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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！咨询一个关于房产的问题，房产情况：家住怀柔，北京名下无房，2016年固安买入一套80平米两居，买时1.05万/平米，总价84万，房贷47万，已还本金6万，目前市场价格基本腰斩。
问题：1、家里孩子老大4岁（2025年上小学），老二1岁，家庭收入偏低（年收入税前二十万左右），手里也没什么存款。由于郊区教育质量偏差，在想是否有必要去市里买房上学。我们能承受的房子总价约250万左右。 看了您的文章，目前楼市处于分化阶段，未来很多房产会不具有保值、升值、流动属性，甚至会阴跌、淹没（覆盖）、淘汰，
像我们这样低收入家庭，如果再次购房不当，会面临房产贬值、被房贷套牢、破产危机。以我们的情况，您是否建议我们买房上学？如建议，从上学、保值、居住角度考虑，是否有建议的片区、小区（由于预算有限，我目前有在看朝阳区的房子）？或其他您建议的更好的方案。2、固安的房子是否要卖掉，如卖，什么时间卖合适？感谢帮忙指导，谢谢您！
A:回答:您好,建议你先参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理,不同的预算有不同的策略，只要想买房办法总是有的，以总价250万左右，在预期上肯定是要做长期策略的，这个预算的选筹中短期很难兑现，除非市场发生奇迹，再来一轮大水漫灌，但这种概率是非常低的，选择长持是要等好位置的房子，同一区域高质量楼盘的拉扯，
当核心位置出现大幅上涨，距离核心位置的外溢板块很难不会涨，只要这种行情能够完全渗透市场,就一定能轮动过去，如是“伪牛市”可能就会存在同一板块还没轮动完，行情就消失，而外溢板块不但不会涨价，如果市场出现下行还有跌的可能，这就需要把握好选筹的位置和进场时间，你可以参考星球精华栏03#置换实操理论,抄底与逃顶,
只要敬畏市场遵循周期规律在选筹上下功夫就有机会， 基于上述买房上学对于家庭自然是好的选择，投资一套对的房产，心态是阳光的，判断风险能力也是强的，对于社会的任何变化也是不敏感的，只有拥有稳定的心态才能把更多的精力用于创造财富上，在这个过程中家庭的幸福指数也会提高;区位及楼盘的选筹上,你可以关注常营的金隅丽景园、苹果派、柏林爱乐和天通苑的北一区、东一区,
这两个板块的保值性都很好,很适合中短期过渡,将来有置换的条件流通性也很好;可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据) 2、固安这种区域都是阶段性炒热的地方,有更好的选择比如在北京的原有楼盘上可以提升面积,那就可以把固安的出掉,投资是集中资源效率优先原则,在没有更好的选择固安当然不能亏损出货,并不是说那个地方永远不会涨,而是上涨的效率很慢,即便是涨上来之后也很难变现,金融属性也差,这样如果有好选择就不必留了,祝顺利!
Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说明年是涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？
A:回答:城六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，
所以才导致了回龙观的多轮补涨，而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的， 从地理位置上丽泽距离长阳近30公里的距离，加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，
今年的政策在利好，最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的，关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，祝顺利！
Q:提问:博主你好～我们的基本情况是：工居证首套资格，夫妻分别在太阳宫和知春路上班，首付预算240左右。需求：两三居（根据实际楼价），希望楼盘有保值增值潜力、学区中等就行，对房型有一定要求，希望南北通透。有地铁更好，也可根据楼盘情况考虑买车。最近计划/在看的：目前主要关注回龙观，天通苑，朱辛庄，北七家。在新旧，远近，2居3居，是否地铁，城市界面和未来发展等方面犹豫。
想听听博主对于区域，地块的建议。根据我们的需求，对于我们犹豫的方面给出一些具体建议。另外如今二手房降价都比较多，新房销售价还在上涨。对于新房和二手房的选择和未来走势，也想听听博主的看法，感谢！
A:回答:您好，1、选筹上如果回龙观可以满足你们的通勤要求，当然要优先选择，天通苑属于次级商圈，北七家属于卫星城，卫星城原则上是指距离、配套、交通，即这个板块必须和主城区接轨，中间不能留白和出现大型建筑，有基础的配套资源，最后加上便捷的地面交通和轨道交通，这些资源北七家都具备，但实际是要跨过北清路、立水桥、天通苑才能到主要产业区，向城市核心延伸只有两大产业区，
望京和西二旗， 这也是北七家主要的外溢购买力聚集地，从地理位置望京到北七家的买家会被北苑，天通苑，立水桥截留，而往西二旗方向会被回龙观截留，回龙观霍营是刚需商品房大量供应的集中地区，这些次级板块对北七家的冲击不亚于空白和大型建筑，其次还有一个主要竞争对手后沙峪，这个板块的资源比北七家更优，未来的北七家只能靠科学城，城内很大概率靠不住的，所以当初买这个位置的亏损在全市是最大的，
不是说这个地方永远不会涨，而是不容易变现，流通性差！可以参考星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判; 2、关于新房涨二手跌的理解；二级市场是开发商之间的竞争，新盘的价格更容易管理，几个人就可以说了算，可以理解为人为干预形成的资源垄断，二手房市场是人为干预不了的，只能通过政策,所以新房的销售价没有任何参考价值，无论新盘卖多少，都要去参考同板块相同品质的二手价格，
只有二手市场的成交价才公平、可参考，二手市场是通过各种政策干预，卖家与买家的长期博弈、稀缺性最终形成的价格，这是市场价，大家都认，而新房是垄断价，无论你买的新房价格多少，真正的决战都会转移到二手市场，值得投的新盘应该是品质比二手高，价格低于二手， 如果一个板块内同类盘新房的价格明显低于二手价格，品质又比二手高，这个时候就要买新房，反之如果新房的价格明显高于二手，就要买二手，
投资任何商品讲究的是性价比，投新盘肯定是要投对比核心位置的二手足够的便宜，只有具备这种条件的新盘才能有可套利的空间，打个比方，望京二手盘10万，东坝崔各庄这种新区对标望京的同类盘只有5万，这样你买5万的新盘赚的概率就会大大提高，不说5折，哪怕是6折都有赚的可能， 反之如果新区的价格已经接近核心位置的二手价格，甚至高出二手价格，在接下来的行情里有极高的概率是二手涨，正确的选择应该是买二手，
当新区新盘价格严重低于核心位置二手的时候，新区新盘一定会补涨，当新区新盘价格逼近核心位置二手的时候，二手也一定会再涨，这是铁律！正确的选筹应该是在二手市场淘笋，淘到即赚，建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理祝顺利！
Q:提问:京总好，关注公众号很久了，星球新人，读了精华，受益匪浅。我们夫妻双方都是体制内，家庭年收入90W，我单位东单，老婆单位牛街，孩子2027年上小学，单位可解决东城普小，如果孩子有东城区户口单位可解决更好的小学。目前丰台西罗园南里一套一居室老破小，目前300W（在老婆名下，180W贷款，老婆不想卖）。我现在有首套资格(JLH)，不卖老破小首付能凑到400W左右，个人年收入60-70W，本来慢慢悠悠看房，结果现在政策出来，需要尽快买了。
