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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，你好！很幸运能看z 3 / *到您分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点1 I j ! V多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀的健翔培智学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀的海淀学区内购买一套房子落户，今年6月份之前完成，剩余的钱再购买其他的房子作为` : Q Y O q \投资。目前正在操作出售火星园的房子。
关于在海淀学区的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临O s p ] H } p [着选择的困难，初步有两种方案：一、因为我们一家六口人，因f ; S { N此需要买一套4 n ( L \ r k大一点的三居居住，中介公司推; m { } T e荐了“新起点嘉园”的156平和“西屋国际”的176平，价格都在1760万左右，想请教您关于这两套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区| _ U : 8 = I变动的风险？或者您建议购买其他小区？
二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方案主要是担心海淀学区的房价未来风险很大，感觉经济发展和人口增长都是不乐观的趋势。关于第二套房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、Z c t q m由于立汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过l $ N % / `两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、x 1 = 1 4 g Q把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，比如考虑买一套$ $ } 8 K n t望京的房子做投资。以上想请教您的意见，万分感谢！
A:回答:您好，1、关于购置海淀学位有2种思路，第一种是以最低总价最小面积获取学位，这种思路的好处是可以规避学区的变化风险，如果以后学位调整出现下跌，可以将损失降到最低，这个思路适用于西海名校溢价比较高的学区房，整个西海学区房的价值逻辑，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移c , P & \ a ]全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全f m \ @ ?系数相对@ s J d ]高一些，可以参考a t {星球精华栏文章13#学区宝典：Q f R H h 1 D `东西海学区房选筹导图
其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系? @ c Q数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，政策一年一变,学区的概念人为干预因素太强，新起m W ! d q点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小! t q M的，想买套大的可以自住最好是往西走，阳春光大或者沿着河那一排，需要压缩面积了，这些盘学区风险相对较低，新1 6 q _起点如果取消学区下跌的概率90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小区虽然新但特别乱，不建议买大面积，西屋国际同上，这种盘户型越小保) % 1 5值性及流通性越好，大户型不说保值性，以后卖的话都比较难。
2、关于出货情况，火星园的盘很好，可以通过星球E T = t J M精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据6 { | , R)查询详细行情;如果两套出n 7 B 0一套你应该考虑出北七家的别墅，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上，底仓很足，价格超级笋的情况下才入，祝顺利！
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国J 2 # E际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖x E x换首创禧o # k t a K –瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，2 – x H Z ! D想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，这种换筹方案很差啊，观湖国z c + s 4 _际的盘很好，你的$ 1 l : Q S – 4面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，( A ~你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长p ; a ] q , $性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型\ ] f，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京老师好，我目前在朝阳区南新园小区有一个70平的房子，能卖到41! K ! 3 Z b } D I0，我们一家四口两大两小，居住刚刚够。目前老大小学四年级，两年半升初中，老& K U二刚幼儿园，四年后上小学，我媳妇儿东单上班。我们想换一套东城的小房子，一是媳妇儿上班方便，二是为了两孩子能在东城上学。
目Y F u x I a v u前是有两个方案，方案一是两年后把自己房子卖了，在东城买个一居室租出去，自己再出去租房子。方案二是自己房子不卖，这两年尽可能攒点钱，两年后能在东城买个两百来万的小e A m平房，平房在手里放两年，等小的上学了再卖出去，卖的钱再用来租房。想听听您的建议，一是我们南新园这套房子要不要趁早脱手，二是如果是方案一，有没有合适的房子能推荐，三是想了解下东城区的平房保值情况如何。感谢京老师!
A:回答:您好，感谢信任！你现在持有的南新园小区从长远利益应该做置P g – = @ 1 T换升级，我在p 8 ^ c | ; ; n星球精华栏87#X ` 8 / G | ] b %朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳部分区域进行过详细分析,建议认真阅读,华威桥、潘家园这一片，或者说从劲松往南一直到分钟寺延伸到丰台这些区域处于一个“放养”的状态，所以房价也在全市处于垫底，未来老旧小区改造，更新城市界面才能有往上走的可能性，出掉到) 5 i手410稍b a s 7 T K 9 u微加部分杠杠，总价600也能选到不错a | 0的盘，或者说不需要特别强的专业知识去选也比华威桥这片行情要好，那片太差了
但不建议考虑东城的平房，如果学位一直在保值性没什么问题，但“学位”人工干预性太强，说变就变不确定因素太多，可以淘一淘老公房，东城的老公房保值增值性还是比较不错的+ f * c % &，这样你们即解决了孩子上学的问题，也做了置换升级，房子面积没有增加但升级了资源，方向上是很好的，可以关注下和平里，十一区的小两居530左右能拿下来，十三区的稍微大点的2\ e { t s v ;居600左右，这两个盘的一居室大概也就是400出头，其次建议尽早去看看房子，如果有合适的可x f w 8 * m b以提前行动，2年内这些老公房的涨幅大概率高于南新园，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果2年后再做置换，可能会a $ G U [ n z %增加购房成本，祝一切顺利！
