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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;` P ? p累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回_ ~ l报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，最近看到疫情后市场复苏，目前手里有一套四惠东恒时e { T I代一期二居（价值850左右）仍有近百万贷款未还清，考虑未L q ( T来收入不稳定预期，想考R h % T B S虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希e y r ] T w 7 ? {望选择塔楼和市里老破小，通州目前房市比较低迷，想询问是否将四\ H X惠二居有机% u L Z –会置换一套通州核心2 L %区域低层板楼三居？目前没有学区需求，也没有工e 3 N * ? 6 ;作距离^ , c { q $需求，单纯从居住配q t v Y n c ) ( }套环境出发，和市场保值维度，通州是否g 7 ~ w还有笋盘？通州受政策影响未来变现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝是否有类似机会？感谢专业答复
A:回答:您好，东恒时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的行情都要远超通州和东坝，关于置换的理解：无论我们持有的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是这样，人一定要往高处走，换房也是一样，这些位置是房地P ( d T 1 B r产的龙\ c v . & u [ 8头，楼市确实在回暖Q L \ . R V T ~ |，正确说应该是分化式回暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升级是原本持有的房{ Z \ o产没有稀D @ 1 A缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样如果有条件可以$ : (出货配合持有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的正确Q p t思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，X J ! A j b s 1 M这两个盘主要的价值是价格比较低，承接了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、金地名京;p { T { M @ s S这两个盘主要是承接区域内? ~ q置换的群体a y = l w b e，东恒时代\ n 3 t V | W e三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是壹线国际，上车群体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，
准确说东恒这个盘价值还不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘U e l n | 0 | Z Q涨势收益分析(历史成0 { 9 [ L 6交大数据d i 0 Z a ` `)查询这个盘近五年的行情;把这个盘出掉置g 4 =换要么就是配合杠杆往比四慧更好的区域* 0 V o k # / 2 \换，要么就是压缩面积往更好的区域换，往东坝或是通州方向上很差，这q 8 &两个地方最好的时机已经过了，现在进去就是高位接盘站岗，如s Y , e ^ C N S果是考虑到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷利率，找机构一次性还清重新做贷款把还款年限拉长降低月供金额即可，祝顺利！
Q:提问:石佛营区域400万左右小两居，请问几个小区如何选择，石佛营东里西里，炫特嘉园一期二期三期，十里铺北里，八里庄北里，日月东华，紫萝园。另外三号线开通对选择有何影响。
A:回答:D S – o您好，1、优先级排序：炫特嘉园二期、一期三期，八里庄北里，石佛营西里，石佛营东里，后面的就差了，炫特的价值是04年的盘，品质不算很高但是个次新，这一大片预算不高想要次新，这个盘是最合适的选择，八里庄作为上车盘，流通性c – k保值率都可，至于未来的成长性水涨船高，商圈整体水平往上走，这个盘也不会拉下，2 h _你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;2、这种本是交通资源很好的区域房价不会因为开通一条新o O x – ( M } X P地铁就发生变位，通勤区域才会。祝顺利！
