原标题：这里的楼市，到底了！
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上一篇说完北京，这一篇接着说北三o P # A F w ( T *县， 北三县我重点| Q J c g – )说下燕郊。
燕郊楼市，这几年，很憋屈。
2017年，在北京317新政W i z ) + e i c后，廊坊一纸限购令紧随其后，立即击退了疯狂的投资客。
6月限购升级，北三县非本市户籍居民@ % K ? /购房需提供3年及以上当地S 6 ) _ . ` @ A社保证明或纳_ J ? q h \ –税证明，且限购1套。
这彻底让环京楼市冰封。
从2017年3月到达顶峰之后，个盘普遍跌去了35%-40%以上。
2017年我去了一个楼盘叫首尔甜城，上半年顶峰3月份卖3W8，下半年11月份直接腰斩到2W。
买这个项目的很多人都被套住了，现在还停在2W左右，短期内相信无法回本。4 K ! B # 9
从燕郊暴B K 5 T @跌一直到到现在的4年里，燕郊基本横盘阴跌，到现在均价不到2W，已经筑底很久了。
这4年里，我记得燕郊房价跌到2万3之后，U E ? x不断有人问我，我一直都是说，对于北京的刚需来说，你如果想自住也是可以买了@ \ ) @ E S Y，就算再跌也跌不了多少，买来自住也没问题。
而对投资者来说，我也一直是说: 要等，等一个点。
那就是S e z政策什么时候放松，环京楼市要看政策，政策如果不松，就不要想着反弹的机会。
然而，就在最近， 再加上一个重磅的政策：二手房限购政策开始放松。
与此同时，2个月前，燕郊地铁开始传来动工的消息。这给燕郊楼n Q , * Y市，带来双重利好。
这意味着，燕郊楼市总算要迈过难熬的冬天，迎来春天了。
燕郊现在的二手房行情怎么样呢？
我这次专门再次去燕郊呆了三四天，一个很直接@ . $ [ 4 P ] 7 q的感受是：
燕郊楼市，已经完成漫长的筑底过程，行情正式启动了。
因为二手X U v 8 ! V房市场反应很敏感，从6月份地铁开通，二手P L F 4 & \ 4 X普遍上涨1-2K。
昨天我发完北G ! r T京的q C g M ~ n ! f \文章，有个老粉给我留言，这跟我的感受也是一样的。
我去了北城的燕航城楼下一家链家门店，中介小哥说要忙@ V 1 ! ~着去做贷款，门店里其他人也都出去了，只得临时安排其他门店同事带我看房。
中介开始忙起来了，这是一个细节，但是我喜欢关注1 | – Z细q = C F节，这意味着成交量起来了。
买房我一直跟大家说，要看A e U . ; C f到他的真正价值，基于价值去买房。
燕郊的价X , # o值是存在的，买燕郊的逻辑是怎么样呢？三大逻辑，给你讲透。
首先，燕郊楼市本身的逻辑。
在整个北三县，燕郊是发展最早最成熟的一个镇。从地理位置看，他离北京太近了。
国贸到燕郊镇中心是35公里。比北京市内很多地方都要近。
从人口来看，根据七普的数据，燕郊（含燕郊高新区4街道及燕郊镇、高楼镇）常住人) # I 7 D 4 e口63W人，约占三河全市总人口65%，相比2010年的六普，10年增长了92%。
这个人* E z b m y ( t口数据堪比一个地级市，那是相当牛了。毕竟他只是一个镇，在全国的强镇人口数据可以排前三，跟东莞的长安镇差不多了。
燕郊的房子，符合我一直说的好租，好贷，好卖三大特点。
我晚上专门绕着北三县转了一圈，很多小区的亮灯率是极高的。说明真实的投资客并没那么多，很多的确是在北京上班的潮汐一族。
房子终究是用来住的，如果没有人住，那必然是泡沫，只要有人住，那就有发展起来的希望，楼市的基本需求就客观存在。w L # c 1 ?
