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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极o Q _ _ T Q少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累# * F f & 3计实地m A B y B i H f勘查社区超10000个s } o，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好，看了不少您的文章，感觉星主对宏观经济和微观经济都有不俗% . 0的理解。现在我把A r – l { T我的情况说一下。首房首贷，我在国贸上班，女朋友在丰台科技园附近上班，手头子弹大约还有4{ ! . u W 1 m00个，另外手里有一套四惠东地铁口的自住老破小，大约能卖450个。目前考虑改善，主要有以下几个考虑：1.考虑二手房交易成本，目前看的都是新房，主要看了东坝的北熙区和德贤御府的三居，都在900万左右，但是北熙区的户型目前把我们劝退了，另外目前东坝的价格我们感觉有点透支。
2.看了十八里店的云筑，但是考g G d S y / G R虑到朝阳的重心不在南边，劝退。3.看了德茂的和锦诚园对四居，但是感觉900万在旧宫，有点错配，未来的流通性不会好。4.看了台湖的桂语听澜，单价总] E –价都低，户型不错，且有17号线，通勤基本可以接受，但是台湖D | h k 7的未来我们看不清。我们目前一是考虑通勤，内心更加考虑的是保K E 2 0值增值，感觉现在8 u i ~ S j 5北京新房有点虚高。现在对二手房也慢慢在看。二手房的话，我们可以置换，这样我们手头子弹大约能到600-700个，恳请星主给点指导。
A:回答:您好，感谢信任！1、2、3理解完全正确，关于台湖：这s Q 3 l 5个位置前些年炒作的点主要是亦庄，而亦: g 8 ? P I | 2 Q庄的发展核心单元是东南外扩，核心产业优质资源全部集中在亦庄核心圈，台湖只能作为亦庄的通勤去理解，这个位置的优势是从0开始的，所以一到这个区域会很吸引人，新区新盘对于购房者诱惑很大，从投资的角度这些位置的房子已经不便宜了，台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单* 4 Y Z X L ) Q元未来向东南外扩，所以台湖这个位置很尴尬，如果这种区域往亦庄核心圈靠靠价格必然会上去，但太远了，这几年的行情也都是横跌状态，你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询] 1 e } C E n近5年的行情;
而亦庄可出现过多次行情，台湖一次没有，这种区域i – , E = \ ?兑现起来很难很难，且你的W C / 4 . J $ i I总价在这个区域有点高，会影响房子的流通性! O q 1 V | \ 1，怎么看台湖都不适合你，你最好的+ 1 y ~ g方向是围绕国贸附近看看品质二手盘，一是稳健，二是兑现比较容易，选筹上没问题，小水小涨，大水大涨，每一轮都不会拉下，而新房至少要等个5年之后才能看到希望，不确定性因素太多1 + ? % v，你可以关注首城国际，A派公寓，风度柏林，银谷美泉，华纺易城，青年汇佳园，这些盘所处的位置资源都很好，8 B u ] U e X成长空间也不错，距离你单位距离不远，祝顺利！
Q:提问:您好，慕名而来。京户俩娃，目前大娃预计26年上小学，京房在马驹桥的香雪兰溪，现s G g P \ # ?金150，想做置换。两种方案，一是卖掉香雪兰溪，加手里现金+ R t U，加杠杆清河买一套700左右的房子，以后孩子上学过m N x p w Z q去用，也可4 a _ e { m以升值。职住分离，继续租住在西局。二是，香雪兰溪不动（价格低，卖了是亏的），15S \ 80加杠杆，} s g f i |高米e 9 \店北金惠里Y o G93平米两居，改三居。认命了。不动了。
A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀w D t R # ` ; \,普通人的对与策中写过普通人该以什么样的心态投资房产,建议认真阅读全文,房产属于每个家庭的基础设施,应该尽快解决,然` 6 ` / O后才能有其他更好A 8 7 4 c b A P的发挥,如果不解决家庭的基础设施问题,没有一定的优质资产打底,通胀会逐渐洗劫我们的积蓄,持有优质不动产的才算是真正的资产阶级,拥有足够优质的资产,心态是阳光的,判断风险能力是强的,如果我们想拥有好的人生,拥有真正的自由,真正的善良,应该成x z i g $ 1 V M为一个有产者,最好成为一个厚产者,幸福指数也会提高;
人这一生到了一定的年龄,如果还没有把身价) q 4 L f %做起来,还是一个没有产业的人,会对社会的变化政策极度敏感,没有能够带来安全感的4 # 7筹码,家庭和外界风险是同样的;现阶段只} N v ] X T 8要努力每个人都能通过买房来实现升阶;我们生活在北京是幸运的,可以通过努力买房不断积) ] ) @ s 8 c * 4累自己的产业,相反O 9 $ m生活在小城市或& 7 \ Z b Q @ J 8者没有机会到北京工作的人没有这样的机会,从我们自身来讲应该把握住这样的机会;
2、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选B ; x k [ 6筹导图中对通州进行过全区域分析;马驹桥是一个潜力地段,香雪兰溪属于区域内的品质盘,如果区域发展较好,这个盘必然会升c k * \ +值,持有香雪会出现2种情况,涨或不涨,这两种情况都存在着不确定性3 D \ D ( H $ 0 o,a Q . ! .而\ { (买清河板I [ J i ] #块的优质盘,必然上涨,只是时间问题,一个是不确定性,一个是必然性,这是机会成本,s b 1 { = ) m F ]未来楼市的分化速度会远比大家看到的,贵的会越来越贵,便宜的会越来越便宜,优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现,到顶后再想置换难度会更大,其次高米店北金惠里楼盘行情很差,未来的上涨空间也很小,从投资角度完全没必要买这个盘,建议认真阅读星球精华栏文5 + ~ . @ P Y i章81#北K w L \ 0 x U U Z京房产投资核心逻辑2 ~ h T K \ Q W 2和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利!
