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Q:提问:京总您好，我当前在回龙观龙跃三有一套90平左右二居自住房，想通过置换的方式换同地区三居或者其他资源更好的二居通过置换改造居住条件。当前在中关村上班，家庭年收入大概100w。预算：600-700w期望：改善居住条件，房产保值有以下几个问题哈：1.建议选哪个区域(昌平，海淀，朝阳等)。2.如果继续在回龙观这片区域，哪些小区值得重点关注。比如从龙跃换到次新(新龙城，金域华府)居住条件会不会有所提高。3.如果够得上海淀和朝阳，哪些小区值得重点关注。该预算海淀估计居住条件会大幅下降吧，朝阳会不会更好一些。4.优先选新房还是二手房。比如新房能上更高的杠杆，但风险更大一些。5.由于当前大环境经济不行，建议月供占家庭多少比例合适。期待您的建议，十分感谢。

A:回答:您好，1、如果你是想扩大居住面积的同时改善居住环境，最好的选择是留在回龙观，流行花园三区130平南北的三居户型，首开国风美唐二三期90平的三居户型，这些都是主流户型，比较符合你的预算，并且小区的保值增值性也很稳健，如果把目标移到海淀或者朝阳，需要压缩面积控制在2居以内才能勉强能够拿到主流盘，像新北苑的世华泊郡、铁建国际城、朝青板块的青年汇、华纺易城，这些盘的保值性和流通性都没有问题，如果在海淀选筹，需要把面积和品质都要再降低，如果不是为了解决孩子的学籍问题，这个预算建议尽量不要选海淀。

2、关于新房和二手房，从兑现周期上当然是二手更稳，新房虽然可以使用更大比例的杠杆，高杠杆的前提是选筹的投资品正确，提高杠杆是为了扩大收益，如果选筹的投资品是错的，杠杆越高亏损越严重，在投资的概念里对于未知的投资品，盲目加杠杆是D的行为，就现阶段拿北京近5年的行情，从17年到18年购买的新区新盘,再没有出现过暴涨的现象，相反大多都是亏的，现在是存量房时代而不是增量房时代，12年之前你可以在一个荒郊野地买一个新盘，随着时间的推移房子便会得到增值，并且有很强的确定性，因为那个时候所有的一二级市场都处于高速发展时期，那些投资新房的是赶上了这趟高速列车，如今这趟车已经到站了，如果你再硬上会吃大亏的，至于杠杆的比例：至少要保证5-8年内月供，在满足这个条件下可以最大限度使用杠杆，5年后或者8年后房价会是另外一个水平，即便是你这个时候没有了月供能力，也不会发生财务危机，可以参阅星球精华栏07#巧用杠杆,贷款的利用,祝顺利！

Q:提问:京总您好！我岳母17年在南边挨着总部基地的首开华润城二期，全款买了140的3居，当时的价格是9万，现在的价格基本没涨（在9.3左右）。通过和您长期学习明白了这个楼盘有些资源错配（房子的品质与区域不太相符），想请教一下，您怎么看这个盘未来的前景，是否应该置换到比较成熟的区域，比如望京？另外，之前我请教过您的鲁能钓鱼台美高梅公馆的商住房，恁建议我卖掉我非常认可，但现在挂上去不太好卖，当时17年买的时候是8.5万，现在挂7.5都很难成交，您有没有好的方法能卖出去？由衷的感谢您

A:回答:您好,1、理解正确,我建议你是及时止损,我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图对丰台全区域分析过,建议你认真阅读,房价不涨=亏损,南四环外的众多品质盘,包括现在正在盖的,品牌溢价能占到60%甚至70%,你去看南部整个从东到西没有什么资源的,你要说纯居住区吧也没有什么稀缺性的资源,商业配套也都是二流三流的,学校的话不用说了,这种区域如果遇到市场利好能够渗透全市的情况下,一些年代稍旧的二手次新商品房会有不错的涨幅,这种高品质的盘即便是涨也是涨半年,横盘5年,投这样的盘没有预期的,2、商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,只能折价找接盘的,没有其它渠道,祝顺利!

Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。

我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！

A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势; 高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，

核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！

Q:提问:京总好，我目前正在卖房，麻烦给指点一下。1.我目前准备卖掉朝阳区将台乡丽都壹号小区139平米的三居室，从今年上半年开始挂牌，历史成交的最高价是1170万左右，今年小阳春的时候有一套1163万成交的，我心里预期是1150万卖掉。从挂牌开始到现在最高有人出到1130-1140万，但是见面谈过一次后来也没有谈成。后来再出价基本就是1100万左右了，我觉得价格太低就没有出手。今年9月份出了政策之后看房的人明显变多了，但是真正出价的人还是很少，价格还是很低迷，目前有一个是出到1130万左右，已经是近期最高价了。您觉得目前这种市场行情我是抓紧卖掉还是可以再等等后续有没有新政策？最好的出手时机是在什么时候呢？我最晚可以等到明年春节以后卖也可以。

2.我现在同时也考虑买一套西城的学区房占坑用来给孩子上学用，目前在德胜看了几套一居和两居，大约在680-750万之间，现在这种市场行情下买德胜是个合适的选择吗？6-7月份的时候当时价格比较低，现在稍微起来一些了，我计划是两年后孩子上学之后就给卖掉，不知道到时候能不能在保值的情况下顺利卖掉？（我家孩子不用考虑会掉出德胜学区的问题）我买这个德胜的房子不需要卖丽都壹号这个房子的钱，不用考虑卖房和买房之间的衔接问题，您觉得买和卖分别应该安排在一个什么时间节点？谢谢您的解答。

