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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，我们现有一套住房（满五唯一），在亚运村安慧里，一室两厅户型见下图，想置换。该户型23年高点成交438万，最近成交345万。目前该房贷款已还清。手里无资金，卖房款即为买房的首付。家庭年收入60–100左右，月供3万元以下；上班地点：海淀学院路石油大院;家有俩娃;哥哥目前上一年级，在国音实验本部（原安慧里小学）妹妹目前幼儿园中班，25年上小学;目前想法方案一：在安慧里小区置换一套大三居（116平左右，东南向或西南向）。 优：俩娃小学中学离家都近，面积大，可改四居，能满足居住需求。缺：不知道以后是否好出手，感觉小区保值增值能力欠佳。
方案二：在石油大院内置换一套小三居。优：上班近，海淀学籍。缺：老大需要转学，不知能否转学。楼龄老。方案三：在亚运村置换一套次新房，出租。不知900万以内有什么好的选择。在安慧里租三居室居住。优：孩子不用转学，次新房比安慧里保值能力好。缺：靠谱长租房源不易，租房条件较差。方案四：暂时不动，过几年资金充裕了再置换。以上几个方案不知如何选择，还请您指点下，谢谢！？
A:回答:您好，如果只是满足居住需求，也就是在老社区这个产品线上做调整，石油大院的价值是高于安慧里的，这样你们只需要确认是否可以转学，如果可以的话建议优先石油大院，老房子除了拼地段以外，还要拼人文资源与物管资源，石油大院这两项资源是全面强于安慧里的，亚运村和二里庄从地段资源上没有明显的资源差异，但是海淀学籍相比于朝阳学籍是加分项，这种置换更多的可能只是满足了你们居住的需求，从置换的角度也算是微小的仓位升级。 如果是方案三的话就没必要留在亚运村了，亚运村的次新没有稀缺性，很多户型都比较拉，过去亚运村流量高是整个这一片缺乏品质盘，
从奥森的品质盘上市以来亚运村的次新市场已经慢慢减弱了，所以按照900内的预算也没什么稀缺盘可选，可以往东边的望京看看，本身都属于朝阳的教育，而望京比着亚运村突出的是距离财富资源更近，地段资源及楼盘资源具备稀缺性， 可参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,像澳洲康都的南北主流两居大概是在900左右，普通户型是在800上下，慧谷阳光的主流大两居在1000上下，上京新航线的普通户型在900出头，如果这三个项目可以满足将来孩子上学，要比亚运村更具备成长性，也可以理解成望京的后劲要大于亚运村，这种置换不但升级了面积，同时还升级了地段资源与楼盘资源;
方案三和方案二相比，三将来是具备很大跃升空间的，虽然是两居室，但这些盘都是主流盘，有一定的稀缺性，并且户型也都是主流户型，相反老破小的市场比着稀缺地段的改善盘会慢一些，将来这个城市整体的均价提高，老破小随着市场的变化就会往上走，从兑现周期区域性的上涨要比城市性的上涨更容易，建议你参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:您好京总，目前需出售房产，1太阳宫土星园有人朝分学区属性（无需自用）出租中，但小区品质不在梯队内2望京宝星华庭有抵押随房龄10年以上，但好出租且租金价格不错，3麒麟社loft在出租，商住两用，价格从高位几乎快折腰且属性原因未来也不太可能有转机，租金也在一路下滑，好在商圈无空置率，买的早还有一倍的利润，4中粮祥云300多大平层，整个后沙峪区域的稀缺户型，个人判断未来还有溢价空间，但在此区域已购置新房居住，考虑同区域留一套大户型居住想卖掉中粮可一次性还清新房贷款（4.85利率）或卖掉麒麟社，从整理房产角度望京总给予建议，谢谢！
