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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:老师您好 我家里目前有两套房产 一套德胜学区80年代60平小两居 一套房山良乡大学城次新房80平两居室。目前比较着急将房山的房子卖出并置换到城里。想置换为望京次新一居室，预计总价400万。德胜已经错过了价格峰值，但是担心目前的学区溢价也会进一步消失。目前没想好是否着急将德胜房产出手。家里有一个小孩，比较倾向于继续保持两套未来好给孩子一套。目前我在西坝河附近工作，我爱人在总部基地工作。如果置换德胜的话比较纠结换成农科院老破小三居还是望京小三居，预计总价1100万。请问老师这农科院和望京是否是好的选择，这两个位置是否有楼盘推荐。谢谢老师。
A:回答:您好，先回答你提问中的第一个问题，这个也是众多家庭关注的，关于套数和质量之间的抉择，很多家庭都希望多仓位，这个方向是很好的，需要注意的是在没有保证质量的前提下不可以多仓，现在多仓的原则是一套比一套优，最低也要两者平行，涨幅稳健，抗跌性强，不会出现剧烈波动的现象，流通性好，金融属性强就是优，2017年之前仓位越多利润越高，因为那个时候房地产是高速增长期，很多区域的价格还没有到顶，而现在大部分区域的楼盘，拿北京来说至少有80%的楼盘是已经到顶的，现在投房地产是需要关注综合资源稀缺中长期可以破顶的盘，只有从这个角度考虑投资才会效率最大化，否则成功的可能性很低，从这个原则你们是要将2套合并的，建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,81#北京房产投资核心逻辑和原理,
其二，关于德胜学区房是否要留，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,人为干预性太强，不确定性因素太多，你我都控制不了也想象不到，这类房就是绑架勒索型的附加价值，ZC持续给予会不断上涨，政策消失也会失去价值，西海学区房的价值逻辑星球内我回复过很多次，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，像西城晶华、朱雀门、中海凯旋、中信等类似这样的盘，西城所拥有的都是一线资源，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便有学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素，自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，高风险的是这类，如果没有学位需求最好的选择是脱手，长期不要持有这种房产;
其三，关于方向的选择，望京的区域价值要高于农科院，农科院也不错，只是像望京这样的区域品质盘的天花板比较高，其次你们还可以关注下清河板块，都在你们预算范围内，可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！
Q:提问:关注京总很久了，加入星球学到很多，第一次提问，期待百忙中指点。问题：工薪阶级夫妻，一方在定慧寺上班，一方在王府井上班，年收入40，名下在西三环的国家气象局小区有一套60平小两居对外出租，市值700。目前还没孩子，5年内不考虑上学问题，准备将小两居出掉，不考虑自住，加杠杆至1200左右对房产进行优化配置，总的考虑还是在海淀区内，有以下思路：
一是买定慧寺板块，选定慧寺并不是因为一方上班在定慧寺，而是发现板块内有4块地正在建设（海淀区西八里庄0711-652、640、641地块，0711-653地块，详见附图），预计24年建成后有央企中国电子、中国电建等入驻且也有商业规划，海淀比较缺商业，像这种央企入驻+商业规划的“变量”是否能视为板块利好？我们的思路是临近这4块建设用地来选房，周边基本全是老公房社区，可选不多，相对较好的就是首师大家属院带电梯次新塔楼，好户型3居14w+，有学区溢价。还有一个叫玲珑苑的回迁，比较新，但还不能交易。不知围绕这四块建设用地选房的思路是否站得住脚？
