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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，新北京人，户口刚下来准备考虑新的或者准新豪宅一类的产品，总预算4kw内。3居室以下就不考虑了，目前生活重心在河北石家庄，准备逐渐迁移，在北京不需要通勤工作，目前已婚暂时还没有孩子但在计划当中，应该2年内就有。北京置业也是想为将来孩子教育做准备，本地资源实在不强，目前有2个思路想请您给一些建议。
1.考虑买靠近市中心的平层公寓，主要是目前可能使用频率不会很高，生活重心暂时还不能完全到北京，目前看了东城区的金舆东华和梵悦万国府，朝阳区东直门8号想问一下这几个产品值不值得购买，稀缺性如何，未来保值增值属性怎么样，拿地时间都在零几年，70年产权已经过去20年，后期如果不使用容易出租么。（缦合北京超预算了就不考虑了）或者有没有其他类似的产品可以推荐？因为需要从集体户迁移出来所以能落户是刚需。
2.也刷到过北五环外朝阳孙河板块、中央别墅区的几个别墅产品，由于将来关于孩子教育考虑国际学校更多，目前自己也是住在别墅产品里，比较适应别墅的生活可能是目前这个自己住的位置在所在城市还可以但城市规模和北京没法比，不知道在这个孙河板块或者中央别墅区其他板块中生活方便不方便。也想知道一下这个区域的别墅价格未来会不会升高因为看了懋源的产品感觉总价不低，是不是已经到了高点，还值不值得现在购买。
因为我们生活重心在外地，短期内在北京可能也就是周末过来住一住，享受一下城市的配套和商业，和朋友聚会一类为主。另外就是对北京学区一类的还没有研究，我们更倾向于走国际学校那种，所以对海淀的房子没有什么了解感觉不太适应我们的需求，如果有非常合适的也请您推荐参考。目前我的想法是先买市中心稀缺的产品，将来有孩子之后大概率会再去买别墅产品，市内的就出租或者出售，不知道这个想法可不可行，会不会一些好的别墅产品在几年后价格高涨错过目前上车的机会。主要就是这些问题，希望得到您的建议!
A:回答:您好,感谢信任!1、首先建议认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;阅读文章后可以了解北京房地产的逻辑关系,关于问题一中你所提到的这几个盘,第一是这些盘体量都很小,独木难成林,要说稀缺性除了位置以外,自身产品在市场上也就属于普通货,终改盘应该是大盘,一个小区至少要有六七栋楼以上,这个总价应该是配一线资源的盘,不能只有好位置,好位置的盘很多,自身产品也应该纳入考虑范围内,上面的几个盘缺乏品质,或者说地段价值大于产品价值,
这种盘只能跟着大盘涨,成为市场上的领涨盘很难,好的终改盘标准是一线的物管资源,一线的产品资源,一线的区域资源,并且区域的声望资源在北京应该排前五,退一步也要前十,这个预算如果不配置这样的属于资源上的错配;金舆、梵悦、8号旁边全是酒店和商业,准确说应该属于商业综合体,这些区域原本的定位也是城市综合体,并不是住宅,居住体验并不好,好的商圈是以住宅为主,基本没有综合体或者写字楼,如果有就是减分项,一个区域发展的特征和重点是房子的价值所在,与商圈资源的水平正相关,商圈资源越好，设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，像朝阳的朝阳公园商圈、朝青商圈、太阳宫商圈、海淀的万柳商圈,北侧的奥森商圈,这些都是以住宅为主的商圈,区域内所有的资源也都是以提高居住舒适性为主,如好的教育资源、医疗资源、生态资源、生活资源,金舆、梵悦、8号周围基本全是商业;这样的盘投资属性很弱!
2、我在星球精华栏文章16#北京必买的十大豪宅;有详细分析过孙河地块,这个区域是北京唯一一个先规划后发展的低密度住宅区,定位壹号别墅区，人口密度极低;和其他别墅区最大的不同是由ZF统一规划,其他别墅区均为野蛮生长随意发展,所以区域整体较乱,像西山别墅区、奥北都存在这种现象,比较好的是老中央,其次是西山,壹号别墅区是老中央的升级版,北京缺乏世界级的豪宅区域,像其他发达国家所有的高端住区其本质就是营造一种均质的生活氛,尽可能的保证居住区的纯粹性,居住者在收入、社会地位、价值观等各个方面差距较小,这是高端住宅区的价值逻辑,孙河这个区域养个3-5年大概会成型;北京缺少纯粹的别墅区,孙河一旦成型在市场上就是稀缺;这个位置也是我一直推荐厚产终改考虑的一个区域;
3、关于方向上:如果你想一步到位,孙河是比较合适的区域,顺义的国际学校距离这个位置也就十几分钟车程,以后孩子上学就不用再折腾了,但孙河规划的再好还需要时间来落地,位置上正常的交通情况,到机场20分钟左右,到望京30分钟左右,走京密或者京承都很方便,到国贸大概一小时,做为别墅产品在京算是比较近的了;其次如果注重投资属性,城中的大平层产品保值升值性更好,孙河产品的升值性超过城中大平层的概率较小,等孩子上学再置换也来得及,本身居住的次数比较少的情况下大部分来京可能也在市区,生活更方便一些,主要是涨幅不同,你可以关注几个盘:朝阳公园泛海容郡320平的大平层、望京金茂府270平大平层、望京远洋万和公馆290平大平层、海淀万柳光大水墨风景216平大平层,排序:海淀万柳-望京-朝阳公园,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这几个盘的保值升值性很稳健,流通性也很好,从纯投资属性我更推荐市区的大平层,无论是流通性还是保值升值性未来5年左右都优于孙河板块,祝顺利!
