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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好！关注一段时间了，感觉分析到位，非常专业，相见恨晚。我现在家庭房屋情况如下：2020年5月花费520万以孩子名义在广安门内购置84年56平五层（次顶）小房子，当时考虑孩子上班方便，又考虑西城学籍，目前预计570万左右，2021年以我们的名字购置沿海赛洛城七期二手房，加中介费等共计花费830万，精装修，目前预计880万左右。在昌平东小口有一套无房产证的改造房，六层带电梯的四楼，小三居，建设用地现在出租，有可能以后办下房产证。

济南有套自住房，2017年次新 93平，因照顾老人，这套房暂时不考虑出售。海南文昌有套小房子约五十万左右，我们想养老去住。我现在北京济南两边跑。因为孩子工作单位搬迁到永定门外，现在还没结婚，近六七年用不上学籍，我们担心以后西城老破小继续降价，考虑是否出手，再添一百万左右换成一百平左右新房？这几天看了西红门片区的玖玥城、橡树湾，十八里店云筑，还有一个情况让我们也很纠结，孩子单位有可能2025年搬迁雄安，但北京肯定要给她留一套房子，我明年就退休，爱人也还有六年退休，我们需要留一部分钱养老，所以不能都放在房产上，不敢加太多杠杆，最多孩子贷一百万的公积金，我们再添一百万左右，

另外沿海赛洛城的房子我们原来也有想法出手，不过现在行情不好，我们装修也很费精力，而且居住比较方便，有车位和充电桩，所以是不是可以过几年孩子稳定下来再考虑置换？综上请京总帮忙分析，一是我们有没有必要在明年三四月份出手西城广内小房子，换成新房？二是如果有必要出手，新房买在哪里，孩子上班比较方便，又能保值增值？西红门还是十八里店？或者其他项目？三是赛洛城的房子最晚啥时必须置换？四是京总对我们的房产还有啥优化建议？十分谢谢

A:回答:您好，广安门老破小和沿海赛洛城保值性无需担心，老破小在东西海朝这四个区域长期价值很好，老房子本身不值钱，值钱的是它所占有的地段资源，城内的土地资源是稀缺的，城乡结合部或者正在发展的新区有大量土地供应，土地出让建的大部分是刚需盘，未来大量新房涌入市场对老破小会是致命的冲击，相反城内大部分区域没有土地供应，就没有竞品，选择性很小，要么就是以更高的成本选择品质稍高一些的大盘，要么就是老社区。沿海赛洛城这个盘的优势是流量够大，应该说在朝阳可以排到前列，百子湾是一个超热门的刚需商圈，流通性保值性都可，根据你描述的情况，应该把这两套中的其中一套做升级，

最优的效率是2换1，孩子25年存在工作的可能，加上你们养老的话可能也不在京，基于这两种不确定因素，没必要留2套中规中矩的房子，这两套按照最高的预期也就是保值性良好，大波势来了也能跟着区域内的大盘往上走，但不具备大跃升的条件，每一波反应最快的产品不管是两居还是三居，涨幅最大抗跌性最强的是主流楼盘主流户型，可参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），你们做升级应瞄准这种产品，从长期更有利于资产的成长性关于提到的几个新盘，这种不适合你们，刚需北京的第一套房，为了居住环境和面积不得已才要到次级板块，这种更多的是牺牲地段资源获得更高的楼盘资源，是存在兑现风险的，你们在京已有2套，接下来的方向应该是升级综合资源更好的产品，而不是到外溢板块去打新，这个方向对于你们是错的，建议参阅星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:京总你好，想咨询一下购房问题，内容有点多，感谢您的耐心解答，希望您能每个问题都帮忙分析一下，谢谢！背景：本人女，手里有一套贷款购买的瀛海地铁附近的期房。总价 330， 24 年底交房，是当时婚前家里一些特殊原因才购置的，交房后打算出租。目前男朋友打算再买一套婚房，首付现金 270，总价控制在 550 左右的次新电梯房。我俩计划是自住 10 年左右，所以考虑保值➕流通，上班都在北四环附近，目前俩人年薪税前 100。如果是近几个月买：1. 这个价格看了老北苑望春园东西向两居，户型和居住环境还不错，唯一担心的问题是塔楼10 年后不好卖或者亏太多。