人口基本面和这样的入住率，代表这里的房子 ：好卖。
我在燕郊的二手小区跑盘，看到有大量的中介二手房门店。
这是我在一个楼盘拍下的照片。
有这么多中介门店，说明燕郊的二手房市场j U |比较活跃，这个是衡量房子值不值得买的一个很细节的指标，如果买了房连个中介都没有，B n z m / 5 a你房子根本就卖不出去。
比如大亚湾的海景房就是，很k | 8 + g V u y多二手楼盘旁边中介门店都很少，你想卖都没有渠道，那么买入要变现就需要些时间。
这从侧面也说明燕郊的房子：好卖。
另外，我专门打听了下，燕郊的房子，银行评估价，基本可以按市场成B t ) + s [交价9折甚至全款评估，这说明啥呢？
说明银行对燕郊_ L d U c s . .的市场价值还是认可的，银行是最现实的，银行e o / J I @ P C k都喜欢这里的房子，说明房子的金融资i ? f R M b产属性就比较成熟，流动性就非常好，好贷的标准也能满足。。0 m @
所以说，好租，好贷，好卖这三大标准，燕郊楼市都能满足。
楼市基本面更具备确定性。他的价值也不用怀疑。
大家去评判一个市场a S % g % /的时候，上面提到的这些点，也都可以套用。
其次，北京的外溢逻辑。
北京外溢几乎是燕郊最大的增值价值。
23岁的985毕业生狗蛋，在北京朝阳CBD上班，月薪平均2W，工作7年到l D G .30岁，可能要成家买_ t I房了。假设这几年狗蛋省吃俭用，姑且存到1j m = z X T00w吧。
按照首付4成，在北京， 狗蛋只买得起不到300W的房子。这个价位，在北京几乎找不到。
高# v – g H ~门槛之下，狗蛋想要买300W的房子，只能去最近的燕郊。
从CBD的高楼大厦去燕郊，如果公$ G _交出H k Y行大概1个小时。地铁开通，35分钟就可以实现CBD到燕郊自己家的梦想7 l i a k T a。甚至比北京市内的通勤z 6 5 +都要快很多了。
这给了无数北漂们不用离开北京的梦想。
每天从燕郊往北京上班的潮汐一族非常多， 我们开车进出北京S Z R K D，在102入口基本要堵车。
大量的上班族早晚选择从燕郊做81X的公交车，有专门的公交车道，还更快。我专门让小伙伴去体验公交车，做公共交通的特别方便，现场人气很旺。
以下是 晚六点20分钟内的滴滴通勤流动示意图，可以看出大量人流是在往东部走的。
所以说，对于大量在北京工作，特别是朝阳工作的人，燕郊往来上下班，& m {这是非常现实w 6 R的，比起在惠州跟深圳更I H % b I C成熟，
再说，北京通勤动辄就一个多小时，那燕郊相比就更现实了。
北京外溢的逻辑就f 6 L是：
北京限购越严，上车门槛\ & B c , ; n越高，就越! Z u v有利于燕郊，这叫价格j * A X差。
还有一点也X q 4 Q } l K很关键，北京发展越成熟，老房子越多，越有利于燕郊，因为同样价位情况下，很多年轻人宁愿在燕郊买一个新房，也不想在北京买一个三四十年的老$ | + w公房，这叫新旧差。
第三， 通州的规划逻辑- 政策红利。
要说燕郊，绝对离不开通州的规m M v k 0 9 [ H Y划，北京为了疏散城市中心功能，做了两件事，一件是雄安的百年大计。另一个发展通州副中心。
北京整个发展战略是一路往东的，这个都知道，因为西边是山，发展受限。所以要去通州，发展东部。8 j E
在去燕郊之前，我专门考察了通州，整个城市界面给人感觉，就是新，高大上，一片朝气蓬勃。跟已经成熟的中心城区完全不W & D 4 D Y一样。
运河商务区，到处都是在修大楼，塔吊一个接一个。按p M Z A S照通州的规划，运河商务区将来还会有大量人口导入，自然需要有房子。
