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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好！我想请教两个问题：一是苹果社区的房子。我们现在住在苹果社区南区，97平米，南北通透的两居室。现在遇到了两个问题：（1）3年后，我孙子要到西城区上小学，在广安门附近；（2）苹果社区的房价有所下降。所以，我们有了换房子的想法。想请教各位老师，现在新政出台后，挂牌量增加了好多，现在挂牌卖，是不是个好时机？
二是，如果换房，原则是选择次新房，预算为1000万元，初步有如下考虑：（1)在广安门周边，找性价比合适的房子；（2）在现在居住地附近，找品质更好的房子；（3)在海淀区选择。如果总体上，房价是持续下行的趋势，还有一种考虑是：卖掉现在的房子，租一套住着，等房价下行一段幅度，再去购买。另：我们在北七家华润理想国，有一套限竞房，北清路南侧。现在还不能交易，所以还不能纳入可以置换的资源。以上，请教您，请给我们操作指导建议，谢谢！
A:回答:您好，1、参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);苹果社区南区中长期的价值还可以，双井这个板块属于慢成长类型的，收益于东三环从三元桥到国贸断层的缺陷，双井一直是国贸南部城市界面最优的，但是朝阳的发展重心是在北侧，以望京为主，所以大部分的购买力也从国贸向北移动，而现在社会的效率一天比一天高，大部分支付能力强的人群要么就是选择了核心圈的龙头板块，要么就是和核心圈保持一定距离选择低密度的住宅产品，呈现到市场的结构就是龙头再涨，次级再跌，双井作为中端部位，它的价值在于长期，因为它今天次新的价格普遍是在10万上下，这样的一个产品如果是往北移价格要到12万往上了，地段上的优势主要体验在价格上，靠近国贸10万左右的产品线一是朝青，二就是双井，双井距离更有优势，整个双井的次新产品中长期是有空间的！你如果要计划置换卖出的话最好是不要盲目跟风挂牌，第一是此轮行情现在本质上还是在吹风阶段，真正的风并没有来，即便来了小区里的第一批房源在成交价上不会有明显的差距，真正涨价的是第一批房源清空后的第二批!
2、关于选筹上：无论是在朝阳还是西城和海淀，在商圈的选择上都需要提高一个等级，这样你的置换是有意义的，置换不但是扩大面积升级楼盘，更重要的是升级商圈资源，商圈资源的好坏决定着房价的上限，楼盘只能左右它自身的成长，如果楼盘有很好的底子,但商圈资源很差，这种天花板是比较低的，等同于二流三流地段的品质楼盘会有下跌风险，如你要在朝阳本地换最好是脱离双井，到国贸以北或者以东换，西城广外整体很不错，海淀肯定是要往资源集中的区域里换，如清河比较符合你的预算，这种思路方向上不会有问题
其次清仓持有现金等回落再买，这个想法是错误的，中长期房价一定是往上走的，只是只有一小部分房产才具备这种强金融属性，你清空等房价下跌只能去购买不具备升值的房产，这样的房产没有意义，好房子的标准是金融属性强，能租能住能售能贷能升值，未来市场上不缺房子，缺的是金融属性强的房子，最后关于你北七家的房子，只能等具备交易的条件才能做计划，你现在去考虑没意义，先去提升双井这套即可，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换的逻辑,祝顺利！
Q:提问:您好，请教和咨询以下情况：1、基本情况：满五唯一将台芳园南里西区（1996年）小两室（有贷款），手头300，卖掉后可承受1000万内的房产（含贷款）。2、核心诉求：希望能够在丰台或海淀两个区，5环附近或5环内买新盘或次新，两居或小三居，自住兼增值考虑。3、关键问题：一是将台芳园南里西区当下是否应该尽快挂网卖掉？时机是否合适？还是再等到年底或明年初？二是丰台南四环中轴大红门片区+总部基地郭公庄片区潜力如何，是否值得重点考虑新盘及次新，哪些盘重点关注？三是海淀的1000万内次新推荐哪个区域？
A:回答:您好,1、芳园里不算是流通性很差的盘,赶上市场回暖的节点不愁出货的,利益最大化的操作方法是先买后卖,你可以等到市场启动前定房,比如元旦前后就是一个很好的节点,定房签约时周期不要那么紧,最好是6个月左右,最差不要低于4个月,这样你有很充足的时间来出货,四个月对于芳园里足够;从总价配置上,1000万你可以考虑海淀西南方位的次新产品,如乐府江南的南北两居,兰德华庭的南北两居,这些都是靠近丰台位置不错次新盘,如果再往丰台靠,你可以看丽泽商圈的金泰城丽湾、顺驰蓝调和保利百合,以上五个项目都是2居的首选盘,
三居可以看玉泉营板块的万年花城五期,南北的小三居90平左右800万上下,四期南北128平的三居价格950左右,其中五期的品质更高,可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这些盘收益于丽泽的加持,保值性及流通性都没什么问题,成长性也很稳健;从现有的资源以及未来丰台资源的倾斜方向,在丰台做布局无疑是要保留在丽泽圈里,整个丰台最有价值的板块,也就是楼市上涨可能性最大的区域也只有丽泽,在过去十年丽泽是完成了多轮上涨,但大多是投机炒作行为,这个位置真正的供需阶段红利还未出现,区域完全饱满后最先享受到板块红利的无疑是靠近丽泽的好商圈,如玉泉营,西局,菜户营,广外,那些品相好的盘吃到行情的概率确定性在90%以上,相反其他板块只能吃外溢过去的,时间上自然会慢;
2、关于南四环大红门片区和总部基地这两个板块的预期,可参阅星球精华栏86#丰台跑赢大盘选筹导图;首先南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，从1000万的总价布局上都要避开这些位置,准确说资源越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域,其次科技园正处在丰台的边缘属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，比着一线民企区域支付能力显弱明显，它的优势是次新盘扎堆,像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘只能等溢价全部洗净,区域完全饱满有足够的购买力才会比较稀缺;现阶段这些盘都是处于横跌的状态,房地产已经过了高速增长阶段,这种位置的次新产品就需要更长的时间养,兑现周期或许很长很长,稀要谨慎购买,又稀又缺才值得购买,你最好的选择如果是丰台就是靠近丽泽,不要出这个圈,保值增值上自然不会差,祝顺利!
