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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，之前已多次提问，非常感谢您帮忙理清思路。目前已至选小区最后阶段，三个决赛圈标的麻烦您评估下哪个最具成长性，计划持有5-6年：1）上林溪二区11/11顶层90平两居，～910W顾虑：均价已10W，受限于行业周期，码农区购买力进一步提升可能性不大，怕站岗2）上元西向观景高层113平两居，～860W;顾虑：长期和对面万科星园存在价差，但环境上并不输给对面，不知道什么原因。3）科学园南里三区底层带花园79平三居，850W顾虑：上次您建议科学园入手要笋，我感觉这套的10W+单价并不低;谢谢
A:回答; 您好,上林溪这个盘如果市场没有大调控的情况下涨幅高于上元和科学院,如果市场有针对性的调控,最差的情况下这个盘会是横盘状态,您可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询近5年的行情;保值性很好,品质在安宁庄这个位置放着,算是区域里的品质天花板了,安宁庄的弊端是整个区域品质盘较少,只有上林溪一个,安宁佳园虽然建筑年代接近10年,但综合素质一般,除了这两个盘其它就很拉垮了,这样的区域对本区域以外的购买力吸收相对较弱,但对本区域内的置换群体吸收很强,对外吸收购买力比较强的区域特征唯一指标是“新”,楼新、路新、配套新、品质次新盘扎堆,哪怕位置稍偏,只要不和主城区脱节即可,安宁庄缺乏这样的配套,但不影响这个盘的价值,稀缺性比较突出,祝顺利!
Q:提问:您好！京总！工作地点在顺义空港，家属自由职业无办公地点限制，孩子明年上一年级，上学在紫竹桥，自有住房50平，在紫竹桥，手中大概有400个，目前，想购买一套面积在100左右的住宅，想孩子上学时周末住，平时老人也可以住。离紫竹桥近一些，最近在看石景山的西山枫林和西黄新村北里，想着离西山近，环境是不是能好一些，这两个小区整体情况怎么样，有什么缺点请多指点。另外这个位置附近您还有其他盘推荐吗，以后这个房子好出手吗，这个位置离顺义空港比较远，想看看我这种情况您还有好的推荐方案吗?谢谢！
A:回答:您好，1、你们家庭资产的情况应该在优化升级上下功夫，紫竹桥50平的住房它的价值范围太小了，你应该考虑把这套抛出结合手中的现金再重新布局，一居室作为财富资产有它的意义，只是这种小户型不适合长持，除非是地段资源，楼盘资源非常好的那种，中长期才能有涨幅，我已多次提醒个别区域的小户型尽快脱手,否则一切的小户型都会被大盘甩开，请阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,原来买不了大的可以先买小的过渡，因为那个时候行业属于高速发展阶段，大小房产都在涨，现在是大的在涨，小的在横跌，刚需盘刚需户型很容易受到市场的各种舆论影响，所以无论是重新做布局还是优化，都要瞄准市场上的改善群体。
2、你们小孩在紫竹桥上学，如果你们只有这一套50平的住房我觉得没必要把范围锁在这个地方，孩子上学也就5年的时间，这个期间你完全可以去租房过渡，当下重心是考虑房子的成长性，你们能吃到市场上最大的涨幅，对于孩子还是家庭都是有很大利的，无论是再升级，还是分散仓位选择权都在你手里，其次紫竹桥附近没有什么特别出色的楼盘，这个地段资源也一般，再往西靠近西山的区域更不建议，这些位置的房子只有居住属性没有投资属性，石景山+城六区之外每个区域值得买的盘不超过10%，仔细算也就5-8左右，剩余的90%都是不具备金融属性的，也就是说持有那些房产的人如果不做优化升级后面会吃很大亏的，你可以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;关于布局的方位，你可以往海淀的北部五彩城区域看看，上林溪，莱圳这些都是很符合你的盘，清河的地段资源和这些楼盘资源比紫竹桥好多了，一套房子未来能走多高=产业资源+区域资源+楼盘资源，资源资源是基础，这几个紫竹桥和石景山什么都没有，祝顺利！
Q:提问:您好，看您星球文章对房地产的分析，让我成长不少。现状:回龙观龙锦四65平米一居，能卖380左右;西城德胜置业98两居室，能卖1100左右;手头能筹集现金700;想和您咨询1、回龙观65平米是否现在应该出售置换一套大三居，最多能凑到1200，这个预算希望大神能后给推荐品质好点的大三居。2、德胜置业房子有没有价值长期持有的必要？周边的老破小都是15万左右，这个楼盘10万，也可以上学，居住品质比周围的老破小要好。3、希望未来两套房，一套市里上学用，还有要二胎的打算，一套远郊改善用。所以要不保留德胜，置换一套1200左右的，要不就是两套都卖换一个好品质，您推荐那种方式？未来还有老人也要养老考虑。
