楼市新闻、行业动态
叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球
Q:提问:京总您好。基本情况：我和女友工作地点一个在酒仙桥恒通（不确定一直在这里），一个在东单。目前租住在枣营，我们都很喜欢这边的生活配套，包括朝阳公园，亮马河以及蓝港和三里屯商圈。所以从五月中旬开始看房到现在，把周围麦子店附近能看的都看了，其他地方只看过三丰里。我们的需求就是所在地段人群较成熟，不杂不乱，生活休闲方便，配套成熟。预计三四年内要孩子，暂时不考虑孩子上学问题。下次置换可能在七八年之后。但需考虑父母临时同住带孩子的问题，所以要选择大两居或者小三居。
资金：首付能出到300左右，作为首套首贷，房子总价在500-600区间。问题：1、目前看到合适的有一个麦子店街的7层西户，带电梯，两室一厅，户型还不错，每个房间都有窗，且不临街。总价600左右。有大约20w的议价空间。想请问下您的建议，从自住角度我们觉得没啥问题，就是不知道此区域这类房子的流通性以及保值属性如何。2、除此之外，也了解了不少同价位的推荐，但是从居住角度，我们对朝青、常营、东坝都没什么感觉。结合我们目前的情况，还想请您推荐下其他区域适合我们的盘。感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、围绕三环或四环的老社区，排除回迁房扎堆的区域，价格别超过10万，这类住宅的保值性都很好，像你租住的农展馆片区，枣营南里，北里，西里，博雅园，包括你看上的麦子店街这些盘从大方向上看都没问题，而升值性比较好的盘是有稀缺资源，品质盘在成熟的区域里，盘的本身就属于稀缺资源，所以这类盘一直跑在市场前面，而老社区在市区没有稀缺性，只能跟上普涨的行情，这些盘如果没有楼市的普涨，可能是5年一个价，一动不动，如果有普涨行情也会往上走走，至于走多高需要看整个大市场的上涨情况，这就是老社区未来的基本走势,可以参阅会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
2、关于朝青，常营的理解，北京的格局虽然是以环线向外辐射，但并不是越靠里居住环境就越好，反之越靠里越原始，北京的老社区在市场上占比很高，所以好位置的次新产品一直都是市场上的稀缺货，老房子居住体验差，很多老房子里会有蟑螂，小区物业管理又差等诸多因素，住久了这类房子的人如果有条件一定会换到同区域稍微新一点的楼盘，而朝青这个板块因有大悦城的加持，品质次新扎堆，东三环又缺乏这种次新盘扎堆的商圈，所以朝青一直是承接国贸的主要区域，无论是刚需还是改善，第一站考虑的位置80%是朝青，这一带近些年行情一直不错
常营属于国贸的次级溢出板块，买这个区域客群的特征是接受不了老房子，想要品质还要面积，常营就是朝阳第一个首选的位置，你这个预算差不多可以拿一套三居，且品质还不错，至于潜力只能说常营配套成熟，有地铁是一个价值洼地，往后的市场是有空间的！至于东坝我觉得并不适合你，东坝主打的是改善，且这个区属于价高且没配套，我上条刚回答过可往前翻！整体如果你追求保值稳健选择农展馆片区问题不大，如果希望房子能够跑赢大盘可以往大悦城附近靠靠，品质次新会更有优势一些，建议你多阅读精华栏的会员文章,祝顺利！
Q:提问:您好，关于今年置换房子的策略，我有一些疑问想向您请教：我目前在通州玉桥有一套房，2016年交房，现在为了生活便利，想将通州房子卖出，置换到四惠。目前倾向于买四惠的东恒时代二期的朝南69平/73平一居室，预算在685万左右。另外，本人单身，换房目的为自住，未来没计划要孩子，主要想买一个品质好的楼盘。资金方面，本人工作比较稳定，可以接受贷款。
由于通州实行双限购，成交量持续走低，价格也偏低，目前有一个客户想以低于市场价15万、也就是总价440万的价格购买那套房子，想请教下，在目前市场低迷的情况下，低价出售这套通州的房子是否比较合适？现在经纪人建议我找目标房源（四惠）的业主谈，以期达成同样降幅的价格，您觉得这是否可行？在目前房市下行的情况下，通州的政策是否会出现利好？如果北京市场放开，四惠的涨幅会否比通州大？以您的判断，我应该等市场稳定后再置换，还是现在就出手？盼回复，万分感谢。
A:回答:您好,1、关于通州的市场预判:北京大概率不会全面放松调控政策,即便是有松动也都是定向的,针对于不同类型的房屋,不同的区域,不可能把整个口子全部打开,从16年开始所有的一系列政策可以说是全国最科学的,如果把口子全部放开等于前功尽弃了,通州目前的发展确实遇到了一些难度,不排除有放松楼市的可能性,如果有利好,那么这个区域还会是一个阶段性波段,意思就是适合高位套现,但这些涨价的波段会涉及在比较优质的商圈,像万达、武夷的次新,玉桥位置上还算不错,但这个商圈缺乏次新盘,未来的预期不会那么高,从上营大桥开始沿着运河一直往东到东六环为止,靠近运河附近的纯住宅商圈次新很好,脱离了这个范围原则上说即便通州有利好,受影响也不会很大,可以参阅星球会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图,我建议是你有看好的房子就可以考虑出手了!