二是考虑永丰的二手次新。既然不考虑自住，不考虑位置，那就选个潜力股。您对海淀北部永丰的评价很客观，永丰的新房周期太久，二手8w+也有透支。因为我的持有周期是5年以上，所以我也将永丰的“冠城大通百旺府”的次新纳入了考虑范畴，主要是认为永丰已有不少新盘，但6层以下低密度、大面积的品质三居仍较为稀缺，如果周边配套能按计划落地（这个确实没人能保证），或许挺有潜力，8w入场确实不如前两年入场好，但不知永丰8w+入场品质次新，与定慧寺14w+入场公房社区比，哪个上涨的前景会更好呢？假如以上两点都不是最优，京总有无其他建议，我们此次配置的核心目的是TZ收益，等未来5年后（甚至更久）当我们需要自住时，再调整配置。
A:回答:您好，感谢信任！1、关于第一个问题，定慧寺附近4块地，我从以下几个角度回答您；城市用地出售或者ZF自配一般分为2类，第一类是原本预留用地，在城市规划中叫战略留白，这类属于先规划后发展的区域（或者拆迁后的新规），这种一般布局比较科学，更适用现阶段的城市发展需要，像朝阳的新北苑，孙河、亦庄的河西区、海淀的北部新区等都是有战略留白用地，完成了先规划后发展的目标
还有一类用地是规划后更改，指的是城中原本规划的绿地，机关单位等类似建设目标后因城市发展需要更改为商业，住宅，写字楼等建筑，这类后期对于城市发展其实是有弊端的，或者说是最好的发展应该是最初始的规划，一个区域的舒适性一定是先规划后发展，随意发展只会导致区域布局不合理，拥堵，密度大，住宅和商业做不到动静分离，如果留下城市病，后期再做优化可以说是很大的工程，一般没有大活动如奥运会等，是不会再动的，因为投入太大了
您所提到的定慧寺四块地应该就是我说的第二类，如果全部规划为办公体会增加这个区域密度，这样的消息一旦放出短期确实会炒作一波，如果想从这样的市场中获利需要极强的实操经验，因为这种规划一旦成型会暴露一些问题，不是大家所想象的居住环境市场自然不会长期繁荣，这就需要把握好买入时机和卖出时机了，现在看周边全是老旧盘，四环路把原本很小的区域切成2块，再增加4栋办公体密度会很大的，如果没有打过短线我是不建议大家博这种机会
围绕产业选房的思路没有问题，需要注意的是不能钻到产业园区里面区，保持好一定的辐射距离是最好的，如果钻到产业园区里面那这个区域需要足够大，能够做到动静分离，像望京，这样的产住结合才能够得到大家的认可，好与坏不用夸大其词描述，大家体验后便可知晓，像国贸产业再强但面积太小，往里面搞几栋住宅就是卖不上价
2、关于海淀北部新区，我在星球精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图中对大部分区域分析过,我不建议大家买不是不认可这个区域，是买入时机不对，投房最重要的除了地段以外是时机和价格，或者说即便是位置买错了，只要时机和价格把握好同样能赚，海北已经透支了未来3-5年的价格，加上兑现周期不确定，现在买怎么看都很冒进，如果不是通勤需要，等3年5年很不划算，北京的楼市规律是5年不涨必有一波，买确定性高的板块涨是一定的，只是时间问题，这个是概率选择问题。
3、方向上，置换升级是升级房子的综合资源，不单单是房子本身，国家气象局的保值增值性还不错，一直都很稳健，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;出这套买海北或者定慧寺都不是特别合适，如果您们想未来置换也留在海淀，如果还有房票的情况下，不如留着气象局，单拿500做纯投资布局，把目光放到全城，这样没有局限性，可选的范围更大，因为你们大概率5年后还要再次置换，这种比较稳健一些，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:首先感谢京总对我上次问题通透的解答，让我对投资选筹有了深刻的理解，受益匪浅！很抱歉目前又遇到了新问题，想了好几天一筹莫展。具体情况如下：因情况变动原计划只考虑投资不自住的购房方案现在须调整为购买一套公主坟翠微学校的学区房，现在有几点疑惑：
问题1. 房子目前看了翠微东里、翠微北里、普惠南里等小区的1居室和2居室（按照您之前的思路学区房按购置总价最低考虑），价格大概500多，您觉得这个区域从保值角度考虑哪个小区的房子适合购入？爱人看上了翠微东里的2居公房，想着购入后孩子上学可以自住，不知这个思路是否可行？