A:回答; 您好,建议你留德胜置业出回龙观一居,一居室的海拔很低,越往后成长越慢,并且也不是未来的主流户型,其次这个盘也不是回龙观的主流盘,你留着很浪费资源,其次六铺炕的德胜置业,这个盘唯一的缺点就是体量稍微有点小,其它方面都可,未来是有预期的,15万以下你都不要考虑出货,关于新布局的思路,你要是把目光移到远郊,东北南你可以考察三个板块,亦庄、孙河、海淀北部新区,除了这三个商圈其它的最好是不要去,目前最稳健也是发展最好的当然是亦庄,孙河和海淀北部新区只能说预期在未来,有可能5年,也有可能10年甚至更长,请参阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/关于新区,
建新区盖楼从来都不是一件难事,有规划有落地有资金在很短的时间就可以完成,比较难的是好产业的聚拢,产业聚拢不过来这个区域是没有支付能力的,这个时候你买这些位置的贵妇盘就会出现横盘价格上不去,孙河和海淀北部还不一样,孙河属于低密度住宅区,也就是新的中央别墅区,主打的是终改产品,这种盘不太吃本地的购买力,大多都是在市区工作的,而且位置上孙河也可以作为第一居所,而海淀北部的产品大多是改善性的,太吃本地购买力,如果区域长期空着对房价很不利,稳妥的就是在亦庄或者孙河选一套大平层,1200能拿个三居或四居,像金茂系和北京院子都有很不错的产品,作为改善还是老人养老都很合适,优先级为亦庄/孙河,星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利!
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，这种换筹方案全差，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总您好，现有朝阳国际友谊花园房屋一套，价值1100万元左右，两个人居住，都退休了，想置换一套南北通透新或次新两居室房，主要以舒适度高周边配套好为主，其次也要考虑未来成长性。两个问题，1，目前居住小区是否应该置换了？2，如果应该置换，1100万元左右您能否给推荐一下区域或具体的小区？我们看了朝阳的云筑云未期房，有一个128户型还挺符合我们的要求，请问您朝阳岗未来如何？现有的住房置换到这里是否可行？另外看了朝阳大都会的房子，房子不错但不能用个人名字买只能用公司购买，请问您这类的房子可以买吗？谢谢
A:回答:您好,1、关于置换升级的理解,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,我已多次提醒,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，持有这类住宅建议择时出货配合持有的现金换一套综合资源不错的盘;如果没有现金，持有的房子行情全差，建议是压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值;国展这个位置除了更靠近市中心以外没有其它亮点了,从这个区域本身而言严重缺乏次新盘,全是80年左右的,相同年代国际友谊花园的居住体验不如柳芳北里,左家庄北里,静安里,这三个盘性价比更高,你用这个盘去置换方向上很好;参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于选筹的方向:投资房产大致只有2种选择,一种是打新博未来的核心位置,一种是选择原有的核心位置,朝阳的发展重心是以望京向东北延伸,东南位置以十八里店为主的几个新盘准确说连未来的核心位置都算不上,周围有很多次新盘行情并不好,你可以看看欢乐谷,豆各庄,这种区域后期兑现起来非常难非常难,期间还有很多不确定因素,建议认真阅读精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,
你1100可以在朝阳资源最好的区域拿到次新三居或品质两居,如大悦城和望京,这些位置的行情要比这些资源匮乏的新区稳健的多,可以说每一轮都能吃到,置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你往大悦城和望京换能占2-3个,如果往王四营换一个都不会占,参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),按照星球文章选筹包赚,其次如果以公司的名义购买,最好是短期过渡一下,不要长期放在公司名下,时间越长后期的税费越高,一般不建议以公司名义,交易税费也高的离谱,最好是个人,祝顺利!