Q:提问:京总您好！1、现况：家庭在京有两套房，一是大兴区黄村镇双河北里小区的大两居（老人住），市场价v ) X / r u K j320w左右；二是丰台区右安门外= v ?开阳里一套小两居（我和爱人自住），市场价530w左右。我和爱人上班地点分别在积水潭和朝阳大屯附近。2、需求：置换大兴房产，保持两套房，兼顾保值升值，能兼顾学区更佳（暂无小孩）。目前打算卖掉大兴双河北里，扣除贷款到手约300w，手里有– w Z 2 d [ ^ c V现金100w，首付可接受400w，准备买一套500w左右的小两居或大一局（可接受的贷款额度是100wT 5 \ g左右，家庭年收入60+）。丰台右安门的小两居暂时不想动。原本打算在丰台右安门外附近买一套，保持两套房距离较近! * o T w 3 Y D，方便照顾老人。看了您的文章和问答，目前2 5 Z G *打算在东西城置换一套小两居或大一局w 0 ` b Z & – I $，达到保值增值和兼顾学区的目的。
3、问题：1）关于上述置换思路，是否合理可行，目前置换时机是否合适;2）卖掉大兴双河，在东西城买入，有三个方案，您看哪个更适合，初步看西城置换压力要更j ; g S大，目前更倾向于东城（不打算去海淀买，h f e v 9 \ , n L主要因海淀的拼且两套房距离远）：方案一：东城区永定门天坛左安门等距离右安门不太远的o b * % C地方，方便照顾老人；方案二：东城区安德里、和平里一带，兼顾两处上班地点（积水潭和朝阳大屯C 0 i \ H Z）；方案三：西城区右安门内、白纸坊、广外马连道一带，兼顾距离近照顾老人和上班。
3、您能否在推荐方案片区推荐总价在500w左y ! ; 5右的小区，目前对东西城的小区很不熟悉，看您推荐老破小优选公房，初步看房龄很老都是70年代的，对于+ p r V d T % ] X再出手是否有影响有点担心；4、目前我们是先把大兴的房子挂u c ;牌了v . i I Z t ~ ] q，拟买入的还没开始看，与您文章中先买后卖观点不符，您有何建议，之前主要是– a ] :担心先买后卖，资金衔接不畅导致卖价降低或买入违约等风险。
A:回答;您好，1、置换方向正确，大兴8 B 2 R 5 x 0 6 h黄村附近有很多新城新区，那些新盘交付# a B Z M u B n之后会把老旧小区的行情慢慢淹没掉，这种不占优势位置的老旧破越早脱手越好，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;关于置换时机，城内的老破K \ [ Z A T _小一定是比a V 9 z大兴黄q s #村的老破小要反应快很多，你有看好5 k , G N .的意向房源可以近期就启动，快r ; ` ) X K q 7的话还能赶上接下来的行情;
2、青年湖的资源要w w x 5 r –比永定门好很多，东城以及. P . j ~ %西城南二环不如北二环，北京所有的好资源全部在北边，南二环以南什么都没有，你可以重点淘淘青年湖4 % D % p ~ e东里、北里、安德路47号院，} 7 b \ l R e这种位置的老破小保值性及H ` j b U @ @ )流通性都没什么问题，这些区域没有空白土地，老破小是环线逻辑，二环内优于三环内，三环内优于g L e ! H四环内，五环外就不是很牢靠了，越往里越稳妥
3、你大! c 3 L B Z兴房子的成交周期应该不会那么快，你可以两边同时进行，如果有合适的房源肯定是要先买，但你要跟, v y @ 4房主要4-5个月的付款周期，前期可以给定金首付，# . L ? \ O C4-5个月的时间足够你出大兴的了，退一步如果5个月内出不掉，有很多种方法来付尾款，如适当折一些价格，或者找垫资都可以按期履行. M 3 – 6 ( X _ i合同，无论是折价出还是找垫资都有一部分成本，但你E J c *要知道这一轮行情如果走上去，房价的涨幅要远超过额外的成本，你要抓的是这个，建议你认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利o } O ^ x g m 1 7！
Q:提问:房总好，看了你的文章很受: I p ? T } :益，尤其对趋势的判断觉得很准。我的情况是首套首贷（无通州社保），首付150万(往上加的可能性不大)，工作在4号线海淀互联网。寻求一套2居自主上车盘，期望R 8 _ D r v S至少能保值和有流通性，七八年后会置换。看过大兴西红门带电梯宏达X园但首付差25万、枣园板块12年左右的地铁房枣园XX（考虑中）、朝阳常营板块的各类经适房（考虑中）、东坝h k K * : 0板块的福润四季(离地铁远且有明显溢价pass)、豆各| A Z p \ Y庄板块的双合家园x G O c .、青荷里南山园、新房保利上锦(板块很乱pas$ x Us)、门头沟峯范北京(没产业没配套pass)、其它大兴和房山预算内新房(太远太偏pass)。想问：
1. 针对我这种刚得不能再刚的情况，有哪些合适的板块及楼盘推荐？2. 在板块之下如@ f D A 5 \ $ Y K何权衡小区、房龄、户型、楼层？3. 若理+ y – w N ( s h性分析下常营板块各类经适房很有潜力，但该如何克服小区脏乱差以及户型怪异带来的心里落差和选择怀疑？(担心后续没人接盘)4. 如何同房东谈价？
