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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好！拜读了您的文章，很有收获，想向您请教一下我家的换房思路。我家的情况是:女方在亦庄上班，男方在望京上班，家里的房子在石景山鲁谷。孩子两年后高中毕业，想在孩子上大学后将房子置换到离我俩工作单位近一点的地方，兼具保值增值。不考虑老旧小区，想住的舒服一些。望京总价太高，预算够不上。亦庄河西有点担心虚火太旺，高位接盘。很纠结，请您指点。
A:回答:您好，1、你的提问信息不完整，只能给你一个大概的方向，石景山鲁谷如果是热度比较高的商品房社区现阶段的保值增值性尚可，像远洋的两个盘，京汉，如果你持有的是这几个盘可以等孩子毕业后再做置换，如果是老旧小区建议尽快做调整，孩子在附近上学的话可以先租房过渡，石景山有很多新盘，老旧盘时间越长越卖不上价格，慢慢会被新交付的新盘淹没掉，而鲁谷的商品房因地理位置因素保值增值很好，鲁谷承接西城海淀的溢出购买力大于石景山本地购买力，西城海淀溢出的群体考虑石景山要么就是距离优先，选鲁谷居住体验稍好一些的盘，如果要是放弃距离以品质为主，新盘更有优势，时间越长老旧盘的购买力会越少
2、望京和亦庄，有2种选筹思路，要么就是在望京或者亦庄本地选，要么就是卡在双方的中间位置，在朝阳国贸附近选，如双井，大望路，在中间能兼顾到双方，关于这些核心圈是否存在虚火太旺现在买入导致高位接盘，我在星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中写过背后的逻辑,建议你仔细阅读,产业资源大于50%叫投资，没有产业资源导致房价上涨称为投机才叫虚火，虚火类型的区域一般的涨幅特征是遇到牛市炒作一波行情涨幅30以上，然后冷静期会跌20甚至回归原位
而有价值的区域一波行情涨幅达30，冷静期可能也就回落个5左右，亦庄望京近些年每一轮的涨幅冷静期回落都没超过5，这样的区域不存在虚火旺买入会高位站岗，天花板和生存环境也要比普通区域高一些，你可以参阅星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询几个盘的详细行情,这些位置的人才吸收能力一直都是城市中最强的，刚参加工作到这些位置的年轻人首先要租房过渡，然后是买房换房升级，品相好的商品房随着时间和区域的价值提升会不断升值，这样的区域无论是成长性还是天花板都比较有优势，如果持有的盘行情太差，从效率上越早拿到这些盘收益就越高，祝顺利！
Q:提问:京总您好！介绍下我们情况：1、需求：我和媳妇目前想把老人名下唯一的一个老破小置换到保值增值的房产上，买了就会出租抵部分月供不自住，考虑买后长持投资，两居室优先考虑易出手，一居室也可但是看位置。2、我俩土著，目前我在国企上班比较稳定，年薪30-35，国贸上班。媳妇创业，年薪80左右，上班很近，这两年一直在要孩子过程中。我父母没有了，她父母目前居住水上华城，我和媳妇租住在方庄。3、我名下有水上华城两居室房子，有小孩后考虑上学用，还有50万贷款。4、媳妇名下有个远中悦麒开间，市值230万左右，是否有必要出手，不出手就留着吃租金，大概5000一个月，如果出手什么时机比较合适，卖的话好像税买家得承担20多万，也会影响一部分客户。5、她名下在云南版纳有个小房，目前跌了一半，市值25万左右。
6、老人名下在南三环赵公口有个老破小，目测290-300万可出手。因为老人名下只有这一套房，所以考虑置换后，贷303万，再添置200万，考虑预算700-800万左右的房子。考察了东西朝通四个区域的房产。有几个小区拿不定主意，区域的话，选择了朝青、三元桥、大望路、双井、望京，望京由于距离远小区一直没有实地考察过，以下小区按照考虑的优先级做了排序，方便观看：（1）朝青：青年汇700-800能买两居室，但是感觉品质差了一些。罗马嘉园西区的房子其实还不错，700左右能谈，买南北正规两居，卧室不挨着，就是临马路有点噪音，不过好像不带学校，楼体外墙也是涂料的，外观看着不错，离大悦城也近。
天鹅湾是目前首选考虑楼盘，大概价格也能谈到700左右，正规两居但是朝向一般，次卧面积很小大概7,8平，但是整体感觉品质高过罗马嘉园，且和星河湾小区共享星河湾实验学校。租金和嘉园差不多。（2）望京：两居室没有太好户型,。（3）富力城：D区只能够到朝北一居室，A区用600多万就可以够到东或西正规一居室，还能省下来很多钱。800能够买到朝南的一居室。挨着商场和地铁，考虑后期保值应该还行。（4）凤凰城二或三期：能够到一居室，但是没啥学区，完全受太阳宫板块溢出的福利带动增值。（5）华贸公寓：可以买正规东或西一居室，挨着SKP，是否能保值增值，好不好脱手，看历史成交数据这3,4年基本没有涨幅。（6）阳光上东：能够上朝南一居室，不过户型有斜角，只能够到上东的那三个塔楼非板楼，也不带学区。考虑的比较多，万分感谢。
A:回答:您好，1、你们名下房产的优化方向，悦麒开间、版纳、赵公口老破小这些都是要脱手的，关于小户型的一居室或者开间和老破小值不值得买入或者继续持有，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型和老破小淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型和老破小尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，远中悦麒它的区域资源以及这个盘的本身都是成长性很差的，木樨园和赵公口本身就是资源很匮乏的位置，而远中悦麒这个盘只有一栋楼的体量，综合价值全差，其次云南的旅游地产，往后再往上涨的可能性不大，因为货值不高，卖与不卖看你们的实际需求！