2、关于选筹方向:东恒时代二期属于四慧内的标杆盘,涨幅很好,楼市同时启动的情况下,这个盘的预期是要高于玉桥的,只不过你685要是买套一居的话很不划算,2居比1居才高200左右,但2居的流通性及升值性要比1居好很多,你能接受贷款建议优先2居室,哪怕是总价最低的小2居,价值也要高于一居,关于出手时机:你可以淘淘笋盘,有笋可以提前进行,笋盘的定义是买入转手就能赚,如果遇到这种盘,你通州那边折一些价格都可以,祝顺利!
Q:提问:京总好，我想把马驹桥房子卖了，房子卖掉能有330左右，我能接受400万的贷款，加起来有700左右，想在亦庄河西买两套小的，现在考虑:南海家园，但可选的盘不多，再有就是河西的泰和园全部出租，自住还有房子，暂不考虑自住和上学问题，主要用来升值。请问您:有什么办法能贷到400万？这样做是不是要有些冒险？！考虑亦庄及附近，比如南海雅苑、旧宫的亦庄北岸、瀛海的玉璟园还有马驹桥的金地格林6稍等的大户型，或您问答里说的朝青比较有潜力的板块的话，还有什么方案吗？十分感谢！
A:回答:您好,第一呢你关注的是有问题的,租金不是房产收益的主体,涨幅才是,亦庄一轮大行情可以涨40个点,干嘛要去关注租金,第二700左右买两套就废了,这种方案还是想吃租金,你看的这些盘全部脱离行情,最后:贷款400如果是你这种选筹亏损的概率很大,如果你选一套吃涨幅属于常规操作!第三:关于选筹上,你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,大兴最好的产业资源全部在亦庄,现在的房产价值产业资源必须大于50%以上才有上涨的可能性,脱离产业资源其它再好也不会有行情,这种现象会越来越明显,北京企业外迁的动作很快,如果不重视在房产上会吃大亏,我在星球已经反复多次提醒,建议你认真阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理,你700左右认真淘淘河西海梓府万科这两个很好,这两个盘10万以下都属于很好的产品,未来5年左右,围绕北京几大产业中心的强资源次新楼盘,不会出现10万以下的产品,现在10万以下的都可以重点关注,祝顺利!
Q:提问:京总好，刚入会，学习了星球里的文章，有些体会，但还有些疑惑，需要请教。比如您推荐的清河片区高端盘有价值我认可，但目前下手交易（我这边操作方法可以是卖掉上地东里 91平一套，天创世缘132平一套，共筹集资金2000万）确实很难下决心。比如清河橡树湾现在都14万了，融域嘉园还停在10万呢，两个盘我长期进行过对比，以前他俩价格是持平的，现在就差距太大了。 现在如果让我去14万买清河橡树湾，确实是下不了决心。
我目前这么想，如果市场行情有机会从高端盘往下传导的话，是不是我先等一段时间观察观察，等下一个波动再找找下手的机会？因为我刚入会，还提不出更深入的问题，其他适合落地的操作方法也请推荐，引导引导思路。
A:回答:您好，感谢信任！关于高品质楼盘和老塔楼社区或者80、90年代板楼社区的价格差异，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价轮动规律,北京过去二十年大部分的楼盘建设模式均为都市村庄改造，我们今天所看到的像海淀的万柳，世纪城，清河，朝阳的望京，太阳宫等这些著名的商圈过去全部为乡镇拆迁，这种发展模式会导致有的乡镇具备全拆的标准，有的不具备全拆，其次是拆迁的时间线，如果是在同一时间全拆那么这个区域所有的楼盘都是在同一时间建成的，这种区域它的价格基本是一致的，楼盘的贵贱根据品质决定，
比如世纪城，新北苑，万柳，品质没有明显的差别价格基本是处于持平的，如果是分批拆迁就会出现有的楼盘建成年代早，有的则是晚建，时间推到今天，晚建的楼盘在硬件方面以及户型的设计都更受人喜爱，而价格的差异也是这个因素造成的，这种发展模式下还有一类盘就是80、90年代的单位分房，如果整个区域没有居住环境更好的楼盘，这种老社区还是主流品，相反如果区域内或者临近区域出现居住体验更好的楼盘，那么此类老社区会随着时间的推移而越来越破败，这就是为什么北京大部分区域价格反常怪异的现象，整个老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了次新的价格;
一个区域内有很强的支付能力，但地段内的住宅大多是老公房，只有少量的次新改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，而一次一次将房价推高;甚至涨到难以想象的价格,延伸到你的第二个问题，行情是否会存在传导的情况，这个是阶段性存在的，如果大家的购买力下降，即便是在核心位置，也会出现贵跌贱涨的现象，这种现象在过去5年内的某个时期是出现过的，而从大方向以及未来的趋势贵跌贱涨不会一直存在，因为从大趋势看我们的城市以及国家是在走上坡路的，大家的收入也是一天比一天高的，从货币维度去看市场，性缺性的楼盘从大方向价格只会越来越高，你可以参阅精华栏文章08#通货膨胀货币与房价，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
北京房产、楼市新闻
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到…
暂无评论内容