2. 常营次新、丰台三环新城，您认为相比望春园如何？3.北纬 40 有几个79 小户型，但是厕所对着厨房，担心未来流通性。如果明年末再买：首付现金可以加到 350 左右，总价620，届时想看看：新北苑，奥森，北纬（更好的户型和面积），东坝，朝青（华纺易城），这几个位置您更推荐哪个？目前很纠结。另外，新房您认为如何？新房目前看了几个：绿城沁园，西红门橡树湾，您怎么看？最后，我那套期房目前在还贷款，这套婚房如果杠杆加得太多（贷 300 对我们来说是极限了，想着是不是少贷点更稳妥）。担心未来如果我那套卖不出去，压力太大，并且银行利息这么高，如果房子不升值，还不够还利息的。对于这点您怎么看？

A:回答:您好，首先建议你先阅读星球精华栏04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、81#北京房产投资核心逻辑和原理;1、关于老北苑老社区、常营次新、丰台三环新城和北纬的理解；老北苑的望春园是一个流量大盘，保值性与流通性在10年内都不是不用担心的，老塔楼未来不好卖的是大户型，总价超过1000越高越难流通，小户型至少在10年内是不存在这个问题的，常营次新的优势是这个区域的基础配套都很完善，从产品特征及商圈资源是具备大跃升条件的，但是这种跃升需要时机，常营主要的购买力都集中在朝阳东三环，也就是说能够到常营置业的都是朝阳东部优质商圈外溢过去的客群，这种购买力在正常的市场条件下不会主动去推高一个区域的房价，

只有当核心圈大涨的时候才能带动外溢板块的价格，常营次新盘较多所以保值性很好，可以理解为属于一个价值洼地，未来也具备上涨条件，但需要时机，朝阳大悦城板块往上涨就会带动常营，这种位置更适合长线投资三环新城不算是很出色的盘，能跟在万年花城后面，丽泽目前的人口密度越来越大，玉泉营从位置上看是可以享受到这种产业红利的，但你应该压缩面积去买万年花城的小两居，这个盘属于板块标杆表现会更突出。北纬的一居主流户型是70平朝南的，厨卫正对的这种并不是不会上涨，流通性也不差，只是在市场下调的时候抗跌性差了点，好户型更抗跌，上涨时表现也更好！

2、可以参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,北纬好户型首选，其次备选华纺，最后新北苑、奥森，这些盘都是不缺流动价值的，从商圈资源望京好于朝青，朝青好于新北苑，从楼盘资源新北苑优势是最大的，但能够推动房价上涨的主要因素不是楼盘，看一个板块一个楼盘的房子有无价值，不光要看产品力，还要看这个小区的购买力，购买力才是一个楼盘涨跌的核心；购买力越强，房价就会越坚挺不下，价值分为短期和长期，新北苑长期价值很好，而望京和朝青的价值是在中长期，这就需要你购买新北苑时做好长持的准备

东坝的底子比较差，即便是将来配套落地后以它今天的价格与资源，可能不会有太出色的表现，确定性要差了一些。绿城沁园的基础资源要比东坝更差，东坝虽然价格虚高，但至少是朝阳主要发展的方向，豆各庄属于名副其实的城乡结合部。其次西红门不能太过于追求高品质，这个位置是做不到领跑市场的，只能说在大兴西部它是领头羊，太高的品质并不符合这个区的购买力，星苑，月苑，顺驰，新里斯才是这个板块的主流，太高的价格买家承受不住，只有一小部分能接受，量小推动不了房价上涨；3、关于贷款：可以参考星球07#巧用杠杆,贷款的利用,高杠杆是基于房价上涨后大面积可以创造更多的利润，如果房价不涨杠杆越高亏损就越重，高杠杆最好是购买确定性强的位置，结合你瀛海的房子，这一套选筹应该要避开一切带走不确定因素的楼盘，核心圈是最稳妥的选择，因为你瀛海那套是属于超长周期，这一套再来一个长周期，中短期背负贷款过高见不到利润会影响心情的，祝顺利！