A:回答:您好，从将来市场的主流趋势这些盘都是要进行全部升级的，保值性及流动性除了麒麟社以外其它都还不错，只能说称不上很稀缺但也不是最差的类型，所以你可以根据新的方向来决定优先级出货的顺序，按照价值排序麒麟社是要最先考虑出货的，其次是宝星华庭，最后是土星园，中粮的大平层虽然长期没有价值风险，但中短期会存在流动风险，后沙峪将来会分为纯刚需、刚改、初改和终改，300平以上是终改的需求，这个面积段在后沙峪可选筹的范围太大了，这种改善群体能够到后沙峪置业，大部分是从城区奔着低密度去的， 也就是别墅类产品占有的市场份额更大，
300的平层单位在这个位置可能并不稀缺，稀和缺是两个概念，稀并不代表缺，又稀又缺才是硬通货，留这种产品会拉低你整个资产的成长效率，最开始说长期没有价值风险，这个长期可能要很长时间，可能10年是最快的预估了，所以你的仓位虽多但不优，这种仓位数至少要在内城区的核心地段，比如海淀啊朝阳啊留2套品质大盘，在未来10年-15年都具备稀缺性，保证在逆势是最抗跌的，顺势可以跑赢大部分楼盘，有了这种资产打底后，再考虑说郊区搞一套低密度提高生活氛围，应该是这样的一个布局方向，建议你参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
Q:提问:星主好,目前昌平南邵都会湾89平三居，夫妻海淀和上地工作，通勤依赖地铁，想卖一买一，同时升级面积和板块，目标700-800，之前认筹了北绍洼159平四居，看了您的文章感觉以后流通性可能会有问题，放弃了，目前想等朱辛庄中海新盘开盘，想问下思路是否正确？手里没有余钱的话先卖后买新房是否更容易操作？是否有其他合适的二手盘推荐？谢谢
A:回答:您好，1、购买新项目正确的操作顺序小定锁房，然后卖自己的房，收到买家定金后补新房大定，收到买家首付款后补新房草签，这是最稳妥的操作，如果是先卖后买整个过程会比较被动，一般完成一套二手房交易冷门板块3-4个月是最快的，长的可能会在6个月以上，这种周期都属于正常，这期间买家的付款时间一旦发生变化就需要你和开发商协商，如果赶上市场火热不排除开发商会有清退付款条件差的客户，遇到这种情况就会很吃亏，而先买后卖你只需要和开发商如是说明情况即可，这个时间的约定不是固定的。
2、从北邵洼移到朱辛庄地段价值是提升的，虽然南邵90%都是新盘与次新盘，但地段资源太弱了，距离主要产业区太远属于卫星城，卫星城就是睡城价值自然弱，都会湾卖掉买北邵洼只升级了面积并没有升级地段资源，而买朱辛庄是属于升级地段资源了，朱辛庄的价值不在于它本身而是海淀。二手你可以看看清河的第二梯队，爆发性比朱辛庄以及回龙观更强，逆势保值性与流动性也很好，可参考星球精华栏会员文章05选筹/北京购房安全边界图，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！
Q:提问:京总，最近才有缘分认识您，拜读了您的星球好多文章受益匪浅。请教您关于房子置换的一些问题，我家基本情况是目前住的单位房子，在海淀309医院附近，自己只有一套两室一厅的商品房在沙河高教园七区。目前正在考虑是否要将沙河的房子进行置换。1.单位的房子是可以一直住的，孩子上学有单位的政策也不用考虑，目前就是从房子的价值属性考虑，从长远来看，想置换一套更具有保值或升值空间的房子，区域锁定在海淀，房子价值相当的情况下尽量离我现在住的地方近些。
2.也有一种考虑是不置换，等十多年之后再在海淀买一套; 3.若卖了沙河的房子加上存款，能准备400多万的首付，家庭收入在40万多，目前接受的房价700万左右。4.请教您是置换还是十多年后考虑买二套。5.如果现在置换的话是先卖沙河的还是先买海淀的，什么时候开始操作比较好，是年前还是等年后看看行情。6.请您推荐下我们置换海淀哪个的小区比较好。7.沙河高教园七区房子的基本情况，紧挨着北航附小，附近两个幼儿园，这段时间房价降了几十万。这个小区不知道以后的升值空间还有没有。期待您专业的解答，辛苦您了。
