叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,u S i 6 / F 3 ? t搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的J C g p T a n ^ h房子不超过20%
我们6 1 z的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进v 6 u Q ! ; L入知识星球N [ I可进行提问. p \
Q:提问:京总，您好！2020年购入一套西城区老破小学区房（西长安街学区大六部口26号楼），孩子2021年已上学。多校划片政策出台后，这个房子价格略微下降。现计划出售，预计能卖820左右。准备再投入2/ | y X00左右，买一套新房或者次新房，希望房子的品质高v _ R n G一点。买房目的X } ~ x O @ = T ]主要是为了保值增值。目前住在陶然亭附近，生活了很多年，对这一片比较熟悉，但附近可选的房子不多。想请问您B u h J 1 e怎么选择比较合适？是选择海淀、朝阳、亦庄的新盘合适，还是N N X S 7 U 2 # @就近选择相对新一点的二手房合适？房子买了后暂时不住，先考虑出租还贷，保值增值。未来孩子大了考虑自住。请您指导，买在哪个位置，有什么楼盘推荐吗？为什么L 3 H _ r * N要这! D ! d j么考虑？衷心感谢！
A:回答;您好，1、关于新房和二手房的选择问题，我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,有过详细的利弊分析,从利益层面去考虑会清晰很多，首先新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，同时价格相对便宜，如果你看的新房符合我上面所说的条件，但价格并没有很大的优势，这样的盘p + ? +可能会存在品牌溢价现象，投新盘主要是投被低估的区N b x 6 $ 1 M域，价格h = m @ z T 2 ( n比较便宜，只有这样才能有可套利的空间，主城区配套越来做好U e L – # Y h f，价格也越来越高;次新盘超过刚需所能承受的范围，
如果偏远位置新盘的价格只有主城区的一半O h W B 9 X S或者6-7折左右，这样的一个价格就会吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，便宜且有潜力就能投,只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不e O c 0 U } 9了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，或者说开发商已经赚取了后面5-10年的F J X i ] 2 R +利润，你只能吃10年之后的行情;具体的你的选筹上，1000左右在朝阳和海淀都能选到不错的二手次新，新盘还有一个优势是首付低，贷款s X I O g Y ( % \高，有的是迫于资金压力不得不选择新盘，你这种情况打二手会比较稳健一些，
2、板块上，你所在的板? h G t v块陶然亭中海紫御公馆就是一个很适合投资的盘，这个盘是10年的& s c N，畅~ G P流园是02年的价格已经接近B 1 B + w & 8 c中海，再往上都是单价过15万的，像朱雀门，中信，一瓶都是0几年的，最新的中海，价格也是最便宜的，性价比很高，未来还有很大的成长空间，只不过这个盘需要你的总预算提到1200往上，选v s \ \ y x 7一个两居行情会好一些。海淀可以考虑清河板块的莱圳家园，清河学区溢价低，配套成熟，有海淀产业链V ) ] 0 V A的辐射，房价水平也很牢靠，莱圳家园在楼市下行期的抗跌性是最强的，品质，价格都比较合适，如果楼市整体行情不淡，这个盘的涨幅很稳健，比较符合你的预算，望京可以看一下澳洲康都，慧谷阳光，以上楼盘都可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
望京属于北京产住结合最为成功的区域，可以用最形容不为过，也是北京的互联网资源强区，产住结合是未来的发展方向，望京已经j ? ; }走在前面，得于很多很多先天性的条件，如互联网高速增长期F 2 r ; 7 ;，望京自身的地理优势和面积优势，这些互联网龙头企业已经在望京留下核心资产，未来_ e .会有不断的人才拥入，房子的价值自然越来越高，经济持续增长比较高的区域,会带来大量的就业人口,新增人口最初来到这些区域需要租房,房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需v P [ R 9 i A求是改善住房条件，这三个板块相对都很不错，可以根据个人情况选择，祝顺利！
Q:提问:京总好，一直在关注你的文章和最近各位提问的回答，感觉你对北京房子深有研究，你不仅是房产专家，更是经济学家！每个问题k { ^ } ] $ 1 ~都分析的很到位！我们现有一套东城安德路约5 H c 8 W k /80平房子，出售后，可以凑800万首付，想要置换一套保值养老房，孩子刚满18周岁，有首套购房资格，想以孩子名义买做接力贷！我和爱人g ) a 4 1 ] –都在北二环上班K S @，最近看了好几个新楼盘，想要咨询几个问题，比较纠结是买新o c E房还是在北边奥森旁边换个二手房合适，但二手房和新房单价现在差Y ! P别不是很大，新房感觉看着舒服些，弊端是交房时间长，都是期房。% M * w n O 9 k ^
