北京楼市:再次相劝,市场回暖,你要多卖,而不是多买!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近v + c l 3 g一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园+ : ! H 4 T h的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好$ # E ? : Z J v卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜X ^ ] x {力是否更大？

(4)其他信息实I 8 U ` ` x际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总

A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价u A A c ) g W值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增Y G r Y Y B Z /值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星@ ! L # R ] 2 ] p球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!

怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果* p t要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东i X u 0 o b路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是z k b h r v 8 * J建议见好就收h M V，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几Y u ; v _ C个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图x b { 0 P ! c ,;

关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，| & = V X P这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万18 # % . + K1万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，w H L s V 1配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都T Q c 9 [要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！

Q:提问:京总，您好！非常认可您对房产的判断和见解，a * i c陆陆续续也看了很多您的文章，我6 6 ~ e N ~ X这里有几个U V 8 0 _问题想请教下：我在北京有2套房，分别位于亦庄河西金域东郡91平小三居，21年买的，这个是用来积分落户的，目前可能还需要2、3年的时间才能落户上岸，一套位于东城安外东河沿小区16年买的小两居61v 2 v ?平米，小孩已经上学五年级了，这是现状。

问题是：1、方案一：考虑到东城这个房子房龄比较老了，是否应该卖出置换？如果卖出大概去除贷款700万，可以承担900万左右的预算房款，应该置换的k h 5 l 1 = ? N方向是哪？我分别看了奥森、望京、清河、亦庄河西，心理还是比较倾向于亦庄，可I q j R \ L P以搞定海梓府3居，户型层数都满足要求，其他地方只能够个两居觉得不划+ \ X Q &算，这种方案对吗？从保值增值的角度看S B _ | C – @哪里更合适？2、方案二：目前不动，等落户后再考虑两套房整体置换的问题，这个主要是担心老破小以后不好出手。另V Y l ! K W外担心是否能保值？我应该采] N | / – l # =取哪套方案？请不吝赐教！谢谢！

A:回答:您好，东河沿你已经没有学位需要了，并e F :且已经过了5年，这个时候出掉方向上很好，东城的学区溢价很轻，如果说重可能也就是青年湖这片，但你置换的话没必要2套全部放在亦庄，海梓府和金域东郡属于同类盘，这两个盘的综合资源很好，并且中短期（包括今年的5月份以后）还会有一波小浪，但搞2套对于你个人而言资源l g |太过于集中，等于你把所有的期望全部压在一个地方了，暂且不说这个地方是否牢靠，从投资角度这样的操作C w z H } F = h是不理性的，亦庄重仓的时机已经过了，5万以下可以重仓。

你看的三个板块，清河，3 l @ P \望京，奥森你可以重点考虑清河和望京，这两个区域5年内一直保持龙头位置问题不大，奥森主要的价值是生态和人文，属于不跌但也不大涨的区域，未来5-10年人效资源会取代一切资源，这个是当下社会发展的方向，有产有住的区域，高品质楼盘会越来越稀缺，你布局到清河或望京，搞定落户后再看2套的价格水平，如[ A y v 3 M y果有调整的空间再配合杠杆置换，建议参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

Q:提问:京总好，想请教您一下，最近准备出手，京户首套，购房作为主居所兼顾升值，预算三千五百万到四千万左右。刚成家还没有小孩，还没太想L l 2 5好以后孩子的教育方案，鉴于政策不确定性不一定要买学区房，但也是希望至少周边教育资源能兼顾到潜在的优质教育选择（如需要以后可再买个不自住的小学区房之类的e : V \）。上班地点在金融街以后也可能会去国贸。看了几个盘有些拿不定主意，想烦请京总给分析分析：红玺台、国奥Q 3 t 3 a S n \ [村、棕榈泉、MOMA万国城、远洋万和公馆、远洋万和城、[ E 1 ! F西府大院。如果可以# + A @的话能否麻烦排个序，或者京总有觉得更适合的盘也麻烦推荐一下。非常感谢！

A:回答:您好,你W \ T 5 R ) n 8 T这个价C # w ! ` z y #格的布局不管在哪个区都应该关注一线资源的位置,即便是在市中心,如果区域资源不集中没有稀缺性,都会影响房子后期的升值性及流通性,因为你这个属于终改的价格,不但要关注楼. { _ o O F ? w |盘的资源,同样还要关注区域的资源,红玺台、国奥村、棕榈泉、MOMA万国城、远洋万和公馆、远洋万和城、西府大院;这几个盘的排序应该是:红玺台、远洋万和公W ~ & J c S x K D馆、国奥村,这几个盘的价值属于中等偏上,红玺台和远洋万和公馆的综合资源都可,但这两个盘稀缺性差了点,红玺台还有学区溢价,望京和太阳宫和O e M S h红玺台远洋类似的盘有很多,像臻园、太阳公园、朝阳公园一大片都属于竟品