A:回答:您好，1、从区域价值昌平沙河高教园弱于海淀任何一个板块，可以理解为700左右在海淀能选筹到的楼盘流动性及保值性优于沙河的次新，这种情况当然要换，参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,G6往北过了定泗路投资属性就弱了，高教园未来的机会在于永丰，被辐射到价格飞涨才能够溢到高教园，没有拉开明显差距作为通勤板块很难补涨，回龙观的一轮轮补涨是得益于海淀的房价到了10万+。
2、就近选择只能二类区域二三类盘，澄秀园90平南北的两居价格在700左右，博雅西园80平的南北两居价格在800左右，优先级排序为博雅西园-澄秀园，这两个盘虽然属二类区域二三类盘，但比高教园更容易兑现，从高教园往马连洼换属于升级， 其次也可以考虑回龙观，这个预算可以拿到一类盘的主流户型，两个板块都有适合你的产品线，可选择的空间也很大，就近可以马连洼，投住分可以回龙观,可参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，
3、高教园出货的效率不会那么高，最好是先咨询楼下中介成交周期，但不要挂牌，市场恢复流量后再挂牌也不晚，操作的顺序是可以先卖后买，但在卖出的同时要有可买入的意向房源，并且房主在你卖出的当天可以和你签约，这样的衔接不会冒卖后房价突然回暖的风险，具体操作的细节可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，祝顺利！
Q:提问:北京户籍，男工作比较稳定，在海淀学院路。家庭目前配置有清河橡树湾四期100平米两居一套，立水桥清水园二期105平米三居一套。清水园小区是20年房龄的老小区，目前父母居住，因为立水桥片区一直滞涨，另外父母两边跑特别不方便，近期想把清水园出售置换，自有资金300w。有三个置换方向请您帮助分析：1是换购西北旺附近新盘，如幸福里三居;比较看好西北旺区域的未来发展，但是现在房价已经偏高，
而且担心这个区域土地贮备特别多，未来供给充分没有稀缺性。 2是在清河版块，如莱圳家园三居1100左右，缺点是房子老。橡树湾四期两居1300左右，缺点是两套房都不是大三居。3是换一套丽春湖园子叠拼1500左右，缺点是贷款多，还要100装修。4是把两套都卖了，换橡树湾四期180平米左右四居，2300左右，缺点是要和父母住一起。
A:回答:方案1和3不确定性极大，其中3不但保值性弱，还会存在流动风险，决定房产价值的先是区域资源，其次才是产品力，丽春湖别墅产品很好，但区域基础资源太弱，并且将来也不会有什么资源可投入，这个盘从开盘买入到目前为止跌幅已经超过30%了，并且不好流通很难变现。而方案一的海淀北部新区存在概念性的成分， 兑现周期不确定，我们今天看到的所有成熟商圈，都会经历从雏形到饱满的过程，发展轨迹是从地皮-概念-配套-供需，这是一个板块的完整生命周期，新板块距离主城区越远发展周期也就越长，反之距离越近越容易成型，
而新区在发展的四个阶段中价格与价值都是不一样的，如果出现概念阶段的价格超过配套甚至供需阶段就会出现横盘、微跌、流通价值打折，变现困难; 所以方案2和4就比较符合当下的市场发展趋势，首先清河是海淀北部最成熟的商圈，也是资源最好的商圈，被大产业直接辐射，前两梯队在逆势也很抗跌，甚至个别稀缺房源可以在逆势上涨，这就是过去投资房产追逐的是潜力，现在及将来投资房产看的是剩余价值，也就是谁的海拔会更高，无疑是综合资源更优的才更吃香， 方案4比着2更符合未来市场的发展趋势，
你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），未来能够推动北京房价上涨的会是改善群体，也就是置换的时候去瞄准好资源的商圈具备稀缺性的次新盘，三居以上的改善户型都将是未来的主流，类似于橡树湾包括世华大三居四居将来的成长性会很不错，祝顺利！
