北京楼市:昌平这位置,已暴跌30%!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好！接之前问题，现在需求排序1学区、2居住品质、3金融属性。2000万左右预算在西城海淀选筹，较理想是顶级学区加不低于140的三居，最好是板楼。西城那几个盘，西城晶华、中海凯旋、官苑八号板块确实好，房子也好，但受预算所限买不到兼顾居住的，陶白学区的中信城这样的更是无法兼顾居住，陶白的陶然北岸价格和户型合适，但学区跟海淀顶级学区比还是少了点吸引力。所以把重点聚焦海淀万柳或者世纪城。你说的预算够的情况下万柳优于世纪城这点我很认可，但要兼顾上边我说的居住需求，涧桥泊屋和碧水云天确实预算差了点。阳春的橡树园可行否？有没有什么硬伤或者缺点？

同样的预算对比世纪城，确实选择会多很多，远大园三区、五区，观山园、晴雪园应该都有能够到的150左右的三居板楼，达到了我的居住需求，但远大园还有一些200左右的四居塔楼户型，面积的优势可以弥补一些户型的劣势，而且大户型无论老人过来帮忙带孩子、阿姨还是二胎都能比较从容。问题：1、万柳板块板楼盘（目前我所看的也就橡树园够得到）是否足够优于世纪城板块，从而值得舍弃世纪城更好的居住属性。2、如果第一个问题答案是否，那只在世纪城选筹，我说的那几个盘我的预算是否能包的住？综合考虑2居住需求和3金融属性，优先级怎么排（把大户型塔楼也包含在内）？

3、万柳、世纪城还有没有其他盘更契合我的需求？4、如果选筹范围确定以上，我看万柳和世纪城其实这段时间都是有跌价的，是不是可以等一等再做置换动作？5、还有个极端风险，就是买房上不了学，一个是多校划片的影响（我们28年入学），一个就是政策颠覆，没有学区房一说了，那这两个板块是否能有一定的抗跌能力？或者甚至最优选择是不是就先不置换了？谢谢！

A:回答:您好，1、世纪城虽然比着万柳要差一些，但并不是很拉垮的意思，万柳属于闹钟取静，整体板块的居住环境相比世纪城要安静很多，而世纪城因为有金源的原因显的人员杂乱，从物管资源上也不及万柳。橡树园除了体量小没有其它什么大的硬伤，避开西边单元即可，汇新属巴沟村的回迁，选筹上的细节优先9号楼中单元，其次10号楼中单元，最后11号楼中单元，依次是东单元，能淘到这个盘的楼王位置价值是要高于世纪城的，如果是不好的位置差房源就不如世纪城的品质盘了，世纪城和万柳只能从房源的质量上和性价比来投票！

2、世纪城最好是往选大路北买，路南除了上河村其它整体的户型设计比着路北要差一些，流动性及爆发性都不及路北，你描述的楼盘已经很好。3、类似于万柳世纪城这种区域的下跌多是因为市场风向，即便是具备长期价值的盘也不可能一直走高，这种下跌属于正常回调现象，可以择机进场，这个择机重点在于抄底，即回调到一定的底部入场，而不是等房价彻底降下来。可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;

4、顶级名校配居住体验差的楼盘稳妥的方式是按三最购买,最低总价最小面积最晚时间，反之如果是顶级名校配具有稀缺性的改善盘有合适的时机就可以启动置换，顶级名校配居住体验差的楼盘等于学位溢价，可以理解学位价值占30%甚至40%，一旦学位发生变化这30%就是要下跌的部分，具备稀缺资源的楼盘配上名校学位价值可能是10%-20%，将来学位发生变化下跌的幅度很小，以世纪城万柳为例，是把学位剔除掉，这些品质大盘所占有的资源也值这个价，最极端的假设将来如果因学位变化导致下跌也是阶段性的，随着时间的推移价格还会回调上去。可参考星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

Q:提问:北京户籍，男工作比较稳定，在海淀学院路。家庭目前配置有清河橡树湾四期100平米两居一套，立水桥清水园二期105平米三居一套。清水园小区是20年房龄的老小区，目前父母居住，因为立水桥片区一直滞涨，另外父母两边跑特别不方便，近期想把清水园出售置换，自有资金300w。有三个置换方向请您帮助分析：

1是换购西北旺附近新盘，如幸福里三居;比较看好西北旺区域的未来发展，但是现在房价已经偏高，而且担心这个区域土地贮备特别多，未来供给充分没有稀缺性。2是在清河版块，如莱圳家园三居1100左右，缺点是房子老。橡树湾四期两居1300左右，缺点是两套房都不是大三居。3是换一套丽春湖园子叠拼1500左右，缺点是贷款多，还要100装修。4是把两套都卖了，换橡树湾四期180平米左右四居，2300左右，缺点是要和父母住一起。