问题2.因为担心学区房未来会随着近年来北京出生率的显著下降而成为高风险投资，我们考虑2种方案，1是以500左右全款买入1居，然后等孩子9月入学后立即卖出，去投资区域价值更高的品质楼盘；2是全款买入学区房然后做dyd+手里剩余资金+杠杆去投资区域价值更高的品质楼盘，学区房等待未来合适机会再出手。您觉得哪种方案更好，或者都不是最优方案？非常期盼您的专业指导！谢谢！
A:回答:您好，公主坟几个老公房社区保值性都很好，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;中里、南里、东里包括普惠南里这几个盘的选筹思路应该是以价格作为唯一指标，你们看上了东里，如果中里有笋盘就可以选中里，而不是还锁在东里，淘笋主要是找低价盘，关于学区房未来的风险性指的是重点校，楼盘价值10万，划上学校就变成了13万甚至15万的这种，多出来的部分是溢价，学区人为干预因素太强，后期政策上有变化，价格也会受影响，公主坟这种工薪盘价值很稳定，学校算不上重点校，价格也属于正常的地段价格，可以考虑买后做DY加仓，这种流动性不差的小户型，面积才是王道，天上下雨，你用小盆和大盆接的水量完全是不一样的，祝顺利！
Q:提问:您好！京总！工作地点在顺义空港，家属自由职业无办公地点限制，孩子明年上一年级，上学在紫竹桥，自有住房50平，在紫竹桥，手中大概有400个，目前，想购买一套面积在100左右的住宅，想孩子上学时周末住，平时老人也可以住。离紫竹桥近一些，最近在看石景山的西山枫林和西黄新村北里，想着离西山近，环境是不是能好一些，这两个小区整体情况怎么样，有什么缺点请多指点。另外这个位置附近您还有其他盘推荐吗，以后这个房子好出手吗，这个位置离顺义空港比较远，想看看我这种情况您还有好的推荐方案吗?谢谢！
A:回答:您好，1、你们家庭资产的情况应该在优化升级上下功夫，紫竹桥50平的住房它的价值范围太小了，你应该考虑把这套抛出结合手中的现金再重新布局，一居室作为财富资产有它的意义，只是这种小户型不适合长持，除非是地段资源，楼盘资源非常好的那种，中长期才能有涨幅，我已多次提醒个别区域的小户型尽快脱手,否则一切的小户型都会被大盘甩开，请阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,原来买不了大的可以先买小的过渡，因为那个时候行业属于高速发展阶段，大小房产都在涨，现在是大的在涨，小的在横跌，刚需盘刚需户型很容易受到市场的各种舆论影响，所以无论是重新做布局还是优化，都要瞄准市场上的改善群体。
2、你们小孩在紫竹桥上学，如果你们只有这一套50平的住房我觉得没必要把范围锁在这个地方，孩子上学也就5年的时间，这个期间你完全可以去租房过渡，当下重心是考虑房子的成长性，你们能吃到市场上最大的涨幅，对于孩子还是家庭都是有很大利的，无论是再升级，还是分散仓位选择权都在你手里，其次紫竹桥附近没有什么特别出色的楼盘，这个地段资源也一般，再往西靠近西山的区域更不建议，这些位置的房子只有居住属性没有投资属性，石景山+城六区之外每个区域值得买的盘不超过10%，仔细算也就5-8左右，剩余的90%都是不具备金融属性的，也就是说持有那些房产的人如果不做优化升级后面会吃很大亏的，你可以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;关于布局的方位，你可以往海淀的北部五彩城区域看看，上林溪，莱圳这些都是很符合你的盘，清河的地段资源和这些楼盘资源比紫竹桥好多了，一套房子未来能走多高=产业资源+区域资源+楼盘资源，资源资源是基础，这几个紫竹桥和石景山什么都没有，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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84#北京持币200W以下的投资术
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