北京楼市：大策还会有，浪潮会聚向何处？-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好！现在持有一套海淀双榆树43.5平米的老破小，今年孩子上学用，然后手里还有200个现金，我们夫妻双方都是国企，工资低，加起来一个月只有2万元。如果想未来资产能保值增值，不局限在海淀买，您有推荐的购房策略吗？是应该卖掉海淀这个再去买个600-700万的次新吗？我们可以接受租房在海淀给孩子上学用。还是应该不卖海淀的，用现金去买个炫特嘉园那种一居室呢？看上去好像租金还可以。我们收入低，贷款贷不了太多，所以有点纠结。

A:回答:您好，城六区或者说外溢板块同样是次新商品房，两居的价值是大于一居的，这一点我早在星球内精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）中提到过，将来改善市场会优于刚需市场，这种改善市场并不是指大户型改善，而是所有持房者卖出再买的目标人群，一居的购买人群大多是刚需，两居的购买人群除了刚需还包括了一部分改善，从需求端好位置好楼盘好户型的房子，是购买力强的刚需和改善家庭都需要的房子，从供给端小户型、保障房市场占比越来越大，这会导致高端改善盘越来越稀缺，从流动性及将来跃升的可能性，两居的投资属性都大于一居，祝顺利！

Q:提问:京总您好，请教一个买房问题。本人户口在昌平北七家，孩子今年上小学，想去清河的海淀实验二小或者清华附小。年前已将北七家的两居卖出，目前资金大概350，家庭年收入40多，计划贷款300多，此前基本锁定了金隅美和园或者清上园的小两居。但近期经历一些事情后，可能更倾向于保守操作：买个一居只为孩子上学，预算控制到 400以下，将其租出并租入一套两居自住，这样贷款少一些，手里相对来说可以留一点儿现金。如果后期楼市和经济回暖，再卖掉一居换成两居。想法发生变化的主要原因如下: 1、本人工作今年到了合同年，不确定能否顺利续签，因此家庭收入存在一些不稳定性。担心持续时间太久，房价继续大幅下跌。请京总给出合理的意见与建议，应采取激进方案，还是保守方案？谢谢。

A:回答:您好，关于杠杆的高低选择：参考星球精华栏会员文章07#巧用杠杆，贷款的利用,首先现在的市场并不像过去一旦有行情所有的区域，新的啊旧的啊都会大面积上涨，这种行情以后可能不会再有了，至少在中短期不会出现，而高杠杆投资的核心在于扩大持仓面积，将来兑现时可以获得更高的利润，50平米与100平米的效率是不一样的，所以现在高杠杆首要考虑的是产品类型，有的产品在短期或者说中期并不具备大跃升的条件，如果是这种产品类型，高杠杆就会存在一定的风险。其次是月供能力，考虑这个因素是因节奏慢下来了，即便是选择具备上涨条件的主流盘，还会面临逆势横盘的问题，

如果在很长一段时间内受到多方面影响导致横盘或者轻微的下跌，就是考验供房能力的时候，有的人本身持仓是很好的品类，但是一旦出现逆势下跌就会比较在意月供，市场越淡脱手的欲望就越强烈，如果等不到回温选择抛售这个杠杆越高亏损的就会越大，所以这两个条件是叠加的，首先得是正确的产品，其次要计划至少5年以上的月供，这两种条件同时满足是可以使用高杠杆的。如果产品类型不具备大跃升的条件，爆发力很弱，又叠加月供存在不确定因素最好是选择保守的方案，月供的问题需要你来做评估，而选筹的楼盘金隅美和园和清上园是不具备大跃升的条件的，

这两个盘在安宁庄和清河综合性显弱了些，参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,也可以理解成相对于老破小是有居住体验优势的，但是从楼盘自身的户型资源与楼盘本身的品质并没有特别强的稀缺性，将来如果区域海拔提高，这两个盘会有不错的流量，但是大跃升的概率很小，结合自己的情况先过渡将来再换也不是什么差的选择，祝顺利！

