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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们y ` z的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:星主好，看了不少您星球的文章，感觉星主对宏观经济和微观经济都有不俗的理解。现在我把我的情况说一下。首房首贷，我在国贸上班，女朋友在丰台科技园附近上班，手头子弹大约还有400个，另外手里有一套四惠东地铁口的自住老破小，^ . ( t大约能卖450个。目前考虑改善，主要有以下几个考虑：1.考虑二手房交易成本，目前看的都是新房，主要看了东坝的北熙区和德贤御府的三居，都在900万左右，但是北熙区的户型目前把我们劝退u i [了，另外目前东坝的+ = & 0 %价格我们感觉有点透支。
2.看了十八里店的云筑，但是考虑到朝阳的重心不在南边，劝退。3.看了德茂的和锦诚园对四居，但是感觉900万在旧宫，有点错配，未来的流通性不会好。4.看了台湖的桂语听澜，单价总0 I @ $ Y 4 – S价都低，户型不错，且3 ? / e g ; B q 8有17号线，通勤基本可以接受，但是台湖的未来我们看不清。我们目前一是考虑通勤，内心更加考虑的是保值增值，感觉现在北京新房有点虚高。现在对二手房也慢慢在看。二手房的话，我们可以置换，这样我们手头子弹I i X P V大约能到600-700个，恳请星主给点指导。
A:回答:您好，感谢信任！1、2、3理解完全正确，J A n t . 7关于台湖：这/ M O @ S 0个位置前些年炒作的点主要是亦庄，而亦庄的发展核心单元是东南外扩，核心产业优质资源全部集中在亦庄核心圈，台湖只能作为亦庄的通勤去理解，这个位置的优势是从0开始R $ T B的，所以一到这个区域会很6 = + Q P 3 $吸引人，新区新盘对于购房者诱惑很大，从投资的角度这些位置的房子已经不便宜了，台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展t \ R的是亦庄新城核心单元未来向东南外扩，所以台湖这个位置很尴尬，如果这种区域往亦庄核心圈靠靠价格必然会/ / 7 Z上去，但太远了，这几年的z P \ 5 T行情也都是横跌状态，你可以通过星球精华栏文章16#北京N } j ) 3区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询近5年的行情;
而亦庄可出现过多次行情，台湖一次没有，这种区域兑现起来很难很难，且你的总价在这个区域M 5 r n , ` 4有点高，会影响房子的流通性，怎么看台8 I y n u B J d w湖都不适合你，你b – O 8 (最好的方向是围绕国贸附近看看品质二手盘，一是稳健，二是兑现比较容易，选筹上没问题，小水小涨，大水大涨，每一轮都D k f S d +不会拉下，而新房至少要等个5年之后才能看到希望，不确定性因素太多，你可以I } = : ] : N关注首城国际，A派公寓，风度柏林，银谷美泉，华纺易城，青年汇佳园，这些盘所处的位置资s 2 Z ; & { @源都很好，成长空间也不错，距离你单位距离不远，祝顺利！
Q:提问：京总您好，看; n o了您星球精华文章，也是坚定了今年必须买房上车的信念。我跟对象都是新北京人，能拿出大概300万首付，总预算在550-600w之间，想买能兼具上涨潜力与通勤时间的房子。V 4 w , % N重点看小两居。我在海@ . k淀西二旗附近工作，对象在西城金融街工作。之前看的比较多的是朝阳的一些片区（奥森，惠新西街，西坝河），但是楼龄普遍太老，不太能接受，且未来的上涨应该也比较乏力了。下一步计划重点看清河区片区。想请教房总：1.对于清河片区，我们这样的预[ 9 : J y算最推荐哪些楼盘？2.对于我们的地理位置，z V ~ / q K =还有哪些推荐的上车盘？我能接G 9 P 9受每天单程1.5小时c \ Q L U T H Q的通勤，对象能接受每天单程1小时;非常期待京总的回复！
A:回答：您好，感x X U ) 4 b谢信任！如果靠近你的工作单位，立水U ) u D ? q + # l桥的北京北，价格和通勤应该都在你们的期望内，其次是天通苑（不太建议），如果靠近你对象工作单位，只能围绕丽泽附近，草桥欣园4区、万年花城4期，这三个盘品质还可，预算范围内都可2居，立水桥和草桥玉泉营保值性相对强一些，你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2B { C w D022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情u j W d;_ D v其它板块包括清河只M q @ R D s Z能选到区域内的老旧盘，无论是居住属性还是升值属性; Z h A e O #都比较差
你们可以先去实地看看，如果感觉不合适只能考虑投住分离，一般2种情况我比较建议投住分离，一种是工作的区域综合资源都比较一般6 0 2 #，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买p ; *在工作地属于资源错配，还有一种情况是工作的区域或者! G G U q工作单位所辐射到的区O b w 0域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置的次次级板块的尾盘，, x A U 5 ^ L ^ j然而这些尾盘U m k 5 ^ 5的行情并不好，这两种1 f B I I 5 V 1 `情况一般是建议以投资为主，刚需更应该关注的是房子未来的上涨空间，因为以后大概率还要进行二次置换，如果& = o第一套吃不到行情，楼市现在又是分化的状态，二次置换时压力很大，要么自己加钱，要么还是在同样的区域置换，只是位置不同& T & N V \ E d K而已，后面想要升级很困难，而投住分离可以把目标放到全城，更容易选到成长性不错的盘，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里U Z 4 / : { C ! o程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望D p 4 ,，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯+ C n o r R通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算/ – ^ A N H Y e X好，人车半分流，\ ] F听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层+ K s M t ( j d s才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样– C t ] q S。