叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节! | W ? 2的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都\ 7 9 E – ^打拼的人买一套优m $ k x n质好房,搭上这座C { , J城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超; B : e过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:京总好，我现住在远洋山水三居，还有一套通州万福家园的三居室，共计1200个吧。马上退休想改善一下住房条件，在三环到五环之间附近（不考虑东面）选一个交通，医疗，环境都比较好的性价比高的小区。请您推荐一下合适的1500个左右的楼盘。想请教这两个房子有留下的价值吗？另外合生me悦值得关注吗？谢谢
A:回答:您好，持4 i 4 M 6 E {有的2套远洋山水的价值大于万福家园，北关以后的房价水平也就是跟着全通州后面，成为] $ f f L领头羊的概率几乎没有，这个商圈的发展定位不是居住而是商务，参阅星球精华栏文章83@ F ` # : b I H#通州跑赢大b ? ^ d \盘选筹导图,你清空这两套从新布局方向上没问题，但你要y ^ = : I { r注意远洋山水是有价值的，% ! ~ R石景J f q m 3山的东大门，最先承接到海淀西城溢出的楼盘，参考17#石景山未来楼市的b l g P / = , = ?预判及购买建议;你置换最低也要换一个比远洋山水价值更高的楼盘，出远洋换合生M悦效率上很亏
你把各项指标降下来单独提高一个楼盘的品质是错误的，也没必要，选房的顺序是先锁区域，再锁商圈，后锁产品，买合生的都是被产品力捆绑了，完全忽略了商圈的重要性，而房地产能走多远看的是区域资源的新陈代谢，其次才是产品力，合生属于刚需盘不适合你，f q ` H w \ A F 4也不适合1500总价的布[ x q s C M F局，非常严重的资源错配，如果南边可以看看亦庄河西的金茂系，其次可以关注下北四环的奥森板块，这个位置比较适合居住，北京唯一的生态资源比较稀缺，倚林佳园、京师园，澳林E ( c春天都很好，保值增值性及流通性都没问题，祝顺利！
Q:提问:京总好，我想把马驹桥房子卖了，房子卖掉能有330左右，我能接受400万的贷款，加起来有700左右，想在亦庄河西买两套小的，现在考虑:南海家园，但可选的盘不多，再有就是河西的泰和园全部出租，自住还有房子，暂不考虑自住和上学问题，主要用来升值。请问您:有什么办法能贷到400万？这样做是不y Y O T W I是要有些冒险} 0 v 5 P 7 –？！考虑亦庄及附近，比如南海雅苑、旧宫的亦庄北岸. \ L [ B p 7、瀛海的玉璟园还有马驹桥n g ~ \ 2 + m的金地格林6稍等的大户型，或您问答里7 N w f 3 g说的朝3 p &青比较有潜力的板块的话，还有什么方案吗？十分感谢！
A:回答:您好,第一呢你关注的是有问题的,租金不是房产收益的主体,涨幅才是,亦庄一轮大行情可以涨40个点,干嘛要去关注租金f 4 ,,第二700左右买两套就废了,这种方案还是想吃租金,你看的这些盘全部脱离行情,最后:贷款400如果是你这? N _ – Y ` R种选筹亏损的概率很大,如果你选一套吃涨幅属于常规操作!第三:关于选筹上,你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,大兴最好的产业资源全部在亦庄,现在的房产价值产业资源必须大于50%以上才有上涨的可能性,脱离产业资源其它再好也不会有行情,这种现象会越来越明显,北京企业外迁的动作很快,如果不重视在房产上会吃大亏,我在星球已经反复多次提醒,建议你~ ! q K认真阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理,你700左右认真淘淘河西海q ] \ ; e y梓府万科这两个很好,这两个盘10万以下都属于很好的产品,未来5年左右,围绕北京几大产业中心的强资源次新楼盘,不会出现10万以下的产品,现在10万以下的都可以重点关注,祝顺利!
