北京楼市:老破大危机,此户型最惨!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好！非常感谢您对前两个问题的回答，很有帮助。继续请教以下问题 1、关于我家房子的现状。（1）我家房子是东南向，三个卧室都向阳，客厅是东南向，通风也很好，次顶层，我们卖出报价为1500万，现在有个买家或者说中介，对我家这套房压价到1350万，单价才七万七千多。（2）对方出价这么低主要两个原因，一是因为去年有一个同楼同户型18层的，要投奔海外的孩子着急要钱，所以以1450万元在2023年11月低价卖了，现在的买家都比照着这个价格往下压；二是买家说要把今年的预期降价幅度考虑进来，这种说法合理吗？

（3）同小区出售情况：2023年底，同小区南北通透板楼面积跟我家差不多也是170多平的房以单价9万3左右卖出成交，与我家同一塔楼的一套东南西北向150平米的也是近8.9万多的单价卖出成交了，同楼另一楼层（16层）与我家同户型同朝向的房子，2023年3月以总价1650w成交。就想问一下，我家这房被中介压到1350万，中介说能涨点，但也到不了8万，这价格合理吗？应该大致在什么单价成交才合理？

2、想请你们帮判断一下，如果目前不置换的话，我家这房子是否有成长的空间？另外也想咨询了解一下，我家这个住房资源，它到底在目前北京处于什么样的一个位置水平？卖价跳水幅度这么大，真有那么糟糕吗？ 3、如果暂时不置换，等房价回暖，又担心价格继续下滑，会不会到明年置换不出500万现金了

A:回答:您好，世纪新景东南或西南户型劣势是不方正，如果说南北向的可以卖到9万3，但这种南北并不是通透的，只是比东南或西南的户型更方正，非南北的正常的价格应该是8万8到9万之间，市场差一点可能是8万7啊，或者8万6成交，这个成交价是处于你着急变现主动让利，如果市场由冷变暖成交价在8万8以上，

甚至9万出头是正常的，世纪新景从楼盘属性是高于北洼西里及紫竹花园的，紫竹花园可以卖到8万左右，北洼西里可以卖到9万，连老破小像车道沟南里和10号院也都可以卖到9万左右的价格，而世纪新景要是8万以下的价格成交属于超级捡漏盘了，好地段的房子有天然的投资属性，即便是房源上有一些瑕疵，比如楼层低啊，户型差啊，临车库出入口啊，这些都不至于要大幅度折价出货，比正常的户型略低一点就可，其次关于这个盘的长期价值，从置换升级的角度是要脱手去换成更好楼盘的，

紫竹桥虽然不是优质资源的聚集地，但也属于海淀的城中心位置了，拿这个盘自身来说将来是有空间的，比如171的南北双卧朝南的户型就属于稀缺户型，将来的价格还会走高，再包括主语家园和中海紫金苑也会走高，如果整个区域的主流盘主流户型被市场再次推高，世纪新景这种东南户型不会维持原价，只是涨幅比着主流盘主流户型会低一些，所以要是有更好的选择，如把面积降下来，去提升楼盘资源地段资源及户型资源满足你500现金需求的同时还升级了房子的综合条件，这个就属于很好的换仓，如果现阶段各个方面都满足不了可以再等一等，建议你参阅星球内精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

Q:提问:四惠的老破大，目前卖不出价钱，估计也只能换到700，可以支付300现金，加120万贷款。未来老破大有有没有可能因为大和户型还不错的优势比现在好卖呢？

A:回答:参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,从需求的演变将来的大户型上涨的概率和跃升的空间是要大于刚需盘小户型的,但是呢这种大户型需要具备改善性条件,也就是楼盘属性定位必须是改善类,改善性楼盘又分初改、二改和终改,这三种不同类型只要占有其中一种都会享受到将来改善市场带来的红利,老社区未来并不会因为户型大的因素变的越来越吃香,反而会随着时间的推移变的流动性越来越弱,尤其是那种2000年前后的老塔楼社区,越大的户型往后越不好卖;关于老破大将来的价值可参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!

