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1、提问：京爷您好，我想问您下天秀花园安和园这个小区怎么样？700万左右的两居，之前一直在马连洼看，感觉比梅兰竹菊百草园环境要好一些，但是小区确实比较紧凑，容积率大，中介说幼儿园（中科院7小幼儿园）和小学（中关村一小天秀校区）比较好，请问下您这个小区的性价比和价值。另外我们看了一个临街的户型（南北，北卧临街），中介说晚上路不会很吵，但是白天也是能听见车的声音，说装了新玻璃会好很多，请问这种算硬伤吗？
回答：你好，其实天秀花园安和园价值还不错，因为属于海淀、带点儿学校、居住环境还可以，过往的涨幅表现也还行，属于海淀大盘水平。后者，算是有些瑕疵，需要做一个价格上的折价，比如3-5%左右。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
2、提问：京爷，现在北京哪个板块降价比较多呢？哪些地方能捡漏？
回答：目前来看，整个板块降价比较多的区域是回龙观，这里面二手房降了不少。逻辑其实很简单，就是前面涨得太多，购买主力所在产业不景气，新房供应量大，这些因素叠加共振，共同促进其降价。只有像金域华府这样的小区相对抗跌一些，稀缺+供应量不大。对于北京的其他板块，也有不少降的，但主要还是一些着急出手的业主，零星分布，需要去找。另外，你可以好好看看供应量，如果供应量大的小区，那容易捡漏。欢迎加入我们星球，可以看见每日各个区域降价房源监测，以及捡漏房源情况。另外，我们也统计了每个小区的历史和最新成交记录，帮大家捡漏。
3、提问：崇文门的国瑞城和双井的苹果社区哪个升值保值流动性稍好一点？
回答：你好，国瑞城的价值主要是在东城，仅论小区来说，比较杂，有些比不上苹果社区南。总体来看，国瑞城的商品房可以作为优选，然后是苹果社区南，然后是国瑞城的小户型学区上车房，最后是回迁，相对差一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
4、提问：龙体幼升小今年咋样？
回答：你好，今年龙体幼升小在整个东城中算是运气不好的，有部分调出区。比较好的是北面，结果让很多家长满意。预计这里的房价应该会平稳，不会热。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
5、提问：请教京爷，有个学区概念不太清楚。都说这两年北京入学高峰，过几年入学孩子就减半了。但是我理解，即使减半学区房依然受追捧，减半的孩子依然会聚集到学区房，只是普通学校片区会面临孩子更少的问题吧。除非少到普通学区没人去了，学区房收不满的程度。
回答：你好，中国家长都非常重视教育，北京更是。因此，对于很多家长来说，学区房特别是好学区房，是个刚需。当下，好学区相对凉一些，这并非大家不愿意买，而是买了上不了。当未来学生人口变少，买好学区能上对应学校的时候，一定会有不少人回流买好学区板块。而当下一些弱学区需求旺盛，是大家无奈的选择，仅仅是为了拿个学籍，当未来学生人口变少，很多人就去买好学区去了。所以，最终结果大概率是你说的这样。在我看来，西城、海淀的顶级学区价值肯定没问题，但只有过些年后才能恢复，现在月坛就有慢慢恢复的迹象。而一些差学区，不一定说就跌，但这里的老破小估计不会像上一波那样涨得那么疯狂了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》《北京买房顶级思维》
6、提问：京爷，前些天看你说的“稀缺、供应小是当下最抗跌的产品“，感觉非常有道理。我观察了不少小区，确实如此，佩服。那今天的问题是，如果纯投资，当下是选择比较抗跌的产品呢，还是选择不抗跌的产品呢？毕竟抗跌的
回答：直接说结论，就是”稀缺、供应小是当下最抗跌的产品“，比较适合长期投资，但当下依旧得捡漏才行；不少小区不抗跌，也不是不能投资，但只有因为供应量比较大而大降的标杆或者热盘才能投资，因为这类小区在市场行情到来之际，涨幅爆发性比较强。比如融泽家园、万科金域东郡算是个大盘，但也值得投资，因为行情期涨得快。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
大数据：
《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
《独家楼市大数据实时监测，这些板块正在上涨》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷您好，我想问您下天秀花园安和园这个小区怎么样？700万左右的两居，之前一直在马连洼看，…
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