Q:提问:京总您好！感谢之前的回答很有收获。想问一下，天坛府一层下跃250平精装（2400）和西府大院低楼层199大平层毛坯（2700）之间的比较，选哪个，兼顾自住和投资。上班在金融街，位置都不是很合适，也没办法了。
A:回答:您好,南二环外的成长性不如南二环内,或者说长安街以南的成长性不如长安街以北,总价越高这个现象越明显,这两个盘居住属性不错,投资属性如果1200-1500还可以考虑,2500往上布局的南城很资源错配,北京的一线资源大多都集中在东西海朝个别区域,很集中且很明显,所有城市包括北京都提倡的是均衡发展,但实际点状更容易发展,你这个预算不选东西海朝的龙头板块会很亏,如果选东西海朝的一般区域效率不优
如果选外围准确说应该是战略上的错误,现在的楼市不是有行情大家一块涨,下行期龙头板块是最后一批跌的,好盘的抗跌性也是最强的,反之冷门板块是第一批跌的,上行期龙头板块反应是最敏锐的,这些位置是价值的聚集地,所拥有的资源全是一线的,包括人效;高产厚产者应该多去配置这样的房产,之后再考虑稍微远一些低密度居住盘,已多次提醒建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;这篇文章无论是对于首次置业,还是二次置换都有很大的帮助,祝顺利!
Q:提问:京总好，偶然间发现您的公众号，拜读了您的文章感觉受益匪浅，想咨询您一下，我爱人目前工作在安定门附近，我持有工作居住证，购房总预算1200左右最多不超过1300，孩子3岁，目前想法是城内城外买两套一套用于积分，一套城内用于占坑学籍，城外那套只考虑保值和租售比，城内那套最好可以有一些居住属性，目前我们的想法是1000城内200城外。城内优先考虑海淀，其次考虑东城和朝阳。想听听京总的建议，主要是资金分配和片区选择，谢谢。
A:回答:您好，感谢信任！关于资源的分配，我建议是要不1200全部集中在城内，如果是2套需要压缩城内的面积把总价控制在700-800左右，你城外至少要提高到400以上，这样分配会好一些，如果你积分落户这套总价200左右是很难选的，这个价位能拿到的房子综合资源全差，现在北京的市场格局，即便是城六区内也有很多个常年横盘甚至下跌的板块和楼盘，如果是城六区之外不买到拔尖的区域，不说保值问题，将来你转手都是个难题，关于现阶段布局的思路我基本会向每一位会员传递，这个方向如果错了后面很难弥补，你最好的选择是1200全部打到城内核心圈，这个价位能拿到很不错的产品，可以说是上上等品，但你需要积分这个是刚需问题
选筹的思路城内板块可以以海淀清河，朝阳望京为主，城外板块大兴亦庄，海淀可以重点淘莱圳家园，朝阳可以重点淘澳洲康，大兴可以重点淘南海家园，这三个板块都有不错的教育资源，虽然不是拔尖的但综合排名还不错，属于区域内中上等，以这三个盘为主附近品质相似的盘都可以看，兼顾积分这样的布局2套都会很稳健，如果是1000/200的布局，城内那套除了能扩大面积以外，在选的盘上并没有明显的差距，相反城外那套会失去涨幅，建议你仔细阅读星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,祝顺利！
Q:提问:您好，我们的情况如下：两人的工作地点距离比较远，且短期内不更换工作，一方在上地，另一方在大兴黄村，目前手上有不到五百的资金和昌平一套房，昌平的房子老人在住不准备卖。目前准备再购置一套，由于是二套资格，所以贷款额度有限。因为两人的工作地点一南一北确实比较远，目前对于购房地点很迷茫，不考虑学区，初步有以下方案：一是买石景山苹果园-鲁谷或者西红门新盘，二是买二环三环的次新房，如顺驰蓝调，求星主指点，尽量能自住监一定的保值增值能力，也可推荐其他板块或者楼盘的二手房，感谢感谢！
A:回答:您好，在你们两个通勤中间的位置，比较合适的板块可以关注广外，菜户营，也就是你选的盘顺驰蓝调，远见明苑，金泰城丽湾，包括马连道的格调，北欧这些盘的保值能力都很强，你在三环西南方位做选筹，不要脱离丽泽的辐射，保持一定的距离，方向上不会错，这些位置的次新价值大于往西石景山往南丰台的新房，不符合资源聚焦的地段，未来都将会发生轻度或重度贬值，我在星球81#北京房产投资核心逻辑和原理中已经提醒过,建议你尽快去看这篇文章,一套房子最终的价值是综合资源所决定，其中产业资源占比50%以上，其次才是商圈资源，品质资源，那些品质资源占比超过50%，产业资源极度匮乏的位置最好别碰，你按照这个逻辑在任何区域选房都不会踩坑，并且会有很好的涨幅，祝顺利！