A:回答:方案1和3不确定性极大，其中3不但保值性弱，还会存在流动风险，决定房产价值的先是区域资源，其次才是产品力，丽春湖别墅产品很好，但区域基础资源太弱，并且将来也不会有什么资源可投入，这个盘从开盘买入到目前为止跌幅已经超过30%了，并且不好流通很难变现。而方案一的海淀北部新区存在概念性的成分，兑现周期不确定，我们今天看到的所有成熟商圈，都会经历从雏形到饱满的过程，发展轨迹是从地皮-概念-配套-供需，这是一个板块的完整生命周期，新板块距离主城区越远发展周期也就越长，

反之距离越近越容易成型，而新区在发展的四个阶段中价格与价值都是不一样的，如果出现概念阶段的价格超过配套甚至供需阶段就会出现横盘、微跌、流通价值打折，变现困难; 所以方案2和4就比较符合当下的市场发展趋势，首先清河是海淀北部最成熟的商圈，也是资源最好的商圈，被大产业直接辐射，前两梯队在逆势也很抗跌，甚至个别稀缺房源可以在逆势上涨，这就是过去投资房产追逐的是潜力，现在及将来投资房产看的是剩余价值，也就是谁的海拔会更高，无疑是综合资源更优的才更吃香，方案4比着2更符合未来市场的发展趋势，你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），

未来能够推动北京房价上涨的会是改善群体，也就是置换的时候去瞄准好资源的商圈具备稀缺性的次新盘，三居以上的改善户型都将是未来的主流，类似于橡树湾包括世华大三居四居将来的成长性会很不错，祝顺利！

Q:提问:京总您好，我想咨询一下通州放松双限对朝阳常营的影响。常营的定位主要是国贸的二级外溢板块，优势是医疗和商业配套还可以，缺点主要是交通拥堵，教育资源一般，受到航道噪音影响。现在通州购房政策有所宽松，是否会分流走一部分原计划在常营购房的需求？因为如果沿着一号线或者六号线选通州房，到朝阳上班比常营管庄多坐不了几站，而且在通州能买到价格更低但楼龄更新、户型更好的二手房甚至新房。我个人的理解是，对于无房的京籍家庭，其在通州的购房要求较2015年的《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》没有变化。

对于通州户籍和在通州工作的群体，我想他们买房目标区域本就主要在通州，只是受制于在通州落户、社保或者个税未满三年，之前可能会选择买在朝阳，现在则可以买通州房了，这部分购买力可能被转移到通州。还有相当一部分非京籍在朝阳区工作的人群，现在仍然不能买通州房。个人认知有限，所以想听听京总的看法，您认为此次通州放松限购后，常营是否还有购买价值？本次仅分析一下放开限购对这些小区保值增值性的影响就好，感谢京总。

A:回答:您好，常营的大部分买家来自朝阳和一小部分东城，在朝阳和东城上班的人处于自住不会到通州买房，但在通州上班的人可能会到朝阳买房，所以通州放松限制影响不了常营的价值，长期看通州的发展除了利好本地以外，最终还会利好一个区域就是常营，通州将来的产业全部聚焦运河商务中心，无论是轨道交通还是驾车，从常营到通州双向都很方便，且不受早晚高峰影响，将来在运河中心上班如果买本地只占有了通州的资源，而买常营不但能占有到运河的人口资源，还能占有到朝阳的资源，参考星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图,

靠近运河具备长期价值的2个商圈万达主流盘均价6万5左右，武夷花园5万5左右，而常营主流盘5万8左右，从常营这个区域自身来看虽然属于二线区域，但它的资源并不输一线，潜力在于不但能承接朝阳东部的外溢，将来还能享受到运河中心发展的人口红利，需要注意的是布局常营一定是主流盘主流户型,建议你参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:你好京总，1、两年前在双桥的京能龙湖熙上购入了总价660万，单价7万的洋房95平网红户型期房，后来看了您的很多文章才发现那边板块太弱了没有配套，而且房子比周边的价格高挺多，但小区确实售罄了半年多了，今年6月份之前房子交付，我有点每天担惊受怕的觉得双桥肯定也跌了不少，我现在有两个选择，一个是等6月新房下来挂牌割肉，不管什么价格都认了，差不多趁小阳春或者金九银十卖出去，这样好处是可以以现房新房没住过为卖点卖，想着是不是能好卖点，坏处是一个是现在可能是市场低点，关键还会有5.5%大概36万的不满二的高税，卖的话几乎是认赔100万+；