通州的新房现在存量很少，目前在售新房只有六七个，普遍价格在6W左右。二手次新房，价格在5W-6W之间。d ) % j –
这对2W的燕郊价差很明显，很多在通州的北漂， 10公里之外# G m P u A Y S F的燕郊也是他们的一个选择。
更重$ r t要的@ 6 v h V [ D是，现在从政策上，通州跟北三县要协同发展，这个慢K O H r p慢会落实。
最好的一个表现就是在燕郊能刷北京医保。
通州的教育也在跟北三县协同发展。
我认为这个策略是对的，大北京城市未来要发展，必然需要土地，通州如果发展完，往东走，只能去燕郊。
总结来说，燕郊自身楼市成熟，加上北京的外溢，以及通州的东进政策红利，构成了燕郊楼市的三大价值。
那么T V R 9 T P燕郊的买房时机上，要怎么去看呢？
第一，周期
多年横盘，已经跌无可跌。燕郊到了两个底部，一个是政策底，W [ +一个是市场底。
2017年E M V } 4 b K h }是政策加码，触发燕郊楼市的暴跌，暴跌之后，已经筑底。横盘阶段，燕郊成交量很g U S 8 G ? # K少Q _ V，不少人都在观望T l _ \ \ 9 h，需求没有释放。
四年以来，大量需要买房的人都在等，一旦市场热起来\ 8 h G，必然会有一堆人扎进去。买涨不买跌，永远是买房者无法规避的情绪，这是人性。
所以说，燕郊的需求周期已经到了需要释放一波的时候了。
第二， 地铁。
6月份地铁利好消息公布，直接对燕郊形成利好。
地铁对作为“睡城”的燕郊实在太重要了, 没有便利的交通，根本实现不了。
我们调研的时候专门去看了地铁，挖掘机已经入场在施工，官方公布在2024年将会实现通车。
第三个，政策。
2017年之所以燕郊房子几乎腰斩，在于地铁规划最后并没有事实上的确定，同时更重要的，是一纸强压的政策。
如今，\ ! O U O 8 # A }燕郊z – 9 \二手房对外已经放开， 加上平谷线地铁今年得确定。这^ @ ) : & y ! \对燕郊的楼市是一个大利好。
而且，我去踩了几个二手房，很多燕郊的二手g 5 g +次新房，这两个月普遍已经开始上涨1-2K。
二手房有市场敏感度，已经率先开始出现上行苗头。新房一般滞后二手，还没启动。
你们都知道，我的观点从来都不会模棱两可，能抄底的时候我都直接说。` T . M b d而且对这一轮行@ / d J h ^情的时机把握也是非常准确的。
我认为现在就是北三县买房的好时机，而且入场要快，不要等大幅起来之后再入场，那时候就晚了。
特别是燕郊大跌40％后，已经跌无可跌，买房就要跟N , E L l i J 9着政策走，现在政策放松了，正是让你买a C U / l房的信号，可以放心大胆的买。
特别是经过这一轮行情后，很多地级市都已经涨到上万，浙江K F 7那些小县城都是三四万了。一对比，环京的燕郊2W+显得更有价值，按照三成，60W起就可以上车燕郊。
更远一点的香河，只要8K-1W。20W就可以买进。是香河比起燕郊没那么成熟，还是需要些时间，只是这价格，也确实便宜了。
未来不管政策怎么变，燕郊和香河，至少还是很n H s安全的。
要知道，F a \ :原来2017年还有3万8买的人在高位站岗呢，你现在2万+买进去，是不是很安全呢？
可以说，只有上升空间，没有下跌空间了。
我们专门建一个北三县买房群，想买北三县的（外地人可买），可以 扫码 加下这个 微信（备注：环京），我们还会进一步在社群分享怎么买，选筹落地！
昨天北京已经加了微信的，发个信息说下入环京群即可。
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