这几天陆续看了新楼盘：东城：天8 k ~坛府，华龙IN巷。丰台：永定金茂府，龙樾天元，和瑞三号院，龙湖九里熙宸！丽泽北京悦府，北京瑞府，海淀田村的海淀府，永丰科技园的中海楼盘等！看中了永定金茂府，但又觉得从北边跑到南边– * 3 ? Y ! &有点亏，太大的太贵的买不起也觉得没把握！
对于工薪族来说，我们的预算1200万左右！现在比较迷茫，不知道如何选择，原来一直住在六铺炕附近，比较钟情于老城区，现在看了新房，又觉得老破小虽然生活交通方便，但是，感觉没品质，不知道如何取舍，请求指点迷津！帮分析一下到底是北边就近上班的二手房还是去南边6 p ] p h买个新房子合适？也不想去五环外买房！谢谢！
A:回答:您好，关于新盘和二手盘该如何选择，星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有详细) v A W Y Q q文章,建议你全文阅读,我们从利益层面去考虑会比较清晰，首先新盘的位置大多都是偏离主城区的，配4 B m \ B P 5 Y 4套也是不完善的，同时价格相对便宜，如果你看的新房符合我上面所? 6 p J 2 H S F q说的条件，但价格并没有很大的优势，这样的盘可能会存在品牌溢价现象，投新盘主要是= Z ; 0 z f投被低估的区域，价格比较便宜，只有这( B h样才能有可套利的空间，你想啊主城区配套越来做好，价格也越来越高
次新盘超过刚需所能承受的范围F ~ – l，如果偏远位置新盘的价格只有主城区的一半或者6-7折左右，这样的一个价格I R ` w w r l ;就会吸引一部分不愿意在主城区上车的人D a = z t G y W，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价Q R + S 9 \ = [低，即便是配套兑现不了，价格也m N & b / * b z o会上涨，只是比较慢n J W V N q ,，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，或者说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能吃i Z y j T m10年之后的行情
你看的这些新盘，天坛W k e Y 5府、海淀府还值得研究，其它盘各方面的资源都很普通，没有拿得出手的，其次丽\ i v = 0 3 + – G泽旁边的还可以，但这个位置和北边相比海拔很低，你如果有通勤需要且工作很稳定，几十年不变的那种，为了自住买在这个地方没什么不妥，但如果你选择范围不仅限这个位置没必要，你在北边上班，最好还是沿着北7 / R k a四环从奥森往东截止到望京，这些位置的M ~ w z o W D ) s资源都很好，保值增值j _ + n r \ [ ^ V性相比你看的这些盘确定性更大，1200在望京和奥森能选的盘很好，O = z可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:房总你好, 看到你的公众号，目前正考虑换房，想就我们的情况咨询一下你的意见。目前在n = j , T s – s西城: \ C o格调有一套一居，孩子已在西城上学，我} { T \ ] L们工作都在西城。考虑孩子和老人要同住，想换一个三居（或能改三居的两居p l R R a D ` U `），希望自住，因为7-10年内肯定都在西城上学和工作，所以最好是在现在房子的周边。资金方面，因为已经是二套，要卖出格调的房子+贷款+一点杠杆，预计1-1.3kw左右。但周边好一点的三居都不止这个价了D Z P $。方案1：同小区置换一个两居（改三居），优点是环境熟悉k G P H w ( G P，上学工作都方便。同时也还在西城，感觉保值性还可以。缺点，不是正规三居总是有点不方C W 3便的。首付大
方案2：卖现有房子先租房，再选合适的期房，目前看过丽泽附近的端礼著，北京瑞府和悦府。优点，新房正规三居，满足居住要求。距离西城较近。新房首付压力小。缺点毕竟在丰台，感觉丽泽的利好预期已经出尽，上千万的房子总是担心高位站岗。
方案3：卖格调换周边的次新三居。看过顺驰蓝调，金泰丽湾，保利百合。实际看过，感觉炒得m Y 5 )有点高，房子质量和配r u ]套不能支撑这个价格。另外，也看过P d D = \ S 1 G嘉莲苑，户型还可以，价格也没有前面三个炒，西城` d Y ? % q 6 8丰台交接，位置很近。缺点：没有小区环境，靠I : g E p = f 4 q近马路，窗户外面就是学校，真正的“学景房”
A:回答:您好，感谢信任！1、总价过高布局丰台不划算，这些新盘价格很高，未来的市场丰台的购买力撑不住这么高总价，不是说丰台有d T k J & w钱人少，没生活没教育没产业，稍微有几个钱的都会搬出这个区域，价格越高流通性越差，跟位置户型楼盘新旧程度没有关系，六七百或者七八百还可。可阅读星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选F m r q } . g o s筹导图,整个丰台值得持有的| # , = G楼盘不多,我在文章中已经对丰台全区域分析,
如果往菜户营和西局换不如留在原本的区域了，从位置上马连道比这两个更优，格调北欧常青藤都是区域内很好的盘，丽泽除了顺驰金泰其它全是老房子，而这个区域品质盘一片，口碑和居住环境也优于菜户营西局，格调正规的三1 J k \ | # &居室1500-1700之间，接近150平的三居，无论是居住感还是保值增值性都优于丰台包括丽泽。一l , H @ m p {居室卖掉到手大概能到, P K % T & D近700，加800左右的杠杆拿三居很I Z | U x `稳健，