下一套房希望能自住的同时，能稳稳的赶上大盘涨幅，有增值能力，希望负债高一些，需要两居室。目前的考虑的方案有如下几个 1、新房，900W左右的，目前考虑的有东坝北熙区和保利的新盘，玺悦朝阳，东城华龙in巷(这个地段好，但看不准这种有底商，品质不好的房子未来的走势）。
2、东西城二手房，我的理解是如果是满五唯一的房子，400W首付我是可以买到800-900W的，不知道理解对不对，在考虑东西城的老房子，上班近，不知道这种老房子未来还能不能赶上大盘，有没有推荐的片区或者小区。3、二手房，朝阳的次新二手房，希望有一些品质的，通勤不要太远，现在四处看没有头绪，不知道有没有推荐的片区。
4、离现在房子近的，珠江骏景，京品小区，宋家庄片区等，不知道未来的走势。第一次提问，问题较多，辛苦京总！
A:回答:您好,感谢信任!1、你应该和你爱人做思想工作把丰台西罗园的老破小趁着这一轮牛市脱手,部分区域的老破小我已经多次提醒,相信你之前翻阅文章时也有看到,参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,尤其是地段资源差的小户型更要脱手,南三环以外的城市界面很差,整个南三环东从分钟寺,
西至玉泉营这中间是严重匮乏的区域,玉泉营房价牢靠是因为丽泽的成长,而北京大部分的优质资源全部集中在北部,而南部新的资源是跨过丰台整个区域的,这种位置的老房子,尤其是小户型未来预期很低,你留着第一占你们一套名额,第二你们此次置换资金不算富裕,如果把老破小脱手,在此次的置换上多扩大10平米都要好于继续持有西罗园;
2、关于选筹上:你们夫妻双方都在东城上班,根据你前面的描述如果有东城的户口孩子可以上更好的学校,基于上述条件无疑东城才是你们最好的选择:除非是你们对于孩子未来的入学计划另有打算,才会考虑其他位置,从投资的角度,东城的学区溢价相对西海较轻,从楼盘的成长性以及保值能力,东城的次新盘是要好于朝阳的二类区域的,
像东坝是属于二类区域,新区伴随着发展进度配套也会逐渐成熟,但如果价格高的话是透支了的,投资这样的区域并不是一个好选择, 你的第一选择应该放到东城本地:广渠门就很适合你们,广渠家园、保利蔷薇,水上华城,京城仁合,远洋得邑都是很好的盘,广渠门整个商圈界面还可,楼盘品质也不错,无学区溢价,保值增值性在整个区域算是头列的,其次朝阳可以关注双井的首城国际、合生国际花园、富力城、A派公寓;
可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;双井距离你们工作单位通勤不远,保值上没问题,祝顺利!
Q:提问:京总好，感谢您的回复！还想请教您:除了投资二手房，我们还有一个方向，就是买一套改善型的新房，目前关注了西红门橡树湾，东坝的天汇，北熙等新房，都是近地铁（建设或者规划中），户型好，适合三代同堂。请问这几个楼盘值得买吧，从保值角度来说？西红门XSW最近有特价房，5.7万/平米，比开盘价6.3万低了很多，现在买算捡漏吗？800万~900万左右的预算，您还有其他改善型楼盘推荐吗？谢谢！
A:回答:投资新盘的逻辑是寻找被低估的区域，被低估主要体现在价格上：价格对比现板块核心位置足够便宜才能有套利的空间，望京二手盘10万，东坝崔各庄这种新区对标望京的同类盘只有5万，这样你买5万的新盘赚的概率就会大大提高，反之如果新区的价格已经接近核心位置的二手价格，接下来大概率是核心位置涨，这种条件买新盘横盘的概率就会增大，正确的选择应该是买二手，新盘的位置比较偏，配套并不完善，
只有价格绝对低才有投资价值，天汇和北熙区一片废墟价格倒是很高，还是要谨慎选择，如果你的进货价和核心位置差价很小，配套资源在短时间兑现不了，或者兑现后比着原有的核心位置差很多，90%的概率会横盘很长，建议你参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区理解。 其次橡树湾从6万3降到5万7，这也是很多买家比较兴奋的一个点，实则降的都是虚价,不管你是5万7买的，
还是6万3买的你最终是要挂到二手市场上卖的，礼域府的价格才5万出头，还有5万以下的价格，曦望山的品质更高价格在6万左右，新房的销售价没有任何参考价值，无论卖多少，最终到你手里你要卖的时候都会流通到二手市场，二手市场是通过各种政策干预，卖家与买家的长期博弈、稀缺性最终形成的价格，这是市场价，大家都认，
值得投的新盘应该是品质比二手高，价格低于二手，西红门最好的位置是鸿坤广场，橡树湾那个位置5万7并不便宜，你可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,900万的预算上次给你推荐的2个盘已经是很好的选择了，或者你看看望京的澳州，慧谷，这两个也很好！
