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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好。考虑到北京楼市早已过了普涨，分化严重，对于目前计划的置换两个方案，希望得到您专业指导。我这儿目前基本情况:常营苹果派三居自住，大概市值700万左右。管庄西里高塔一居，大概市值280万左右，还完贷款，剩余220。大兴旧宫灵秀山庄一居用于积分落户，大概市值230左右还完贷款剩余180。天津南开用于给孩子上学备用的一居室，大概市值165万，无贷款。
今年积分落户已经上岸，目前在走迁户流程，落户后天津房子用不到了，北京有了二套资格，为了孩子初中上学考虑和保值增值，想整合成两套，一套以自住新房为主兼顾保值和初中，一套以投资保值增值二手房为主，同时兼顾到初中学校，孩子目前九月上四年级，在管庄上学，对口初中不好。自住这套考虑到工作原因希望在常营（黄渠地铁站旁有新房保利和光煦境和三元玺悦朝阳）或东坝区域（北岗子站北熙区三期或东风站保利京投联合项目听说是保利天字系）
目前偏向东坝，新北中校区在东坝北西区已经开建25年启用，离两个楼盘都很近。这套总预算1000-1200W计划三居或四居自住估计至少十年。黄渠这边配套成熟但可能成长有限学校也不好，东坝北区现在比较荒凉需要熬配套，不过作为饼王貌似未来上限可能高些目前持续有规划落地。新房打算今年下半年搞定。投资这套，考虑到孩子偏普娃，一是计划去东城，和平里校区或安交校区买个小两居，或者在朝阳望京区域买，考虑加工能力强的初中，因为目前还是入学高峰，打算在25年下半年或26年初小孩上初中前搞定，那时过了高峰会不会比现在溢价低些？如果两年后再攒点钱总预算大概在八九百万左右，这俩方案您觉得怎么样或有什么更好建议吗？不胜感谢！
A:回答:您好，感谢信任！从你的描述我理解为你计划把手中的房产全部变现然后再重新布局，一套用来自住大概倾向于东坝板块，一套用于孩子上学，东城或者望京，如果我理解的没错，你这种布局思路太侧重于居住体验了，这会导致你后期资产的成长会减速，东坝这套兑现的周期可能要很久很久，投新区的关键无疑是要看区域的潜力，包括发展规划，配套等等，其次还要看价格，价格更为重要，这里面有一个最基本的逻辑，当城乡结合部的价格是距离最近的核心区一半的时候，城乡结合部一定会上涨，反之如果城乡结合部的价格已经接近距离最近的核心区，核心区的价格一定会再涨，你可以关注下东坝卖的价格，即便是几年后配套全部落地，但它的价格已经很高了，未来的空间就变小了，就像今天的新北苑，如果各项资源都不是很稀缺再往上走是很难的！你可以参阅星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,
其次管庄西里、灵秀山庄、天津南开这三套你做置换升级方向上很好，管庄西里的地段资源很落后，灵秀山庄的问题是太小了，而常营的苹果派三居这套长期价值很好，这套是可以留着的，苹果派在整个常营它的价格以及品质都具备再往上走的可能性,如果你全部清仓把大部分资源压到一个确定性不高的板块上我觉得太激进了，或者换句话说你为提高居住环境付出的代价太大了！你重新做布局没有问题，但在选筹上要调整方向，苹果派唯一的问题就是兑现周期长，因为常营属于国贸的溢出板块，这种距离的行情一般都是后知后觉的，你出这套唯一的理由应该是嫌它成长速度太慢，所以你的方向应该是要瞄准比常营快的区域！我比较建议你把常营这套留下，然后清空其它房产，在东城或者望京兼顾到孩子可以上学重新布局，这样你大部分的资金在核心区，方向上不会有问题的，建议你认真查阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换五要素,祝顺利！
Q:提问:京总你好，三四月份的时间咨询过您，关于崇文区的望陶园和海淀区万柳怡秀园再置换问题，当时您的建议是保留前者，卖掉后者在万柳往西换，原因是担心怡秀园的学区属性削弱卖不上价。京总研判非常准确，才三个月，西颐小区并入三小集团，当然还有其他大趋势，万柳小户型及整体体房价都在降。目前9月份孩子一年级上三小，请问：
方案1：卖掉怡秀园西南向低楼层小两居，不加太多杠杆，置换阳春光华西北向底层可改三局的大两局，是否能保值、是否是合适的时机。关于保值，是想问阳春光华的小区和房屋位置，例如为什么光大花园这两年成交量远远不如阳春光华，还是哪个小区更合适。关于时机，现在是置换加差价幅度相对较小的时候吗，同时怡秀园小区学区占用影响大吗。方案1 保留望陶园的房子。
方案2：卖掉望陶园的房子，买小南庄或附近，离着怡秀园近。方案2保留怡秀园的房子。考虑未来学龄人口下降等趋势，方案1和方案2哪个更保值，具体合适的时机是怎么样，解决人口多房子不够住的问题，又不想加太多杠杆。谢谢京总!
