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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们y 5 1 a a , U的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总，你好！很幸运能看到您分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要@ = h ~向您请教，可能写的有点多，感谢您q A 4 e * ( D @ =的t S 3 H R F / e a耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大4 o ,概135? b x ; : e0万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩* ~ b n H子，因为老二的问题，我们需要去海淀的健翔培智学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀的海淀学区内购买一套房子Q P w L %落户，今年6月份之前完成，剩余的钱再购买其他的房子作为投G G @ x O e k 6 %资。目前正在操作出售火星园的房子。

关5 r L e z { ! @ c于在海淀学区的房} i s子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有两种方案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一套大一点: x ! 3 i的三居居住，中介公司推荐了“新起点嘉园”的156平和“西屋国际”的176平，价格都在1760万左右，想请教您关于这两套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议c – # l :购买其他小区？

二、我们购4 k e { d买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方案主要是担心海淀学区的m n p B / S X 1 G房价未来风险很大，a i N H ( X感觉经济发展和人口增长都是不乐观的趋势。关于第二套房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子: Y ] n r还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，比如考虑买一套望京的房子做投资。以上想请教您的意见，万分感谢！

A:回答:您好，1、关于购置海淀学位有2种思路，第一种是以最低总价最小面积获取学位，这种思路的好处是可以规避学区的变化风险，如果以后学位调整出现下跌，可以将损失降到最低，这个思路适用于西海名校溢价比较高的学区房，整个西海学区房的价值逻辑，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，如果小h 6 1 ; 0 : k + C区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价x \ n ^ _ 7 V % U也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者5 } 8 o说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，可以参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

其i X N f J它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万6 / . G15万，政策一年一变,学区的概念人为干预因素太强，新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自@ . [ C 1 Y住最好是往西走，阳t F / 2 _ 8春光大或者沿着河那一排，需要压缩面积了，这些盘学区风险相对较低，新起点如果取消学区下跌的概率90%以上，这个盘属于商住混合，有T Z x I ? b F ] *部分办公群体，小区虽然新但特别乱，不建议买大面积z + . % w ! 5，西屋国际同上，这种盘户型越小保值性及流通性越好，大户型不说保值性，以后卖的话都比较难。

2、关于出货情况，火星园的盘很好，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数M P V据)查询详细行情;如果两套出_ k i [ 8 ] ^ 7 c一套X ` Y b 6 6 z _ 4你应该考虑出北Y % ! c $ 0 F O {七家的别墅，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资,n B p M只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是54 D 6 q 4套以上，底仓很足，价格超级笋的情况下才入，祝顺利Q C h！

Q, 2 s Q R r % / *:提问:您好，本人儿子刚刚18岁，获得购房资格一个，原有星河湾270一套，管庄保利嘉园89平米一套。现在V k ( g k ? A n S考虑几点：1、资产保值增6 z . Q : 5 @值，2、儿子两年左右后会自| k B住，3、不自住的话租金相对好一: M % E E & , J |些。投资资金1200万左右

问题如下1、因为现在就在朝青板块，所以比较关注，在这个N A @ r 0 b + z板块里天鹅湾罗马E Y p D = 7 _ X嘉园润丰水尚华纺易城逸翠园哪个更好？2、最近看上天鹅湾k z h Q * :一套复式，房本面积66平米，实际建筑面积在A z 3 Y K [ ^ f (100左右，报价890万，装修风格和质量非常好，2年前房主730万买的，您觉得多少价格可入手

3、板块里星河湾单价从2000年b ] 8 ! v B 5 E [8万到现在10万，但是实际成交价格在9u v r I 6 } ^ Q万左右，星河湾还有投资价值吗？毕竟已经20年的房子了4、盈科中心麒麟公馆这种70年住宅手续的公寓是否有投资价值？* l l5、朝青板块里雅城一里这A , V ` D @ t ? 0种经P : X ^济适用房是否有投资价值，主要考虑将来会改造或者拆迁