Q:提问:石佛营区域400万左右小两居，请问几个小区如何选择，石佛营东里西里，炫特嘉园一期二期三期，十里铺北里，八里庄北里，日月东华，紫萝园。另外三号线开通对选择有何影响。
A:回答:您好，1、优先级排序：炫特嘉园二期、一期三期，八里庄北里，石佛营西里，石佛营东里，后面的就差了，炫特的价值是04年的盘，品质不算很高但是个次新，这一大片预算不高想要次新，这个盘是最合适的选择，八里庄作为上车盘，流通性保值率都可，至于未来的成长性水涨船高，商圈整体水平往上走，这个盘也不会拉下，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;2、这种本是交通资源很好的区域房价不会因为开通一条新地铁就发生变位，通勤区域才会。祝顺利！
Q:提问] Z } 7:京总好！观注了很多房产博主最终选了您，肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭7 W a A N C 1 \ *名下唯一住房在上地西里110平X ( ) G ^ R T 4米/两居目前挂在中介准备出售。（前几年想着一卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最佳时机。目前决定先卖再马上买）大Y R * = 4 o }概能卖1300左右！
想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补贴孩子租房）只考虑投资属性。目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万）（融科二期/139平/南北三居/3层/1580万）! m | r @ } $ S 1
2、（国风北京/146平/南北三居/3层/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1430万e N x t）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平& : 1 5 : u B X (/南北三居/1450万）: L { p R5、（慧谷/140平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在也不知V ) o W U u z /选哪里？目前预算卖房1300+200多现金也可以R g H a / O贷点款用租金抵房贷。请指教买哪套未来更增值，或者您有更好的小区推荐
A:t K a R = ^ J回答:您好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的理解：东湖湾、上京新航线和融科国风属于两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是发展的最好的，也就是融科和国风所在的区域，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，现在也不错，融科和国风属于两个e { b p不同性质的盘，国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯改善，这两c j + b . D d . 8个盘应该优先融科，你是改善的总价肯定\ n 8不能买到刚需盘里，两个盘的海拔不一样，东湖湾比上京新航线要强很多，上京也\ ~ P V C S N S `不错，但这个盘的户型是个减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，但改善盘影响很大
本身这类盘的购买者都是二次以上的置换群体，对于房子的细节要求更高，在望京改善盘很多，所以上京只能跑在后面，我觉得你可以在东J m y Y j u q * l湖湾和融科之间做选择，这两个盘都是同类盘，融科我建议你看看三期，你看的2套一期和二期价格已经到16W + h (00了，三期140平的三居基本上也接近这个价格了，三期整体水平要比二期一期好一些，东湖湾和融科注重投资属性我个人更倾向于融科，位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够的成长空间，你可以通过16#北京f 1 : c h } 9 6 u区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:您好，个人情况如下：东坝常青藤90出头的小三居，16年底购买，一直出租，因孩子上学一直居住在海淀万寿路的公寓房，无产权，下面公寓房面临到期，所以在考虑要不要换房到这边居住。我的顾虑是因为16年购房时，当时孩子还小我们对学区完全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间选择了后者。这几年来，万寿路这边几乎翻倍，东坝却跑输大盘，我们明显是选错了。
我的问题是：1.今后看来，会不会次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置、学区方面不如海淀翠微，但有规划，而且房子本身的品质（次新、洋房），未来是否能跑赢翠微的老房子呢？孩子已经上小学，没有学位需求，现在买等于多支付了学区i ~ k M k R ^ h D溢价部分，还有中介费税费这些。我其实内心里不太想投住分离，想从东坝换到翠微，而且老v / & k |人还有首套名额可以用，但就是必9 I h须得增加贷款额，还贷压力很大。目前整个经济下行，长远看来楼市如何也存在不确定性，除非是北京核心地段豪宅，但万寿路翠微老房子肯定不算吧？这样至少一个人工a v C – p ~ H a Q资全部还贷，这么大压力不确定未来若干年是否值得。两人均普通工薪，工作还算稳定，但工资有限涨幅L V x { : T q Z &也不用期待。您能, $ V U V j $ & x帮忙分析一下是否值得折腾吗？