Q:提问:星主好！接之前问题，现在需求排序1学区、2居住品质、3金融属性。2000万左右预算在西城海淀选筹，较理想是顶级学区加不低于140的三居，最好是板楼。西城那几个盘，西城晶华、中海凯旋、官苑八号板块确实好，房子也好，但受预算所限买不到兼顾居住的，陶白学区的中信城这样的更是无法兼顾居住，陶白的陶然北岸价格和户型合适，但学区跟海淀顶级学区比还是少了点吸引力。所以把重点聚焦海淀万柳或者世纪城。你说的预算够的情况下万柳优于世纪城这点我很认可，但要兼顾上边我说的居住需求，涧桥泊屋和碧水云天确实预算差了点。阳春的橡树园可行否？

有没有什么硬伤或者缺点？同样的预算对比世纪城，确实选择会多很多，远大园三区、五区，观山园、晴雪园应该都有能够到的150左右的三居板楼，达到了我的居住需求，但远大园还有一些200左右的四居塔楼户型，面积的优势可以弥补一些户型的劣势，而且大户型无论老人过来帮忙带孩子、阿姨还是二胎都能比较从容。问题：1、万柳板块板楼盘（目前我所看的也就橡树园够得到）是否足够优于世纪城板块，从而值得舍弃世纪城更好的居住属性。2、如果第一个问题答案是否，那只在世纪城选筹，我说的那几个盘我的预算是否能包的住？综合考虑2居住需求和3金融属性，优先级怎么排（把大户型塔楼也包含在内）？3、万柳、世纪城还有没有其他盘更契合我的需求？

4、如果选筹范围确定以上，我看万柳和世纪城其实这段时间都是有跌价的，是不是可以等一等再做置换动作？5、还有个极端风险，就是买房上不了学，一个是多校划片的影响（我们28年入学），一个就是政策颠覆，没有学区房一说了，那这两个板块是否能有一定的抗跌能力？或者甚至最优选择是不是就先不置换了？谢谢！

A:回答:您好，1、世纪城虽然比着万柳要差一些，但并不是很拉垮的意思，万柳属于闹钟取静，整体板块的居住环境相比世纪城要安静很多，而世纪城因为有金源的原因显的人员杂乱，从物管资源上也不及万柳。橡树园除了体量小没有其它什么大的硬伤，避开西边单元即可，汇新属巴沟村的回迁，选筹上的细节优先9号楼中单元，其次10号楼中单元，最后11号楼中单元，依次是东单元，能淘到这个盘的楼王位置价值是要高于世纪城的，如果是不好的位置差房源就不如世纪城的品质盘了，世纪城和万柳只能从房源的质量上和性价比来投票！ 2、世纪城最好是往选大路北买，路南除了上河村其它整体的户型设计比着路北要差一些，流动性及爆发性都不及路北，你描述的楼盘已经很好。

3、类似于万柳世纪城这种区域的下跌多是因为市场风向，即便是具备长期价值的盘也不可能一直走高，这种下跌属于正常回调现象，可以择机进场，这个择机重点在于抄底，即回调到一定的底部入场，而不是等房价彻底降下来。可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶; 4、顶级名校配居住体验差的楼盘稳妥的方式是按三最购买,最低总价最小面积最晚时间，反之如果是顶级名校配具有稀缺性的改善盘有合适的时机就可以启动置换，顶级名校配居住体验差的楼盘等于学位溢价，

可以理解学位价值占30%甚至40%，一旦学位发生变化这30%就是要下跌的部分，具备稀缺资源的楼盘配上名校学位价值可能是10%-20%，将来学位发生变化下跌的幅度很小，以世纪城万柳为例，是把学位剔除掉，这些品质大盘所占有的资源也值这个价，最极端的假设将来如果因学位变化导致下跌也是阶段性的，随着时间的推移价格还会回调上去。可参考星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

Q:提问:京总您好，目前在海淀玉泉路附近有个小二居六层次顶层，房本刚满5年，一个孩子上小学3年级与老人同住，现在考虑换三居，且想楼层低些或有电梯房。区域暂还在玉泉路附近。目前看了几处房子：98年玉海园，80平左右南北通透小三居，户型不错，但平米较现在增加不多，一楼，报价719。金隅瑞和园2014年，100平南北通透，14层共16层，报价640，但是二类经适房含税约680。想请教下：目前玉海园和瑞和园哪个房子更值得入手，报价过高，另外我们是换房，不知现在是否是好的换房时机，我家同户型4楼8月645万卖的，但中介说我家估计只能卖550，不知是不是中介压得太低。也担心先买房后，自己家房着急出售卖不上价，盼京总答疑解惑，非常感谢！