Q:提问:京总好！手里有三套房，一套德外学区房，刚出售，到手600万；一套是朝阳华严北里的房子，70多平米85年的；一套是石景山经济使用房，95平2006年的。我在德外上班再有8年退休；老公居家办公；孩子上大学住校。我咨询的问题是：计划将朝阳华严北里的房子也出售，到手总计约1200多万，置换一套改善型住房，现对改善型住房的选择进行咨询。买房考虑通勤问题、居住品质问题、保值增值问题。我自己比较看好北五环内奥森板块的房子，如融域家园、奥林春天1~6期、美伦堡等，想听听您对这个区域的分析和建议，谢谢！

A:回答:您好，优先级顺序应该是：美伦堡-倚林佳园-澳林春天四期、六期-融御嘉园，如果有可能的话建议你把石景山经适房也一并脱手（这套房留着是没有意义的,参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议)，把选筹的总价提高到1600左右，1200在奥森板块户型上是不占优势的，按照你原有的计划只能选一个品质2居，如果是3居就要降低楼盘品质，奥森大概有近50个楼盘，基本可以分为4类产品，第一类是终极改善大盘，像上林世家、国奥村，第二类就是上述提到的，品质有一定的稀缺性，

第三类是建筑年代有一定的优势，但楼盘资源略差，像万达、天乐、天翠、澳景，第四类就是2000年之前的老社区和纯塔楼真正值得去布局只有前两类，第二类尽可能考虑主流户型，也就是140平以上南北向的都可，奥森准确说是属于生产资源的外溢地区，主要稀缺的资源是生态，属于慢长类型的区域，效率资源大于一切自然资源，这种区域只有主流户型才具备大跃升的条件，其它中等产品只能说保值性不错，未来也会水涨船高，只是效率要低一些，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利！

Q:提问:京总好！感谢您非常认真和专业的分析解答，这几天反复学习星球的精华帖，对买房有了新的认识。关于您的建议我也非常认同。现在重新定位了一下自己的需求，1. 首先我们家因为孩子上学，基本能接受的上学时间早晨就是电动自行车10分钟。而且考虑到1年半以后考高中，学校目前确定不了，大概率未来4年半要在学校附近租房。所以其实这个房子买哪里对于我目前的居住需求都无法满足。如果这样，选择投住分离是不是更佳？

2.考虑到未来还要继续租房，一年房租大概14-15w，那么再贷款的话会有压力。如果全款600先上车，等5年后孩子高考完了，我们就不用再租房了，到时候如果钱够了就进行再次置换。这样的话目前根据总价，首先考虑的是2居室的户型。网上研究了国美第一城，青年汇，望京新城，望京西园几个小区，但这些超大体量的小区，物业就非常一般。有没有未来增值的空间？

3. 但lg认为买房首先满足居住需求，所以他倾向于买一个学校附近的房子这1年半先住着，这样就不必再花租金，未来如果孩子发挥好能考入附近的高中部就更理想，等于未来5年都不用再租房了，目前我比较纠结，时而思路清晰，时而思路混乱，恳请您给点专业指导，万分感谢!

A:回答:1、你的思路是清晰且正确的，从效益原则可以理解属于进攻性型，这个进攻属稳健并非冒进，因为所选筹的方位并没有脱离安全边界，置换的本质是增长与效率，如果以这个角度，首先要完成升级，地段资源、楼盘资源、户型资源至少要占有一个，占有的资源越多房产的价值就越大，只有遵循这个原则才能保证增长与效率。而选筹的本质是取舍和排序，房地产本身就自带双重属性，在选筹的过程中，如果把居住属性放在首位自然要放弃金融属性，这个就是取舍，从这种角度你lg考虑的也没问题，经济学其实就是告诉我们，不可能什么好事都能全占，

只要遵循咱们的会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，87#朝阳跑赢大盘选筹导图,在安全边界内任何选择都没有对错，适合自己的就是最好的，家庭的幸福指数大于一切，如果购买房产的位置太远会给生活带来不便，可以就近选择的！ 2、是的，投注分离可以扩大更广泛的范围，但600万如果不使用杠杆，在好地段只能拿到刚需盘的入门户型，这些户型不是商圈内的主流产品，保值性及流动性不差，但就失去投住分离的意义了，改善户型的涨幅才具备大跃升的条件，至少要保证不降低原来的预算才可以选择投住分离;祝顺利！

Q:提问:京总好！读了好多您的文章，理清了基本思路，想通过问答的形式整理一下自己的学习成果，也借此机会再向您请教。目前资金1000-1400，主要考虑安顿爸妈（房子宽敞、城市界面友好，配套方便），以及未来有一定升值空间。暂时不考虑学区,按照这个思路，在稍微靠近核心区的次新、板楼中挑选。目前有几个方向：1:海淀非学区次新的三居，如1400左右四季青郦城（马上要开通地铁）、1200左右学院路清枫华景园、中铁瀚庭（鹅厂新地标）；