2、关于选筹的方向，建议你仔细阅读87#朝阳跑赢大盘选筹导图,望京，阳光上东，华贸公寓，富力城，朝青，凤凰城这6个区域，综合价值望京属于第一梯队，其次是凤凰城朝青和富力城，最后是华贸公寓和阳光上东，你看这些盘不能只看某一项资源，房产的价值是综合资源决定的，产业资源+地段资源+楼盘资源最终才等于一套房的综合价值，望京，朝青，富力城，凤凰城这四个板块都是有产业资源的，不同的是望京属于产住结合，其它三个板块属于产业区的主要溢出位置，而阳光上东的区域资源比较差，酒仙桥整体的城市面貌以及区域配置在整个朝阳都是落后的，并且未来改造的时间很漫长，如果整个区域的配置提上去，阳光上东这种楼盘会有一个不错的涨幅，只是时间太长了，不确定性太大。
华贸公寓涨幅差的原因是因为CBD这个地段的主要功能是商务而不是居住，包括同地段的阳光100，金地国际花园品质也都很好，但涨幅上全差，能成为一线楼盘的居住区域，至少70%以上的功能是要以民生资源为主，如医疗，学校，公园，商场这些都属于民生资源，如果一个区域的商务功能占比超过70%，这样的配置最终商业资源会影响到居住体验，如国贸CBD这种商圈，所有的住宅涨幅上全差，你可查阅16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),而相反能和这种区域保持一定距离的双井朝青朝阳公园很吃香！你最好的选择就是在望京和朝青淘一套比较笋的2居室，一居室上面已说它的海拔太低了，并且这种户型大多的购买力主要都是纯刚需，两居室的成长性要好一些，祝顺利！
Q:提问:京总您好！最近考虑买房子。北京户口首套首贷，总预算450万左右，通勤在国贸，父母房子在望京，现在希望增购1个房子，至少买个2居室做婚房。首付加起来能出到300万，但不想压力太大所以总价450万就没啥压力，考虑到通勤和与父母近，听说很快东坝地铁平方村站2024年就要开放了，所以主要看的朝阳区东坝，这边预算差不多的，中介推荐了：1、金泰丽富70多平米两居东南向，东对面有楼采光遮挡2、汇景苑89平米两居南向，价格最高但还能谈没税费，3、朝阳新城四区95平米南向两居。金泰丽富总预算下降小几十万，另外两个小区预算提升小几十万，需要增加贷款。
由于可以购买通州房子，也看过一些小区，比如阿尔法、合生滨江帝景、天时明苑、世纪星城等，2居-3居基本都可以买，但考虑到保值、流通性和通勤，感觉不确定性太大，北京二手房存量已经历史新高，人口负增长，生育率持续下降，这套房子至少5-10年居住，担心未来换房出手难等原因最后还是现在倾向朝阳了，是这么一个过程。
由于我喜欢在客厅活动，对南向客厅比较看重，此外衣服鞋子较多，需要很多储物空间会打柜子，老人建议除了关注朝向和客厅面宽，也要关注卧室尺寸;选择二手房是因为期房等太久，想尽快住进去，此外新房价格很高，提升预算到500来万，面积也不大。希望帮忙分析一下：1、在450万左右预算选择东坝片区是否具备保值性，哪些小区值得入手；2、东坝片区如上三个小区帮忙分析一下实际情况，3、朝阳、通州还有什么推荐片区的小区，考虑通勤、老人距离、保值、增值，有电梯，南向客厅～这是个庞大的问题，有微观有宏观，万分感谢。
A:回答:您好，1、你更多关注的是房子的居住属性，尤其是对于户型的设计，而一套房子的价值从来都不是因某一项资源突出决定的，产业资源+地段资源+楼盘资源最终才等于一套房产的综合价值，户型属于楼盘资源，如果前两个分数很低，楼盘资源和户型分数再高其实对于房子的成长空间是没有任何帮助的，这个问题你需要重新梳理思路做综合考虑,建议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理。
2、关于东坝，请阅会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这个区域一直是一个概念极强的板块，如果你要是选一些品相不错的二手盘会好一些，这个区域炒作很严重，区域众多新盘在拉价，从区域的价格规律品相好的二手盘会因新盘的营销而上涨，但仅限于个别品相比较好的盘，并不是所有的盘全被拉高，因为这个区域面积很大，楼盘很多，类型也不一样，有回迁有保障有商品，第一梯队的盘是常青藤，奥林匹克花园，第二梯队是金隅景和和悦和，富东，你的预算可以买到第二梯队，关于选筹逻辑，第一梯队长期价值会更高一些，第二梯队保值性不差，但升值性就没有保障了，再往后就不建议选了，流通性和保值性都没有保证，如果你为了满足对户型的要求去牺牲各项资源我我认为是不值得的
关于选筹的方向，你要是能再提高50万的预算可以去淘一下常营的苹果派，这个盘最好的两居户型南北向的价格在530左右，中等全南的500左右，户型应该是可以满足你要求的，这个区域的资源还不错，有龙湖的商业综合体，有轨道交通，到朝阳东部的主要商圈都很方便，常营属于国贸的次级溢出板块，未兑现的利好是东边的通州运河中心，现阶段主要的价值是承接整个朝阳东部的刚需上车群体，我个人觉得常营更适合你，关于通州你的理解基本正确，祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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