Q:提问:您好，一直关注您很久了，很佩服您对北京房地产细节趋势的判断，我于2020年入手亦庄河西两套89平小三居的限竞房，5年内不能上市，资金被套牢，然后另外有一套大兴生物医药基地的89平自住型商品房，靠近地铁和商业，学校有个清华附中大兴分校，目前出租中，每月租金5000元，刚满5年可出售，出售后还完贷款只剩下300多万，想咨询您这套自住型商品房该出手还是该继续留着出租，
出手后是持有资金还是立刻买入其他项目，再买入的话买哪里保值属性更好些？不想压力太大了，再贷款不想贷太多，可接受贷150万以内吧，过几年我的目标肯定是想办法整合房子换个130平左右的四居室，估计至少5年后吧，麻烦您帮我看看该怎么办
A:回答:您好，如果89平这套还存在补涨的机会就暂时不要动了，你可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门那条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难，通过你的描述生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现再去做其它布局，反之变现能力弱的呢,拿冷门板块来说，它的涨幅是波动性非常大的，
市场好的时候可能会出现一个上涨周期，如果市场不好大部分时间是在那一直横着， 参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，从抄底与逃顶的逻辑,本是可以在市场高峰期选择出货，但流通性太差就会导致变不了现，看着是你的房子涨价了，但你成交周期被拉长，想要出货只要降价，因为这种地段的次新盘没有稀缺性，
无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，如果在高峰期出不了货，看似房价涨了，一旦牛市消失,实际跟没涨一样，因为上涨的那部分都是虚价;换筹的方位你可以到回龙观淘淘，拿现金肯定是不合适，哪怕面积小点先吃上再说，等25年再重新整合，至少比这5年一直跌要强，祝顺利！
Q:提问:您好，我是望京西园三区一居换两居业主，刚向您咨询过，还需要继续请教。预算有限700以内，在考虑圣馨大地，慧谷阳光，北纬四十度和望春园。圣馨大地两居西北户型，北纬东南或者西南，望春园两居。慧谷阳光最多也就能置换1居室。关于朝向和户型想听听您的建议，我个人觉得两个朝向比如西南，或西北比全朝南或者西要好。
另外，圣馨大地是01年小区，虽然距离地铁近，物业也相对好，不知道以后还是不有保值和升值空间，以后出手是不是流通性还有保障。北纬在五环外，但是有地铁，房龄相对新，户型也比较方正，感觉物业一般。望春园还没有去，觉得价位可以考虑，房龄也不算老，上班距离稍远可以接受。要考虑投资和保值，是否可以参考目前房屋的租金？目前圣馨大地和北纬都高于望春园。谢谢。
A:回答:您好，关于户型的优先级排序可以参考星球精华栏文章01#北京楼市十年主流预判(2022-2032),:最好的户型是南北通透，有至少2个房间朝南，面宽长进深短加分，朝南房间多再加分，其次是坐北朝南但不通透，这是板楼和假板楼的优先级，塔楼东南为最好，依次为西南，纯南，东北，纯东，西北，纯西，纯北，高品质楼盘一般户型优于低品质楼盘好户型，从楼盘和户型角度，北纬都是好于圣馨大地的，
圣馨大地虽然在望京比较靠内的位置，但它的居住体验并不好，所以价格自然跑不过五环外的北纬，慧谷阳光的一居室客厅是暗的要么就是开间，性价比及实用性不如北纬， 而北苑的望春园地段资源是不如望京的，在楼盘的价值排序中地段资源大于楼盘资源，地段中的效率是第一资源，这些楼盘都具备流动价值及保值性，
综合对比北纬的成长性更好一些，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);其次房屋租金参考的意义不大，因为租金是动态的，当房价上涨时，投资者的心理预期更多关注的是房子的差价利润，对于租金的高低并不关注，这个时候房屋的租金是在次要地位，当房价不涨时，投资者的心理预期就会从差价利润转移到租金上，当房价停止上涨，租金就会上涨，租金收益率是建立在房价不涨时去计算，祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
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实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
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