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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:1、房产情况：本人家庭目前仅在北京亦庄河西路南持有一套89平米小三居限竞房用于自住，购买于2019年，目前商贷已全部还清，这套房要到2025年满五年后方可流通，目前无法进行房产抵押贷款。2、收入及存款：本人年收入42万，爱人年收入45万，目前已有现金存款500万。孩子今年马上上幼儿园，每月1万/月，平常还有多个兴趣班，希望投资的同时不要影响生活品质和对孩子教育的投入。
3、投资计划：想从500万现金中拿出400万，同时通过过桥资金的方式借贷800万，全款购置一套核心区域总价在1200万左右的优质二手房产，然后将这套房子抵押，获得大概850万左右的现金，还清过桥资金下的800万贷款，之后将这套房子出租，预估租金能覆盖60%左右的月供，剩余40%左右的月供我们自行承担。然后在购入后的3-5年后择时卖出。届时再根据市场情况和手头资金情况重新建仓。
4、问题：以上投资想法是爱人提出的。因为一直苦于找不到好的投资渠道，双方均对投资房产达成高度共识。但对此有两点顾虑和疑问。一是用400万的现金加杠杆撬动1200万的房产，这个杠杆率是否为合理范围，以及过桥资金这种借贷方式是否靠谱，是否有风险？二是在相应总价下在北京有什么值得推荐的区域和楼盘？三是如果采取这种投资策略，基于我们家庭当前的收入和开支，是否有能力承接，生活品质上会有很大影响吗？
A:回答:您好,1、用400撬动1200总价的房产是否存在风险,这个直接反应的就是你的选筹目标,如果目标盘行情稳健,一年10%,保底5年能到30%-50%会很好,如果一年低于10%会有风险,关于北京房价的理解,现阶段包括以后投资房产会越来越难,绝不会像过去随便买,仓位越多赚的就越多,这种红利期已经消失了,现在北京的楼市你要有结构性思维,而不是整体观念,保持这种逻辑首先不会踩坑,其次还能从楼市上赚到;你们的滚雪球思路很好,建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;
2、年收入近90,承担800W40%的月供并不会降低生活品质,关于选筹的方向以及产品,不要脱离北京几大产业中心,1200能够对应到的资源区望京,亦庄,清河,像望京你可以拿到次新三居二类盘或者品质两居一类盘,清河一样可以拿到次新三居二类盘或者品质两居一类盘,亦庄可以拿到品质三居一类盘,这三个区的选筹逻辑望京和清河5-8年不会再有15万以下的品质盘和10万以下的次新盘,亦庄10万以下的品质和次新都具备可成长空间,你按照这个逻辑去淘笋方向上不会有问题,可参阅星球文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);你可以关注亦庄的金茂系列,望京的融科,臻园,澳洲,慧谷,清河的莱圳和橡树湾,这几个盘都是很好的产品,祝顺利!
Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
Q:提问：京总您好！拜读了您知乎和星球的文章，收获很大。关于买房的事情还想向您请教一下。我的情况是：我在北京丰台的云岗工作，我女朋友在国贸商圈工作，两个人的工作地点距离较远。我们预计1～2年内结婚，孩子上学可能是8～10年后的事情了。我是京户首套房，今年能拿出来的首付大概是250万左右，再过1～2年可能能拿出300～400万首付（不确定）。我的收入还比较稳定，头几年双方父母也还有一定还款能力，所以考虑尽量多贷款，想着买八、九十年代的公房，您觉得是否合适？想咨询的问题：
1、由于北京的房价形势不明，我有点焦虑，担心没及时上车，万一房价一涨之后就买不起了。您觉得我应该在最近买房还是先持币观望？最近买房的话可以先花自己家的钱买个小户型，女朋友家的钱就先留着，等着后续买改善房再使用。如果等到明后年再买的话，可以拿两家人的钱当首付，买到好点的房子，但是不知道到时候再上车合不合适，而且两家的钱都花完之后，近十年再改善的希望就不大了。
2、目前打算是在西城或者海淀买房，交通比较便利的、离我们两个还的交通算可以的区域主要包括但不限于西城的广外和陶白，海淀的永定路（五棵松）、万寿路和羊坊店（翠微），希望能买到比较保值的房子，希望地段、房子的品质尽量好点，用来自住。学校的话，感觉政策的事情说不了这么长远，但是希望也别太差。关于挑选的地段和买房的思路还想咨询一下您的建议。非常感谢京总，希望得到您的指导。
A:回答：您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需小户型,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱,这也是我为什么一直建议大家如果有条件,如果不是个厚产者,尽量以投资属性为主,去配置这些位置的房产,深圳的房价为什么近年一直下跌,原因是施策错误导致上涨过大,引起高层重视,现在不得已补救,
反之看北京,上涨幅度是四个一线城市中垫底的,尤其是和深圳上海比,北京的调控是全国最科学的城市,也限制住了房价上涨的速度,这也是官方最希望看到的,让房价的增速和经济增速保持在一个水平上,如果你买稍微偏远地带的可以再等等,如果计划买到核心区,早买早受益,即便是这些房子短期出现下跌的现象,市场反应过来也会是第一批反弹的,北京的房子一部分有泡沫,一部分价格还处于洼地;
2、市中心八九年代的公房保值属性尚可,你所提到的五棵松、翠微都可,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;但市场上第一批上涨的房产不是这类,核心区第一批上涨的,同等条件下,建筑年代、物管资源、居住体验领先的小区反应最快,随后是管理不错的公房社区,你们两个一个在丰台、一个在国贸,我的建议是以国贸为点做选筹,海淀和国贸商圈相比,同等预算下在国贸商圈买到的盘物管资源、居住体验更好,而海淀基本上只能拿公房,这些区域多少有学区溢价现象,有不少人去推荐购买学区房,原因是学区房收益可观;如果按照这个理论,在北京投资很简单,直接奔学区买就可以了,实则不是,
一个真正从楼市赚到过钱的投资者是从来不碰学区的,一方面是因为这类房产和政策绑定,存在极大的不确定性,真正买学区房的思路,从投资角度应该是今天买的房子没有任何学区,买入后突然规划重点校,这种操作收益30-40个点起步,你们对学区的需求还早,以投资属性为主比较稳健一些,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心,投资非常简单,祝一切顺利!
