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Q:提问:京总好，关注您很久，回答问题分析问题颇有见地，这里请教您一个问题，若有闲暇时间，请做解答，不胜感激。我原有回龙观北京人家两居一套（刚刚出售，给的买房过户时间是今年六月），还# M Z / 1 0 Z有清河强佑通透两居一套（是否出售犹豫之中），因为父} T ^母（都七十多了）的原因，原计划把+ O T c W n , b !这两套房子都卖掉，而后择一相对好的地段，我再补些b t G N资金，在一个小区买两套，P D F 3 T :一套三居，一套两居，这种组合我重点关注了“观林园”、3 = [ } e ] 4 t X“京师园”，但是看来看去，总觉得不理想，可能自身考虑还是想保留海淀户口（孩子在高一），于是我又看了澳林春天四期的大三居（157平），咬咬牙也能买，索性强佑清河的房子就不打算z o [ , ` C卖了，两个楼盘距离倒也不远，父母也照顾得到，请问京总，这种配置是否可行，或者还有更好的建议给我，既能和父母很近，S P 4 N { A又有资产的保值，谢谢了，多说一句，近一个月看了很多楼盘，但基本在X z [ &海淀北部五环内外以及朝阳的奥林匹克森林公园附近，我本人也爱运动

A:回答:您好，感谢信任！如M ; { V果你们+ 6 j T 4 o比较喜欢奥森的生态资源，建议你们选一个综合资源T e + J 0 #不错的盘，奥森这个板块主要的购买力一部分来自海淀和望京，一部分来自同区域置换，你看过的2个盘属于改善类的入门产品，或者说属于二类，这两个盘对于本区域内的吸收能力一般，如V ? r =果选这两个盘会少一波本地的客户，* V 8 z u _ s #奥森的一类盘是上林世家，国奥村，春天四期，美伦，紫玉华府，春天六期，如果能购到春天四期157户型，那上林世家156也可购到，包括美伦16v , 56，六期156，可以在这部分盘中优中选优，就不仅限于四期了，上林q W # } b o世家的的声望资源要比澳林系更高一些，楼盘的居住品质也更好;你可以通过星球精华栏16#北京各d M f区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情* y h ) x Y Y 2 Z;

其次上述所说，奥森的主要价值是生态资源，购买力一部分来自海淀望京，一部分来自本区域15分钟左右生活圈，这个区域的房价一直很牢靠d U ;，但涨幅没有东西两大产业区的强韧，这个预算如做纯投资布局，应该M ; 1 $ T是优先东西两大产业区辐射的Z c % { ! S V区域，奥森建议打长线，持有时间8-10年这样更稳健一些，x 6 h K G其次强佑新城这个盘最初的定位就是刚需，未来的市场是改善，g p ~ U _ W E d我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022I L V 9 m N J-2032）已经写过未来应该持有哪类盘,这个盘不是市场上的主流，$ & z f O } @ G也不是这个板块内的主流，应该考虑看看怎么优化一下，要么换个区域做同类盘置换，相同价格不同地段把非主流变为主流即可，望京的刚需要比清河的刚需行情好一些，不会脱离主流，望京离奥森距离也可，这样2套盘都有预期，也是效率最优的方向，2套全部放在奥森效率很一般，这个位置还没有好到可以重仓，最好2套分开，或者清河不动;祝顺利！

Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者N u q ^ _ y f亦庄外溢，先生在亦庄上班B 7 K 3 S ` L J每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上% X * P r上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩+ } / 9 h E 2 I子未来在沙河高教) | A k S \ 6 C园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目F c j的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来我看中了润枫领尚和f p j Q 4万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。

问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀，孩子周末回家都能解决，我回丰^ { c j 2台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改小区绿化楼间距没问题~ E Z c h n N ~ k，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。

万科的好处是设计到n b h a + T位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能y u =避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不; W w ~ w多了没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了可能已经溢价太厉害还想再看看瀛海的回迁房m D Q L O，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回} 3 C r纠结没了主意，望您解惑，选u [ $ | z g V 5 z哪个，还有更好建议4 8 2 a吗？

另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次[ 0 d置换就想平换不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议

A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京9 ] {七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有2 [ L Q ! w R e产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像f 5 @ C u 9 W h j望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多

其次通州北苑的世纪星城，@ x K V @ Z这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域. f = 2 f . %品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还9 g | X l ^只能买像次渠这些次级N f J c p , e板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性$ ) + d，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的9 e m V F ,区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就e S = . F 4很适合你们，无论是保值性还是未来的成长X g p空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻2 j u 4 )辑和原理,祝顺利！

Q: d { x k o j c:提问:京总您好，虚心向您请教。现状;1.房款部分;目前手上现金650，可支撑贷款150-300。总购房9 4 r l l I / (预算为750-950左右;2.房产部分;双井C9 q G IBD总部公寓二期大一居，市值700左右;家W n % . H庭及居住o p l;1.与爱人和小孩住双井，老人平时过来9 9 R P $照看;2.23年小孩就近在芳草地双] = }花园上小学;需求_ | R x;1.购买一套三居室12; y [ u } X d 7 ;0左右:1）老人平时居住、周末带孩子新居一起居住;2）老人平. 6 ^ u时下午来双井，帮忙接孩子后晚上公交回新居;3）新居主要自住舒适即可，次要兼顾规划到5-15年后的金融想象空间。