A:回答:您好，1、弱势商圈原则上是不建议置换的，尤其同等楼盘资源的调整，这些楼盘的涨幅是属于中下等水平，置换的话就会产生交易费，如果房价还是之前的水平，或者有下跌就会涉及到亏损，不过你运作的总价不高，这种置换单纯就是为了扩大居住面积。2、你现在如果买的话在周期上是买在了底部，同样卖的话也是卖在了底部，那就要遵循底部价与顶部价的原则进出,现在卖中介和买家必然会压你的价，刚需买家底部周期大多是观望，即便有意向房源，砍价的力度也大的可怕因为他本来购买的欲望就很小，如果市场逐渐回暖，买家的心理预期会随着提高，

原本一套500万的房子在淡季他们的心理预期可能是在470万以下，如果你真给他这个价他也不一定能马上签约，他会要求450甚至更低，相反成交量逐渐回暖，他的心理预期就会往上提，你现在买的话也可以狠压价，不能在底部买顶部的价，可以在资金方面备一个方案，有合适的房源就压价拿过来，要一个卖房周期，如果买入的节点刚好在回暖的前夜，你的房子就可以在最高点出货，如对周期把握不准，要考虑有没有其它方式来支付购房款比如通过抵押的方式，现在的融资成本都很低，

万一卖房周期拉长还有备用方案（这种方式更适用于强势商圈，计算完利息加上自己的操作空间大多都是可以覆盖的，所有的操作策略都是建立在一个原则上：房价会涨）,同商圈同小区置换会比外界更容易快速获取到关键信息，如果有那种好位置的房主着急卖，这种就可以捡漏，外界是不知道这种房源的，可参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！

Q:提问:您好，我想请教一下，目前房子的情况：1套苏州街附近的老公房，目前自住，面积比较小，50多平米。目前价格大概600。另外在良乡大学城那里有一套房子，紫悦台小区，75平南北两居，目前价格大概260的样子。现在的想法是把良乡这套出掉，在苏州街附近再买一套，这样家里老人就可以住在附近，居住就不那么紧张了。不过附近的房子都是比较老的我现在看了一套三义庙的房子，挨着苏州桥地铁，1980年代的，

老公房。47平米南向2居价格450，一层带个院子，院子面积30多平米。确实最近是降了不少。我个人比较喜欢一层带院子的。请问三义庙这套房子现在可以出手吗？或者您有什么建议？我的诉求是总价不要超过500了，希望能有比较好的保值空间。最好在这附近，如果实在不能满足这,中关村附近的区域，其他的您有啥推荐吗？

A:回答:您好，内城区老房子的小户型作为财富的一种资产自然有它的价值，如果你的预期只是能够保值与流通，三义庙足够可以满足，从良乡往海淀换方向上是正确的，单纯从这两套上的调整没有什么问题，如果有可能的话最好是以良乡和你现在持有的50平来换一套小三居，小户型接近40平米或者40平米以下将来都是要被市场淘汰的，内城区之所以可以做到保值与流动，主要是它的地段避开了保障房范围，但作为财富资产它的上限太低了，同样的地段100平的小三居或者70-80平的两居价值要比40平更牢靠，虽然47平米可以做到2居，实际还是1居的面积，

过去的刚需家庭购买的主要面积段是在40平米-60平米，刚改购买的面积是60-90，购买力发生改变之后刚需和刚改都会集中在60-90这个面积段，你要考虑到下次置换的可能性，将来老旧小区翻新这种大面积的小比小面积的更具备成长属性，三义庙至少要买到60平米以上价值才能更大化，调整方面建议你参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘; 01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），中关村可以看看石油大院97平的南北三居，北影小区110平的三居、农科院82平的南北三居，双榆树南里86平的南北三居，青云北区80平的南北三居户型，

知春里70平的南北三居，这些户型的保值性都很好；这是依照你描述的建议，如果更关注房子的成长性，还是次新比较香，这两套的资金也可以往次新盘上看了，只不过要换位置了，出手时机可参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，从良乡往海淀换属于资源升级，原则上是要先买后卖，但海淀老旧社区存在反应迟钝和良乡轮动慢的因素，最好是两边同时进行，保证房山那边有意向客户并且可以签约，这边你有意向房源房主也可以随时签约就可以操作，在同一天完成两边的签约会稳妥一些，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图