A:回答:您好，1、你看的这些位置西红门，枣园、常营保值性都不差，还可以关注下赢海的玉璟园，兴海园，如果你的期望值只h ^ ] V y Y需保证保值属性及流通属性以上板块都没问题，但投资房产不仅要投其居住属性，还要关注它的金融属性1 y 9 V X | b，也就是涨幅，从效率t \ Z v $ v最优的原则看这个预算应该压缩为一居，往核心圈里靠，可\ m p e –参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,枣园，赢海，常~ J X ^ \营这些位置现阶段的价值都是承接核心圈的溢出，在同等距离区域里这些板块无论是价格还是区域配套都是有优势的;只是兑现周期会F $ y 9 | v j久
你要清楚现在北京的房价涨幅规律，不是全市都能渗透，涨价的位置和楼盘都是综合资源非常优质的板块，其中效率Y W 2 R l R U |资源，生产资源是第一位，其次才是民生资源，从这个逻辑看，大兴西侧不错的位置是西红门依次往南排序，越靠北价值越牢靠，东边是围绕亦庄核心f ] n U [ ~ M O Z圈的位置，为什么说赢海位置不错，更靠近亦庄，: b \ e亦庄目前还在处于发展，而它的产业资源非常好，赢海目前的价格很有优Q p G K g s 7 – %势，未来的成长空间比较w a *有保障，在大兴选你要么就是在靠近西红门的位置拿一套次新商品房一居，要么就在亦庄的核心圈拿一套一居，5 Y 4 y ~2居的话赢海的潜力要更确定一些，这个是你这个预算在大兴的选筹思路，按照这+ \ C O C ) S R ;个方W 6 z ; V向买不会错,建议阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图
关于常营，上面提到过，这个区域是整个朝阳东部一个不错的溢出区域，位置虽然远点，但整个区域的民生配套资源不错，有轨道交通，区域的界面也都是中等往上的水平，甚至比靠近城区的豆各庄板块还要突出一些，它的东边是通州的运河商{ Z Z 0 M [ ] m务中心，从运河商务中心到常营交通很方便，无L k | . ] G \ 5论是n [ ! ) _ ) q乘坐地铁还是路面，都是可以错开早l M D \ w c :晚高峰的，这个是一个很好的点，运河商务中心对于常营算是未兑现的利好，所以常营现阶段的价值很牢靠，又有未兑现的利好，而这个区域的价格又很低t a x 6 b W e，有利好，有价值，有预期，价格低就等于有潜力，回迁房，经适房能不能买看价格，同等价值下只有有流量价格低什么房子都可以买，关注脏乱差的人只在乎居住属性，他们看不到居住属性之外的东西。
2、板块大于楼盘，楼盘大J Y ! t ? q 1于户J x B型，楼层。好位置尽可+ = 3 @ b O 5能保证房龄，面积是次要的，核心圈是贵涨贱跌，核心圈主要溢出的位置是中等盘持续涨，贵妇盘微横，刚需盘微涨，冷门是贵跌贱涨，原则上只要不在核心圈买中等盘或者刚需上车盘最好，相反这些盘的行情都要比高品质的盘稳健，价格低才是王道。
3、不同类型的~ o t D c {房子谈判思路都不一样，这个总价最好的谈判思路就是哭穷，谈判桌上能挤出2滴眼泪更好，一家人把全村的人都借了才筹够的: \ 4 h Q $ t首付，每顿的伙食费不超过10块钱，北漂很辛苦，人都是有同情心的，你把房主的同情心勾出来就能谈下来价格，否则很难，祝顺利！
Q:提问:京n f s | S o k A总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，– y n g _ k ` z改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想` Y A = . ! ] #那边就是挨着公园，其J g b他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，v . y这个盘很好，就是价格高有, w r $ f ` 9溢价，距离地6 R ! t V Z 7 \ U铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或M R V 7 p & y V I者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格d i R |都挺高的，旧宫的紫郡府M 1 e B w f % 2也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章1{ L 5 # 2 G w U6#北京N z A @ G i区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)@ D \ P \ m u都能查到具体行情,t c D这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你d ; f ) W这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心$ , V F \ y # 1圈和次级溢出的购买力是不一, _ { w y b %样的;
