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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市2 8 x g 3场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个= . u ] 6 F，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到\ 1 3确定的回7 $ O (报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太2 & g T好预计可以卖到e r L l900万，我看过% z u丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以% h 4 Y B吗？谢谢老师～
A:回答:您好,从白纸坊1 O e B $ m y m往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你7 v !应该往北和j 4 7 G西或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有R ; 0 C u f * V的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是@ N c * _ 5 9 s没有现金，持有的房子行情又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近换G h s不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住K p w K S d { z分离,确保资产保值] c ^增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!
Q:提问:关注京总很久了，加入星球学到5 = )很多，第一次提问，期待百忙中指点。问题：工薪阶级d t x K C R夫妻，一方在定慧寺上班，一方在王府井上班，年收入40，名下在西三环的国家气象局小区有一套60平小两居对外出租，市值700。目前还没孩子，5年内不考虑上学问题，准备将小两居出掉，不考虑自住，加杠杆至1200左右对房产进行优化配置，总的考虑还是在海淀区内，有以下思路：
一是买定慧寺板块，选定慧寺并不是因为一方上班在定慧寺，而是发现板块内有4块地正在建设（海淀区西八里庄0711-652、640、641地块，0711-653地块，详见附图），预计24年建成后有央企中国电子、中国电建等入驻且也有商业规划，# v E , \海淀比较缺商业，像这种央企入驻+商业规划的“变量”是否能视为板块利好？我们的思路是临近这4块建设用地来选房，周边基本全是老公房社区，可选不多，相对较好的就是首师大家属院带电梯次新塔楼，好户型3居14w+，有学区溢价。还有一个叫玲珑苑的回迁，比较新，但还不能交易。不知围绕这四块建设用地选房的思路是否站得住脚？
二是考虑永丰的二手次新。既然不考虑自住，不考虑位置，那就选个潜力股。您对海淀北部永丰的评价很客观, k X K &，永丰的新房周期太久，5 J | G $ , ? r Z二手8w+也有透支。因为我的持有周期是5年以上，所以我也将永丰的“& U & = . v y / [冠城大通百J J T . I q旺府”的次新纳入了考虑范畴，主要是认为永丰已有不少新盘，但6层以下低密度、大面积: ? x d l k = ! P的品质三居仍较为稀缺，如果周边配套能按计Y = * ! F I s划落地（这个确实没人+ W Z # /能保证），或许挺有潜力，8w入场确实v $ & a m 6 #不如0 4 r | n F – z前两年入场好，但不知永丰8w+入场品质次新，与定慧寺14w+入场公房社区比，哪个上涨的前景会更好呢？假如以上两点都不是最优，京总有无其他建议，我们此次配置的核心目的是TZ收益，等未来5年后（甚至更久）当我们需要自住时，再调整配置。
A:回答:您好，感谢信任！1、关于第一个问题，定慧寺附近4块地，我从以下几个角` s ) \ T A I度回答您；城市用地出售或者ZF自配一般分为2类，第一类是原本预留用地，在城市规划中叫战略留白，这类属于先规划后发展的0 p B W – J区域a } t Q E [ L（或者拆迁后的新规），这种一般布局比较科学，更适用现阶段的城市发展需要，像朝阳的新北苑，孙河、亦庄的河西r m P ! } V区、海淀的北部新区等都是有战略留白用地，完成了先规划后发展的目标
还有一类用地是规划后, f d – ^更改，指的是城中原本规划的绿地，机关单位等类似V W !建设目标后因城市发展需要更改为商业，住宅，写字楼等建筑，这类后期对于城市发展其实是有弊端的，或者说5 S A j l & T是最好的发展应该是最初始的规划，一个区域的舒适性一定是先规划后发展，随意发展只会导致区域布局t . . j不合理，拥堵，密度大，住宅和商业做不到动静分离，如果留下城市病，后期再做优! K `化可以说是很大的工程，一般没有大活动如奥运会等，是不会再b a z : S e动的，因为投入太大了