A:回答:您好，1、关于丽都的出货时间，你从今年上半年挂牌到现在出现价格波动的现象是因市场氛围原因，按照以往的规律春节过后的小阳春即便是市场再差，或者说没有明显的利好推动，此阶段的成交量是有明显好转的，尤其是三居以上的户型，准确说这个时间线应该是从上一年的元旦、春节开始，一直持续到第二年的三四月份，如果市场热度足够可以到五一左右，这个时间是卖方市场，你小区在这个时间段高位成交属于正常的价格水平，导致这种阶段性热潮的主要原因是跟大户型购买力的资金获取通道有关，再往后出现低点，高点跟新政相关，如果你不是很着急使用现金的情况下，可以继续等下一个元旦春节甚至三四月份的小阳春，今年的春节和明年的小阳春从形势看是要好过去年的，你有更多的选择空间可以在高点出货，这只是针对于你卖出后使用现金的建议，如果你卖出后再买，比如置换，投资其它板块就要另论了。可以参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律;

2、关于后者德胜的进货时间，你完全可以等孩子入学前的最后期限买入，只要符合学校对于落户的要求即可，你2年后才需要学位，现在买时间跨度还比较大，不一定会原值出，因为学区房人为干预性太强，尤其是西海重点片区，谁都控制不住，最好的选择就是即用即买，用完就出，这样它的涨跌和你没有任何关系，你也不用为此去承担风险，祝顺利！

Q:提问:京总好！关注您有段时间了，现在想置换房子，特向您请教几个问题，目前一娃在德胜上四年级，二娃随缘中。手上能凑 200 左右，另有 3处房产，一处海淀知春里老破小，价值700-750；一处西城田字形3居老破小，虽是老破小，但是离孩子学校近，地段和周边公园绝佳，特别喜欢，舍不得轻易出手，价值1000w左右；另一处老北苑家园07年次新，价值650-700左右；考虑房产整合保值增值和改善居住，现有两个置换方案： 1)现在西城房子附近，有个 08年东城次新三居，户型不错，2000w左右，如果考虑这个房子，就要把知春里老破小+老北苑房子都卖掉，再加上手头的现金，还要再上点杠杆才能拿下，这样的话，两个房子挨得很近，改善了居住，但房产都是学区房了；2）卖掉知春里老破小，加上手上现金，再上点杠杆，考虑一套领秀新硅谷顶层把边自采暖三居 1500 左右。西二旗离学校远，可能三五年内都不能常住（此方案若改善居住需在学校附近再租房)或者，京总，您有没有别的置换建议？北清路新楼盘您觉得怎么样？另外，您认为顶楼能否接受？保温漏水问题是否严重？

A:回答:您好，感谢信任！1、关于调整的建议；知春里这套老破小肯定是要出货的，整个中关村板块包括知春路，双榆树一是有部分学区溢价，二是整个商圈的成长环境较差，中关村是北京最早的一座电子城，区域里的住宅大多都为70年80年建成的，太缺乏优质盘，在这种区域置业的大多都是为了孩子上学，只能说这种核心圈的老破小保值上没有问题，只是成长太慢了，如果有机会能拿更好的盘，自然不会继续持有这种慢成长类型的！而北苑家园如果是望春园或茉莉园的话，后期还会有补涨行情，这两个盘的口碑资源以及流通性都很好，只是近些年楼市发展成了分化的状态，普涨的行情减少，这种老商圈的主流盘停滞了，但新北苑的次新盘全部在10万以上，有这种领头羊存在，

北苑的口碑资源只会越来越好，结合到你的置换计划上，第一种方案如果北苑加知春里全部出货来置换，你的选筹目标无论是在哪个区都要是一线区域一线楼盘的主流户型，你描述的08年东城次新没有具体信息，无法给你具体的建议第二种方案上没有问题，但你选筹的盘一是爆发性差点，二是海拔可能不高，西二旗不是产住一体的区域，整个西二旗板块全部住宅加在一起也没超过10个，品质盘只有新硅谷，西二旗类似于国贸，80%是产业资源，只有20%是居住，这种性质的区域它的住宅价格天花板都不会太高，你1500布局到这个位置且是纯投资没有自住需求，属于错配了，你可以把目光移到清河板块，清河是纯住宅商圈，也是海淀北部目前的核心位置，挑品相好一点的楼盘即可，未来的预期相对高一些！

2、关于北清路的新盘，打新不太适合你们，在北清路置业的大多为刚需，北京的第一套房，而买新区主要买的是价格，只有价格处于低位，完全兑现后才有上涨的概率，如果价格已经处于高位了，配套兑现后并不会有很大的涨幅，这个就要去计算你的投入产出比了，1500投海北预期不会太高，其次呢这个地方至少还要养5年以上，8年10年都是有可能的！

3、关于顶层，2000左右的老塔楼社区和8090年的老社区最好是不要选顶层，05年以后的商品房，楼盘越新顶层的因素越淡薄，现在的防水材料都没什么问题，即便是在开发商建的时候由于监管上的问题导致一些瑕疵后期漏水，修一次基本就没有了，不会影响房子的价格，而老房子的保温和漏水大多都是主体结构出现了问题，修一次很麻烦，购房者也比较在意，价格上也会有一些折扣，自住的话最好不要选顶层，投资的话只要价格折扣大也可以考虑，建议你认真参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！

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