原标题：调控发威！热点城市彻底熄火！
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今年楼市出现频率最高的一个词大概就是“调控”。
目前有18个城市被住建部约谈，包括广州、深圳、合肥、东莞等热门城市。
被点名之后，各, Z M Y个城市陆续出了政策。目前调控威力显现，各大热门城市二手房市场也已经纷纷熄火。
深圳、东莞、广州
深圳、东莞z 6 # 5 ! ~ t S和广州上次说过，今天简单说一下最新情况。
1、深圳
深圳昨天才出了第二批集E f 0中供地的新规，要求土地溢价率最高4. J o t e W h5%回调到15%，20宗i L – @ ; i o宅地建成的商品房售价也下调了，幅度约在3: 2 h t @ ; {%-9.2%。比如前海原本限价9.9万/平，现在是9.2万/平d 0 o c c R D M b，下调新房价格预期。
预计接下来几个月，性价比不高的新盘不得不降价卖了！
同时，二手房成交量从3月6000多套开始跌跌不休，疯狂探底。这个月到现在才成交了12 \ |800多套，估计全月成交不到2000套。
想成交得降价是主旋律。前海中海阳f z % d W U f ;光玫瑰园3 4 , H r有一套3房户型，从5月份挂牌1260万降价几次到现在1100万r g ) g H，比最新成交还低150万。然而还是没买家出手。
滨海之窗有房源降价200万，海上世界双玺降价高达500万，半岛城邦3期降价200万……
新房也^ u T (惨淡，近期观澜的山水华庭开盘，108套住宅，均价4字头，摇号客户才24批8 a } 2 k L Y X……各种悲观的声音甚嚣尘上，深圳楼市被按在地上摩擦。
2、广州
广州一般比深圳晚[ U – = q d半年左右，广x i \州现在二手成交量和成交均价整体在下滑。
不少业主降价，: * a O R J 4 \ A比如大热板块黄埔$ ; \ ? H # | M x区，人气最高的金碧世纪花园，7月贝壳的挂牌均价是5.37万/平，环比下降了7.43%；天河区的标杆盘华景新城信华花园二期也降价了。
新房成交[ [ N R e量下滑。
不好卖只能降价，8月12号黄埔知识城一盘加推，价格Y N : \ i 6 | : )比7月底的低个3.5%；惨的是增城的7月24日加x j # v * |推的某盘，降价幅度达到10%！
3、东莞
东莞跟着深圳在2020年起飞，今年被住建部点名后也跟着一起坠落。
2月27日出台政策后，东莞原本一路向上的二手房成交均价6 ] X ? ;从2月份后掉头向下，成交套数则从3月份后N \ c I 2 m下滑，最近三个月已经跌破, ` \ 0 = P2000套，同比去年大幅下Z # A !滑78%。
业主心态发生了变化，中介经常在朋友圈发降价房源、笋盘等信息刷屏。
有媒体统计，东莞7月559个热门小区中有50%调低了挂牌均价，调价比例最高的是城区和松山湖。比如翡h Q p翠松山湖289平3房报价比4月成交的57平户型948万还低。
新房住宅成交量也减少了，下半年新盘去化率大概在40%，相比上半年80%的去化率直接腰斩。
在802新政又一次强调加快建立二手住房成交指导价、热盘摇号、增值税2改5等之后，新房住宅周成交量4 * M三连跌。
可以说，二手房指导价就是悬在东莞楼市的“达摩克* \ b 8 $ ] ]利斯之剑”，还没出来就让市场风声鹤唳。
上海
上海楼市前几天说过，整体量价齐跌。
7月全市二手房成交还不到2.4万套，同比下跌16%，对比1] H _ –月份几乎腰斩！二手房源价格核验出来，加上房贷利率上浮，降价趋势已经蔓延到浦西，降价幅度在5%-10%
加上新出“三价就低”，有粉丝说，看上浦东康桥一A 1 ) x B套房475万，涉税评估价只有200多万，和交易价比打了4.5折，首付一下要270多万，压力山大，买不起了。
金融信贷的口子收紧，降杠杆，买房难度加大，上海楼市还得继续凉。
杭州
从2020年二季度杭州就逐渐升温，特别在一二手倒挂下今年上半年新房市场k ~ $ F .供不应求，高烧不断。
虽然出台了127新政，要求中签率低于10%的房源限售5年，依然有约57个楼盘、21759套房源限售5年，最低中签率仅1.5a ) X R &8%。