您所提到的定慧寺四块地应该就是我说的第二类，如果全部规划为办公体会增加这个区域密度，这样的消息一旦放出短期确实会炒作一波，如果想从这样的市场中获利需要极强的实操经验，因为这种规划一旦成型会暴露一些问题，不是大家所想象的居住环境市场自然不会长期繁荣，这就需要把握好买入时机和卖出时机了，现在看周边全是老旧盘，四环路把原本很小的区域切成2块，再增加4栋办公体密度会很大的，如果没有打过短线我是不建议大家博这种机会
围绕产业选房的思路没有问题，需要注意的是不能钻到产业园区里面区，保持好一定的辐射距离是最好的，如果钻到产业园区里面那这个区域需r * n & 0要足够大，能够做到动静分离，像望京，这样的产住结合才能够得到大家p n q @ M C D 7的认可，好与坏不用夸大其词描述，大家体验后便可知晓，像国贸产业再强但面积太小，往里面搞几栋住宅就是卖不上价
2、关于海淀北部新区，我在星球精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图中对大部分区域分析过,我不建议大家买不是不认可这个区域，是买入时机不对，投房最重要的除n 5 W $ f , ] @了地段以外是时机和价格，或者说即便是位置买m l S $ ` +错了，只要时机和价格把握好同样能赚，海北已经透支了未来3-5年的价格，加上兑现周期x h f 9 R e F \ V不确定，现在买怎么看都很冒进，如果不是通勤需要，等3年5年很不划算，北京的楼市规律是5年不涨必有一波，买确定性高的板块涨是一定的，只是时间问题，I k K这个是概率选择问题。
3、方向上，置换升级是升级房子的综合资源，不单单是房子本身，国家气象局的保值增值性还不错，一直都很稳健，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;出这套买海北或者定慧寺都不是特别合适，如果您们想未来置换也留在海淀，如果还有房票^ H b ? @ N 8的情况下，不如留着气象局，单拿500做纯投资布局，把目光放到全城，这样没有局限性，可选的范围更大，因为你们大概率5年后还要再次置换，这种比较稳健一些，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总您好！我们目前有一套亚运村这边的学区房，准备两年后孩子升初中后就卖掉，加钱换一套改善型房子。总价1000~1200W，不要学区溢价，北边的房子，首选朝阳。我们夫妻不用坐Q W Y 4 U , 1 K班，地铁有无均可，最好是低密度洋房…… 要求有点多，房龄就不奢求了，保值、品质感好就行。目前在q t F考虑几个区域：
1、奥森周边：这片儿住了十几年了，比较喜欢R ! 4 4 – – C )也熟悉，缺点是房龄大都较老；2）新发展的崔各庄区域：新供地的奶西、环铁桥附近感觉太偏了，善各庄/阿里总部那片似乎好些？未来应该还会有新地块出来吧；
35 @ % Y [ @ 2 :、朝阳公园/燕莎：甚至再往城里走走，似乎有一些品质不错的T R y 1 y U公寓，北* \ $ a五环都卖到10万/平了，城里也还. T +是10万，总感觉不要太划算；4）顺义：索性远点儿也没关系，后沙峪区域居住环境和保值如何呢？5）孙河：多贷些款努一努1500W上车孙河靠谱吗？看过天瑞宸章的叠拼感觉不错，喜欢那边低密度的居住环境;感谢
A:回答:您好;感谢信d 0 i B ,任!1、如果期望@ \ n + R改善居住环境,可以优先考虑孙河地块,我在星球精华栏文# 7 l z ~ X章16#北京必买的十大豪宅;有详细分析过O 2 r b孙河地块,建议认真阅读,孙河拥有稀缺资源,北京唯一一个先规划后发展的低密o 4 W 8 #度住宅区,定位壹号别墅区，人口密+ – \ 5 p T $ %度极低;和其他别墅区最大的不同就是由政府统一规划,其他别墅区均为野蛮生长随意发展,所以区域整体较乱,曾经西山别墅区的一个! u r \ 4 I 5 ]小区被住建委冻结产权过不了户,因业主私搭乱建无法管理,北京比较有名的别墅区、z ) h Z k \西山、奥北、老c 2 H v n中央别墅区,发展比较好的是西山和老中央,
壹号别墅区是老中央的升级版,) . F u f [ } ) |北京缺乏世界级的豪宅区l / A 3域,像其他发达国家所有的高端住区其本Q = = Z u 5 H质就是营造一种均质的生活氛围、尽可能的保证居住区d X Q f s c . R !的纯粹性,以保证区域的居住者在收入、社会地位、价值观等各个方面差距较小,这是高端住宅区的价值Q 8 3逻辑,孙河这个区域养个3-5年大概# 9 R [ ~ / Y会成型.区域湖中心规划有10万平米的商业体,可以满足区域内的住户生活需求,北京缺少纯粹的别墅区,孙河一旦成型在市场上就是稀缺.天瑞宸章还可,但由于是限竞,会有几年的封闭期,也可以看看这个区域的二手盘北京院子,流; . O A通性和保值升值性比较稳健: ^ v D + o C,1500买一个大平层住起来也很舒服;这个价格段大平层会比叠拼流通性会更有优势;可通过星球精华栏16#北京各区2017-202W y h M 2 t2楼盘n 8 V \ V ? 5涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、后沙峪属于顺义价值最大的一个区,紧靠中央别墅区的私立学校，因为距离国际学校很近，租金水平很高。有人气，而且是高收入聚集的人群，同时后沙峪有强大的文化底蕴/ ~ @，可以同{ = D 7 ( ^时承接机场和望京的溢出，未来自带产, b [ ^ / V u v业，重点发展的是临空经济新兴* h | { W e . ;金融和总部经济。是顺义发展最好的一个区，紧靠罗马湖温榆河,有稀缺的生态环境;但目前还是靠望京的通勤支撑成交量;1200-1500的预算买这个地段属于资源错配;在房屋保值性上不如o ( n } y 6 i N o市中的稳健;