Q:提问:有唯一的珠江帝景B区的124平南北两室，无贷款，手里有100万N P & 2 m c ~左右的子弹。收入一般且有老p 2 R 9 O j Z人和孩子用钱，贷款想控制在150万左右。目前租房带孩子上学，房子已租给自如。几个\ b Q方案一直想不清楚，求指点：
1.置换帝景新的e和c区142-151的三室? D x v * 3 l 3 /，近期还是出租出去，远景自住。该方案改善落地但不大，置换成本较高中介费加税40多万，新区房龄新4-5年但小区很小，今后学区取} 3 } A y :消，对二室和三室影响是否有差异。2 置换选c L x V择在通州融御1000左右或者环球附近入三室新m G Y _房一套（比融御价格低些)，长期持有获得自住改善(假期自住)属性。再在东方雅苑或禧福会入手一室出租出去8 _ b，预算600_700万，进行剩余资产保值Q A i = 5 +(在附近区域的其他方案也行，可建议)。该方案有一q f E定现实使用价值，但置换两项资产同当下资产差异太大。
3I v t 3 : o 在沈阳250万以内购置一套条件好些的新房，维持现状。该方案主要是获得资产。沈阳房价低迷很久了，感觉现在整体剌激，不知是否合适（老家沈阳，今后也有回去养老的使用价值）。三个方案该如何选择呢，或者就维持现状，或其它好的建议也行。另外，如果考虑24年底25年初有可能买到现在帝景边葛州坝正在开发的新房(房源很少)。上面方案包括维持现状等该如果选择呢（在更大不确定的边界下，楼F o J .主又会怎么考虑呢）。感谢您的宝a { z } 0 u贵建议！
A:回答:您好) 0 ) 6 !，感5 4 E * C h o * a谢o # 7 z y 6信任！关于置换的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读,对于学d p 1 ? ( 1 u B $区房置换，孩子上完+ = q学或已经入学，把原本持[ l @有的学区房置换到相同价格但没有学区因素的纯住宅区域，买入的盘相对有稀缺价值，并% 8 & v . } H ] O且成长性不错且无学区风险，这是学区房的置换方向，珠江帝景本身前期的涨价过快有一部分学区因素q b 2，如果再扩大面积增加摩擦成本其实是有风险存在的，这种置换的意义不大，学区房的仓位越大风险也就越大。
其次你的第二个想法打新换到通州，这是降级的，通州需要很长的时间来兑现，暂且按照最快的时间说5年全部兑现，那j ~ 3 e 3 G {么下一轮F d @ W ? 8行情也要5年以后了，北京的市场规律是5年不涨，必有一波，财政9 4 A y N需要M j W V d K r，如果5年市场一直没有交易量谁都受不了，那如果换到通州这5年期作为我们个人其实是空档期，很不划算。
关于布局外地，原则上如果强资源城市完成布局,持有3套或更多,可以去q ( P d H , ! d同级别城市分散风险,或者是预算范围内在一线城市入场比较困难才退到二线，否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是全国最优质的,其次像沈阳这种城市，虽然属m G E [ d R A于城市群中的老大，但炒作氛围比较重，投机的更多，这一波涨上来又会冷几年，占用资金量不大有自住需求可以买，如果占用资8 | : y , 5金量特别大，像你的计划250个这个总价再加点杠杠可以在北京买个一居了，布局沈阳效率不是特别优;
比较理想的是现在逃顶珠江，换一个没有学区溢价综合资源更强的住宅盘吃5年左右的涨幅，继续租房上学，v 2 % L V 35年后房子上涨再做下一套布局，房子有增长无论是再增加一套布局还是继续升级都是再做加法，如果换来换去没有成长性加上资金成本和时间成本其实是亏的，包括你所提到的葛洲坝新盘参考意义不大，从投资维度，一次换仓你要计算你的2 y { j操作成本和接下来5年的可成长空间，包括确定性。不确定性的位置包括有风险性的区域只能用你总财富的30%去博，70%都要做稳健性的计划，更有利于家庭资产的保值与增值性。建议认y u V真阅读星球精– % ( x A f华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:谢谢京总的精彩解析后，我觉得[ # l有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你_ s – x X s (上次推荐的海淀碧o Y 1 % F Z o 3 1水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！
另外，, 5 / , T你提$ U X 3到以后普涨行情将不在M i e ( g :，基本是点对点的上涨，这个结论可以理z l $解为：主要以商圈为中心z b z O 6上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅; 7 q $ s 8 ( *是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大m ! `户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三居户型在1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,140平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在2 – Y B N , : = {选筹上有一定的调整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,
2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货3 ; , q Y 0 / j币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只b Y W 8 , u有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头从来都不G K ? # / X s g h是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好z L 3 D 6 _ R冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应i M N ;该是持续往上爬,
你把整个东西海所有的楼盘全部w d e | C跑一遍就知道S W b @哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说,虽然是教育互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区% 9 O ] – @,特别新的盘商圈又没什么] X ( ` q ! : @资源,所以04年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源L Y ; w d X就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住品质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳、9 u S ^ \ Z清河这种半老不新的二手商品房J k G 1 % / x T很吃香,& Y G % n T 5不会存在价高降低流通性的现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
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