叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球
Q:提问:您好星主！读了一篇文章就决定加入您的星球，感谢聆听我的困惑。我准备卖掉天通苑的90平房子置换到城内区，两年后有学区考虑，但对学校要求就是中上即可。预算450万以内。想请您评价下我的选筹思路;1.因为我在西南三环上班，所以目前是沿西三环内外选筹，只考虑海淀和西城。我认为450万的预算反而在三环内买更安全，更合适。因为三环外五六十平的小户型可选择性更大更多。不知道这想法对不对？
2.三环内比如甘家口和展览路的40多平无电梯二层的老破小，是否比北洼西里的50多平破电梯高层更好呢？（如果甘家口是金融街核心区核心区的次级圈，那紫竹桥，北洼路片区是否可以理解为金融街核心圈的次次级圈，接收到核心区外溢？）3.西北三环月季园和北洼西里或者车道沟南里这样的小区比，哪个更优呢？感谢解惑～
A:回答：您好,你的选筹思路整体是对的,但老破小越靠近城内价值越稳只是其中一环,参考星球内精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图;在安全边界内最终拼的并不是所谓的次级与次次级逻辑,而是区域资源与楼盘资源,区域资源更多指的是空间与民生,老破小扎堆的区域普遍是交通拥堵,空间紧凑,缺乏优质的民生,楼盘资源指的是物管与人文,在内城区上述综合资源比较优质的价值自然要大于其它,所以大体上二环内优于三环内，三环内优于四环内，出了四环老破小可能就不具备保值能力了，同时还会存在流动风险，将来的成长性也差，
而越靠近内城区土地越稀缺，内城区没有空置的空地再开发住宅，即便是有呢也都会是价格超高的商品房，这种价格线影响不了老破小的价值，相反城外有很多未出让的土地，将来各种福利性住房，比如人才房啊，保障房啊，公租房啊这些价格都是商品房的一半，而这些房子的硬件设施更好，因此越靠近城外也就是离这些房子越近，将来风险越大。
占有上面的选筹关键要素老破小将来的价值及跟涨的可能性要大于其它,所以西城整体要优于海淀,也就是阜成门的展览路比甘家口更保值,具体是体现在区域资源与楼盘资源上,如果把展览路剔除掉这几个区域甘家口要比紫竹桥、北洼路、车道沟南里更保值,如果能选筹到建设部大院可以推翻上述逻辑;其次从天通苑往城内老破小上换,这种置换并不是最终置换,天通苑是一个适合过渡的区域,而城内的老破小也属于过渡的类型,将来有条件还是要进行再次升级的,所以在具备有良好的流通性及保值性,未来区域房价整体走高,老破小也能有所反应而不是原地踏步就是最好的选筹,星球内精华栏文章03#置换实操论有关于老破小的持有逻辑及置换逻辑,你可以参考,祝顺利!
Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说有上涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？
A:回答:六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，参考星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，所以才导致了回龙观的多轮补涨， 而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的，从地理位置上丽泽距离长阳并不近，
加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好， 最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的， 关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，可以参考星球会员文章北京各区跑赢大盘选筹导图,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！
Q:提问:博主你好～工居证首套资格，夫妻分别在太阳宫和知春路上班，首付预算240左右。需求：两三居（根据实际楼价），希望楼盘有保值增值潜力、学区中等就行，对房型有一定要求，希望南北通透。有地铁更好，也可根据楼盘情况考虑买车。最近计划/在看的：目前主要关注回龙观，天通苑，朱辛庄，北七家。在新旧，远近，2居3居，是否地铁，城市界面和未来发展等方面犹豫。想听听博主对于区域，地块的建议。根据我们的需求，对于我们犹豫的方面给出一些具体建议。
A:回答:您好，回龙观可以满足你们的通勤要求，当然要优先选择，天通苑属于次级商圈，北七家属于卫星城，卫星城原则上是指距离、配套、交通，即这个板块必须和主城区接轨，中间不能留白和出现大型建筑，有基础的配套资源，最后加上便捷的地面交通和轨道交通，这些资源北七家都具备，但实际是要跨过北清路、立水桥、天通苑才能到主要产业区，向城市核心延伸只有望京和西二旗， 这也是北七家主要的外溢购买力聚集地， 望京到北七家的买家会被北苑，天通苑，立水桥截留，
而往西二旗方向会被回龙观截留，回龙观霍营是刚需商品房大量供应的集中地区，这些次级板块对北七家的冲击不亚于空白和大型建筑，其次还有一个主要竞争对手后沙峪，这个板块的资源比北七家更优，未来的北七家只能靠科学城，城内很大概率靠不住的，所以当初买这个位置的亏损在全市是最大的，不是说这个地方永远不会涨，而是不容易变现，保值性弱的同时还存在流动风险,建议你认真阅读星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利!