你看亦庄每一轮的房价水K v . N . ^ g平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，2 : G并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能v + 4 1 C t就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q:提问:房总好！首套预算首付150W左右，最近考虑是否要在北京买房。单人目前长期外地工作，持北京工作居住证。未来2年后计划返京，目前不算刚需，未来1 \ x * i 6 r有50%概率自住，主要希望跑赢通货。看了符合预算的新房是朝阳豆各庄绿城沁园、王四营保利、龙湖熙上，通州副中心金融街融御，两居能上车；二手房刚开始看关注的比较少，海淀田村附近、紫竹园附近的一居室、朝阳奥森附近预F ) c算内的房子，通g G k j e g f b州运河商务区次新房。想听听房总专业中肯的建议和指导。感谢
A:回答:您好，首先建t L x . r议你& [ % N ` L认真阅读精华栏Q 9 \ 6 `文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，08#史诗级通货膨胀,1、关于是否在京买房，答案是如果有房票，钱够，尽快上车，投资一套房产等同于持有了这种城市的股份，直接占有了这– } [ G Y 3 C座城市的资源，随着这座城市的经济增长，会得到确定的回报,稍微了解房产的W # Q 5 ( [人均会认为房产长期看大概F | , ` |率会持续上涨;当然不排除一部分人认为楼市会下跌,这部分人是用固态的观点去看待未来，以今天的收入考! t @ R = . i V虑末来的消费和房价水平;房价是个动态价格，不能做静态比较，与之前相比看单价当然高，如果看一下货币的供应量和城市的发展实际E ! # f U p M需求，不但不高反而是太低8 h M，尤其是北京l ? U c T F :这样的城市;楼市真正的韭菜是那些观望一直不买房的人,如果他们最终忍不住买房,必将会付: A o I p 1 m出更高的价格% 2 l;U U m
2、关于位W – 2 $置的选择上，这个预算我更推荐你打新选t [ ` 7 @ 4 z q通州做长线，北京城市副中心未来打向[ V | – ? K世界的一张名片,大手笔投资比较看好长期,长持5-10年150万预算买到这个地方很划算;融御也是通州比较有价值的; ] Z v %盘,通州重点发展的是新城，新城的产业群在运河商务中心，融御的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，区域品质在整个通M 5 F F州属于稀缺的，融御本身素质还不错,拿一套2居也符合c g } P [ h 9 a通州兑现之后的第一批购买特征;M | f E w q B \ g可以参考星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;关于豆各庄、王y z X 1四营这个1 c / , h K s r J板块我不建议你做首0 M J T u选目标,这两个区域属于发展空白区,星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图大部分区域有过微n t E H s观分析,
你买的是刚需小户型,这些位置有大批量保障房,会影响区域内商品房的价格,你想啊同是刚需购买群体,同区域内有保障性住房,比起商品房便宜不少,刚需预算本身就不多,在同一通勤距离如果有更低成本的选择,这部分盘会抢走一批商品房的购买力,未来的竞争优势不明显,其次豆各庄的底子很差，后期区域的居住品质很难提上去,商品房只有富力又一城，临京哈o 6 x v 2高速和京津高速,西靠东五环,东边是通惠河,区域向北为各种工厂加禁毒教育基h $ t G , }地，这几点不利因素会导致未来这个区域的发展受限
十八里店和王四营建议你实地勘察整个区域目前的城市面貌，对于K q ` K T一些新区的发展最重要的是重视程度，只有重视才会给钱,望京和国贸发展了近二十年才1 y .有今天，整个朝阳的产业结构已经很明确，重点发展方向也已经确定，东南方向四环外不在范围内;买新房本身买的就是预E k x u /期,这些位置未来的海拔都很低,欢乐谷商圈比这些位置都要好，但每一轮的行情都表现一N k B %般，从垡头路往南基本没有资源了;/ i J [ m d l ` %海淀田村附近、紫竹园、朝阳奥森这些板块能选的二手基本都是区域内有很大硬伤的尾盘,五年可以说是一个价,投资属| [ C G性很弱,北京的楼市分化很严重,同一区域也在分化,这个预算如果想买头部盘只能打新,而打新通州相比其它位置是一个确定性稍强的区域,只是兑现时间问题,刚加入的会员建议多阅读知识星球微观类的文章,祝顺利!
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