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Q:提问：京总您好，看了您的文章，也是坚定/ = ! T N了今年必须买房上车的信念。我跟对象都是新8 l = ^ B 7 I D北京人h j J M #，能拿出大概300万s D 3首付，总预算在550-600w之间，想买能兼具上涨潜力与通勤时间} i – 1 @ U i +的房子。重点看小两居。我在海淀西二旗附近工作，对象在西城金融街工作。之前看的比较多的! c _是朝阳的一些片区（奥森，惠新西街，西坝河），但是楼龄普遍太老，不太能接受，且未来的上涨应该也比较l K :乏力了。下一步计划重点看清河区片区。? N i想请教房总：1.对于清河片区，我们这样的预算最推荐哪些楼盘？d K X p K Q 22.对于我们的地理位置，还有哪些推荐的上车盘？我能接受每天单程1.5小时的通勤，对象能接受每天单程1小时u M Q ` z 2 \ n n;非常期待京总的回复！
A:回答：您好，感谢信任！如果靠近你的工作单位，立水桥的北京北，价格和通勤应该都在你们的期望内，其次是天通苑（不太建议），如果靠近你] v 5 E对象0 y f工作单位，只能围绕丽泽附近，草桥欣园! v 1 ] . 7 l A t4区、万年花城4期，这三个盘品质还可，预算范围内都可2居，立水桥和草桥玉泉营保值性相对强一些，你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)K , , | j w b 9 V查询这几个盘近5年的详细行情;其它板I F c O j 1块包括清河只R * r q I t W K )能选到区域内的老旧盘，无论是居住属性还是升值属性都比较差
你们可以先去实地看看，如果感P $ o a F }觉不合适只能P \ { a G考虑投住分离，一般2种情况我比较建议投住分离，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，I ) o ^ c {还有一种情况是工. g } B A P作的区域或者工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源? p 4 i的区域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置的次次级板块的尾盘，U M x } X ~ W然而这些尾盘的行情并不好，这两种情况一般是建议以投资为主，刚需更应该关注的是房子未来的上涨空间，因为以后大概率还要进行二次置换，如果第一套吃不到行情，楼j \ I T市现在又是分化的状态，二次置换时压力很大，要么自己加钱，要么还是在同样的区域置换，只是位置不同而已，后面想要升级很困难，而投) | J m P b N x住分离可以把目标放到全城，更容易选t x ] r到成长性不_ K T错的盘，建议认真阅读r Y F c ] ! ` } +星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江y u ! $ P A峰景一居室，350万，无@ | U :贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估/ ^ ( z计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想= V H e / }置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值8 ! c \（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人! H t I上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价{ S ! P1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价b G T ) o W ~ \ +在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，z b ,希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近8 T & A C q次新房、丰台的新, q \ \楼盘，哪8 ^ 9 # l种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江– + A + g b T q峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带T @ o 9 \ p看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优0 \ ^ 4势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，c H D #房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况@ s 0 w _ @ , : W，非核心圈不建议太追求过高的品x E ^质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重S y B ^ : +点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可B { / u ]持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布] m e u u +局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下N 9 + A _ )。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港K 0 X ] x，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，T – [所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都^ U t ` ^ 4 ? p A挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华# q ^ l E J栏文章16#北京d , d h Q ? \区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情1 L ^ w k ? g d是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调. 4 z W i :个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回D T 4 n : s T F 2复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可\ ! M参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q:提f G _ k ) r问:谢谢京总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和颐@ + W O * j ^ _ w源居分别置换到西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，z ( c \ * v a q x以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各+ { ` ) – Q ) 3自一套，但现n X }在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使j 8 { 3 u用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左右的、120-15% ; S 7 t e a0平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！
另外，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对t 4 & j + W u O {点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商~ ; 5 – } \ )圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和i 4 r稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天M & n , ! H 4类1 | \ ? m R –的盘子18万一平的大户型房子，在长期持k y F l # 2有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答9 \ s 4 & k . C $:您好,1、海淀可以关| V u I注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三居户型在1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,140平的价格在1900左右,也可以看一下,o % F z z O r如果有合适的C ! m k房源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,
2、关于p 5 b r 6 N Z好位置的房子价格能否j X a p r h O到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,{ U q A这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会呈现出贵) ? v跌贱涨的现象8 . 0 | p ^,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬,
你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说,虽然是教育互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼F K b A T f @ s J社区,特别新5 x ` d U P l的盘商圈又没什么资源,所以04年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住品质越高l & ` J u 1 c t,但好地段是稀缺的,所以像万柳、清河这种半老不新的二手商品房很! A : @ g吃香,Y 7 Y m * V不会存在r W d w F , n价高降低流通性的现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
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