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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城3 ] r / B & l %白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型4 c N J q J K不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草c ? D M n ,桥的房子（恋日花都的房子\ W m里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～
A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换u s d ! I F是升级,你应该往北和西或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但$ , t l ]西城的资源比丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是y , D | N M 6 P A置换{ d 0 K和升级的V m I f H S 0 ; P价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附; | { B l G近换不到大面积满足自住需求,从u A ( S W K进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!
Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园Y L F L 0 K e，同小区同户型，最近一次R N b 2 U，成交价105i 3 j W q U E A0。孩子。今年9月上学，依托– * 0 0 q % } s Y怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子P ; Q N 8 y比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最x ! H u b 2 y o好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过| K * $ 1 b \ 0两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要m M s Y N不是居住环境特别差的那种，价格越低上K f ! ; e # o Y /涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区G M # 6 \ b k A `是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队J ] ^ 4 K 8 |2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后/ K m A 4 h的盘随着时间推移还会: R T w * Z e i M有一个空间，“次新盘”上涨老O l T J L旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未h { . \ ; ]来的成长! = 2 } ! X S –空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东v e V L c { ?，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被% Z v P Q O @ s划片的，小区里的4 @ j Y E G 9业主; M & m ` . w t很清楚，上面其实也知道，去年这几[ r ] –个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典~ h L k i @：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思$ l [ \ X路：把[ M G Z Q = 8望陶园出掉换到? l w { * 1厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓^ i 0 o p v b p #可以，但卖掉望陶园买厂洼就w @ ? ! P Z没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等E [ C u M \ ]到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳& X I S +的\ b ` ] 6 9 P各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以Z v ( a l ,及保值率都要比怡秀稳妥，4 T K e n如果b b ` $ = k Y I有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:目前家庭有两套房产（夫妻带二孩+# J ) 5 } A g @一个老人），天通苑北一区143㎡经济适用f = ; p ~ _ e房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你F B 0 P # *小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出租，没什么经济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源实现跑赢大B V & Z H g 9 I盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感9 * G / 1 : 1情）。加上手里的现金，在万柳或者世纪城买个) Z f q H $ ] ? B小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠A Q H c杆的贷款工H k ? 4 { 8 D A具2 \ 9 j，没法确定房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5i r \ –万。
方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居所。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万Q { k J c首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层X I G ] J逻辑5 F !是什么？卖房的话，应该卖哪套？2、买房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？还是说在其他保值的区域买房（比如清河、上地），万柳继续租房？
A:回答/ + &:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是它的成长性太差海拔太低了，康桥的品质不n ] g l ~错，资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面积太N U K X S 2 5小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的现金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一z 3 ( ; o ? b个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河的3 _ f | D + f e涨幅比着万柳和世纪城也不差，不要去考虑朱2 f 3 q x 8 ] l F辛庄安贞，都不适合你，你的基础很好，你核心圈里的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总您好。我现有一套精` n b \ V J ( m装80平两居，位于潘家园南} X B / % 2 \ (里，价值大概520万。父母年纪大，计_ \ 1 \ M \ ? b划到北京居住。目前在考虑两个5 Q 7 . Y V ; 3方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再A : Q H { : [ J买一套5Q / 2 \ * \ { p @00-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万H H J o ~ D ? F r，两代（也许以后三代人）共同居住。7 F k第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，P [ * % N且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西o l 0 E g *凑勉强拿出，考虑华纺易城d 9 . @ 6、望京西7 U g ` \ S . e =园三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，9 } 7 / 5最好是卖掉r ? { $ N h现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘l ; ) J [ G ( 9 ]选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒X S b \店和城8 r E F y市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因Z 1 . | k 0 `为盖了很多商品房_ 3 Y L = S 6品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的u m p K \ P 4 G一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区E m f _ u了，脏，乱，没有管理，所以靠近h g @ = l ^ P国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基\ k H 5本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青% Z n ) v J 9 k年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个s \ Z ,朝阳效率* U J * U v w是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，V a . A [ , E 0 ^改善_ ! ; D \ J d P，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业X 1 q % W Y j G，缺点是望京西L ~ f 6 V G园居B * ; E I住体验: [ ) j 5 B # Z Z度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益– ; 1 W分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥\ H ! / l 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换= # N ?到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通– # |勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），\ O N { , I + P我居家不用上班，小孩马上上大学了。我r ? & P平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所E N I ^以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还: s i D 1 G Q是万科？润枫+ { |离17地铁近（北神树800米），23年贯3 p & ( Q t d p通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决G S A B ^ n F V Y，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有h d Q c教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5@ J w w h R 3 } 0公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另d Q H –外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，1 & L { L r .觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪z S ?个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还X y c贷款2.6万，A P B h O E U q ^也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了X b ] E s q 9。关于这些资产您有什么调整建议
A:| C W i K R [ ] {回答:您好，你们当下的重心应该是L . ! X 8 U尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城[ + } A，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置J X 0 G m应该是长阳，丽g 8 # W D泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或, C ^者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大} & 6学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通! ^ ] / # ~ )交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着l U a = N ) R 5 V运= 1 m | t河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘y o r – % )甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出^ _ x i ` 8 K F完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，+ N @ { = t M 6无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性5 P Z q L J 6因素的东Q 2 0 M 1 C Y d西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
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03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，R S z贷款的利用
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12z v P 4 ` c#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
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84#北京持币200W以下的投资术
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