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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子2a e 2 w _ e6年上学想入手月坛80年以后的房子，很多人看衰老破小，我不知道这种算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎么看未来c s 8 y出售时的价格呢？还有一个方案买一个您看好的朝青自住盘，25年下半年再买S a f \ O ? t n /个小Y K F S平房落户，上了学g x } _ 2就出手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风险小一些，不知道您更倾向哪种选择，麻烦帮我分析下 谢谢
A:回答:您好，P & { M ] }否O ~ = / * I g 8定全部老破J y m . J r \ _ W小和学区房是没智慧的，如F 1 \ e | h R果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老破小是可以研究的} A + B &，物管资源不错，人文环境突出的会跑在前面，即便是有学区溢价也可以考虑y q 1 8 S，老破小是环线逻辑，越往城中心价值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，月坛没有什么特别突出的次新盘，老公房社区可以考虑，学区溢价存在，如果买了之后学位发生变化，房价可能出现下跌，但下跌过后会继续与全市水平保持一致往上走
下跌是因学区因素提前上涨了，跌的是提前透支的部分，跌后的房价才是原本水平，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这4 D B M $ H 6 #样的楼盘海拔是有成长空间的，平房的话是完全的学区价值了，如果踩中ZC点B v n |会很痛，平房和老公房我更建议老公房。我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-203U \ \ ~ @ J2），对不同区域不同类型住宅有详细分析,, d ~ ?建议你参考阅_ % ( ! d l O读,其次如果你想提前1年买入，拿朝青和月坛对抗不是很牢固，朝青属于慢涨的区，望京会更好一些，祝顺利！
Q:提问:老师您好，请问我家U c I U 8 ; h孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中[ = B N ) B & 5附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以V u j v – F x卖到900万，我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没: ) 4有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方D 9 ( 8 # –便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～
A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应该往北和西或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源E ^ 1 @ e比丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同. K Q E 1等资源区域上换，这是方向性问题，不U C [ T : , v W u能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，可以压缩l F 5面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建O e Q _ C k I ` \议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你y O @ j ;们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近换不U ^ D } 0 ,到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大部分家庭! ; w在北京十年平均要进行2次以上: 9 \的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!
Qj V H O q t {:提问:京总，您好！持续关注您很久，拜读了您的文章，也从您的见解中受益匪浅。实际操作中遇到些困惑。个人情况：上地枫润家园110多平的大两居的学区_ n g _房，为上学12年购买，现不用学位了想置换一套三居。另国美第一城有90多平的两居，出租，做投资用。对周围比较熟悉，最近看了领秀新硅谷、上林溪、上地MOMA、燕尚园、莱圳家园、橡林郡几个小区的房子，i b & f X f除此我们2 ^ s s r D q u 4还比较关注融科橄榄城。我们想长期持有三居。投资w , e房可接受一居或两居;但要保值增值性好，海淀朝X b }阳均可。
我的问题是：1、未来长期持有的话，领秀新硅谷、上林溪和莱圳家园哪个小区保值增值更好，麻烦排个顺序。2、上地MOMA的物业、环境以及楼房本身明显好于其他楼盘，能接/ N @ + s 4受没有阳台，d [ , L &户型也还可以接受，家人比较喜欢，但发现该楼盘的增值一直属于区域里比较靠后的。长期看，是否能缩小和区域内其他楼盘的增值差距。3、两个方案哪个更合理，更保值增值，想海淀和朝阳各一套1）把上地的换到融科一个小三居（130多平）；再把国美的两居增加d , A少量资金换成海淀两居，或者等价值置换，换成一居也可。2）把上地的房子换t & T K D X成莱圳的三居，再把国美的房子增加资金够到澳洲康都的2居。也请您帮忙y b + , ] /推荐M 0 K下这种操作下性价比更合适的楼盘。
4、像这种换房，目前是比较合适的时机吗？目前是这波行情的什么阶段？我们怕这波调整完，后面有一个漫长的回调，不小心站岗。从未来看，上地的学区房还会在后市上涨的情况时还会有比较好的表现吗？5、@ , q Y # 3麻烦京总，根据我的情况，推荐一下合适S $ U c g的方案，谢谢！出于保2 w [值增Q d E值的角度，您觉得哪个更可行？也希望获得您更好的建议，谢谢！
A:回答:您O 8 8好，1、你4 ) 7 X h G r ? $们现仓位上地的枫润和朝青的国美都属于板块内的刚需上1 B 1 a车盘，保值性及流0 K @ 6 5 . 2 f通价值都不错，置换升级的话你们现在不应该考虑具体的楼盘，应该精算资金+是否适用杠杆看能匹\ u x配到什么样的盘，枫润按照1300算，国美按照650，合计2000算不适用杠杆，如果布局2套，只能一套核心圈头部盘的小户型+一套次级r y ) ] r ]板块的小房子，这样的布局效率并不是很优，像你提到融科好一点的户型大概都在1600往上，你3 u ) W b n第二套就很难了，除非2套都将就一下，但这种将就置换就没意义了，我建议是如果不使用杠杆的情况你们把2套合并为一套，选一套大盘保证面积和户型U m ^ $ f ` L O上的优9 J 7 H % Q 1势，其次再保留一张房票，吃2-3年行情之后再做第二套的布局，莱圳，领秀新，上林溪都很好，但不适合你，无论是你出哪G G n W 9 I 4 / a套换到这些盘上面都效率都一般，你关注的点应该是头O : #部盘，像橡树湾，世华龙樾，这个才是你的方向，朝阳也一样。关于置换建议阅读星球精华栏文章8r M d 01#北京房产投资核心逻辑和\ O | D [ |原理/理解置换
