北京楼市:小阳春进入倒计时?-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好！关注您有段时间了，现在想置换房子，特向您请教几个问题，目前一娃在德胜上四年级，二娃随缘中。手上能凑 200 左右，另有 3处房产，一处海淀知春里老破小，价值700-750；一处西城田字形3居老破小，虽是老破小，但是离孩子学校近，地段和周边公园绝佳，特别喜欢，舍不得轻易出手，价值1000w左右；另一处老北苑家园07年次新，价值650-700左右；考虑房产整合保值增值和改善居住，现有两个置换方案：1)现在西城房子附近，有个 08年东城次新三居，户型不错，2000w左右，

如果考虑这个房子，就要把知春里老破小+老北苑房子都卖掉，再加上手头的现金，还要再上点杠杆才能拿下，这样的话，两个房子挨得很近，改善了居住，但房产都是学区房了；2）卖掉知春里老破小，加上手上现金，再上点杠杆，考虑一套领秀新硅谷顶层把边自采暖三居 1500 左右。西二旗离学校远，可能三五年内都不能常住（此方案若改善居住需在学校附近再租房)或者，京总，您有没有别的置换建议？北清路新楼盘您觉得怎么样？另外，您认为顶楼能否接受？保温漏水问题是否严重？

A:回答:您好，1、整个中关村板块包括知春路，双榆树一是有部分学区溢价，二是整个商圈的成长环境较差，北京最早的一座电子城，区域里的住宅大多都为70年80年建成的，在这种区域置业的大多都是为了孩子上学，只能说这种核心圈的老破小保值上没有问题，只是成长太慢了，如果有机会能拿更好的盘，自然不会继续持有这种慢成长类型的！而北苑家园如果是望春或茉莉的话，后期还会有补涨行情，这两个盘的口碑资源以及流通性都很好，只是近些年楼市发展成了分化的状态，普涨的行情减少，

这种老商圈的主流盘停滞了，新北苑的次新在10万以上，有这种领头羊存在，第一种方案如果北苑加知春里全部出货来置换，你的选筹目标无论是在哪个区都要是一线区域一线楼盘的主流户型，你描述的08年东城次新没有具体信息，无法给你具体的建议，第二种方案很好，但盘的爆发性和海拔差点，西二旗不是产住一体的区域，整个板块全部住宅加在一起也没超过10个，品质盘只有新硅谷，西二旗类似于国贸，80%是产业资源，只有20%是居住，这种性质的区域它的住宅价格天花板都不会太高，

1500布局到这个位置且是纯投资没有自住需求，属于错配了，你可以把目光移到清河板块，清河是纯住宅商圈，也是海北目前的核心位置，挑品相好一点的楼盘即可，未来的预期相对高一些 2、打新不太适合你们，北清路置业大多为刚需，北京的第一套房，而买新区主要买的是价格，只有价格处于低位，完全兑现后才有上涨的概率，如果价格已经处于高位了，配套兑现后并不会有很大的涨幅，这个就要去计算你的投入产出比了，1500投海北预期不会太高，其次呢这个地方至少还要养5年以上，8年10年都是有可能的！

3、2000左右的老塔楼社区和8090年的老社区最好不要选顶层，05年以后的商品房，楼盘越新顶层的因素越淡，现在的防水材料都没什么问题，即便是在开发商建的时候由于监管上的问题导致一些瑕疵后期漏水，修一次基本可以保终身，不会影响房子的价格，而老房子的保温和漏水大多都是主体结构出现了问题，维修很麻烦，购房者也比较在意，价格自然会有一些折扣，老房子自住的话最好不要选顶层，投资的话只要价格折扣大也可以考虑，建议你参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、05#选筹/北京购房安全边界图、03#置换实操论,祝顺利!

Q:提问:京总你好！很幸运能看到您星球分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀购买一套房子落户，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。目前正在操作出售火星园的房子。关于在海淀学区的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，

初步有两种方案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一套大一点的三居居住，中介公司推荐了“新起点嘉园”价格在1760万左右，想请教您关于这套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议购买其他小区？二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方案主要是担心海淀学区的房价未来风险很大，关于第二套房子，我们目前也没有想明白，

我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，以上想请教您的意见，万分感谢！

A:回答:您好，1、首先购买高溢价学区房有2种策略，第一种是以最低总价最小面积获得学位，也是我一直都比较推荐的方式,房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，而学区房增加了一个学位资源，学位资源这种价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低，什么叫高溢价学区房：这个地段房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值，学位的稀缺性是阶段性的，如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时期,

第二种是如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便附上名校也无需担心溢价问题，这类盘自身资源比学区更稀缺，如果学位发生变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，而其它居住体验一般的高溢价学区房属于高危资产,新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是往西走，沿着昆玉河选筹要牢靠一些，新起点但凡有一点学区变化,下跌的概率都会90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小区虽然新但很乱，可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图 ;

2、关于出货情况，你应该停止卖火星园转为抛北七家的别墅，火星园很好，参考星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),这个盘在太阳宫属于A类货,而北七家的别墅从来都是好住不好投，你应该留一套核心资产，在高峰期脱手北七家，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资，只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上底仓很足，或者持有其他可以跑赢通胀的资产才考虑，否则你留一套远郊别墅，再买一套学区房，这种资产组合不是很稳固，祝顺利！

Q:提问:星主您好，经过上两次的提问和您的回答，我的置换需求已经有了比较清晰的规划。随着落户的成功和二套资格的确定，卖房和买房都已经明确提上了日程，并已经开始着手操作。买房，基本锁定在望京陈分附近对应的几个小区，东湖湾，上京新航线，华彩国际和澳洲康都这几个小区。一是这几个小区保值增值能力，二是孩子上陈分比较方便。7月份到现在陆陆续续看了几次房，根据自己的需求综合评估了一下想以上京新航线的两居或三居为主。