Q:提问:读了星球精华文章，深受启发，想跟您进一步请教。问题比较多，麻烦了！个人情况如下：北京人，今年准备结婚。目前手里现金450w，无贷款记录，名下在双井有套一居室老房子，大概能卖300w，购买力共750w，目前想购置房产，不自住纯投资。大概率未来3-5年后卖出，跟媳妇一起升级置换。我的问题如下：
1、5月以来房市遇冷双井的房子不好卖，据传北京将出台首套贷款放宽和六环外解除限购的利好政策。请问应该现在降价出售还是等政策出台？2、因为（1）目前生活支出比较大，支出大于收入，打算以后用房租补贴家用。（2）目前北京首套房贷利率根据LPR在5%左右，近两年投资环境也比较差，股票基金普跌，普通人通过国债、大额存单等保本理财已经无法覆盖房贷。结合这两个因素，个人不打算贷款，请问这个理解是否正确？
3、750w纯投，读了您的文章，初步锁定：1望京（北纬40度、朝庭公寓）、2奥森（林奥嘉园、筑华年、天畅园）、3新北苑（世华泊郡、润泽悦溪）、4石佛营（华业玫瑰郡）、5朝青（华纺易城、青年家园汇）、6亦庄（万科、海梓府），个人倾向于朝庭、林奥嘉园、筑华年、华业玫瑰郡、青年汇佳园。请问针对这几个板块和小区您有何选筹建议？
4、对于亦庄河西，想特别问一下，近两年万科、城建涨幅50%，据说今年11月将出台多校划片政策，计划持有3-5年，现在买入是否会高位接盘？5、婚房是女方准备，酒仙桥次新三居，但媳妇不喜欢，目前考虑置换，预算1200w全款，看重地理位置便利（媳妇不喜欢望京），初选：三元桥凤凰城，也是大概率3-5年后升级置换，从保值角度上看，是否合适？如不合适，是否有其他核心地段选筹推荐？
A:回答:您好，感谢信任！1、双井房子一居室不好转手，首先一居室本来就不是现阶段主要需求品，另老旧盘的一居室没有稀缺性，北京四环内老旧社区在市场上占比高达70%，这样一个比例购房者可选的范围太大了，投资这类盘唯一看的指标就是入场价是否足够笋，正常小区一套房源的售价500万，你入手价至少要在450万以下才有赚的可能性，本身这种房子的升值性就弱，如果你按照正常价格买入，卖的时候必然也是和同小区在一个价格区间，流通性自然差，如果你进货价很低，卖的时候比同小区低一些流通性自然不差，其次也不必把希望寄托于政策上，精细化分区调控已经达成市场共识，被调整的区域楼市都是一直处于低迷的，而且大多都是针对一二级市场，如果开发商库存积压太多，往后拿地的积极性也会变低，上面大概率会从这个角度出政策，即便是有落地，对于市区的存量房市场影响不大，你可以从价格上去看一下有没有可操作的空间，这个是最直接有效的。
2、你这个理解呢不够具体，对于错看你拿什么去做参考，如果拿大部分楼市的行情去比较是对的，但你要知道在没有量的情况下，顶部出现横盘微跌，后市放量必会大涨，这么比较就是错的，贷款与全款需要看你进什么盘，确定性高的，贷款没有问题，建议你仔细阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策/货币与房价的关系，所有的商品不会一直往上走，也不会一直往下跌，都是周期性的，房产也一样，但我们可以判断未来的趋势，而不是关注某一个阶段，这里面有一个关键指标就是货币，大方向极小的一部分房产价格还会往上走，何时走，走多远跟货币直接相关！你去贷款拿这一小部分的房产，方向上就不会出现问题！
3、关于选筹，750望京朝青亦庄都是很好的位置，你去买区域能拿的到品质最好的2居即可，不要扩大面积降低楼盘资源，这些地段的资源是一样的，但楼盘资源同样重要，同一地段能够一直跑在前面的都是楼盘具有稀缺性资源的，你可以参考81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的原理,北纬，首开，青年汇，华纺，万科，城建这六个盘都是综合资源很优质的，关于这些位置是否存在虚火旺现在买入会高位接盘，产业资源大于50%叫价值投资，没有产业资源导致房价上涨叫虚火，虚火类型的区域一般的涨幅特征是遇到牛市炒作一波行情涨幅30以上，然后冷静期会跌20甚至回归原位，而有价值的区域一波行情涨幅达30，冷静期可能也就回落个5左右，亦庄望京近些年每一轮的涨幅冷静期回落都没超过5，这样的区域不存在虚火旺买入会高位站岗，它的天花板和成长环境一直都是市场上最靠前的。亦庄的涨幅为什么能达50%，我去年到现在一直告知星球内会员，拥有一线资源的核心圈，品质楼盘便宜=有潜力，量大自然成龙头,参阅81#文章房价轮动原理！
4、1200你买三元桥3-5年再升级效率不高，三元桥是受望京太阳宫的影响，但这个商圈很小，好盘也只有裘马都和凤凰城，这两个盘只能做为长线去操作，因为三元桥的位置很好，价格很低，所以房价的走势一直很稳，这种区域必须要持有10年以上才能见到利润，3-5年没什么空间的，不喜欢望京可以去海淀清河，祝顺利！
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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到…
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