Q:提问:房总好！我住在莲花桥，现名下两套50平左右房，都满五年，一套在昌平北京北400w，另一套在海淀吴家村路10号院400w（有90w贷款），两套房都不住，吴家村的房子学区中等，比较老旧96年的，不想继续持有，怕学区房政策有变日后出手困难，卖出的话又没有合适的理财手段，想换房保值升值，目前有三个方案：
一个是卖出吴家村的房子置换常营的50平左右的金隅丽景园，感觉环境一般，置换效果一般，另一个是全部卖出置换亦庄的金隅东郡，但价格过高，怕高位站岗，而且听说金域东郡有学区加持，我暂时用不了，比较浪费，两换一存在一定风险，最后一个是卖出吴家村的房子持有现金去理财，怕持续贬值，目前没有急迫的用钱需求，因此比较纠结，看看您有什么建议，其他区域的房子也可考虑，不知现在是持有现金好还是持有房产更加保值增值
A:回答:您好,我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图中已经对全区域进行过详细分析,吴家村路10号院在六里桥板块属于尾部盘,六里桥区域综合价值一般,吴家村路10号院的升值属性很弱,区域里综合指标比较好的盘为风荷曲苑、盛今佳园、橙色年代,吴家村路10号院在未来市场上的表现会很匮乏,且小户型不是这种区域的主流户型,北京北属于立水桥板块的标杆盘,立水桥虽然界面一般,但可以承接东南西三个方向的溢出,保值性还可;北京北在同区域竞争力凸显;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
如果两套全部出掉可以考虑市区比较稳健的板块,两套房本金800左右,加400-500的杠杆总价1200-1300可以选一套优质地段的品质物业盘,如望京朝青;保值性和升值性都优于六里桥和立水桥;如果两套全部出掉买亦庄没有居住需求不是很合适,如果出掉吴家村一套换掉贷款可以加300-400左右的杠杆,总价600-700左右可以优选亦庄的万科金域东郡
单独出掉吴家村去置换常营的金隅丽景园实际效果不会太明显,常营属于国贸的次级板块,次级板块的涨价逻辑是一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,首选的是居住体验良好,价格低于核心区的次新盘;金隅丽景园作为纯投还可,过去两年的收益性还可,是手持现金150-200撬动的目标,300以上应该关注更高级别的盘,如苹果派、北京新天地、柏林爱乐等类似盘;可参考星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图祝一切顺利!
Q:提问:京老师好，我目前在朝阳区南新园小区有一个70平的房子，能卖到410，我们一家四口两大两小，居住刚刚够。目前老大小学四年级，两年半升初中，老二刚幼儿园，四年后上小学，我媳妇儿东单上班。我们想换一套东城的小房子，一是媳妇儿上班方便，二是为了两孩子能在东城上学。
目前是有两个方案，方案一是两年后把自己房子卖了，在东城买个一居室租出去，自己再出去租房子。方案二是自己房子不卖，这两年尽可能攒点钱，两年后能在东城买个两百来万的小平房，平房在手里放两年，等小的上学了再卖出去，卖的钱再用来租房。想听听您的建议，一是我们南新园这套房子要不要趁早脱手，二是如果是方案一，有没有合适的房子能推荐，三是想了解下东城区的平房保值情况如何。感谢京老师!
A:回答:您好，感谢信任！你现在持有的南新园小区从长远利益应该做置换升级，我在星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳部分区域进行过详细分析,建议认真阅读,华威桥、潘家园这一片，或者说从劲松往南一直到分钟寺延伸到丰台这些区域处于一个“放养”的状态，所以房价也在全市处于垫底，未来老旧小区改造，更新城市界面才能有往上走的可能性，出掉到手410稍微加部分杠杠，总价600也能选到不错的盘，或者说不需要特别强的专业知识去选也比华威桥这片行情要好，那片太差了
但不建议考虑东城的平房，如果学位一直在保值性没什么问题，但“学位”人工干预性太强，说变就变不确定因素太多，可以淘一淘老公房，东城的老公房保值增值性还是比较不错的，这样你们即解决了孩子上学的问题，也做了置换升级，房子面积没有增加但升级了资源，方向上是很好的，可以关注下和平里，十一区的小两居530左右能拿下来，十三区的稍微大点的2居600左右，这两个盘的一居室大概也就是400出头，其次建议尽早去看看房子，如果有合适的可以提前行动，2年内这些老公房的涨幅大概率高于南新园，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果2年后再做置换，可能会增加购房成本，祝一切顺利！
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