方案2:六里桥风荷曲苑，1350三居板楼，万年花城1000三居，考虑保留一定流动性；方案3:西城区信和嘉园/格调小区两居，但这里有学区，确实是牺牲了居住面积；方案4:东城中海紫御公馆两居。整体上考虑5-10年后如果置换，三居可能是更主流的产品，海淀和丰台相对是活动比较熟悉的板块。这些地方感觉基本上都没有什么硬伤，除了万年花城相对弱势一些，其他地方产业/交通/医疗/公园都还不错。不知道是不是有我欠考虑的地方？如果这几个选择都还行，是不是选择一个户型方正没有硬伤的房子即可？感谢

A:回答:您好，所描述的这些位置及楼盘虽然不存在大的硬伤，但综合资源并不突出，都是一些中规中矩的项目，购买这种第一是效率不能拉到最高，第二是存在资源错配的情况，总价1000-1400六里桥的风荷曲苑就属于错配，万年花城虽然有丽泽辐射的价值，但1000万的总价会存在流动风险，1000往上总价越高面临的流动风险越严重，东城及西城这几个盘还可，依照你的描述选筹范围并不局限，可以理解为全城都可买，只要符合基本需求即可，这样的一个条件像海淀你要往北靠，1000-1400的预算可以拿到北部核心位置品质大盘的主流三居，从地段资源、楼盘资源、户型资源优于学院路，

具备加杠杆的条件可以在原有地段继续升级楼盘资源与户型资源, 改善的预算在选筹上不能只关注交通医疗等资源，这些不是最重要的，地段资源第一指的是效率资源，创造财富的效率即产业聚集效应，第二指的才是民生资源，交通医疗商超都属于民生资源，公园属于自然资源，将来具备大跃升的首先要有效率资源，其次才要有民生资源资源加上楼盘资源与户型资源，唯有具备此类的项目才有大跃升的能力，这些资源的等级对应的是将来房价的海拔，从这个角度做排序，

你选筹的六里桥及玉泉营应该移到菜户营，海淀的四季青优于学院路，清河优于四季青，这是小板块的调整，如果把选筹的方向拉到全城，应该弃掉丰台移到东西海朝，这四个是效率资源最强的区，如果没有效率资源打底，其它资源再优质都会面临涨不动容易横的情况，你对丰台比较熟可以参考前些年的丽泽和科技园；你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、05#选筹/北京购房安全边界图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:您好，我现在主要考虑把老人房产和自己统一考虑，实现保值增值。特来咨询，望不吝赐教。目前情况如下;一、老人房产1.蓟门桥附近90平三居（已购央产），现居住中，房龄23年，无固定车位。物业管理尚可。2.清河永泰园85平两居，现居住中，房龄20年，有2个车位。3.朱房清河五彩城旁）回迁房120平三居两套，80平两居一套，2027年交房。两套120平为同一楼层一梯两户，可间接实现大平层。80平与本人名下50平开间挨着，可通过在公共走廊加门的方式实现130平。共3车位。

二、自有房产1.蓟门桥附近135平四居，与老人90平三居在同一楼内，现居住中，无车位。 2.朱房（清河五彩城旁）回迁房50平开间，2027年交房。与老人名下80平开间挨着，可通过在公共走廊加门方式实现130平。共1车位。三、问题目前自住的蓟门桥与清河永泰园间有直达地铁、直达公交、骑车30分钟。考虑到今后老人看病，蓟门桥去各大三甲医院都很方便，骑电动车就可到达。但房龄都较老。现在考虑：1.本人还可买第二套，是否应再购置一套用于纯投资（总价700万内）？2.现住的三套，是否需要优化下？如何优化？毕竟房龄较长。万分感谢。

A:回答:您好，你们的房子全部都集中在了老房子和刚需盘上，且都不是主流户型，未来的趋势主流户型会往150-240平这个行列靠拢，而这个面积是不能出现在老公房或者90年代左右的塔板产品，否则会存在流动风险，老公房板楼如果物管资源尚可整体的保值性不会太差，如果是那种老塔楼，或者塔板结合非正南正北可以做到通透效果的户型，时间越久越不容易流通，你没有描述具体的物业名称，我只能给你一个大概的方向。拥有多套住房，尤其是在像北京这样的城市，是每一个富裕家庭的最终目标，但要注重仓位的质量，从你的字面信息不应该再买新了，要优化现有房产，五彩城的回迁房目前是动不了的，

只剩蓟门桥90三居、135四居、永泰园85两居可操作，顾及到老人方便去医院，可以把90三居这套留下，135四居和永泰园85两居这两套要脱手换成主流大盘，在保证这套的选筹符合未来的主流趋势后，如果还有房票和资金再考虑另外布局，否则要尽量先满足单套的质量，只有控制数量，才能提高单产，这是楼市分化后的购买与置换策略，新买的位置可以根据你实际的居住需要来选筹，建议你参考星球会员文章03#置换实操论,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图