剩下的还看了南^ V G L t + p N /海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想B = ]通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，. d t L |你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山y D x 0 D [ {万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，M [ A S t @ V s房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是6 / a k 7 3 @ / _长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体v J 2 G z T {量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该` S e 6 \属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很& 2 j多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，G 4 (通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未g p M } | q k来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有6 ^ % y很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！4 ^ / # 7 ? 3 (
Q:提问:京总好，看完了您精华文章感觉相见恨晚！7年前为了最大化杠杆使用率，基本都买的一手房，没想到16-17年政策疏解限流d g x b i y u人口造成资产增长缓慢，目前主要诉求：压缩数量，整合换筹到未来5-10年涨幅最大的区域。目前持仓：1燕郊欧意水岸一居+燕郊悦容湾二居,2房山熙悦山澜庭三居+房山大学m + m d U G U城悦佳苑三居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方向：D 7 [ \ l计划保留一套运河湾2居自住等待运河CBD兑现，卖出其他5套。J q n b凑齐1500左右换一套增值大的改善（主要诉求增值，父母养老偶尔住）
疑惑点：1燕郊有必要等地铁开通吗？还是现在就卖掉？2 房山即将（2娃+职住条件）放开限贷，是否回催涨房价，要等等政策落地再卖吗？3 通州（医院，学校交通）发展速度超快，肉眼可见，运河湾位置绝佳，但是全区双限购房价5年几乎没涨。如果现在换筹到朝青、朝阳公园、望京，担心会不会=追高接盘+踏空通州利好兑现，被两边打脸？ 4 卖出后拿1500子弹，买朝阳哪R N [ \ \ .个盘未来5-10年增值最佳？
A:回答:您好，你的缩小仓位策略很好，1、关于燕郊的卖出时机，有好的方向需要更多资金可以^ g H及时换仓止损，所有涉及到燕郊的我都劝退，不是说这个位置不能投资，而是不适合外行人投资，燕郊o 3 D }适合打阶段性，低E O i E z o M N进高出，这需要对本地市场极强的渗透才能做到，换句话说你在朝阳某一个区域是投资高手，但在燕Q % Z 3 q | X C郊就是完全的小白，不光是燕郊一切环京区域的投资属性都很弱，只能说地铁开通会有一波热度，有可能炒作起来会有一个不错的涨幅，楼市长期繁荣的核心是高精尖产业，在没有高精尖产业其它都是胡扯，只能利好一时，房山也一样，只不过房山的利好性要比燕郊快，这两个位置我建议是在合适的机会点全部清仓，一套不留！参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区A R X A L 6 f [ Y边缘的房价预警研判;
2、通州的发展速度确实很快，北京的产业发; O 7 B @ } v 5 P展f q – z . f A (规律是规划的越好产业迁址越困难，运河空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，如果通州要发展成像亦庄望京这I X D 3 = u样的区域，至少要有下一波时代红利才有可能性，否则会很难，我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长时l ) o = ; e g + %间是这个原因，运河湾的位置在武R F F * 3 :夷花园是最好的，也是距离运河最近的，你保留一套2居Q s , W N B 5 \ K很好，这种区域重仓的代价太高，相反像望京这样的区域可y P h ! % v 7 *以重仓，买房投资在位置上一般就2种类型的区域L v m : } % X M r，一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置，
原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口，城市新F S w增的人口最初也是来到这些区域N ] $ * B 2租房，这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住房条件,这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好的K + F 7 +房产价值自然会提升，未来的核心位置，像通州是ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产+ U B _ A R 8 N业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发$ – | # w k *展持续得到大幅升值，这些位置的天花板很高，造成房价飞涨的是货币，[ | ( )可以理解只要货币无限增加，这些房子会一直上涨，价格只是个信号！建议` { i S O认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,
3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),87#朝阳跑赢大盘选筹导图,按照星球内精华文章选筹a # H保赚,祝顺利!
