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Q:提问:京总好！昌平融泽嘉园有一套两居（价值520），通州一套三居（价值400-450，目前不好出手可能暂时就自住了）。家庭年收入80，孩子初中暂时也不用考虑学籍。想着把昌平这套房卖掉后做个杠杆，希望在保值增值的前提下租金回报可以高一些。考虑的有朝阳区星源汇（只能一居750-800），裘马都（只能一居750-800），海润国际（一居600-650），奥森板块几个项目的两居（700-750）。丰台的的顺驰蓝调（两居700-800）,总部基地那边的几个项目（三居750-800）。目前首选是星源汇，想听听星主的意见如何做选择，另外像星源汇这种项目是否还能保值增值（因为租金确实算高的），谢谢星总！

A:回答:您好，裘马都和奥森的住宅两居，及丽泽的顺驰这些都是有很好资源的商圈，楼盘也都很好，你也可以往望京和朝青看，去挑选次新两居室都是很好的选择，参考星球97#朝阳跑赢大盘选筹导图,星源汇的弊端第一是户型设计跨度太大，它的一居室近80，两居到了160，三居达到了260，这个盘最早的产权性质是商业，后来改的住宅，整体户型布局不是从居住的角度设计的，第二是它的体量太小，整个小区只有2栋楼，无论是酒店式公寓还是住宅，那种只有2-3栋楼的都属于小众楼盘，即便是在繁华地段里，它的涨幅也全差，亮马桥本身就是一个住宅资源很差的商圈准确说整个东部围绕CBD类似于星源汇的这种盘租金水平都很高，像北京公馆、世方豪庭都是同一类盘，

租金不是投资房产收益的主体，涨幅才是，你置换升级使用杠杆这样操作肯定是要关注涨幅，考虑租金回报是基于房价不涨的前提下，作为一种理财方式去计算，你近800的预算是可以在一流商圈拿到涨幅很好的盘的，原则上自然不考虑这种租金很高涨幅很差的房子。其次海润国际的自身资源和商圈资源都要更差一些，这种盘看似2000年往后的，实际都是80年代设计的产品，也是2000年后最后一批80年代设计的楼盘，对比真正2000年后的有很大的差距。总部基地那个位置老一点的盘没有投资价值，新一点的溢价太高，这个板块的产业也都是国企，民企几乎没有，过去5年这个区域所有的盘都是维持原价，投资的话建议谨慎选择，可以参考86#丰台跑赢大盘选筹导图;祝顺利！

Q:提问:京总好，读了您星球的文章，改变了我之前的认知。希望您给予指导，非常感谢！一：二孩家庭，老大2016年上小学，目前家人都在通州，工作单位在玉桥，准备买房，首套，考虑到自住+保值+增值，首付150-200w，预算400-500w，目前家庭年收入约40-50w，希望十年后还改善房。看了您的文章，我考虑了四个板块，首选武夷商圈，其次潞苑商圈，亦庄板状，常营板块。问题一：就目前情况，我想听听您的建议，也想让您帮忙推荐最理想的小区。问题二：现在买还是2015年再买？我本来打算，2015年买的。二：另外父母在2008年在马驹桥买了一套富力尚悦居，目前在出租；2014年在大厂买了一套孔雀城湖韵澜湾，闲置中。这两个房子当时就是单纯为了投资，不住。我想请教下您，这两套房子前景如何，继续持有还是置换更优资源？

A:回答:您好，1、你们马驹桥和大厂的房子应该脱手，你们现在的资金量刚刚能购到好位置的小户型，天上下雨拿盆接和拿碗接差距很大，选筹上没问题尽可能调配资源来保证面积，你们这种情况应该集中资源选一套好盘把一套的行情吃透之后再考虑第二套， 2、关于选筹上，亦庄和武夷都不错，潞苑和常营属于次级板块，如过有条件投资更好的位置当然不考虑次级，中短期亦庄的成长会快一些，通州属于利好长期，你们做10年计划的话通州应该没什么问题，武夷的话你就看看新盘融御和京贸国际城，这两个盘在整个通州新城也是属于头部盘了，亦庄的话可以重点看金域东郡和海梓府，以上问题如果理解不透可以查阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图

3、再说马驹桥和大厂，我对马驹桥未来的成长性比较悲观，我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图有过全面的分析,建议你认真阅读,这个区域的界面资源实属太差，也没有什么好产业，现在的购房者大多都是通勤人员和一些抄底的“投资者”，马驹桥定位是亦庄的产业外溢，主要的产业集中在物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 过往这个区域的上涨动力一般，但下跌比较严重，亦庄从2017年到今年期间有过多次行情,涨幅也是北京所以区域中最高的,但马驹桥除了几个新房项目频繁调价以外,二手房价格几乎处于平稳状态,新房市场的价格没有任何参考意义,只有二手房才能反应真实的市场水平;只能说这个位置的优势是便宜，其它缺乏的太多，商圈资源，持续的购买力是房价上涨的硬性条件，环京燕郊大厂这些区域属于阶段性溢出的地方，我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判;这种区域市场好时会出现暴涨的现象，市场凉时也会随之见底，涨势不可持续，遇到牛市可能会在3-6个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还会一直回落，这些板块都是虚火旺起来的，价值比较弱没有持续的购买力，如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差;

4、关于买入的时间：这两个地方倒不用太着急，尤其是通州，行情兑现都属于长期的，如果是亦庄的话可以留意一下近期的放盘量，现在你们应该去关注马驹桥和大厂的成交情况了，如果这波有合适的价格就可以考虑出货了，出货的同时可以同时看亦庄和通州的房子，有合适的就出手，刚需不用特别刻意的踩点，方向上没问题早买早踏实，祝顺利！

Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！

A:回答:您好，感谢信任！关于重置的建议，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我就按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件设施和人文素质，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，你也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了，

因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以我是不建议你在门头沟内折腾的，延伸到你的买入方案上，保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！

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08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

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