3、我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;建议认* I 0 ] g真阅读,{ t [ @ – l !崔各庄的位置从表面上看比较有优势，紧靠望京,但配套很差;或者说没有配套,所有的配套都要依w V w + l I K r i靠望京;区域有2个博物馆,目前交通也比较差,从c J a崔各庄到望京很绕,这+ g 5 H U ,个板块的新房需要做好短期没有行情的8 a =打算;长持未来只能等配套完– 8 Y h P 2 C善;就存在不确定性,可以对比下南侧的酒仙桥t * H B区域;也是一个没有商圈的区域，城中村太多改造难度比较大，大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整& * H d ; P ; y个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度.很难吸引到外区的人到这里买房;
虽然依靠望京产业优势,但房价常年跑输大盘,崔各k r E q & p A – 8庄区域也存在和酒仙桥类似的城市病;善各庄的地理位置要比崔各庄更占优势,可以留下一下土拍;综合:奥森、孙河都可,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资x P 0 0 ^源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;保值升值性还可,如果觉得楼盘旧则可以考虑孙河;祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，现有朝阳国际友谊花园房屋一套，价值1100万元左右，两个人居住，都退休了，想置换一套南北通透新或次新两居室房，主要以舒适度高周边配套好为主，其次也L V ( u – L n q /要考虑未d L @ v 7来成长性。两个问题，1，目前居住小区是否应该置换了？2，如果应该置换，1100万元左右您能否给推荐一下区域或具体的小区？我们看了朝阳的云筑云未期房，有一个128户型还挺符合我们的要求，请问您朝阳岗未来如何？现有的住房置换到这里是否可行？另外看了朝阳大都l ; 4 5 x v /会的房子，房子不错但不能用个人名字买只能用公司购买，请问您这类y 1 q K 3 V的房子可以买吗？谢谢
A:回答:您好,1、关于置换升级的理– Z 0 ? 5 x D S解,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,我已多次提醒,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原% c ~ ! x b ( S本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，持有这类住宅建议择时出货配合持有的现金换` [ p Q一套综合资源不错的盘;如果没有现金，持有的房子行情全差，建议是压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的t Y 3 + b ) \ T S价值;国展这个位置除了更靠近市中心% A f v以外没有其它亮6 k ~ i点了g + n F &,从这个区域本H } \ | h b G身而言严重缺乏次新盘,全是80年左右的,相同年代国际友谊花园的居住体验不如柳芳北里,a | 5 #左家庄北里,静安里Y * w [,这三个盘性价比更高,你用这个盘去置换方向z . 6 } [ t上很好;参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于选筹的方向:投P b F { s P *资房产大致只有2种选择,一种是打新博未来的核心位置,一种是选择原有的核心位置,朝阳的发展重心是以望京向东北延伸,东, 5 K F Z # 1南位置以十八里店为主的几个新盘准确说连未来的核心位置都算不上,周围有很多次新盘行情并不好,你可以看看欢乐谷,豆各庄,/ ) ) D : o D !这种区域后期兑现起来非常难非常难,期间还有很多不确定因素,建议认真阅读精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,
你1100可以在朝阳资源最好的区域拿到次新三G T 6 S _ 3居或品质两居,如大悦城和望京,这些位置的行情要比这些资源匮乏的新区稳健的! f 0 U c . + x多,可以说每一轮都能吃到,置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你往大悦城和望京换能占2-3个,如果往王四营换一个都不会占,参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),按照星球文章选筹包赚,其次如果3 o 1 F以公司的名义购买,最好是短期过渡一下,不要长期放在公司名下,时间越长后期的税费越高,一般不5 ? W建议以公司名义,交易税费也高的离谱,最好是个人,祝顺利!