2、关于置换时机，北京的行情一般分为短波和长波，短波是每年春节开始一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;这一轮的行& N Q l H ( g &情其实从去年的10月份已经开始蔓延了，只不过现在的涨价逻辑都是点对点的涨，并不会出现全市渗透，可以参考星球J h $精华栏文章81#市场凉热规律,对于– ) K B置换的家庭，如果要往强资源区换，那最好的时机是淡季或者涨后的冷静期，准确说现在一些位置已经开始放量了，你们现在动怕是比较被动，可以走一步看一步，多看房子，如果有合适M ) V ; m + 6的可以考虑先买后卖，你的2套流通性都很好p T [，出货周期可以完全放心，祝顺利！7 9 ; g a i K z
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功M K , J N B # ;能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋D / 5 x i : e 1 c源山春秋，西山壹F : ( , ] 4号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退L B t { T w休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳x b 4 {是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022T . i = !-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的{ 6 p X \ ^ Y，碧水云天各项资源都很好，虽A k } T j & o g然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最U P # s K 4 g 9好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性} $ R v以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在K U [要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上: & L = u l去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心H / Y | 8 F [ f _逻辑6 E t X i [ y 7 h和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提b [ T u问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的j J ~ ` a ;时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1G c d # X T居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米1居。
1期是2梯12户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1) m N居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感a d 9 m i \觉二期1居以后接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套）
另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这r E O b = – h S F个地方不5 q p 3 d ]是主流，我看带看量也是特别少, P 1 b C K & o。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，* X s : l觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报7 # 8价700。5、其实我现在重点主要是想究竟买青年汇@ – {的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结。
6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，r Q T你没必要紧着青年汇一个盘j S t看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价~ ) u \也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光x : B E 1 8 W F i同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源0 8 i S，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健
你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保b @ + V G , P障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我7 \ @ N J y y ~ V们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的_ X S o 0 R B次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,; ` ` 2 \祝顺利！
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宏观类（部分文章Q o w ; v : 8）
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼– y $ { B x J市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房E \ % { w Z 4 ) ,地产泡沫
微观类（部^ y X Z b分文章）
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16#北京各区2017-2022F l # F e楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原O T D D T P *理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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84#北京持币200W以下的投资术
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持续更新中
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