Q:提问:星主好！接之前问题，现在需求排序1学区、2居住品质、3金融属性。2000万左右预算在西城海淀选筹，较理想是顶级学区加不低于140的三居，最好是板楼。西城那几个盘，西城晶华、中海凯旋、官苑八号板块确实好，房子也好，但受预算所限买不到兼顾居住的，陶白学区的中信城这样的更是无法兼顾居住，陶白的陶然北岸价格和户型合适，但学区跟海淀顶级学区比还是少了点吸引力。所以把重点聚焦海淀万柳或者世纪城。 你说的预算够的情况下万柳优于世纪城这点我很认可，但要兼顾上边我说的居住需求，涧桥泊屋和碧水云天确实预算差了点。阳春的橡树园可行否？
有没有什么硬伤或者缺点？同样的预算对比世纪城，确实选择会多很多，远大园三区、五区，观山园、晴雪园应该都有能够到的150左右的三居板楼，达到了我的居住需求，但远大园还有一些200左右的四居塔楼户型，面积的优势可以弥补一些户型的劣势，而且大户型无论老人过来帮忙带孩子、阿姨还是二胎都能比较从容。 问题：1、万柳板块板楼盘（目前我所看的也就橡树园够得到）是否足够优于世纪城板块，从而值得舍弃世纪城更好的居住属性。2、如果第一个问题答案是否，那只在世纪城选筹，我说的那几个盘我的预算是否能包的住？综合考虑2居住需求和3金融属性，优先级怎么排（把大户型塔楼也包含在内）？3、万柳、世纪城还有没有其他盘更契合我的需求？
4、如果选筹范围确定以上，我看万柳和世纪城其实这段时间都是有跌价的，是不是可以等一等再做置换动作？5、还有个极端风险，就是买房上不了学，一个是多校划片的影响（我们28年入学），一个就是政策颠覆，没有学区房一说了，那这两个板块是否能有一定的抗跌能力？或者甚至最优选择是不是就先不置换了？谢谢！
A:回答:您好，1、世纪城虽然比着万柳要差一些，但并不是很拉垮的意思，万柳属于闹钟取静，整体板块的居住环境相比世纪城要安静很多，而世纪城因为有金源的原因显的人员杂乱，从物管资源上也不及万柳。橡树园除了体量小没有其它什么大的硬伤，避开西边单元即可，汇新属巴沟村的回迁，选筹上的细节优先9号楼中单元，其次10号楼中单元，最后11号楼中单元，依次是东单元，能淘到这个盘的楼王位置价值是要高于世纪城的，如果是不好的位置差房源就不如世纪城的品质盘了，世纪城和万柳只能从房源的质量上和性价比来投票！ 2、世纪城最好是往选大路北买，路南除了上河村其它整体的户型设计比着路北要差一些，流动性及爆发性都不及路北，你描述的楼盘已经很好。
3、类似于万柳世纪城这种区域的下跌多是因为市场风向，即便是具备长期价值的盘也不可能一直走高，这种下跌属于正常回调现象，可以择机进场，这个择机重点在于抄底，即回调到一定的底部入场，而不是等房价彻底降下来。可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶; 4、顶级名校配居住体验差的楼盘稳妥的方式是按三最购买,最低总价最小面积最晚时间，反之如果是顶级名校配具有稀缺性的改善盘有合适的时机就可以启动置换，顶级名校配居住体验差的楼盘等于学位溢价，可以理解学位价值占30%甚至40%，
一旦学位发生变化这30%就是要下跌的部分，具备稀缺资源的楼盘配上名校学位价值可能是10%-20%，将来学位发生变化下跌的幅度很小，以世纪城万柳为例，是把学位剔除掉，这些品质大盘所占有的资源也值这个价，最极端的假设将来如果因学位变化导致下跌也是阶段性的，随着时间的推移价格还会回调上去。可参考星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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