关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环二手新房无关）可查阅星球精华栏文章07#1 q * S h巧用杠杆，贷款+ 8 j的利用;这种区域这种盘如果有条件尽量拿大的，第一不会出现大幅度下跌行情，而大户型尤其是户型好楼层好的稀缺房源升0 U u 7 D Y值性都要高于小户型，长期持有非常安全,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2_ ? y Z o022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情,祝一切顺利!
Q:提问:丰汇园/宏汇园的房子现在入手是否会站岗? 通州珠江国际城的房子现阶段是否变现还是持有择机?
A:回答:您好，1、金融街的次0 [ X N f g ! \ |新盘和老公房社区天花板是北京所有区域比较高的了，排1 d z r +前三应该没问题，如果说未来北京的房价3字头4字头，也只能产生在这种区域这种盘里，丰汇园和宏汇园长期价值很好，如果投资的话中短期性价比不如西城晶华，长持没问题（5年以上），你可以通过星球精华栏z g 8文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘的详细行情;
2、通州兑现需要很长很长时间，珠江国际城所在的位置距离运河商务中心不远，和运河南侧的武夷花园d E e价格相差一万，潞苑除了没b 5 ? T N i + k N有轨道交通其他都还可k P ) N /，这个盘在区l * b +域品[ * S W 7质还很有优势，如果你买的时间很早，现在卖了不划算，除非你有好的投资品，通州是所有y j E q新区确定性最高的一个t _ k 3 V 3 7区域，每年都有真金白银的投入，并且很受重视，只是兑现周期长了些，如果有新的投资品现在出货也可k ] D ~ L ^，如果没有或者相对不确定建议留着吧，可参考星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;祝顺利！
Q:提问:京总，您好！持续关注您很久，拜读了您的文章，也从您的见解中受益匪浅。实际操作中遇8 L J D n到些困惑。个人情况：上地枫润家园110多平的大两居的学区房，为上学12年购买，现不用学位了想置换一套三; K ) ] 3 m居。另国美第一城有90多平的两居，出租，做投资用。对周围比较熟悉，最近看了领秀新硅谷、上林溪、上地MOMA、燕尚园、莱圳家园、橡林郡几个小区的房子，除此{ [ P e我们j Y !还比较关注融科橄榄城。我们想长期持有% 3 \ L三居。投资房; O 7 [ L 3 = r可接受一居或两居;但要保值增值性好，海淀朝阳均可。
我的问题是：1、未来长期持有的话，领秀新硅谷、上林溪和莱圳家园哪个小区保值增值更好，麻烦排个顺序。2、上地MOMA的物业、环境% \ A以及楼房本身明显好于其他楼盘，能接受没有阳台，户型也还可以接受，家人比较喜欢，但发现该楼d k J M , 7 A ` Q盘的增值一直R k I |属于区域里比较靠后的。长期看，是否能缩小和区域内其他楼盘的增值差距。3、两个方– 9 K h c F 7 V J案哪个更合理，更保值增值，想海淀和朝阳各一套1）把上地的换到融科一个小三居（130多平）；再把国美的两居增加少量资金换成海淀两居，或者1 6 M J 9 8 v等价值置换，换成一居也可。2t – : n r）把上地的房子换成莱圳的三居，再把国美的房子增加资金够到澳洲q s X d – \ ~ G康都的2居。也请您帮忙推荐下这种操作下性价比更合适的楼盘。
4、像这种换房，目前是比较合适的时机吗？目前是这波行情的什么阶段？我们怕这波调整完，后面有一个漫长的回调，不小N t C V t心站岗。从未来看，上地的学区房还会在J L C Y ~ ; y l后市上涨的情况时还会有比较好的表现吗？5、麻烦京总，根据我的情况，推荐一下合适的方案，谢谢！出于保值增值的角_ : x @ u度，您觉得哪个更可行？也希望获得您更好的建议，谢谢！
A:回答:您好，1、你们现仓位上地的枫润和朝青的国美都属于板块内的刚需上车盘，保值性及流通价值都不错，置换升级的话你们现在不应该考虑具体的# J p V楼盘，应该精算资金+是否适用杠杆看能匹配到什么样的盘，枫润按照1300算，国美按照650，合计2000算不适用杠杆，如果布局2套，只能一套核心圈头部盘的小户型+一套次级板块的小房子，这! i X I G V w样的布局效率并不是很优，像你提到融科好一点的户型大概都在1600往上，你第二套q ^ F V V g就很难了，除非+ g K 8 & # : 32套都将就一下，但这种将就置换就没意义了，我建议是如果不使用杠杆的情况你们把2q 3 e ?套合并为一套，选一套大盘保证面积和户型上的优势，其次再保留一张房票，吃2-3年行情之后再做第二套的布局，莱圳，领秀新，上林溪都很好，但# S c ; I s i P不适合你，无论是你出哪套换到这些盘上面都效率都一般，你关注的点应该是头部盘，像橡树湾，世华龙樾，这个才是你的方向，朝阳也一样。关于置换建议阅读星球精b O 2 \华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于置换时机，北京的行情一般分为短波和长波，短波是每年春节开始一p ~ y直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的* V W i | v Y 6牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;这一轮的行情其实从去年的10月份已经开始蔓延了，只不过现在的涨价逻辑都是点对点的涨，并不会出现全市渗透，可以参考星球精华栏文章81#市场凉热规律~ ^ t z 7,对于置换的家庭，如果要往强资源区换，那最好的时机是淡季或者涨后的冷静期，准确说现在h L # e [ @ O L一些位置已经开始放量了，你们现在动怕是比较被动，可以走一步看一步，多看房子，如果有合适的可以考虑先买后卖，你的2套流通性都很好，出货周期可以完全放心，祝顺利！
Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于7P ^ F00的小1居或者小2居，无学区，不自住。主要| ; J y ` # V =考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块, ) p ! E + v \是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南C x } R向57平米1居和二期西南63平米1居。
1期是U S 6 R = \ C2梯12户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质? ? @ & y较好，A [ ` X x 1 ~缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居以后+ n ,接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套）
另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心& [ )板块，好小区，但是总感觉+ i i . x这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北B } @ k m K !京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55{ 2 O，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐e Y ; L南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（o b # + N我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结。
6、另外按照我这个t O W ( ~预算，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有g ? V l F (看，那边觉得房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，Q \ 4你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地# \ d j @ M e方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上7 u [ | u Q 9 + Q国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比y V 0 # } V `较稳健
你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住h ) N 0 C g @ & w宅都会慢慢L p ` u ] R k把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个U N = ~ ^ x @ 7 )台阶，从长期| \ + w 1 ( * j ^来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来z k b _越稀缺，即便是有空地也会是改4 t + | ^善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错+ 9 ( ^ ( ^ $，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处D H C q于居住兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于E ^ y – – Z – f投资为目的，首选的是望Y t N { l * W京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正U : d ] k s 0 4 N在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸] . s 6 K e盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京s 0 K17大贬值区域导图
13#学区) S 9 O w 7 H宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82R s X r ` ) 9 E#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86l A S#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫Y + O 9 K S 3 ; @码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容