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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，非常高兴能加入您的知识星球，之前有一直在关注您的公众号文章，感觉受益匪浅。我目前在朝阳区十八里店的弘燕路小区有一套98年的小两居（65平米），持有9年了，因为感觉已经跟不上大盘，所以想换掉。若卖掉后总预算能有550，最多可能600，想换到大兴或者昌平南大一点的两居室。一方面考虑提升下居住环境，另一方面考虑积分落户加分，自住为主，同时兼顾保值需求，可能会持有5-10年。夫妻两人上班地点一个在西单，一个在中关村，家里有车但上班通勤以地铁为主。
仔细读了您写的关于大兴和亦庄选房的精品文章，但结合自己的看房体验，还是请您再帮忙把把关。目前意向中的小区和看房感受如下：1. 西红门的鸿坤礼御府和曦望山，是西红门西的次新，也比较钟意。但是担心西红门东那边新楼盘扎堆进入二手房市场后对后期它们的价格产生影响。2.高米店的顺驰领海，在这个小区可以够一够三居，但是研究了该小区的历史房价曲线后发现跟我当前小区差别不大，怕再次选择失败。保利茉莉公馆和西斯莱公馆，我们看后从个人情感上来说不太喜欢。3.旧宫和瀛海的一些品质差一点的房子，如亦庄北岸、中南湾等，因为一开始看的小区可能有点好，对这些差一些的房子和旧宫等地的城市界面有点看不上。
4.亦庄河西的鹿海园和南海家园，没有进小区看过，但从街道上穿行过多次，感觉河西这块都是房子，路上没啥人，街边也没有什么店铺，进城上班也不便利，如果为了收益选择这里，感觉生活便利性会牺牲很多。5.个人情感上对昌平南比较排斥。总的来说，我们倾向于西红门，但总是犹豫不决，希望京总能指点迷津，让我们拨云见日，感谢
A:回答:您好，感谢信任！参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图你这个预算买大兴的话很尴尬，亦庄很好的两个盘，万科金域东郡海梓府，万科2居全部下来大概是640左右，海梓府稍微高点接近700，一个是比你的预算超了40个，一个是超了100个，而这两个盘是亦庄核心圈5-10年价值比较稳的2个，也是我一直力推的，从我开始推荐这两个盘开始最早买的已经赚很多了，你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个盘近5年的行情;
这么看的话差距不大，但如果你买旧宫或者西红门效率就变低了，你看的盘都很好，选筹上也没问题，西红门和旧宫有它的价值，西红门虽然是大兴西侧的龙头，但大兴的一流资源全部在亦庄，西红门只能作为承接主城区被动上涨，它的速度和亦庄是有很大差距的，不是说这个位置不好，而是你买这个位置不太合适，我建议是你想想办法找亲戚朋友筹筹资金再增加40左右，XYK、XYD都可以用上，然后上亦庄的核心圈，这种确定性极强并且具备成长空间的房子可以大胆借钱使用杠杆，否则只能说太可惜了，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q:提问:您好!看完您的精华文章，受益匪浅！目前持仓两套：1）石景山老破小（50多平，金顶街区域，小两居，90年代初的房子，260万），亚运村小三居（80平，安慧里五区5号楼，临街，单独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车不便，三居户型方正，把边，采光好，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子未来在北京二中上学（东二环附近），目前租住在安定门，孩子学区问题已解决，目前在东城安定门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希望住宿点到学校的距离短些，同时也害怕搬家，精力跟不上。
2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产能保值增值。 预想了两套方案您给指点一下是否合适，还是其他方案更好？方案一：未来继续租房。出清两套，购买一个保值盘，不知买哪里更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、朝青、西二旗近），对于4环外、5环外不适应（价格也不便宜，但居住环境好多了）。方案二：卖一套或两套，在东二环北京二中附近购买一个小三居，满足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感谢！期待您的回复！
A:回答:您好，建议你先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,更有利于做出正确的选择，无论是处于什么原因做置换，都应该考虑房子的金融价值，房产本身就是一种金融产品，你不会利用它自然发挥不了最大价值，置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在；
石景山老破小和安慧里这两大盘都属于行情一般的盘，而石景山的老破小可能要差很多，老破小的价值是环线逻辑，越靠近城内价值越牢靠，同样行情也越稳健（排除部分学区），相反越是资源匮乏的区老破小也越破败，尤其是产业资源匮乏的，像石景山，丰台，房山，昌平北部，其次这些区由于资源匮乏导致大量土地资源开发房地产，新盘的库存量会慢慢把老社区淹没掉，从哪个维度考虑这种区域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒，否则会吃大亏,参阅星球内精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘。
