很难且价格没有优势,能保住原值已经很不错了;精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)有北京所有别墅区的行情走势,祝一切顺利,有问题可再向我提问
Q:提问:房总好，目前家住汽南小区，娃在附近上小学，希望周边购买一套房子，给老家父母和老人过来住，兼顾照顾孩子，不考虑学区，最好是2室，不求大涨保值性即可。目前首付250万左右，老家县城老n $ *房子若卖出后大概可得200万左右，但近两年行情不好，一直较难卖出。周边看了军博和广外片区的房子，能负担的范围皆以老破小为? l $ t z ^主。
看了您星球内的文章，从投资属性上对于这类学区属性的R I G X g F a ^老破小/ c l w并不推荐，但是家人难以接受投住分离。因此，请问房总: 若只考虑保值性以及后续卖出，这J l $附近的老破小是否可以考虑购买G [ 7 y？具体的选房逻辑是什么？是否有推荐的小区？或者除此以外，若考虑5公里范围内，您还有其他的选房方案吗？谢谢！
A:回答:您好，我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对不同区域的老破小有过详细分析,建议你认真阅读,像东西城内的60、70年代的老破小只要没有严重的学区溢价，附近没有保障房人才公寓等类似政策性住C P k n h U 1房往后K z T k 9的市场不会出什么0 [ } g大问题，保值性尚可，木樨地，军博，广外这三个片区的老旧盘行情都属于同一条涨幅线，没有明显的差距，选盘的话尽可能选一些物管资源在同一区域比较出色的，最好是单位公房，6层板楼优于塔楼
木樨地流通性不错的可以看看西便门西里和东里，这两个盘的2居室价格在700左右，户型不错的是东里全南向的2居，军博可以看看铁东，金城门，你200万首付如果按照常规贷款有些吃力，建议老家县城的房子出掉增加首8 w ^ ^付，哪怕是折一些价格都可，如果按照250首付做选筹可选范围不多，可以关注下莲花池南里，如果接受不了投住分离，具备成长性b s 5 – – T的选筹策d H d $ r c Y )略应该是用450W+400左右的杠杠去拿远见名苑总价最低的2居，这样以后区域有行情不会吃亏，也不会失去再投价值，其它板块也没有特别合适的，要么就是围绕木樨地附近淘淘老公房社区，L A r t u ~ : \ N要么就是打丽泽附近的品质盘，后者相对更有成长性，你可w G W通过星球精华/ S B o V G P栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总您好，近期准备出手换房，目前卖掉大兴枣园老破小，大约能有1000左右，家庭年入43 ] B G a t0-50，准备贷款入手海淀或者西s 2 j \ J城具有较好保值增值的资产，总价1200左右，就是想选您经常说的海淀西城+地段价值+学区价值都不错的，给将来孩子上学用，不求自住，就是学票+保值增值。我俩在南二环上班，在南四环和父母住在一起。
目前考虑的几个盘有：1.中信城一二三期，四期太火了估计买不上，可以考虑买个60多平的一居或者小两居。2.紫金长安，估计也是70-80一居或两居。3.西城晶华，或者北京尊府的一居。4.世纪城万柳5.上面几个盘的替代，比如永定翠庭、华龙美钰、紫@ w ] Z D c Y –金印象的两居，但是看您之前的文章，感觉保值增值不如前面几个;请您帮我把把关，如果请E ( G i您推荐排序的话，应该怎么选呢？非常感谢
A:回答:您好,理解正确,整个西海品质较高的次新小区学区风险相对较低，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学U \ , ^ % G w区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些;需求纠正的是你要知道整个西海优质商圈的购买力分布,这些拥有一线资源的次新盘,大多购买力全部集中在改善群体& K ! ; a j c,至少是个三居以上的户型,这部分盘的涨幅还是比较乐观的,并且流通性都不[ p f p错,
小户型的涨幅相比大户型会慢一些,购买力不同,接受价格程度也不N D H e J j一样,小户型大多都是刚需多一些,能占到市场上80%,也不是说这些小户型不能投,入场价格需要超级笋,一般的小户型挂牌价要比大户型高一些,淘笋有一些难度,你可以去看看,我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预Y j 9 x * 3判（2022-2032）对不同区域不同类型房屋有预判分析,建议你认真阅读,其次c + x T |如果你们近L + i T ` A t E c几年没有学区需求,是提前1-2年买是最好的,这样不用承担& ] 7 S k U 2 k m不确定性的/ I D风险,m M –接着你上条回答了具体学区房q A 0的问题,可以参考一下,祝顺利!