一r u ? ! N z p \方面是房贷利率走高，B $ ; 0 Q \4、5月首套房房贷利率还在5.2%，现^ 8 . b在飙到5.9%，二套房要6– E ~ P e t / : E.0%。买房成本越来越高，这是很危险的。
随着8月5日限购升级，有30%-40%的购房者b V B c失去了房票。
爆火的亚运8 m p h * 5 !村三( x Z o兄弟绿城桂冠东方竟然0社保入0 e & n ] f \ [ b围，中签率都在10%以上，其他新盘加推中签率也纷纷拔高，最高是建发书香印翠达到了76%！
不过也要注意这是因为2[ f ] ? [ w S – o3个红盘一起开盘，购买力被分流了。
同时，打新也分流了二手的需求，二手成交从3月份开0 m x @ f +始下滑。7月杭州（除富阳、临安外）成交了6326套二手住宅，同比下跌40.3%，创下近两年单月成交量新低（除疫情和春E n r 8 u $ }节外）。
8月数据预P C J计更加惨淡，A f o d截至8月23日成交了4000套出头，预计整月不到6000套& * Z | $ r a y，将会创下新低。
不少想卖房腾名额打新的业主都在降价了，奥体创世纪有房降价350万、文鼎苑172平房源降价115万、城东新城金茂府降160万等等。
接下来新房继续吸引火力，但二手房成交5 $ 7 y a ` _ L越来越难，想出手二手S & ? % , l v .房腾名额打新，越来越多的房子会降价卖。
成都
从去年年初，成都二手房就明显降温了。去年一年W 3 m *里F W } ? g l单月成交能上5000的都寥寥无几，根本f = ? – (比不上2019年轻松就b H Z 0能破万^ r 6 D x | L + J的猛势。不过当时价格依然坚挺。
成都u 6 T X @ ? & W %今年调控也在不断升级，法拍房限购、发布三个批次共745个小区的二手房参考价、调整二手@ } # | D I Q房公积金贷款政策等。
其中影响大的一个是二手房指导价。比如天府新区滨江和城小区上半年二w T b B $ B ; k手房价格达到了2.7万/平x x h * z l K，而官方参考价才19426元/平，高房价房源被下架，显O ^ } _ n B p ]示出来的二手房价就大跌了。
实际情况也不太乐观，卖家不愿意按指导价卖，买家又想再降点，毕竟拿不出那么多首付。二者僵持，二手房成交量J , E % M s 3 _ q下跌。
加上商贷利率高，基本上首套房利率6.2%左右，二套房利率差不多6.3%。放款周期一般要半年，其中老破房子贷款更加困难，不得不降价出手。
成都7月去化周期均超过15个月，库存压力明显比较大。二手房被压制住，把需求挤压到新房，能给新房去去库存，这估计也是官方想看到的。
合肥、v A E +宁波
合肥和宁波都是出学区c A V . 7 ~房指导价的牌3 8 & 9 8 { :，放一起讲。
1、合肥
合肥最受诟病的问题是新房供应太少，近一年新房库存面积及去化周期都在不断d j M \ S e 5下探，到7月底合肥的去化m r e 1周期大约是3.59个月，环比减少约22%。
供应明显满足不了需求，导致需求外溢到二手房，到7月为止，新建商品住宅销售价格f u I i W已实现14连涨，二手住宅销售价格指数+ C x已经持续上涨17个月！
不过因为46新政提出d ; 4 & 7 P学区房限购等、控制项目均价，以及学区房指导价，合肥房价环比涨幅在回落，而二手房成交难度大大增加。
合肥8} % r Y月第一周的带看转化在42:1，就是带看42个才有一个下手，而上半年非常火热是13:1，正常年份在22:1，可以理解为现在二手房成交难% Y q * ( ~ [度比上半年高了3倍多。
尤其合肥学区房已经被二手房指导价爆锤了。
蜀山区通和易居同辉南苑，两年里从2万多涨到5-6万/平，3月甚至有约32平小户型卖到225万，单v m F价飙高` } ] Y到7万/平。最近同面积房源170万大甩卖，直接降价# J – ] 5 / f (50来万。
2019年被爆炒的政务区imore公寓也有x 9 \房源降价，72平总价298万降到27= b !5万。但目前小区挂牌60多套房源，近90天里成交量吃了个鸭蛋！P , , h m e x A
很多优质学区房近三个月0成交，购房者的观望情绪很重，不敢轻Y * 7 ) }易下手。
2、宁波
宁波在5月10日发布热点学区范围的二手房官方指导价格后，二手房市场也凉了。