Q:提问:京总您好，请教一个买房问题。本人户口在昌平北七家，孩子今年上小学，想去清河的海淀实验二小或者清华附小。年前已将北七家的两居卖出，目前资金大概350，家庭年收入40多，计划贷款300多，此前基本锁定了金隅美和园或者清上园的小两居。但近期经历一些事情后，可能更倾向于保守操作：买个一居只为孩子上学，预算控制到 400以下，将其租出并租入一套两居自住，这样贷款少一些，手里相对来说可以留一点儿现金。如果后期楼市和经济回暖，再卖掉一居换成两居。想法发生变化的主要原因如下: 1、本人工作今年到了合同年，不确定能否顺利续签，因此家庭收入存在一些不稳定性。担心持续时间太久，房价继续大幅下跌。请京总给出合理的意见与建议，应采取激进方案，还是保守方案？谢谢。

A:回答:您好，关于杠杆的高低选择：参考星球精华栏会员文章07#巧用杠杆，贷款的利用,首先现在的市场并不像过去一旦有行情所有的区域，新的啊旧的啊都会大面积上涨，这种行情以后可能不会再有了，至少在中短期不会出现，而高杠杆投资的核心在于扩大持仓面积，将来兑现时可以获得更高的利润，50平米与100平米的效率是不一样的，所以现在高杠杆首要考虑的是产品类型，有的产品在短期或者说中期并不具备大跃升的条件，如果是这种产品类型，高杠杆就会存在一定的风险。其次是月供能力，考虑这个因素是因节奏慢下来了，即便是选择具备上涨条件的主流盘，还会面临逆势横盘的问题，

如果在很长一段时间内受到多方面影响导致横盘或者轻微的下跌，就是考验供房能力的时候，有的人本身持仓是很好的品类，但是一旦出现逆势下跌就会比较在意月供，市场越淡脱手的欲望就越强烈，如果等不到回温选择抛售这个杠杆越高亏损的就会越大，所以这两个条件是叠加的，首先得是正确的产品，其次要计划至少5年以上的月供，这两种条件同时满足是可以使用高杠杆的。如果产品类型不具备大跃升的条件，爆发力很弱，又叠加月供存在不确定因素最好是选择保守的方案，月供的问题需要你来做评估，

而选筹的楼盘金隅美和园和清上园是不具备大跃升的条件的，这两个盘在安宁庄和清河综合性显弱了些，参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,也可以理解成相对于老破小是有居住体验优势的，但是从楼盘自身的户型资源与楼盘本身的品质并没有特别强的稀缺性，将来如果区域海拔提高，这两个盘会有不错的流量，但是大跃升的概率很小，结合自己的情况先过渡将来再换也不是什么差的选择，祝顺利！

Q:提问:星主好，关注您一段时间了，最近有需求置换，第一次向您提问。父母名下有三套房产：松榆老公房两居，400w+（已挂牌，不好出手）；十里河老破小一居，200w+（已出售）；高米店顺驰领海自住，大概650w；我和老公有一套房产，中关村远中悦莱建面75平1居自住，大概700w，希望今后离父母近一些方便照料（但不同住）。目前和老公工作都在中关村附近，对中关村及周边的商业、工作机会、教育资源、交通便利都比较满意。从小在北京各个方位住过，综合看中关村还是有着独特优势，尤其对目前的职业与年龄有着相当的吸引力，