Q:提问:您好，关于今年置换房子的策略，我有一些疑问想向您请教：我目前在通州玉桥有一套房，2016年交房，现在为了生活便利，想将通州房子卖出，置换到四惠。目前倾向于买四惠的东恒时代二期的朝南69平/73平一居室，预算在685万左右。另外，本人单身，换房目的为自住，未来没计划要孩子，主要想买一个品质好的楼盘。资金方面，本人工作比较稳定，可以接受贷款。
由于通州实行双限购，成交量持续走低，价格也偏低，目前有一个客户想以低于市场价15万、也就是总价440万的价格购买那套房子，想请教下，在目前市场低迷的情况下，低价出售这套通州的房子是否比较合适？现在经纪人建议我找目标房源（四惠）的业主谈，以期达成同样降幅的价格，您觉得这是否可行？在目前房市下行的情况下，通州的政策是否会出现利好？如果北京市场放开，四惠的涨幅会否比通州大？以您的判断，我应该等市场稳定后再置换，还是现在就出手？盼回复，万分感谢。
A:回答:您好,1、关于通州的市场预判:北京大概率不会全面放松调控政策,即便是有松动也都是定向的,针对于不同类型的房屋,不同的区域,不可能把整个口子全部打开,从16年开始所有的一系列政策可以说是全国最科学的,如果把口子全部放开等于前功尽弃了,通州目前的发展确实遇到了一些难度,不排除有放松楼市的可能性,如果有利好,那么这个区域还会是一个阶段性波段,意思就是适合高位套现,但这些涨价的波段会涉及在比较优质的商圈,像万达、武夷的次新,玉桥位置上还算不错,但这个商圈缺乏次新盘,未来的预期不会那么高,从上营大桥开始沿着运河一直往东到东六环为止,靠近运河附近的纯住宅商圈次新很好,脱离了这个范围原则上说即便通州有利好,受影响也不会很大,可以参阅星球会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图,我建议是你有看好的房子就可以考虑出手了!
2、关于选筹方向:东恒时代二期属于四慧内的标杆盘,涨幅很好,楼市同时启动的情况下,这个盘的预期是要高于玉桥的,只不过你685要是买套一居的话很不划算,2居比1居才高200左右,但2居的流通性及升值性要比1居好很多,你能接受贷款建议优先2居室,哪怕是总价最低的小2居,价值也要高于一居,关于出手时机:你可以淘淘笋盘,有笋可以提前进行,笋盘的定义是买入转手就能赚,如果遇到这种盘,你通州那边折一些价格都可以,祝顺利!
Q:提问:急问！北京认房不认贷前一天把东城区聚龙花园173平房子卖了1190，周期给了6个月，定金100。.孩子在北大附小上学，不需学区，只需上学近。预算1600，名下还有一套不可交易的央产房，只能做二套贷款。日常家里5口人三代同堂，目标户型是板楼三居室。看了曙光片区、紫竹桥、奥森的美伦堡、北大附近，最终锁定博雅西园三居报。今天谈价格，房东从1600抬高到1620，目测在观望还想涨价。现在非常恐慌。该怎么操作？是尽快买房，还是等，还是考虑自己卖的房子毁约….
A:回答:1、正常的城内置换应该是先买后卖，最差也要双边同时进行，因为你聚龙花园的房子即便是淡季也是不愁出货的，建议你尽快锁定目标楼盘下定，你收100的定金违约成本很高，显然这种操作不适！一轮行情是分前中后三个波段的，第一波段成交价上并不会有明显的涨幅，只有量大到把小区所有笋盘全部清空,第二批房源挂牌的时候价格才会有所上调，你只需要在第一批房源清空前下定即可，如遇到各个方面都比较优质的可适当提高心理预期接受一定范围的溢价。
2、关于选筹上，马连洼的成长环境稍微差些，西北旺包括马连洼这一带前期的成长一是房地产的普涨红利,二是区域高端产品的拉高，最早万科的如园,融创的壹号院,再往前是西山华府,一个板块完整的生命周期是从炒概念、炒地皮、到最后的炒配套和炒供需,这一带是在炒概念和炒地皮的时候涨幅最大,后两阶段基本已经停止了,今天这个区域的配套和最初始一样,如果没有大笔投入来改造,未来再往上走难度很大,所以这个板块后期的涨幅就很差了,如园和融创的品质在整个海淀北部都是品质比较高的,但在海拔上却不高,很难再往上走了,主要原因就是这个商圈的成长环境,如果你再想吃配套和供需周期太长了,并且有不确定性，可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区的生命周期,而奥森板块相对稳健一些，美伦堡也是资源很好的盘，奥森的稀缺资源是生态，并且处于北四环核心位置，受东西两大产业区的辐射，这个位置的房价特征是不会出现暴涨，但也不会出现大幅度回调，属于慢成长类型的，从居住属性上长期价值很好，你可以在这个位置好好淘淘，同板块像澳林春天四期、六期，倚林佳园，融域嘉园都可以对比，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
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14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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