Q:提问:星主您好，慕名而来。目前首付400，sfsd，按还款能力总预算可以到800，打算今年上车。我和老婆分别在大钟寺和新中关上班，暂时不考虑学区，想找个兼顾通勤（单程1h以内）和保值增值的房子。目前看了海淀清河、回龙观片区的二手房，还有二拨子、朱辛庄新房。二手房受贷款额度限制，大约只能买到600~700w之间的房子，在清河只能看看老破小，以后可能没人接盘；而回龙观标杆次新两居也基本奔700去了，担心买了之后高位站岗。但同样的700w在二拨子、朱辛庄可以上车户型不错的3居室，优点是户型、小区环境好，缺点是位置较远，不确定性较大。目前在犹豫：1.买二拨子、朱辛庄三居新房;2.换个片区再看看二手;3.等位置更优的新房;因此来咨询下您的建议。望回复，感谢
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,最好的选择是控制面积选五彩城附近的次新产品，莱圳家园南北向的2居800出头，当代城市家园南北的2居800左右，差一点的怡美也可，其次退一步可以看回龙观的国风美唐一期金域华府二期，参阅星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这两个板块的次新产品从稳健性以及后期的成长空间都要比二拨子朱新庄新房更适合投资;
一个板块是有生命周期的，决定房价能走多远从来都不是产品力，区域资源大于产品力的好坏，这么给你说，落后的区域想在短期之内快速提升价值，需要把有钱人吸引过来，换句话说需要把有消费能力的人吸引过来，这些人聚拢之后对周围的商业是有帮助的，慢慢这个片区的成熟度，配套资源就起来了，反之它周围原来不值钱的荒地就变的值钱了，从海淀北部和昌平南部北清路这一带的地形资源去看，未来能够聚拢有消费能力的板块大概就是回龙观，西二期和未来的海北，我在星球精华栏文章海淀/昌平跑赢大盘选筹导图中有过详细的分析及建议,
这些板块有现成的优质资源，生命周期不会那么早衰退，围绕这些位置的新板块想发展成熟，或者超过原有的老牌区域很难，或者说不可能，这些无配套资源的新区只有一种情况可以迅速提升价值，就是老牌区域已经衰退，没有次新产品，全是老破小，这种情况各种好的资源都会往新区挤，新区的价值会很快提升，像这种区域最稳健的选择是不要标新，兑现周期太长了，并且后期你也不好变现，祝顺利！
Q:提问:京总你好，关注你好久了，看你的文章对房产有独到的见解，很是受用，想听听你结合我自己房产资产的配置，有什么好的调整建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎么样，也不想把他往好学校尖子学校里去！普普通通就好！目前财产配置是：存款300万，北京昌平县城100平米三室房产，1.7万进的，目前市场单价4万左右.贷款100，还有80万未还，月还5000；北京有自己的宅基地，父母居住，也有我们自己的房间，都很宽敞，燕郊80平两室，1万进的，目前市场单价1.6万，无贷款；
涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，贷款60万，月供4000，现在出的话，基本亏掉了首付；海南陵水清水湾房产两栋，一个80平，无贷款，1.2万进的，目前市场单价2万左右，一个57平，1.2万进，目前单价2万左右，贷款30万，还有20万左右未还清，月供3000！目前家庭年收入30万！基本维持家庭正常开销！燕郊的房产在未来高点时要卖掉，涿州也会在高点时亏本出掉，海南会出掉一套，留一套，未来游玩居住，北京昌平的房子，是保留还是去城里面换一个更保值的，目前把握不定，还有现在在昌平，周边很多生活圈子都在昌平，不想离太远，想听听金总，结合我家的具体情况，有什么好的建议，房产是换城里面更保值的房产还是保留昌平的！可能还有些不怎么具体的，希望听到金总的合理建议！谢谢
A:回答;您好,1、昌平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际需求选择,如果小区居住体验不是特别突出,或者在同一板块对比其他盘没有明显的竞争优势建议在市场高峰期出掉,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;昌平本地没有优质产业,未来房价上涨的速度有限,很难跟上整体行情,基本都是本地纯刚需购买,这样的区域投资价值比较弱,
2、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读;燕郊属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;
3、可以把有限的资源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束,盘活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单,按照各区跑赢大盘选筹导图选盘包赚,祝顺利!
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