通勤近真的是提升幸福感的重要来源。但是周围片区普遍房龄较旧，当初购买远中悦莱也是找的附近片区预算内最符合年轻审美的。父母一方已退休，另一方在西南二环工作，未来4年仍有通勤需求。父母计划出手两套老房子，但动手较晚不太好卖，悲观预计600w；加上手头资金与可接受的贷款，预算大概1200w，看情况可以适当提高。调研了一下今后带孩子最佳方式还是和父母住在步行距离内，方向肯定是父母搬到北边住在我们附近。几个方案想不太清楚应该怎么操作：一个方案是父母搬到中关村附近，离得远了不方便，近点还是只有远中悦莱比较合心意，

一个楼也最方便（但是公寓管理模式，没有小区，买这里两居或三居担心不符合主流需求，但观察楼里主流住户两类人群：白领以及周边上学家庭，很多孩子，所以感觉可能也还行？），或者西屋国际感觉比较有性价比（网上看了看，没实地看过，估计是楼里有一部分商户影响品质），大河庄苑小区环境实在堪忧；第二个方案是买在其它较好的区域（比如亚运村），然后在中关村附近租房，但这样经济压力会比较大（远中租价快到天花板价格，两居月租2w，加上贷款，再养个双胎）；第三个方案就没太想好了，如果星主从整体资产配置角度有其它建议非常愿意倾听，从本心上来讲不想动远中现在的房子，一是住得很合心意，二是两年前刚花了45w+装修，实在有些舍不得。

A:回答:您好，首先中关村是上个时期的产物，你在这个区域住应该能感觉到它的居住体验并不好，你所指的好是所居住的空间，因为是按照你自己喜欢风格装的，并且下了功夫，所以你个人的感受肯定是加分的，如果从居住空间转移到区域活动空间可能就降低体验感了，第一个是中关村人流量太大了，这个对于商业是向上的，但对于居住是向下的，将来具备稀缺资源的项目首先是要具备私密性，繁华地段并不是靠着大马路和写字楼，而是在繁华地段比较隐蔽的位置，小区可以被定义为商住混合，区域同样也会被定义为商住混合，产住结合并不是混为一体，而是动静分离，

所以你看国贸的公寓房价水平在朝阳同年代产品是垫底的，不扛跌还流动弱。第二个是类似于中湾国际、中关村公馆、纽约客、西屋国际包括选中悦来这些70年产权的公寓，实际上最早的规划是办公性质而非居住，中关村的定义也是产业用地，这种里面的住宅项目过去上涨是因为行业红利期，按照住宅的定义以这些项目的产品力在海淀这种位置不止这个价，15万以上是很容易达到的，现在看显然已经离天花板越来越近了，不是说将来房价不会上涨了，而是效率比较慢，如果北京房价再往上走一个台阶所有的楼盘都会因为水涨船高，投资是效率优先原则。

第三是租金高并不是作为房产价值的主要参考因素，高流量的位置新楼盘开发商再送个精装修自然能租到比住宅高的价格，租赁市场首先看的就是装修，其次看的是地段，而买卖市场首先看的是地段，其次是楼盘，装修是最后看的。其次关于选筹上，1200可以往北也可以往东，海淀的发展方向是以中关村向北延伸，中关村和上地西二旗是现有的产业核心，北部稀缺的住宅项目将来是具备大跃升条件的，也就是说它的房价天花板要比中关村的公寓项目更高，兑现也相对容易，如果距离不合适只能以租换租，居住和投资必须要做取舍，这是不动悦来的建议。

如果是从升级的角度考虑可以将悦来出掉重新布局2套，你这个一居将来宝宝出生后住着太小了，现在不换将来还要再换，晚换不如早换，一类区域一类楼盘是可以多仓重仓的，相反悦莱是不值得多仓的，如果资金上面临压力可以和父母商量能否把顺驰领海出掉，这个盘准确说很好，没有更好的选筹自然不动，如果有效率更高的方案是可以动的，在保证大方向是对的前提下，选筹的楼盘以及区域都可以调整，建议你参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图