卖房，朝阳管庄西里2004年左右东向塔楼高层一居65平，大兴旧宫灵秀山庄2003年南向三层板楼45平一居，天津南开区学区房老破小南向四层板楼43平一居。预算，三套房如果顺利卖掉，加上手里的现金有大概950万左右。如果买2居，用掉正常的二套资格贷款就可以。如果买三居，则需要再加200万左右的预算。综合以上有两个问题，希望得到您进一步的专业指导意见。第一，市场行情预判及买卖顺序操作问题。最近这半年感觉房价一直在下降，望京这几个小区也是如此，虽然下降幅度不大。您觉得市场行情会继续下降还是会保持平稳，或者价格在小阳春会有所抬升。

对于买卖顺序先卖后买肯定是比较稳妥的，但是周期可能会拉的比较长。我爱人也是希望我能保守操作。还有一种是先买后卖会有一些风险，但我个比较有意向这种操作。趁着年底价格在下探，先买到心仪的房子谈好周期。今天绿中介告诉我，上京新航线的一套刚成交三居室竟然给到了一年的周期。等到小阳春的时候顺利能把那几套房卖掉最好。这种保险和冒进的操作，也希望您能给点指导意见。

第二，从上京新航线这个楼盘来看。两居和三居的产品从未来的保值增值和市场流动性来看，哪一个会更占优势？我的预算买两居基本没有什么压力，如果买三居则需要追加200万左右的预算或贷款。无论两居和三居，对于我们过几年去上学自住的话，问题都不太大。更多的是考虑保值增值和市场流动性，期待您的回答，谢谢。

A:回答:您好，1、关于操作上的顺序：我建议你先买后卖，管庄西里+旧宫+天津往望京换是属于垮商圈垮城市的升级，你可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶,从二三线区域往一线区域做升级，即便是置换后房价再次下跌，一线位置的一定会比二三线位置的更抗跌，从目前的趋势看年后市场回暖的概率是要大于继续下跌的，已不断释放了利好信号，如果市场还没有起色，利好类的政策还会有，并且时间不会太长，对于今年的小阳春，我个人是比较乐观的，如果能够在这之前完成置换升级，不光是价格上的有优势，周期、可选择的房源、议价空间都是潜在机会

2、上京新航线属于改善类住宅，无论大小户型都不存在价值风险与流动风险，而三居在后期的成长性上会比两居表现更好，望京具备大跃升条件，这种区域改善楼盘爆发性更高，在同等涨幅条件的情况下,大面积自然要比小户型利润更高，尽可能去拿面积大、户型好的，上京新航线2居与3居的产品本身，3居的户型要比2居更优，一般品质楼盘的主流户型都是大的，但上京恰恰相反，它的主流户型是三居里面最小的那个，也就是132客厅与一卧朝南，二卧与三卧朝北的这种，再大一点的都有瑕疵，如170往上的户型不方正，150的要么是有一个卧室局中，要么客厅把边不朝南，如果月供能力支持贷款可以优先考虑三居，建议你参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利！

Q:提问:京总好！感谢您非常认真和专业的分析解答，这几天反复学习星球的精华帖，对买房有了新的认识。关于您的建议我也非常认同。现在重新定位了一下自己的需求，1. 首先我们家因为孩子上学，基本能接受的上学时间早晨就是电动自行车10分钟。而且考虑到1年半以后考高中，学校目前确定不了，大概率未来4年半要在学校附近租房。所以其实这个房子买哪里对于我目前的居住需求都无法满足。如果这样，选择投住分离是不是更佳？

2.考虑到未来还要继续租房，一年房租大概14-15w，那么再贷款的话会有压力。如果全款600先上车，等5年后孩子高考完了，我们就不用再租房了，到时候如果钱够了就进行再次置换。这样的话目前根据总价，首先考虑的是2居室的户型。网上研究了国美第一城，青年汇，望京新城，望京西园几个小区，但这些超大体量的小区，物业就非常一般。有没有未来增值的空间？

3. 但lg认为买房首先满足居住需求，所以他倾向于买一个学校附近的房子这1年半先住着，这样就不必再花租金，未来如果孩子发挥好能考入附近的高中部就更理想，等于未来5年都不用再租房了，目前我比较纠结，时而思路清晰，时而思路混乱，恳请您给点专业指导，万分感谢!

A:回答:1、你的思路是清晰且正确的，从效益原则可以理解属于进攻性型，这个进攻属稳健并非冒进，因为所选筹的方位并没有脱离安全边界，置换的本质是增长与效率，如果以这个角度，首先要完成升级，地段资源、楼盘资源、户型资源至少要占有一个，占有的资源越多房产的价值就越大，只有遵循这个原则才能保证增长与效率。而选筹的本质是取舍和排序，房地产本身就自带双重属性，在选筹的过程中，如果把居住属性放在首位自然要放弃金融属性，这个就是取舍，从这种角度你lg考虑的也没问题，经济学其实就是告诉我们，不可能什么好事都能全占，

只要遵循咱们的会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，87#朝阳跑赢大盘选筹导图,在安全边界内任何选择都没有对错，适合自己的就是最好的，家庭的幸福指数大于一切，如果购买房产的位置太远会给生活带来不便，可以就近选择的！2、是的，投注分离可以扩大更广泛的范围，但600万如果不使用杠杆，在好地段只能拿到刚需盘的入门户型，这些户型不是商圈内的主流产品，保值性及流动性不差，但就失去投住分离的意义了，改善户型的涨幅才具备大跃升的条件，至少要保证不降低原来的预算才可以选择投住分离;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图