第二个选择是新房下来搬进去自住，这样确实可以省去租房的麻烦，再一个等两年后再卖可以省去高税36w，但就怕两年后的房价更低，而且不能以新房现房的名义去出售了怕价格上不去。当然也可以先搬进去边住边卖，但那样又怕房间不是新房了影响价格，比如搬进去的东西蛮多啊之类的。所以想问问京总建议我是割肉还是先住两年？还是边住边卖放弃新房没住过的属性？另外还有一个问题就是我目前还有一个打算,就是今年需要购入芍药居北里的房产对应人大附中朝阳学校;那边小点的占坑房地上大概400万左右，

平米比较小租出去大概6000左右，还有一个半地下的280万的占坑房，53平租出去大概5300左右，中介的意思是400万的流通性比较强，而半地下去年挂10套成交三套，但这个我也是怕跌，我看您帖子里写的是用最小的代价买学区溢价比较安全，我现在面临的矛盾是到底是买流通性强的还是总价最低的，买流通性强的资金压力有点大，怕跌，买半地下又怕到时候不好出手。目前比较纠结这两个问题，希望得到您的解答。

A:回答:您好，1、资源弱势板块的高品质项目，将来下跌的全部是溢价的部分，比如这个区域的二手普遍价格是在5万，你6万5入手的，1万5就属于溢价，这个1万5的溢价全部体现在了项目上，因为区域资源的匮乏，单一的楼盘资源只能吸引一小部分人群，区域资源加上楼盘资源它的声望资源才会越来越高，溢价部分会随着时间的推移慢慢洗净，参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,双桥的劣势是可发展空间比较小，这种楼盘想要抹平溢价需要更长的时间，只有溢价抹平才能得到增值，因为楼盘品质在那摆着，大幅度下跌的可能性很小，

龙湖熙上的问题是抹平溢价的效率和将来成长的效率低，板块资源虽然弱势，但楼盘资源突出所以并不是必须要割肉出货的类型，没必要亏这100万，后期升级地段资源至少要等到市场的最高点再考虑出货。其次刚交房没有入住的在卖价上确实占优势，这个窗口期是从交房后的3年内是最好出的，新楼盘交房前几年物业的服务以及各项软硬件设施都是最高标准，这种高标准会随着时间慢慢下降，如果要出货最好是在3年内或者2年内找一个窗口期，至于是自己居住还是空置需要你自己做取舍，居住的话肯定是要置办家具家电的，可以计划卖房时随房赠送也算是一种优势，把费用加到房价里即可！

2、低总价获取学位的策略要规避半地下、过道、平房、超小面积，这几类房正常的都是存在流动风险的，如果学位用完无法及时脱手，这个中间的空档期会存在不确定性，正常楼上流通性强的，按照最小面积最低总价最晚时间是目前比较稳健的策略，祝顺利！

Q:提问:星主您好！很感恩您日常分享的信息，受益匪浅。家里有通州一套房子500万无贷，手里有五百多万现金（去年9月份卖掉朝阳房子所得），现500多万现金用于活期理财，一个月收益大概九千每月，请问: 1、无自住需求，500多万是长期（1-3年）理财还是投入买房收益高？2、贷款能力一般，贷款公积金能60，3、计划一年内有娃，需不需要提前考虑学区（东城、朝阳）？4、如果投资通州，有无好的标的推荐？盼解答，祝您身体健康、万事如意！

A:回答:您好，感谢！1、可以结合家庭的实际情况考虑是否该升级通州的房子，比如双方的工作通勤距离，居住面积大小符不符合将来的需求，及房子未来的预期啊，这些都是要考虑的因素，如果各个方面都不理想应该是用通州的房子加上手中的现金去升级一套更好的，而不是再新购置，升级住房不但可以获得财务上的回报，还可以提高生活品质，将来自己住着也会提高舒适性，最重要的是符不符合将来的市场主流趋势，可以参考星球精华栏会员文章03#置换实操论、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），因为你没有提供具体的楼盘信息，我没法给肯定的答复，只能提供一个方向做参考，从你描述的总价判断，应该是要做升级的！

2、单500现金加上组合贷要比一个月收益9000的理财更受益，比如在朝阳买一个保值性好的老房子，租金大约可以到1万左右，好位置的房地产不受通胀货币超发的影响，但这不是效率最优的资产方案，只有500可以这样配置，现持的房子将来不具备大跃升条件,用掉这500万做投资会同时失去2套房子的机会，1000买一套和2套涨幅是有很大差距的;

3、需要学位的时间还早，在这之前你都不能确定将来孩子要上什么类型的学校，如果买在东城或朝阳到上学时又想去海淀西城还需要再折腾，不如临近上学前确定，现在只需要关注金融属性即可。4、参阅星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图,通州的兑现属于超长周期，现在并不适合做纯投资，如果是在本地上班，有自住需求可以考虑，即便是中短期兑现不了，房子还有居住价值，省去租房的麻烦了，相反如果没有自住需求了最好脱离通州，可参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝一切顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

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07#巧用杠杆，贷款的利用

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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

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