远洋万和城、MOMA万国p K k 6 P s + Y =城区域资源很} k * y W P 0差,除了位置好点以外没有什么其它优势,西府大院就更差了,这个总价布局到西南方位属于资源错配,北京现有的优质资源全部集中在西海朝,并且城市未来的发展方向也不在西南,奥森主要的资源是生态,国奥村楼盘还不错,这个位置属于那种不会猛涨也不会下跌的区域,最后朝阳公园片区的棕榈泉已经过时了,这个位置现在的头牌是泛海系,如果你考虑这个位置应该关注的是泛海0 6 k ) ~ @ l容郡,] r I这个盘在泛海世家几个园之上,东府西府之下,成长性还不错;

其次你还可以关注西城的金融街片区、海淀的万柳片区;金$ ) , J ] d 6 v融街的西城晶华、北京尊* G g p 1 b府、万柳的光大水墨风景、康桥水郡;这两个区域的综合资源都是不可复制的,无论是医疗还是教T b ) – h h J ( &育以及人效在北京都% N 7 r是数一数二的,如果北京未来的房价是3字头48 , M字头,也会在这种区域诞生,可通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;关于西海学区房的价值逻辑，整个西海以金融街万柳为主的品质次新小区学区风险相对较低，这种盘综合资源稀缺性越高，学区风险越低，这些位置拥有的都是一E : e线资源，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素` H D,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值;

或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些;其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变2 Q E T Y成了13万15万;具体选筹上:效率最优的方案是优选` ; N L E 6 4 N金融街和万柳,只不过需要适当控制面积,大G w ? r E i $概可以选200平左右,如果有更大面积的需求优选远洋万和公馆、红玺台^ y & + s ^ Z G \、泛海容郡;你的情况更适合金融街或者万柳,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!

Q:提问:房总你好, 看到你的公6 @ a众号，目前正考虑换房，想就我们的情况咨询一下你的意见。目前在西城格调有一套一居，孩子已在西城上学，我们工作都在西城。考虑孩子和老人要同住，想换一个三居（或能改三居的两居），希望自住，因为7-10年内肯定都在西城上学和D 7 e u P $ k工作，所以最好是在现在房子的周边。资金方@ \ S _ ) b Q面，c c C } A r {因为已经是二套，要卖出格调的房子+贷款+一点杠杆，预计1-1.3kw左右。但周边好一点的三居都不止这J } T ) z 1 :个价了。方案1：同小区置换一个两居（改三居），优点是环境熟悉，上学工作都方便。同时也还在西城7 } ] e ; 8 . H，感觉保值性还可以。缺点，不是正规三居总是有点不方便k A k ! Q Q Z的。首付大

方案2：卖现有房子先租房，再选合适的M % g期房，R D / | R ] X Q \目前看过丽泽附近的端礼著，北京瑞府r \ y F V S t n和悦府。优+ o + F B }点，# c ~ f D # | u D新房正规三居，满足居住要求。距离0 k 4 t西城较近。新房首付压力小。缺点毕竟在丰台，感觉丽泽的利好预期已经出尽，上千万的房子总是担心高位站岗。

方案3：卖格调换周边的次新三* n T S j N 7 ; Q居。看过顺驰蓝调，金泰丽湾，保利T F R W百合。实际看过，感觉炒得有点高，房子质量和配套不能支撑这个价格。另外，也看过嘉莲苑，户型还可以，价格也没有前面三个炒，西城丰台交m 1 \接，位置很近。缺点：没有小区环境，靠近马路，窗户外面就是学校，真正的“学景房”

A:回答:您好，感谢信任！1、总价过高布局丰台不划算，这些新盘价格很高，未来的市场丰台的购买力撑不住这么高总价，不是说丰台有钱人少，没生活没教育没产业，Z O s D 8 P稍微有几r | 7 8个钱的都会搬出这个区域，价格越高流通性越差，跟位置户型楼盘新旧程度没有关系，六七百或者七八百还可。可阅读星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,整个丰台值J o 3 x得持有的楼盘不多,我在文章中已经对丰台全区域分析,

如果往菜户营和西局换不如留在原本的区域了，从位置上马连道比这两个更优，格调北欧常青藤都是区域内很好的盘，丽泽除了顺驰金泰其它全是老房子，而这个D e # Z Q G 8 9区域品质盘一片，口碑和居住环境也优于菜户营西局，N C . g格调正规的三居室1500-1700之间，接近150平的三居，无论是居住感还是保值增值性都优于丰台包括丽泽。一居室卖掉到手大概能到近700，加800左右的杠杆拿三居很稳健，

关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是6{ J m |65万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环二手新房无关）可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;这种区域这种盘如果有条件尽量拿大的，第一不会出现大幅度下跌行情，而d f m L g大户型尤# , / / ( o \ 2其是户型好楼层好的稀缺房源升值性都要高于小户型，长期持有非常安全,( R % b e ?可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情,祝一切顺利!

Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三^ , K p居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太Z q Y Z | d / T好预计可以卖到900万，5 o \ o } , C P 9我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四B W _号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）i P 3 i *请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～

A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应该往北和西E { l 2 I u ( _或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定是# 4 T往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，可以压缩面积往P L ^强资源区域换，这是置换和升2 } ~ f E p O *级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章M % ` v 081#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;

如果你们现有的房子行情不C + 2 ! 6好,或者存在不确定性,在f u R N ( | } l u附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房a u L k * e v过度v h L,孩子上完学后再做三次置换,大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换Z W L $,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会| \ =被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,j G O祝顺利!

Q:提问:星主好！之前由于不懂，房产投资很失败：17、18年分别买了1套天津宝坻的住宅两居和1套北京台湖的商住，目前跌惨。考虑是否卖掉换北京住宅。纠结的是：1.1 d R k z $ .天津住宅即使卖掉也不够还房贷，现在是将贷款结清还是继续还月供？（如果提前结清，换北京F V L ? & 9 Y f q住宅资金就少了。）

2.自住兼保值的话，北京商住未来有没有长持价值？后续会不会随大盘上涨，现在卖（亏三成）还是先留着自住或2 + F出租？3.由于是二贷资格，如果卖掉商住暂不结清贷款的话，加上现有资金只能选总预算400以内的小两居，看过西红门橡树湾、南+ W p i庭新苑、三槐家园、旧宫明悦湾、弘善家m b # = $ a园、润枫领尚，哪个盘保值增值会更好？（不考虑上学，仅投资考虑，能自住最好）个人倾向于买个总价低户型好的小两居，但又怕踩坑。由于之前被割韭菜，现在纠结后续是否有必要贷款买房（二贷利率高），以上问题可能有点复杂，麻烦星主费心指点！非常感谢！

A:回答( f – /:您好，1、关于你天津Z \ U A # } $ |的住宅，如果卖掉还要再往里补现在没必要卖，至5 # R \ $ D ^于i W a = ] Z未来卖和留你需要评估一下你个人的还款能力，你要把买入北京房产的月供计算进去，如果还天津的没有压力，或者压力不是很大建议是留着，如果有一定的压力建议是及时止损，但不要现在亏损卖? ) ^ ( + L，至少要等价格涨上来，你可以勤和当地的中介联系关注一下今年的市场[ k O 2 (。还有一个需要你做功课的地方就是这套房子未来有没L G , + Z N \ X有预期，因为近5年的市场普遍是全部下跌的，即便是北京，个别板块有的也是下跌的，这个是市场的周期性，如果是因为这个因素下跌可以考虑继续= z . f留着，如果是因为选筹方向上的失误就没必要留了。

2、关于北京台湖的商住，我在星球精{ \ h i f 1 k G华栏文章12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图有详细写过台湖c N ( i r 9,建议认真查阅,你应该尽快出掉回笼资金换为住宅，商住17年打的很S @ s l h重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,这类盘人为干R 9 r L \ l 6预性太4 / V \ # G e A强，未来也不是一个好的投资品。其次台湖这个位置也没有优势，距离亦庄有通勤距离，通州又太远，这种两区交f – \ ~ _ ~界处属于发展的空白区，未来没有什么好资源，如C W J + / I H果只有住宅小区就成睡城了，睡城是没有长远价值的。

3、关于选筹上，你2T也可以按照ST贷款，具体私信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都属于次次级的盘4 ~ r \ w ?，涨幅上很差，靠近大悦城的石佛营板块炫特嘉园60平的小两居( F Z b s价格在450左右，你全部下来加中介费税费也不会超过47{ } % W0，这b X G o \ ! M k n个盘拥有的资源比你看的要好很多，弘善家园虽然在市区，但潘家园板块毫无价值，投资属性全差，

便宜不等于就有潜力，好位置好房子便宜才等于有潜力，旧宫和西红门板块还可以，但也都属于最后反应的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,石佛营属于成熟的溢出区域，有很好的资源，你需要尽快去吃到楼市接下来上涨的行情，全城做投资S R h y 7 V y S w石佛营更适合你，自己住还是出租都很方便，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！

Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季O ] – u C k U o置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增V { f x v D T S b值。$ D X这样综合下来我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。

问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离o e 5 m _17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行K : N 8 t 1，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改小区绿化楼~ e O e P ; E间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5P W 1 D y k f ] t公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。

万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了没啥空地了小` N B \区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的@ F ; y f S , ` g新房，觉得贵了可能已经溢价太厉害还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又v 2 g x } k ~ i想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来4 ^ – L { T a回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还$ q l S [ l 7 ]有更好建议吗？

另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置Q 1 [ X , !换就想平换不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议

A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大, y R \ , s学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多

其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，[ L c朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全` / – Q Y部是围着运河整体向东，未来通州的行情L H | R ` V { 5也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位q ? [ G O V P置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来r d E m X成长很1 D p , | / , & T难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适r Q ] k * 9 0合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真| v q – Z阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！

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