A:回答:您好,1、朝青的交易量常年稳居北京前三,这种优质的商圈楼盘的综合指标越高,越容易跑在市场前面;这几个盘涨幅最好的是天鹅湾,其次是易翠园;罗马嘉园、润丰水尚、华纺易城在同一条涨幅线上,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这些楼盘的品质肉眼可见;品质越高的盘f | ` / + & ) h涨幅越高是因为这个区域不缺乏购买力,常年供小于求,好的楼盘好的房源m – Q ^就越来越稀缺;价格自然上涨;

2、在具体选盘上,建议不要标新,R R : M ( ) W S用普通大众的眼光去挑选即可;正规的户型;南北向就J y \ 5 ] 8 w是好户型,小复式的利用率很差,居^ w s ; – K Z #住起来也没那么舒服,本身面积不大,分割成两层的话每层的活动空间会更小;3、星河湾的保值属性不错,如果房源优质的话升值性也会跑在市场前面,因为都是大户型,这个指标已经在市场上很好了;投资! ( , q 2 N M & x大话特别大的户型不是最佳选择,流通性会差点,核心位置优质楼盘好租好贷好住好卖是原则;按照星球精华0 6 M r f m ? g 0栏的文章81#} 7 {北京房产投资核心逻辑和原理选筹包赚!

4、盈科中心、麒麟5 / n 2 a `公馆这种u / ,就是原本的商业写字楼改的住宅产权,住宅享受的是区域优质配套和物业;这种性质的公寓后期的物业基本很差,因为户数少没% A k利润;5、常营现在的价值主要是本地置换+刚需通勤,不是说所有的区域都要去追求品质商品房,要看这个区域O 2 ? Z ?的购买力是否和区域的价格相匹配,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;常营单价太高的盘会存在溢价,导致上涨动力不足,中规中矩的比较好;或者刚需上车盘;祝一切顺利!

Q:提问:京总您好！仔细拜读了您d ( ^ f M s V A星球的文章，获益匪Y ` K g 7 K J浅，现请您指点置换思路;我家情况是孩子在朝阳大屯附近读小学，估计还会5 n = 3 9 L在这里读书4-7年。目前想出掉家里J B D j p位于安贞里的房子，再加上一些资金，预算能到1000左右用于改善。夫人特别希n m Z望有个小花园或者露台。我有两个思路，一是在学校附近买二手，可提升每天居住的舒适度，请问有没推荐的盘？

目前在Y o O润枫德尚苑有一套意向房。二是在北边往外围找一套洋房或者别墅，新房或者二手都可Y f W ~ | K l g，日常还在大屯A E B附近租房，周末和假期去外围改善房居住，提升生活质量，请问有无可推荐的盘？目前有考虑在昌平北七家的王府花园买一个项目做改造工程。或者有更合适的新手盘？这两个思路是否妥当，请给予指点，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!从投资角度看方案一效率更优;但润枫德尚苑楼盘一般,G 0 G涨幅很弱,热度和流通性也一般,这个盘$ y – O 3 ? \ [ T在亚运村排名属于尾部;可通过@ w E Z f = – : j16#北京区2017-202_ m K } 02楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;亚运村比较好的盘是保利金泉,但户型很烂,不如看看北侧的奥森,纯居住板块，没有学= F T $ d区溢价，紧靠城市公园绿z X Q [ 8 * g h地，生态资源在市场上比较稀d V / ~缺;整个区域居住的人群也都是企业高管，高t ) 7 S 7 Y 1 E校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健;