2.如果现在换的话，是建议先卖后买吗？担心出现卖完东坝就涨了，要买的翠微这边也涨了，现金贬值了；边买边卖，最近成交量增加市场开始火热，又担心因为卖房周期太长影响买房的成交。真的是纠结，几年前的错误决定代价太大了，/ ( } T G r F现在又面临重大抉择，害怕再选错，希望您给点意见，谢谢。
A:回答:您好，东坝你们没有选错，错的是你们的进场时机和入场价，16年17年Z ( X V是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行情是炒出来的，所以这种区域市场好看不出来任何问题，淡季才能暴露，星球c 3 ?精华栏文章87#朝阳跑m ( ] p赢大盘选筹导图有东坝板块的详细分析5 h I z 4 & M [,这个位置要么就是新区规划出# k .来0 ~ m \ U B 8 .之后买，要么就是完全兑现之后吃供需轮动，中间进去的基本都是高位接盘然后站岗，你16年买的现在脱手很亏，现在正慢慢兑现G @ L k g o，这个位置如果买的话我会劝退，如果卖的话我建议是在Y 2 n M等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万+的，八九万的，常青藤属于东坝热度比较高的一个盘，综合品相都不错，价格7万出头，现在卖不划算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果没有特别笋的盘不值得，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商6 # b B / `不打折，价格比130的贵很多x ; J c j W M c 4。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:b , 4 G回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的0 l V ; ? { 1 _涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼n L 1 E盘涨势收益分析(历史成交– 1 :大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价y : @ ^ @水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现) ; % % { %价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一& r u w z 2是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，G F K ^ c b N这种位置刚需上车的多，置换改善的h y –少，购买力不集中供过于求价格当然* ! + ) I * T Q没有g \ q h 3 4优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，/ ? v }无贷款。一套房山国H # ~ 9 G际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一3 V c下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩0 S [ x 0 4 q子学校走，住不上自己房子。 目前& Q s k E y K $想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人5 C ^ M O . X上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了) # 5 1 }端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰w ? u S 4 S的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥v ( ^ / N E附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了N 7 . 2 P A ? * G板块上，E M $ Q * ! b # u这两个A \ ^ @ @ $ 0 %盘本身是比较好的，流通性U d n 8 b D及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需. + ( p %要在核心圈或者距离核心圈比. S e w \较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，z K f a L {房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会a t ; 0 7 e出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品_ i D w = o X ;质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海V h N z R % ,淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则1s e ; , i 9 v | X0年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些J 9 9 B s W 0，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多L 2 l { &，祝顺利！
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