Q:提问:京总好！偶然发现 ，才发现自己过去买房完全缺乏理性。所以想请教您一系列问题。我们夫妻二人还有几年退休，我本人有通州户口，目前家庭有两套住房，一套在怀柔北* W J J 9 7 v R宅人济庄? 3 –园140平，当初买时基本是怀柔最贵的，一套在北京朝阳CBD高尔夫公寓170平，有\ 0 9 ? U D贷款几十万。两套环境都很好，但增值不好。对我们D 2 p F 6 f 2 n K过几年就要退休的人来讲，还有没有必要置换房产？我们不考虑学区问题，可能更多考虑交通医疗商业等问题。如果换房，实际就是为自己退休养老考虑了 ，同时考虑房产能够增值。目前看中了通州的融御，有无必要把CBD 高尔夫公寓卖掉换融御？如果把人济庄园卖掉买融御感觉资金压力有点大。想请教京总如何操作？
A:回答:您好，首先在布局上你们这两套房产都X G k H a Z是只有居住属性而没有金融属性，怀柔这套肯定是要脱手的，CBD高尔夫公寓这个盘没有涨幅是区域的成2 a y f $长环境不好，我在会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中有过朝阳的选筹策略分析,百子湾是一个很刚需的区域，而高尔夫公寓属于低密度产品，这个盘主打的是别墅，价格要比高层高一些，1 L 9 D而从全市看这个别墅涨幅是低于其它盘的，在高容S W + p ! S = t M积率的区Z a 7域里建低密度的产品，这个本来就不是很受欢迎，百万买宅，千万买邻，别墅第一讲究的区域，其次是同类品扎堆，孤h # i盘很难成长就是这个原因，从保值增值的角度M h a d Q去看，你这两套都应该脱手再重新做布局
关于新方向，如果是打算退休作为养老房T p % } 1 5 c f，有2种选筹的思路，一种是继续在核心圈布局，二换一无论是在地段资源1 F Q ? m，楼盘资源都会比原本的更优，涨幅也就会发生变化，一种是买到未来的核心圈，去吃未来的涨幅，这种居住的品质会提升到另一个层次，这两种方向都不会影响房子的增值属性，关于选筹的目标;如果是第二种我不建议你去布局到通州，任何一个城市一个区域的价值都是由创造财富能? N # ! \ p n力极强的产业驱动的，这是最基础的也是最要命的，如果没有创造财富能力极强的产业} E W，其它方面再好，都可以以空城来形容，只有产, * N t业壮大才会给周边的房价带来福利，否则一切都是投机行为
融御的产品力在整个区域确实稀缺，但可惜的是通州的购买力现在太弱了，而且这个盘养老的话并不是最合适的，你步行到附近的公园需要走很远，不如到孙河去买一套大平层了，孙河的养老环境要比融御好很多，无Y : Q G W R @ I p论是商业还是生态环境，医疗都更有优势，距离市区也近，关于S D A B通州何时能兑现，我上两天刚详细回答过，你E S 0 a ] z可以往前翻，要么就是继续布局在核心圈，像望京，奥森板块养老都很合适，建议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;反复阅读5遍以上,第一不会再次踩坑,其次@ b P P g新布局跑赢大盘是最低标准,祝顺利！
Q:提问:京总您好！想请教几个比较开放的问题。目前我们手上差不多能拿出来200多首付，我老婆在亮马桥附近工作，我7 – ! K t y C今年博后入站，未来工作地E a j点还不确定。现在想在博后期间买房落户，我们有几个选择想听听您的意见1.在亮马桥附近（10公里以内，石佛营，酒仙桥，金台路，朝青均可）买一间05年左右，300以内的开间落户2.四环内，450以内两室一厅老破小3.五环左右500左右次新小两居4.400左右三环内一室老E Y 9 y 5 U 4 r破小（中等偏上学区）
另外就是关于买房时间问$ ] D : o 4题想请教一下京总，/ \ 7 a今年年底，明年上半年或者明年下半年，哪个时机更好？另一点由于我将来工作地点不确定。如果纯粹为了落户，把租售比放在第一位，然* d @ 7后把房子租出去还房贷。自己将来租一个公寓。不知道这种想法是否可取？如果可取i { Q b N 6 8 a的话，在全市范围内综合考虑租售比和保值# U M F , L – w –性，您建议买在什么板块: ; \ H } N M l 6。问题比较多，希望京总不吝指教，十分感谢！
A:回答:您好，1、关于买入时机，你要是看到有V经常以成交量延伸写文章，最好是不要被他们带入误区，这种V实际都是伪V，投资的唯一逻辑是笋盘驱| . y ? b S G H动，精算资金、跑盘、锁定商圈楼盘，对比淘笋就这么简单，很多人把买房这件事想的太复杂，然后总是慢人一步，2月份我面询了一对夫妇，属于再布局，从面L k +询开始到下定只用了X R , F V o3天，并且是两套，一套总价1800，一套总价600，了解完整个楼市逻辑两口子2天_ M c B _什么事都没干全在小区泡着，目标很明确，中间有问题直电话给我，3天完成了2套布局，前天给我发信息说1800那套3个月涨了200多，相反同样也有一直P C Q N 0咨询就是不出手的，本来五六百可以买z \ M一个一流地段很不错的两居，现在只能退居到二流地` B i B 9段，这个跟自己的目标执行力有很大的关系;
2、关于选筹上，如果是一居室，200的首付在哪个区选行情上都不会有明显的差距，一居室的成长空间本身就很小，这种小户型适合中短期过渡，有条件就需要马上做置换，而两居室的时间线可以拉长，e K r 8 Y Z买房忌讳短期折腾，你至少要保证能持有5年以上，怎么选看你对成长的预期以及下次置换的时间，如果你5年内没有再置换的1 1 L & #打算，可以优先考虑五环左右的两居，如果2-3年还有置换的可能拿个市内的一居会稳健一些，五环的次新2居兑现时间会长一些，方位可以重点围绕朝阳大悦城附近选，扩大面积就沿着朝阳北路往东走到常营，可以参考星球精华栏文章16#北京q Y P Q E A各区2017-202k O z q 3 (2楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利！