1000预算如果改善至少Q ^ j P i是个三居;能选的盘有上元君庭、澳景花园、澳林春天一期;这三个盘属于区域中等,能跟上区域行情! P b H T t o b;方案二不太建议;王府花园投资属性为0,这种类型C H c 3 ? g n X的盘我一般都是建议q 9 Q ^ K F高峰期出货,整t # & P b k个北京的别墅洋房值得买的很少,1000左右的预算很难买到能涨价的,因为这个预算在L ; : E别墅洋房产品里属于尾部,而别墅产品a ` g的购买力大多都集中g G :在中顶部,这种尾部的产品购买力很弱,买过来基本就砸手里,卖的时候很难且价格没有优势,能保住原值已经很不错了;精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)有I w e = J \北京所有别墅区k 2 I D L 2 0 i g的行情走势\ p u `,祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:首先感谢京总对我上次问题通透的解答，让我对投资选筹有了深刻的理解，受益匪浅！很抱歉目前又遇到了新问题，想了好几天一筹莫展。具体情A x f况如下t T & V } s：因情况变动原计划只考虑投资不自住的购房方案现在须调整为购买一套公主坟翠微学校的学区房，现在有几点疑惑：

问题1. 房子目前看了翠微东里、翠微北里、普惠南里等小区的1居室和2居室（按照您之前的思路学区房按购置总价最低考虑），价格大概500多，您觉得这个区域从保值角度T z _ R / + ] C考虑哪个小区的房子适合购入？爱人看上了翠微东里的2居公房，想着购入后孩子上学可以自住– P ,，不知这个思路是否可行？

问题2.因为担心学区房未来会随着近年来北京出生率C m 0 N % z的显著下降而成为高风险投资，我们考虑2种方案，1是以500左右全款买入1居，然后等孩子9月入学后立即卖出，去投资区域价值更高的品k a m c R 2 O |质楼盘；2是全款买入学区房然后做dyd+手里剩余资金+杠杆去投资区域价值更高的品质楼盘，学区房等待未来合适机会再出手。您觉得哪种方案更好，或者都不是最优方案？非W 6 9常期盼您的专业指导！谢谢！

A:回答:您好，公主坟几个老公房社区保值性都很好，你可通过星球精华^ V l 5 4 9栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析g } Q(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;中里、南里、东里包括普惠南里这几个盘的选筹思路应该是以价格作为唯C q $ m + e I . 0一指标，你们9 f J U \ I q看上了东里，如果中里有% b F X / A s o笋盘就可以选中里，而不是还锁在东里，淘笋主要是找低价盘，关于学区房未来的风险性指的是重点校，楼盘价值10万，划上学校c ! M N g a 4 H \就变成了13万甚至15万的这种，多出来的( u \ I ^部分是溢价，学区人为干预因素太强，后期政d ` q % I [ 4 e d策上有变$ x t `化，价格也会受影响，公主坟这种工薪盘价值很稳定，学校算不上重点校，价格也属于正常的地段价格，可以考虑– ( 1 u \买后做DY加仓，这种流动性不差的小户型，面积才是王道，天上下雨，你q S o 4 & ( (用小盆和大盆接的水量完全是不一样的，祝顺利！

Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交L : c k y 1 Z M价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房1 c I ^ 1 ] 2 R子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近. 7 _ / a 6 – 4能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买; P w s – r一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房5 O [ T子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。Cb 8 V S [ a x，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力O @ , Y ? a 6是否更大？

(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问D c % 1 ] N ( &中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼L . b ? & T西街6号院不足20%。谢谢京总

Ax p r X |:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在+ S & q ,永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间Y ? O p 9 &就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个| r c I盘属于板块第二梯队里的E O 5 % $产品，第一{ e h T梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老g y @ a @ U旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区0 c H我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参U $ h M 9 8 –阅!

怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区7 W k } G因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考y ^ % r X 8虑K s G这套，怡Z h ~ c秀虽m a ]然在万柳区域，但万柳是分I F C : V f为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后/ k O z P m Q E是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;9 d _ S z可参考星球精华栏` , N L # w 1 O文章13#学区宝典：东西海学区房0 \ W e o J H选筹导图;

关于置换的思路：把: + z !望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，5 K % e但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你, [ A ) I要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空R \ k ] F E间很小u h z P N (，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，n } 7万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！

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