Q:提问:首先感) ^ z & q @ V &谢京总对我上次问题通透的解答，让我对投资选筹有了深刻的理解，受益匪浅！很抱歉目前又遇到了新问题，想了好几天一筹莫展。具体情况如下：因情况变动原计划只考虑投资不自住的购房方案现在须调整为购买一套公主坟翠微学校的学区房，现在有几点疑惑：
问题1. 房子目前看了翠微东里、翠微北里、普惠南里等小区的1居室和2居室（按照您之前的思路学区房按购置总价最T 4 I q l L低考虑），价格大概500多，您觉得这个区域从保值角度考虑哪个小区的房子适合购入？爱人看上了翠微东里的2居公房，想着购入后孩子上学可以自住，不知这个思路是否可行？
问题2.因为担心学区房未来会随着近年来北京出生率的显著下降而成为高风险投资，我们考虑2种方案，1是[ % ) Q b n . ` 1以500左右全款买入1居，然后等孩子9月入学后立即卖出，去投资区域价值更高的品质楼盘；2是全款买入学区房然后做dyd+手里剩余资金+杠杆去投资区域价值更高的品质楼盘，学区房等待未来合适机会再出手。您觉得哪种方l w 8 ) S x g案更好，或者都不是最优方案？非常期盼您的专业指) ( E导！谢谢！
A:回答:您好，公主坟几个老公房社区保值性都很好，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析O 6 f(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;中里、南里、东里包括普惠南里这几个盘的选筹思路应该是以价格7 & \ $作为唯一指标，你们看上了东里，如果中里有笋盘就可以选中里，而= : $ q w / Q x N不是还锁在东里，淘笋主要是找低价盘，关于学区房未来的风险性指的是重点校，楼盘价值10万，划上学校就变P 2 ^ I % i成了13万甚至15万的这种，多出来的部分是溢价，学区人为干预因素太强，后期政策上有变化，价格也会受影响，公主坟这~ # g ^ E J种工薪盘价值很稳0 / O \ L 0 &定，学校F \ T M l o m w U算不上重点校，价_ I \ z V T * W格也属于正常的地段价格，可以考虑买后做DY加仓，这种流动性不差的小户型，面积才是王道，天上下雨，你用小盆和大盆接的水量完全是不一样的，祝顺利！
Q:提问:你好。最近想入手朝阳一居，非首套，首付230以下，主要是0 v Y | J # \想外租和保值，u ) ; ) a v N | =目前看了几个，比较心仪南新园，此外农光里，或石佛营的一居室也不错，均为95左右的房子。另外呢，还有x 6 ~一套呢，是红庙北里的一个老楼有电梯，总价低，但是央产房，上世纪O Y j c # 7 G t八九年的。不知U W n O W 1道这哪个更好些
A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳大部分区域有过向西分析,如果在朝阳置业建议仔细阅读,你可以重点考虑炫特，X * 5 O B N这个盘很好，或者沿着朝阳北路朝阳路姚家园路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，夹在以上四个点中间位置的资源就? ) = v 8 . Z 0很不好了，
再和你说说华威桥和潘家园，朝阳东部的发展T T &其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就] h p u p不说了北京的地标，主要以商业为主，过T B ? % ,了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价3 ` Q值地段，再往南} K b 3 M O已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区^ \ /了，脏，乱，没有管理;你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这些区域近五年的详细行情;
这一大片除了山水其% n { H他盘价格都很低，并且一直是一个价，三环的位置靠近国贸这个W \ K z 8 =价是不正常的，所以这些位置基本是什么价买卖* , G z + q q (的时候还是什么价，农光里已经靠近这个区域了，成长环境不是很好。关于红庙北里这一带的老公房社区，租金水平不错，但增值性差点，唯一Z y {的价值是产业价值，距离国贸比较近，但自身产品比较普通，属于市场上的尾部，如果方圆十公里内全是这种盘，那这个盘的位置就很好了，但凡旁边有新一点的区域新一点的盘红庙瞬间就弱了，小户型基本年轻人买的居多，他们宁愿有_ 0 2一点通勤时间也希望住的小区新一点，所以常营一直很火，也并不是说这种盘没有行情，只是购买力少些，成长比较慢，祝顺利* G S！
Q:提问:您好，现住海淀西山锦绣府两居，锦绣府属于限竞房，27年才能卖，通州富力金禧花园两居1 , O j x @ V出租，大概价值540万，上海有一套公司分的公租房，60平120万，香河有一R : . e 0 0套房，180买的现在k | f a 9 O y H R70万，卖了还得倒贴。最近看了您的文章，想把资产升级一下，方案一：23年把通州富力金禧和上海的都卖了升级一下，然后27年再把锦绣府和新换的这套房一起卖了换一套您说的霸盘。
方案二：两套分别置换，2! = ^ g ` k V t P3年卖了通州富力金禧换一套纯投资，27年卖了锦绣府升级一套自住➕保值。6 { m c ` C $ k不管是方案一还是方案二，卖了通州之后没想好怎么升级，是在通州升级三居长期投资，还是在您说的望京 清河 新北苑 亦l I I e j y庄等区域换一套两居？考虑二套贷不R ? T E r % N了多少款，预算900左右，谢谢
A:回答:您好，你应该把上海的公租房脱手，香河的等这一波如果能溢过去，能回调一些差不多也要出掉M ? 9，富力金禧属于万达商圈的标杆楼盘，万达是目前通州配套最优的一个商圈，距离运河产业中心距离还可，肯定是被第一波辐射到的，这个盘长期价值很好，只不过通州的行情需要很长时间很长时间才能兑现，卖金禧再投通州效率很低，现在通州吃不到太多行情，如果想中短期获利从金禧换到市区效率要高很多，900左右的情况下只做区域升级，房子还是保持原有面积品质，可以到望京朝青淘一淘同类盘，澳洲康都2居、青年汇3居，华纺易城2居，个别3居1000往下需要淘，选筹上建议你参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
买入后27年等价格上涨提前结清贷i A c b |重新做抵押，把西山锦绣脱手变现加仓，c Y \ # 2 b现C Z ) _有房产不动，这几个盘持10年往上问题不大，如果预算够不到霸盘可以选择第二梯i a t H ^队扩大面积，其次如果富力金禧这次置换可以把总价提到1200左右，多增加300贷款选望京的融科三期2居效率为最优，你二套可以不用按照常规操作，1 \ E具体查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺k # ;利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众G O 6号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#C I 1 r + =北京楼市的十年主流预判（2020 V M 4 u G N g2-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
036 & F#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政r $ D B 0 G A Y v区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京G 9 0 y e17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京1w 5 K G W39个盘，稳健增长的只有39个8 F ? ]
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（= E T O Q @ t B部分文章）
81#北京房产投资核心V j : 2 6 1 ] !逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大A d – F兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系X T b : \ $ I ^ R本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容