关于安慧里，只能说这个盘的位置还不错，但它的天花板太低了，有条件投资更好的位置当然不选择继续持有这样的盘，对于选筹的方向，你们两套全部清仓有900，+300=1200，我建议是到强区域好位置去布局，以租换租，你们的孩子上学的问题既然已经解决，就没必要再往内城挤了，安定门没有什么稀缺性资源，为了距离去付学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微近些，当然朝青和望京更适合，在朝青拿到的盘面积更有优势，而望京更适合做核心资产布局，按照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这两个区域研究就可，我个人觉得你稍微加200左右的杠杆在望京拿一套品质三居更合适，效率上是最优的，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:您好，新北京人，户口刚下来准备考虑新的或者准新豪宅一类的产品，总预算4kw内。3居室以下就不考虑了，目前生活重心在河北石家庄，准备逐渐迁移，在北京不需要通勤工作，目前已婚暂时还没有孩子但在计划当中，应该2年内就有。北京置业也是想为将来孩子教育做准备，本地资源实在不强，目前有2个思路想请您给一些建议。
1.考虑买靠近市中心的平层公寓，主要是目前可能使用频率不会很高，生活重心暂时还不能完全到北京，目前看了东城区的金舆东华和梵悦万国府，朝阳区东直门8号想问一下这几个产品值不值得购买，稀缺性如何，未来保值增值属性怎么样，拿地时间都在零几年，70年产权已经过去20年，后期如果不使用容易出租么。（缦合北京超预算了就不考虑了）或者有没有其他类似的产品可以推荐？因为需要从集体户迁移出来所以能落户是刚需。
2.也刷到过北五环外朝阳孙河板块、中央别墅区的几个别墅产品，由于将来关于孩子教育考虑国际学校更多，目前自己也是住在别墅产品里，比较适应别墅的生活可能是目前这个自己住的位置在所在城市还可以但城市规模和北京没法比，不知道在这个孙河板块或者中央别墅区其他板块中生活方便不方便。也想知道一下这个区域的别墅价格未来会不会升高因为看了懋源的产品感觉总价不低，是不是已经到了高点，还值不值得现在购买。
因为我们生活重心在外地，短期内在北京可能也就是周末过来住一住，享受一下城市的配套和商业，和朋友聚会一类为主。另外就是对北京学区一类的还没有研究，我们更倾向于走国际学校那种，所以对海淀的房子没有什么了解感觉不太适应我们的需求，如果有非常合适的也请您推荐参考。目前我的想法是先买市中心稀缺的产品，将来有孩子之后大概率会再去买别墅产品，市内的就出租或者出售，不知道这个想法可不可行，会不会一些好的别墅产品在几年后价格高涨错过目前上车的机会。主要就是这些问题，希望得到您的建议!
A:回答:您好,感谢信任!1、首先建议认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;阅读文章后可以了解北京房地产的逻辑关系,关于问题一中你所提到的这几个盘,第一是这些盘体量都很小,独木难成林,要说稀缺性除了位置以外,自身产品在市场上也就属于普通货,终改盘应该是大盘,一个小区至少要有六七栋楼以上,这个总价应该是配一线资源的盘,不能只有好位置,好位置的盘很多,自身产品也应该纳入考虑范围内,上面的几个盘缺乏品质,或者说地段价值大于产品价值,
这种盘只能跟着大盘涨,成为市场上的领涨盘很难,好的终改盘标准是一线的物管资源,一线的产品资源,一线的区域资源,并且区域的声望资源在北京应该排前五,退一步也要前十,这个预算如果不配置这样的属于资源上的错配;金舆、梵悦、8号旁边全是酒店和商业,准确说应该属于商业综合体,这些区域原本的定位也是城市综合体,并不是住宅,居住体验并不好,好的商圈是以住宅为主,基本没有综合体或者写字楼,如果有就是减分项,一个区域发展的特征和重点是房子的价值所在,与商圈资源的水平正相关,商圈资源越好，设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，像朝阳的朝阳公园商圈、朝青商圈、太阳宫商圈、海淀的万柳商圈,北侧的奥森商圈,这些都是以住宅为主的商圈,区域内所有的资源也都是以提高居住舒适性为主,如好的教育资源、医疗资源、生态资源、生活资源,金舆、梵悦、8号周围基本全是商业;这样的盘投资属性很弱!
2、我在星球精华栏文章16#北京必买的十大豪宅;有详细分析过孙河地块,这个区域是北京唯一一个先规划后发展的低密度住宅区,定位壹号别墅区，人口密度极低;和其他别墅区最大的不同是由ZF统一规划,其他别墅区均为野蛮生长随意发展,所以区域整体较乱,像西山别墅区、奥北都存在这种现象,比较好的是老中央,其次是西山,壹号别墅区是老中央的升级版,北京缺乏世界级的豪宅区域,像其他发达国家所有的高端住区其本质就是营造一种均质的生活氛,尽可能的保证居住区的纯粹性,居住者在收入、社会地位、价值观等各个方面差距较小,这是高端住宅区的价值逻辑,孙河这个区域养个3-5年大概会成型;北京缺少纯粹的别墅区,孙河一旦成型在市场上就是稀缺;这个位置也是我一直推荐厚产终改考虑的一个区域;
3、关于方向上:如果你想一步到位,孙河是比较合适的区域,顺义的国际学校距离这个位置也就十几分钟车程,以后孩子上学就不用再折腾了,但孙河规划的再好还需要时间来落地,位置上正常的交通情况,到机场20分钟左右,到望京30分钟左右,走京密或者京承都很方便,到国贸大概一小时,做为别墅产品在京算是比较近的了;其次如果注重投资属性,城中的大平层产品保值升值性更好,孙河产品的升值性超过城中大平层的概率较小,等孩子上学再置换也来得及,本身居住的次数比较少的情况下大部分来京可能也在市区,生活更方便一些,主要是涨幅不同,你可以关注几个盘:朝阳公园泛海容郡320平的大平层、望京金茂府270平大平层、望京远洋万和公馆290平大平层、海淀万柳光大水墨风景216平大平层,排序:海淀万柳-望京-朝阳公园,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这几个盘的保值升值性很稳健,流通性也很好,从纯投资属性我更推荐市区的大平层,无论是流通性还是保值升值性未来5年左右都优于孙河板块,祝顺利!
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