A:回答;您好，1、建议你以方案一做调整，望陶园和怡秀园的保留我上条回复已经给了你具体建议。2、关于阳春光华和光大花园这两个盘，阳春光华的人文环境，以及物管资源都要领先光大，这两个盘虽然都是塔楼社区，但采光以及楼间距阳春也都比光大好很多，这些不可改变的东西都是影响后期房价的主要因素，可以说价格越高越明显，五六万或者10万以下关注的人很少，上10万以上就变多了，这也是我经常提及的后期成长性，尤其是在主流商圈，这两个盘我更看好阳春，另外：你怡秀园的房子入学名额用掉，卖的时候会有一定价格影响，要比带名额的价格低一些，这个你要问中介具体的差价是多少，祝顺利！
Q:提问:京总您好，之前在线上咨询过您，非常感谢，目前还有点小问题，亦庄河西这边金麟府、中铁国际公馆还有旁边的雅居乐都是限竞房，但是有学区，位置不错，除了没地铁没啥大毛病，据说目前有少量清退房源，但是溢价很高，金麟府的89平三居，之前是464现在溢价到了630，平均七万一平，中铁国际公馆80的两居局也溢价了80万左右，平均6万多，溢价之后均价挺高，直逼旁边的金域东郡，但是他们是新房，金域东君差不多10年左右，像这样的房子如果自住加保值的话，请问值得购入吗？
A:回答:您好，限竞房有很多弊端，质量不如纯商品房，主要还是金融属性，这种限竞房如果地段资源不错，价格和商品房有明显的差距，至少要2-3万左右，这样一个价格说熬几年是值得的，如果已经和商品房价格持平了，就完全不占优势了，其次说亦庄这块，低密度住宅区越往后越吃香，不光是亦庄，全市都是！那种密度很高且全部以小户型为主的社区，越往后价格越涨不动，反而是那种纯低密度以大户型的改善社区价格飞涨，这个是居住需求在变化，我们买不了特别大的户型，但要尽可能买到大户型的旁边，大户型社区会降低区域容积率，可以参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总好：经过一段时间看房，计划在西城购入，目前在天宁寺东里的二层三居80年的和前桃园的5层两居84年的之间纠结，两套房总价都在600出头，请问京总这俩位置的两套房如何抉择增值会好些呢？
A:回答:您好，天宁寺东里无论是从价格还有小区面貌都要比前桃园有优势，前桃园的价格不低，它是84年的房子，同区域2000年后的价格才11/12，如果考虑这个板块卫生部小区，长河弯，交大会好一些，只能说前桃园性价比不高，天宁寺东里虽然是70年的，但整个小区的管理还不错，价格也在10万一下，城内的老社区，只要价格不超过10万，小区面貌良好，物业不差，中短期都会有一个很好的空间，你可以通过16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询,祝顺利！
Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大兴机场线大兴新城站旁边团河苑小区，是一套老破小，购入时价格233万，现成交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的影响，导致不但没有增值反倒跌了40，2027年有上小学需求，考虑去亦庄置换，满足学区和通勤要求。纠结的点如下：
1、考虑是否现在就要卖掉老破小止损，还是再等等看是否会有大兴机场后期发展带动房价回调；2、如果卖掉现有老破小，因为老破小有贷款，还完之后首付大概在200左右，家庭月收入可承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄置换还是等到入学前一年也就是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教育资源会否还像现在一样紧俏？亦庄在21年已大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴机场工作，机场周边的大兴南六环外的小区是否有考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因为大兴机场带动机场周边房价上涨呢！期待回复
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，1、你18年在大兴买房不应该选择老破小，这种区域我多次提醒,远大新和老破小两类房大势已去,尽早调整,大兴有很多待发展的空白区，这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房越来越弱，新区越金贵，老破小就越破败，对于ZF持有大量土地的新城区，最好的选筹策略是买在区域内成熟的位置，或者未来的发展核心位置，二手房尽可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品质，位置，配套，交通，学校这些不可再生的资源越稀缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义不大，整个大兴区，品质次新二手盘很多，新房也很多，老破小未来的市场很迷茫，应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。
2、关于选筹上，你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预算在大兴应该怎么选我有过详细的建议策略,500左右如果是有学区诉求，可以关注下亦庄的南海家园，南海家园在这个区域内有价格上的稀缺性，未来成长空间也可，亦庄的学区属于锦上添花，本身这个区域的产业结构很优质，房价上涨学区因素不重，大部分是因为亦庄本身自带的优质购买力，其次没有溢价的盘不必等入学前一年再购，小孩27年入学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，你要看这个区域，优质产业会持续吸收高端人口，这些人口到这个区域工作第一诉求是租房和买房，只要这些产业在发展，人才会源源不断来到这个区，房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、临空经济区包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城概念,这种区域流入的人口支付能力很弱,本地又有没有产业支撑,未来上涨空间也很小，可以对比下顺义机场附近的商品房，除了中央别墅区的别墅产品有较好的成长空间外其它普通商品房上涨很乏力，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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