Q:提问:您好！京总！工作地点在顺义空港，家属自由职业无办公地点限制，孩子明年上一年5 W { h ;级，上学在紫竹桥，自有住房50平，在紫竹桥，手中P } S z \ y y S大概有400个，目前，想1 \ Q – W P n M (购买一套面积在100左右的住宅，想孩子上学时周末住，平时老人也可以住。离紫竹桥近一些，最近在看石景山的西山枫林和西黄新村北里，想着离西山近，环境是不是能好一些，这两个小区整体情况怎么样，有什么缺点请多指点。另外这个位置附近您M d t C \还有其他盘推荐吗，以后这个房子好出手吗，这个位置离顺义空港比较远，想看看我这种情况您还有好的推荐方案吗?谢谢！
A:回答:您好，1、你们家庭资产的情况应该在优化升级上下功夫，紫竹桥50平的住房它的价值范围太小了，你应该考虑把这套抛出结合手中的现金再重新布局，一居室作为财富资产有它的意义，只是这种小户型不适合长持，除非是地段资源，楼盘资源非常好的那种，中长期才能有涨幅，我已多次提醒个别区域的小户型尽快脱手( 3 } { 8 J,否则一切的小户型都会被大盘甩开，请阅星球精华栏文章01#e b (北京楼市的十年主流预判（2022f A % m ] R _ q :-2032）,原来买不S \ u 4 E T了大的可以先买小的过渡，因为那个时候行业属于高速发展阶段，大小房产都在涨，现在是大的在涨，小的在横跌，刚需盘刚需户型很容易受到市场的各种舆论影响，所以无论是重新做布局还是优化，都要瞄准市场上的改善群体。Z \ b Y ! T Y
2、B C $ G 7 & n ~你们小孩在紫竹桥上学，如果你们只有这一套50平的住房我觉得没必要把范围锁在这个地方，孩子上学也就5年K \ 2 3 G U : [的时间，这个期间你完全可以2 a b O a e z 9去租房过渡，当下重心是考虑房子6 X _ o ? P u的成长性，你们能吃到市场上^ R 9 y K = ` d +最大的涨幅，对于孩子还是家庭都是有很大利的，无论是再升级，还是分散仓位选择权都在你手里，其次紫竹桥附近没有什么特别出色的楼盘，这个地段资源也一般，再往西靠近西山的区域更不建议，这些位置的房子只有居住属性没@ 2 e c Q有投资属9 i / g D 7 $ u ?性，石景山+城六区之外每c o H个区域值得买的盘不超过10%，仔细算也就5-8左右，剩余的90%都是不具备r ~ ^ ^ e i ]金融属性的，也就是说持有那些房产的人如果不做优化升级后面会吃很大亏的，你可以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;关于布局的方位，你可以往海淀的北部五彩城区域看看，上林溪，莱圳这些都是很符合你的盘，清河的地段资源和这些| $ x s s楼盘资源比紫竹桥好多了，一套房X D m子未来能走多高=产业资源+区域资源+楼盘资源，资源资源是基础Z I Y X w – w，这几个紫竹桥和石景山什么都没有，祝顺利！
Q:提问:京总好，父母北京二环内两套老破中的学区房，其中仅一套无电梯的学区房可卖，老公房，价值700W+，想置换。不考虑学区、上班远近，只| w ( ^ N –考虑居住品质升级、保值性，如能再考虑升值性就太好了，总价在900W以内，本人有首套资格，有合适的推荐吗？因为是置换，可以牺牲二D q 0环位置和学区属性，但因总价有限，想提升好的品质和环境，最好是三居，面积高于100平，感觉能选择的不多;
非常喜欢中海的环境和品质以及格局，但这个价位只能p W K选择肖村附近的中海，看了您的许多分析，了解这个板块不惧升值空间，想请教作为置换后长期h i G p & f & h自住，未来10年甚至20年后再卖是否能保值呢？从长期来看，二环内无电梯老破中学区公房V L A ? U，具有保值升值空间吗？是否应该尽快置换呢？换到这个板块的次新中海值得吗？或者还有其他合适的楼盘更具保值和升值的建议吗？谢谢。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,房价涨幅规律,北京老破小的价值是环线逻辑，二环优于三环i w { o % C i O，三环优于四环，四环优* ? ( 9于五环，这类房越往外价值越弱，越靠近城内价值越大，或者说此类房屋的价值远超于远大新，前提是~ M w Z R f r p没有严重的学区溢价，而品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，如国贸，西– $ 0二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都可，如果能吸收到产5 + 3业中心的顶部购买力，涨幅上更有优势
这些房子占整个市场不到20%，这也是为什么大家认为北京的房子不好卖，不涨价，好卖的涨价的占比太少了，你卖掉二环的老破I 3 8 X } ] ?小换到肖村，按照你的预期10-20年保值当然没问题，但我提醒你，投资房产首先要关注= * O 9的: & c O是房子a M 3 t k W的金融属性，其次才是居住属性，而选房的顺序是先选区域，再选商圈，后选产品，像这种高品质的产品很容易把人先捆绑住，而忽略了区域商圈的重要性，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-z x /2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个商圈的二手盘详细行情;我接触到# O S x i m c .的80%的人买完是后悔的，900买这个位置只能说是效率很9 & X @ D差，你把重心放R F 1 2 S 1 4到亦庄，首选的位置g h b [ W R应该是亦庄核心圈和河西纯住宅板块，只不过这些位置的新2 % b盘基本卖空，只能看二手，祝顺利！
Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子26年上学想入手月坛80年以后的房子，很多人看衰老破小，我不知道这种算不算老破小？公房社区U N g )，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎么看未来出售时的价格呢？还有一个方2 s g b i案买一个您看好的朝青自住盘，25年下半年再买个小平d y , Z $ R房落户，上了学就出手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风险小一些，不知道您更倾向哪种选择，麻烦帮我分析下 谢谢