Q:提问:京总您好，多次拜读过您的文章，非常佩服您的思维。我和老公都是外地人，落户北京。我老公在园博园附近上班，我在房山教育系统上班，已经找好长辛店附近单位准备调动。女儿一岁。家庭年收入税后50万。现在有长阳篱笆房附近90平二手房一套（19年买的，不到五年，卖掉到手二百五十万左右），公婆和家中可以凑400到500万现金，现在思考如何处理家中财务能够保持保值增值，同时可以兼顾工作生活。方案一老公看上了西山金茂府120万新房（距离两个人单位都五公里左右），
首付四百万，贷款二百多万。同时留着篱笆房的房子等行情好点去西城买个四百万左右的占坑房，给闺女上学用。优点是房子大，离单位近，不知道西山金茂府五六年后流通性会怎么样，毕竟现在周围配套差。方案二：我是想去青塔或者其他好点的地段买一个600万多点的二手房，虽然上班远点，但感觉能保值。（因为我们两个一般就能承受二百万贷款，贷款太多感觉压力大），篱笆房的房子留着，以后合适机会再卖。因为认知有限，所以没什么好的方案，希望您帮我们分析一下哪种方案更好，或者有没有其他更好的方案。非常感谢
A:回答:您好，西山金茂府大概是5万4左右，旁边的珠江逸景均价大概是4万，金茂府比珠江贵了约1万4，这个1万4的溢价全部体现到了楼盘资源上，当然金茂府的品质是要比珠江高的，但这个位置没有地段资源，房地产的价值是由地段资源加楼盘资源组成，也就是说你们多付的1万4全是为了品质买单，这种溢价称不上投资，只能说是从纯居住的属性考虑，投资兼顾居住二要比一更具备保值性，你们应该考虑把长阳的房子出掉，资金增加的这次的购房上，从青塔移到玉泉营，玉泉营受丽泽影响板块价值比青塔更牢靠，万年花城四期128平的南北三居挂牌价在850左右，
捡漏价基本可以在800以内拿下来，包括二期和三期的 玉泉营无论是流动价值还是保值性以及将来的跃升都是要比长阳综合条件更优的，这种仓位的缩小是为了提高单产，或者说将来有购置学位房的需求，把玉泉营的房子套现出来也要比持有长阳效率高，这种选筹方案符合你们贷款200万的计划，买房一方面是为了自住，但更多的是资产的保值与增值，不能只追求大面积高品质便宜的，这种往往只有居住属性，高品质的住宅产品很容易把人迷惑而忽略了地段价值，地段资源的重要性占70%，楼盘资源只占30%，也就是说没有地段资源的楼盘品质再高也要谨慎，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:星主好！想请您提供一些专业的思考和建议：目前北京没房产，考虑在京西购置新房，预算1500左右。最近看了保利璟山和煦，一层下跃和五六层之间犹豫，有什么好的建议吗？另外京西的新盘，还看了元玺，西山云炉等，有对比的意见吗？
A:回答:您好，远郊和非主流别墅区是不能投资大平层与低密度洋房叠拼项目的，一旦买入可能会面临5-10年的套牢，并且这个期间是无法平价卖出的，这个1500的总价对应的是改善类产品，北京的改善群体懂行情的是不会到这些位置去投资的，第一选择会是热点板块的品质大盘，或者新区的新房，还有一部分改善群体会到别墅区，北京的主流别墅区一共三个，西山奥北和顺义，西山和奥北都是300平以上的产品线，只有顺义有一些小型的别墅项目和平层项目，以自住的需求也应该要在这些位置选筹，否则就是严重的资源错配，京西没有核心产业支撑，流动性与保值性都没有保证，建议你参考星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:您好京总，目前需出售房产，1太阳宫土星园有人朝分学区属性（无需自用）出租中，但小区品质不在梯队内2望京宝星华庭有抵押随房龄10年以上，但好出租且租金价格不错，3麒麟社loft在出租，商住两用，价格从高位几乎快折腰且属性原因未来也不太可能有转机，租金也在一路下滑，好在商圈无空置率，买的早还有一倍的利润，4中粮祥云300多大平层，整个后沙峪区域的稀缺户型，个人判断未来还有溢价空间，但在此区域已购置新房居住，考虑同区域留一套大户型居住想卖掉中粮可一次性还清新房贷款（4.85利率）或卖掉麒麟社，从整理房产角度望京总给予建议，谢谢！
A:回答:您好，从将来市场的主流趋势这些盘都是要进行全部升级的，保值性及流动性除了麒麟社以外其它都还不错，只能说称不上很稀缺但也不是最差的类型，所以你可以根据新的方向来决定优先级出货的顺序，按照价值排序麒麟社是要最先考虑出货的，其次是宝星华庭，最后是土星园，中粮的大平层虽然长期没有价值风险，但中短期会存在流动风险，后沙峪将来会分为纯刚需、刚改、初改和终改，300平以上是终改的需求，这个面积段在后沙峪可选筹的范围太大了，这种改善群体能够到后沙峪置业，大部分是从城区奔着低密度去的， 也就是别墅类产品占有的市场份额更大，
300的平层单位在这个位置可能并不稀缺，稀和缺是两个概念，稀并不代表缺，又稀又缺才是硬通货，留这种产品会拉低你整个资产的成长效率，最开始说长期没有价值风险，这个长期可能要很长时间，可能10年是最快的预估了，所以你的仓位虽多但不优，这种仓位数至少要在内城区的核心地段，比如海淀啊朝阳啊留2套品质大盘，在未来10年-15年都具备稀缺性，保证在逆势是最抗跌的，顺势可以跑赢大部分楼盘，有了这种资产打底后，再考虑说郊区搞一套低密度提高生活氛围，应该是这样的一个布局方向，建议你参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号 知识星球会员文章
每周更新一篇
宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容