Q:提问:京总好，我们已经卖了筑华年的一居，打/ D Z V J ]算换一套三居，暂无学区需求，总预算1100左右，{ 9 8目前有几种方案：一是在新北苑世华泊郡E D K ! T % d u 9、华贸城、铁建国0 0 y 7 A a s q际城+ q { 1买三居。二是在原小区筑华年买三居。三是望e [ D & t ,京慧谷金色家园，宝星园一期等年N h @ M |代稍新品质还可以的s H P & ^ D小区。从未来保值增值的角度出发您更推荐哪种方案呢？或者这个价位q v b ! w在( Y = v m E 4海淀、朝阳区域还有什么学区溢价相对较低，品质还可以的楼盘推荐吗？
A:回答:您好，1、首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北_ 2 _ s 7 8 A 0 M京房产投资核心逻辑和原理/选筹逻辑,文章中对不同性质的区域应该选什么盘,看后自然明白,品质次新是点状逻辑，越靠近资源集中的区域，品质次新盘成长性越健康，如果把这个预算的面1 ? :积压缩到2居的话在望京或者海淀都能选到很好的盘，如果3居是硬性需求，那你就不应该还在这种区域选了，这种资源密集性的区域是贵涨贱横跌，品相一般的盘行情并不好，应该在这些区域的3-5公a f B c j里选一些中端市场的偏改善型的盘，靠近核心位置的溢出区域，如果基础配套完善，有c s # f F J v M相对不错的资源，中端偏改善性的盘比较符合未来的市场需求,你可以参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
这种区域的涨幅特征是贵跌贱涨，望京你可以看融科橄榄城的2居，澳洲康都90平的小` O | z y I .三居，慧谷阳光南北向D n ( & ^ 7最好的2居户型，海淀可以看清河莱圳家{ ~ M _ a h园南北向的小三居，如果以上楼盘面积无法满足你们的居住需求，可以看朝青华纺易城和青年汇Y i ~ k佳园130平的三居，望京和清河属于资源密集性的区域，朝青属于溢出，有基础的配套设施，区域资源还不错，在整个朝阳东部有一定的稀缺性。可通过星球精华栏文章16#( O ~ v北京区2m K i M _ 7 f & Q017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;
2、关于北苑，普K 2 o c通住宅未b ~ w ! 5来的行情应该要好于品质住宅，新北苑最k T g F } 7 w = b大的价值就是新区新盘，这个区主要还是属于承接地区，靠东西两大产业区的购买力，当年比较火的时候* | g 4 + Q J ~ o70%的购房者也都是东西两大区置换过去的，新盘带动次新，次新带动老房子，该涨的也全部涨完了，Z . + q所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,只有这样这个区域的价格才能破顶;说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这E X B 1 ( –些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引| J c S = 4 =新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;筑华年可以买，但应该是加仓，不应该是换M – V仓，换仓就没必要再选? M \ y .这个位置了，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值} y & t # v @ $正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部l J ^ = K F r {分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
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10 Y 1 Y 3 O4#置C y y 9 $ e ? p换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139x y I ~ C O @ 8个盘，稳健增长的只有3C I w b 59个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(, ( r m ) ^ A E T历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文. M Y { 4 x 1章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术\ M = Z s s e w d
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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