A:回答:您好，否定全部老破小和学区房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老破小是可以研究的，物管资源不错，人文环境突出的会跑在前面，即便是有学区溢价也可以考虑T n / D l N ~ 9 `，老破小是环线逻辑，越往城中心价值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，月坛没有什么特别突出的次新盘，老公房社区可以考] B 7 7虑，学区溢价存在，如果买了之后学位发生变化，房价可能出现下跌，但下跌过后会继续与全市水平保持一致往上走
下跌是因学区因素提前上涨了，跌的是提前透支的部分，跌后的房价才是原本水平，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘海拔是有成长空间的，平房的话是完全的学区价值了，如果踩中Z= 7 ( A 5 `C点会很痛，平房和老公房我更建议老公房。我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），对不同区域不同类型住宅有详细分析,建议你参考阅读,其次如果你想提前1年买入，拿朝青和} k 2 f h月坛对抗不是很牢固，朝青属于慢涨的区，望京会更好一些，[ C 4 !祝顺利！
Q:提问:目h Q % Y K 1 e R前家庭有两套房产（夫妻带L % f二孩+一个老人），天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较1 P W T . 3 H ]低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩j ) E m [子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出租，没什么经济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两. Z % 0居。因为不了解有什么加杠杆的贷款工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。
方案2：再Z ] m ? h L M买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居所。可以考虑新房或者R p 7 s 6 s I K二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、@ _ V ; f h –期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是什么？卖房的话，应该卖哪/ b :套？2、买房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？还是说在其他保值的区域买房（比如清河、上地）l _ e t，万柳继续租房？
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大\ ) ? % : ( f换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为8 P \ d , N短期过渡还可以，这个位置} L ) &价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是它的成长性太差海拔太低了，康桥的p h P W ,品质不错，资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的现金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不E G + f A l o n L如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础很好，你核心圈里的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选s R ( 8 G ]筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03a b $#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，q n ! 6 : @ /拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个f & L Q f g s { &
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历0 g _ I 6 | b *史{ A y V I ~ j成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操) H 1类（部分文章）
8S ] g @ Q ; ,1#北京房产投资核心` F z c & ~ J F逻辑和原理
82I { l : @ Q i#北京首付300-C ^ e 5 @ [ l400稳健的78个$ s % 1 D & B @ Q刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#C d } c B 3大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86% r g % k ? ^ $#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更I 4 . H E ^新中
声明J 2 Z @ r：本站内容来源于网络或叭楼会员发| 5 *布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站$ y r F C {不承j # p w n c – F z担任何图片、内容、观点等内容版权问题` / –，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@q J = . f cqq_ E U + w : M 9 J.com或者扫码微信沟通，经核实后我们g 6 l b 7 H 7 .会第一时间删除。
暂无评论内容