请教1:通过研究和x y $ E学习，目前在看融御二期140平和望京樾120平。1）融御虽有溢价，但是面积和总价优于望京樾，劣势和犹豫是通过上网和实地体验一期小区和物业，担心交房质量存在“买家秀和卖家秀”、以及开发商物业品质低;2）g Z e 1望京樾，贷款多、交房晚、公共交通差。请教2:双井房子和户N 1 =型品质一般，打算等孩子上学后，在下一轮房价上涨中期出手（如24、25年），再根据当时P ( S Z K r : O家庭情况，为孩子准备一套市内次新的两居室婚房（中学不一定非要H A 5 ; | K在双井上，可以随着新居考虑）

因此请教京总帮忙指点，请教1中的改善三居，在本人的预算范围，如何选择、以及是否有更优选择；请教2中的思考是否妥当，是否要将两个大需求合并在近期的一次操作中。因为关系未来，担心一步错、步步错，所以近期常因此事失眠，固凌晨求教，提前感谢。

A:回答:您好，感谢信任！关于置换及升级的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读;置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，因为北京的楼市行情从17年发y v } ) , & I H生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横X ( ~ b 0 0 h ? W盘状态，置换方向正确是可以吃到龙头板块每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大。

升级是原P % 3 u ?本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可l b 2 \以出货配合持有的现金加上杠杠升) . _ o s m D级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压9 w v t o ; q 8缩面积往强资源区域换= x b，这是置换和升级% R q的价值所在;

双井在朝阳东部e n @ Z [ S是一个比较不错的区域，但CBD总部公寓在双井的表现并不突出，这个盘的波动性比较大，涨一阵跌一阵是这个盘的问题，一期4栋楼，二期5栋楼，体量不是特别大，o ! L ) \ @ :二期临京哈，一期有2栋楼有采光户型硬_ = 7伤，真正好位置的房源很少，这个盘在双井只能说中规中矩，不差但也不突出，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个l ; Y 9 Y %盘近五年的行情;如果你们计划再次置业应该把这些0 ! 6 S a问题考虑到，其次你拿的这个是个一居，一b ! ] R H u {居不是市场上的主流产品;可查阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;你的置换方向应该是双井房产+持有现金买一套霸盘，比如双井的富力大三居，合生类似这样的盘，

我可以接受房价不涨，但如果涨了我的盘应该是市场上最快反应的，如果市场下跌应该是最后一批，这个是现阶段包括未来10年我们– ( s T $ E e j每一个家庭的置业思路% R @ 1 e : * 9，如过用持有的现金买融御和望京樾，或者是其他盘，这是一个不确定的东西，不管是怎么置换，应该关注的是买入价和入场后1-5年的成N 3 N x 9 +长空间，市场调整比我们想象中的要快，如果5年内我们新买的盘没有行情，而强资源区域如果再上一个台阶，我们再往上走就比较难了，或者付出的代价会比现在要大，如果吃? ` _到龙头板块的行情，未来想给j v S W x孩子做二套布局筹码在你手上，可选择的范围也更广，基本想要什么房% y x子都可以满足，祝顺利！

Q:提问:\ # b | ] u k京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在# K { G , {万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大k x .户型租客目前比较多，楼内感觉a ! b ^ z C ?不太好，且该楼盘至2016高峰后w A ] w a (一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢

A:回答:您0 e _ @ z U v I好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参$ k H .考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通& / X ) ; | \性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点W P A I % y | U r，对于这个楼盘没有影\ 8 Y Y 3响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如; x | `果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域m [ f [ Q资源还不K ^ 9 c q错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;

如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春3 $ 9秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保_ L D h % A值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比R n k 6 H 6 ! h还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个l G k水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该d \ R – r 9是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真C N I =阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！

Q:提问:V d : j _ s )谢谢京总的精彩解析后7 W / O % ; ) K +，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、c K F q 9 , :海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换_ ^ p [ 6 S的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过M e ( d高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左% H & y右的、120-$ [ y C c _ |150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！

另外，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我f v i担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！

A:回答:您好,1、海淀可N V ? A o E以关注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三居户型在1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,140平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,

2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首A F Q j b q f先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,0 ) P – n这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有R F j + J利好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房s S i @产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该P W l I是持续往上爬,

你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比G S 4 : 6较稳固了,拿海淀来说,虽然是教X ^ @ j Z e ^育互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别新的盘商圈又没什么O e K A = L资源,所以04# ; = } k ? 6 L年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势3 i + g R是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时7 & ; b,越往后建的居住~ 7 4 [ h品质越高,但好地4 b 5 5 e c ]段是稀缺的,所以像万柳、清河这种H G 2 4 | . x半老不新的二手商品房很吃香,不会存在价高降低流通性的现象,建议您认真阅读星球t Y m精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;0 _ N c ?祝顺利!