最新数据V T 4 x显示，7月宁波二手房成交4742套，环比下跌19.3%，实现四连跌。量跌价也@ ] l p $ – { L v跌，据禧泰房地产数据，7月宁波二手房房价环比下降4.2%，宁$ ` ,波市六区二手房房价环比下降0.7%。
西安
在出二手房指导价之前，西安已经连涨/ % C { } O 9了5年之久。2021年上半年，普遍供不应求，出现了10次“万人摇”。
到了7月打新人逐渐变理性，放弃打新核验的比例拉大，一些摇号盘也没能日光，意味着纠结的观望情绪出现。8月1-18日开x h G A j * y h盘的11个项目整体去化率大大降低，才55%。
市场分化严重，只有主城区的限价摇号盘火爆，外围区域的开盘情况差很多。
二手反应也很快，二手房的挂牌价格整体下降了12%，中介说每周的带看量，比起前两个月明显下滑了60%。买家会对比二手房指导价给出的价格，结果7月成交就出现了量价齐跌。
今天西安还出了新政，把西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道纳入h i %限购、限G D O售。同l ? ` h B时限制新落户人口和离婚人群的购, * 8 f i I c } {房资格，包括落户满3年才可以在限购区域买第2套房等。
西咸新区主要依靠主城区= [ # r . e l的购买力外溢，主城区限购买不了，一些置换群体就往西咸f V I H ) a O新区跑，{ ; * $ 5 4加上后面指导价出来，导致西咸新区的部分热点板块如沣西新城今年以来涨价很猛，年初均价1.4万/平，8月就站稳1.6万/平。
这次部分热门区域限购升级，说明哪a , E 2 K里热哪里就会被0 L 4 H – O S 5 (压制，调控的大棒一直在楼市头顶悬着。当然限购升M b e k t级之后，市场接下来也会凉下来。
总结
今n ` – = 5 K I年的调控真的是有效的，上面提到的城市原本还猛地往上冲，调控出来二手市场照样熄火X { } :趴下。
这些调控有什么特点，为什么能让市场认怂，又给了什么启示呢？
1、自上而下，频繁调控。
今年1-8月调控出台次数已经超过400次，平均下来每月超5p @ Y h0次。很多人可能没什么概念，其实这个力度可以说是前所未有，刷新了历史记录。
只要是z 6 n大热大涨的城市，就会被约谈，然后调控，不仅是一二线城~ n D市，三线城市也被纳入监管，全国上下一盘棋，自上而` 5 d D . _ \ + j下地调控。
2、现在的手段很牛。第一是物理# A q攻击，第二是魔法攻击。
除了传统的限售: { t = ! )限购限贷，各种打补丁，如法拍房限售、增值税2改5、严查经营贷，以及打击学区房炒作、调整新房摇号规则等“物理攻击”，还拿出二手房指导价、收紧房贷的“魔法攻击”，这两个直接从金融上掐住需求，它的致命程度可比下面大妈的强太多} Y N | k o了
。
目前全国各地房贷利率普遍上调，首套房利率普遍在6%左右，二套房w Z [ \ 2 D ^最高要7%。按过去10年的经验，一般贷款利率比房贷利率要高，利差均值在0.69个百分点左右，但到今年i \ w ! e *二季度已经变成-0.22了，是2008年以来的最低值。简单粗暴理解就是房贷利率对比一般贷款利率没有任何优势。
2008年12月-2021年6月贷款利差情况（％）
银行就像是楼市发动机，没有银行贷款提供杠杆，有多少人能凭自己的身家撬动一套房子？
而搞指导价，提高贷Q k ! – b + Z :款o O q Q利率，就是强行把杠杆撤掉一部分，把贷款的周期拉长，相当于掐住了楼市的咽喉。能上的就上，贷款下不来的、首付钱突然不够的，只能对二手房缴械投降，乖乖等着。
3、谁火热调控谁，不要再高位接盘。
反正被约谈、调控的城市已经是范本了，大湾区和长三角一二线热点城市、\ m s r r其他热门二线城市都在高位回落，大家千万不~ R 8 0 ? ] M Z要小看官方调控的决心！
这些已经遭受重锤、不可逆转地变冷的城市，大家就静静蛰伏，等待底部的到来，尽量不要高位接盘二手房，除非有很好的笋盘出现。
至于其他城市，按照自身周期的节奏来，大热之后一旦迎来调控，买房人就该收手了。
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