Q:提问:京总好！拜读了您的文章，m 5 = ; a @ |很有收获，想向您请教一下我家的换房思路。我家的情况是:女方在亦庄上班，男方在望京上班，家里的房子在石景山鲁谷。孩子两年后高中毕业，想在孩子上大学后将房子置换到离我俩工作单位近一点的地方，兼具保值增值。不考虑老旧小区，想住的舒服一些。望京总价太高，预算够不上。亦庄河西有点担+ | ( @心虚火太旺，高位接盘。很纠结，请您指点。
A:回j i _ N G k答:您好，1、你的提问信息不完整，只能给你一个大概的方向，石景山鲁谷如果是热度比较高的商品房社区现阶段的保值增值性尚可，像远洋的两个盘，京汉，如果你持有的是这几个盘可以等孩子毕业后再做置换，如果是老旧小区建议尽快做调整，孩子在附近上学的话可以先租房过渡，石景山有很多新盘，老旧盘时间越长越卖不上价格，慢慢会被新交付的新盘淹没. ? g p U 3 % P 6掉，^ 3 } c而鲁谷的商品房因地理位~ 1 O H Y ) f V置因素保值增值很好，鲁谷承接西城海淀的溢出购买力大于石景山本地购买j P S /力，西城海淀溢出的群体考虑石景山要么就是距离优先，选鲁谷居住体验稍好一些的盘，如果要是放弃距离以品质为主，新盘更有优势` { o * E V ` ) v，时间越长老旧盘的购买力会越少
2、望京和亦庄，有2h ! 1 5 | , 8种选筹思路，h + Y * o U + 5要么就是在望京或者亦庄本地选，要么就是卡在双方的中间k \ A ^ J 6 I ) O位置，在朝阳国贸附近选，如双井，大望路，在中间能兼顾到双方，关于这些核心圈是否存在虚火太旺现在买入导致高位接盘，我在星球会员文章b Y s E81#北京房产投资核心逻辑和原理中写过背后的逻辑,建议你仔细阅读,产业资源大于50%叫投资，没有产业资源导致房价上涨称为投机才叫虚火，虚火类型的区域一般的涨幅特征是遇到牛市炒作一波行情涨幅30以上y I t k Q ! (，然后冷静期会跌20甚至回归原位S Z Y W S / h
而有价值的区域一波行情涨幅达30，冷静期可能也就回L r ? S C落个5左右，亦庄望京近些年每一轮的涨幅冷静期回落都没超过5，这样的区域不存在虚火旺买入会高位站岗，天花板和生存环境也要比普通区域高一些，你可以参阅星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询几个盘的详细行情,这些位置的人才吸收能力一直都是城市中最强的，刚参加3 . p B工作到这些位置的年轻人首先要租A \ 4 h s \ H U y房过渡，然后是买房换房升级，品相好的商品房随着时间和区域的价值提升会不断升值，这样的区域无论是Z a ; x 0 p T $ A成长性还是天花板都比较有优势，如果持有的盘行情太差，从效c J k率上越早拿到这些盘收益就越高，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。G ; D \ & 1 F S自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居= | @ E a $ @ 4 T住环境，卖掉了国际港，买% A R | L z k / m了和锦诚园143平四居，因为143已经没^ 1 S b h ; F有了，所以\ g V O a开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在^ E 8 % O y很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以N { y 2 @ J c上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧7 t J } @ . d宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交h Y H大数S 7 ` L r据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅O [ 2 h s r m l z差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换8 t – , / ~ ( z :改善的少，购买力不集中供过于p ] R \ d /求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告p = 5 C ] p u V诉你具体的市场情况e k 6 K } ! m，可参考星球精华栏文章84#大兴跑G ] @ 8 C a ^ .赢大盘选筹导图;祝富贵！
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