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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;] 3 ! c | }累计实地y A [ s勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好！最近又看了一些二手房，朝青的和常营的感觉我的预算满足我的居住需求（实住85平朝南首付250左右）基本没有# y t H B N，通州又觉得太远。我是距离双井不能太远，养了5只猫的用户。
1u 1 V M * G F.看了豆各庄的万科青青家园98平485万，感觉户型朝向和楼层都还不错，就是觉得02年的小区有点破会不会以后不好出手，这个楼盘您觉得保值可以吗？会不会有大掉的可能2.万科g $ ; \青青家园和龙湖[ d y c 1 y熙上都在500万左右（龙湖熙上要590万85平实住67平），选择哪个更好呢？
A:回答;您好,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大3 r J盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;豆各) r q M [ X 1 d庄板块中规中矩,这个区域第一梯队楼盘是富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是万科青Y 6 K #青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的保值性弱了些~ N y #，豆各庄的不足比较明显，没有配套只有一条地铁，西靠五环f E ] / c h P东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比较一般，可以淘淘富力城C区90平南北向的2居，
其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽然这个地方的升值w k l y }属性偏弱，但价格比较低保值性还可，t d C U K * X _ V如果能淘到C区低于市场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格低卖的时候溢价m # B V权也在自己手里，其次也可8 s 6 h s P P i以往百子湾看看，从区域价值上优于豆各庄和双桥，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美丽山500以下但户1 \ 3 r K 2 T w型差点，百子湾i & ?的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄和+ % ! / v v双桥，250万撬动500-600万左右的资产u G # N x ( 5 * \可以说是效率最优了,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据0 P # Q E J [)查询楼盘详细行情;祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，虚心向您请教。现状;1.房款部分;目前手上现? / D I \ 0 [ e金650，可支撑贷款150-300。总购房预算为750-950左右= u ` n 6 P c;2.房产部分;双井CBD总部公寓二期大一居，市值700左右;家庭及居住;1.[ I | | x V _ 3 &与爱人和小孩住双井，老人平时过来照看;2.23年小孩就近在芳草地双花园上小学;需求;1.购买一套三居室120左右:1）老人平时居住、周末带孩子新居一起居住;2）老人平时下午来双井，s A \ S : o _ z A帮忙接孩子后晚上公交回新居;3）新居主要自住舒适即可，次要兼顾规划到5-15年后的金融想象空间。
请教1:通过研究和学习，目前在看融御二期140平和望京樾120平。1）融御虽有溢价，但是面积和总价优于望京樾，劣势和犹豫是通过上网和实地体验一期小区和物业，担心交房质量存在“买家秀和卖家a Y = D Z秀”、以及开发商物业品质低;2）望京樾，贷款多、交房晚、公共交通差。请教2:双井房子和户型品质一般，打算等孩子上学后，在下一轮房价上涨中期出手（如24、25年），再根据当时家庭情况，为孩子准备一套市内次f S 7 n ? j Q U新的两居室婚房（中学不一定非要在双井上，可以随着新居考虑）
因此请教京总帮忙指点，请教1中的改善三居，在G 9 | s – M g I 8本人的预算范围，如何选择、以及是否有更优选择；请教2中的思考是否妥当，是否要将两个大需求合并G ] S O + W c在近期的一次操作中。因为关系未来，担心一步错、步步错，所以近期常因此事失眠，固凌晨求教，提前感谢。
A:回答:您好，感谢信任！关于置换及升级_ V 7 q L J的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读;置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更$ v r ,优质的盘，方向上是这样，因为北京的楼市行情从17年发生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于S Z 7 [ 0横盘状态，置换方向正确是可以吃到龙头板块每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也T ; /问题l s X j不大。
升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只L d @能压缩面积往强资源区域换，这是置换和L % m 9升级的价值所在;
双井在朝阳东部是一个比较不错的区域，但CBD总部公寓在双井的表现并不H \ R o p r # 8突出，这个盘的波动性4 M H c 1比较大，涨一阵跌一阵是这个盘的问题，一期5 n \4栋楼，二期5栋楼，体量不是特别大，二期临京哈，一期有2栋楼有采光户型硬伤，真正好位置的房源很少[ * j U x L，这个盘在双井只能说中规中矩，不差但也不突出，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果你们计划再次置业应该把这些问题考虑到，其次你拿的这个是个一居，一居不是市{ 8 Y 5场上的主流产品;可查阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;你的~ j : | S N f置换方向应该是双井房产+持有现金买一套霸盘，? u M比如双井的富力大三居，合生类似这样的盘，
我可以接受房价不涨，但如果涨了我的盘应该是市场上最快反应的，如果市场下跌应该是最后一批，这个! ( / o b是现阶段包括未来10年我们每一N R E s L i Y个家庭的置业思路，如过用持有的现金买融御和望京樾，或者是其他盘，这是一个不确定的东西，不x p $ j c .管是怎么置换，应该关注的是买入价和入场后1-5年的成长空间，市场调整: p z h比我们想象中的要快，如果5年内我们新买的盘没有行情，而j C , (强资源区域如果再上一个台阶，我们再往上走就比较难了，或者付出的代价会比现在要X e . n u x I A B大，如果5 R f f b u吃到龙头板块的行情，未来想给孩子做二套布局筹码在你手上，q [ m H可选择的范围也更广，y & –基本想要什么房子都可以满足，祝顺利！
Q:= X 7 + L ! M提问:京总好！观注了1 e b = f很多~ p ~ V J G房产博主最终选了您，N ; 2 H C M肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家t . b _ /庭名下唯一住房在上地西里% d X X &110平米/两居目前挂在中介准备出售。（前几年想着一卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最佳时机。目前决定先卖再马上买）大概能卖1300左右！
想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补贴+ s d ~孩子租房）只考虑投资属性。目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万）（融科二期/139平/南北_ X { E ; ? ` z三居/3# s # N e c h层/1I J n58y Y 3 8 2 o |0万）
2、（国风北京/146平/南北三居/3层/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1430万）3（东湖湾P + K d * q 6二期/147平t N 9 l X c i c O/东南西北一卧临马路/可二改三居/1: W z x ? T 5500万4、（上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷/140平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在也不知y 2 m + q 3选哪里？目前预算卖房1h | , ; N 9 A 1 C300+200多现金也可以贷点款用租金抵房贷。请指教买6 t Q V e M P * Z哪套未来更增值，或者您有更好的小区推荐
A:回答:您好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的理解：东湖湾、上京新航线和融科国风属于两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是a 8 ] O / t L 6 =发展的最好的，也就是融科和国风所在的区域，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，现在也不_ 8 E U m `错，融科和国风属于两个不同性质L _ W : / 9 . $的盘，X Y ^ } A V * ?国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯m 5 )改善，这两个盘应该优先融科，你是改善的总价肯9 O o @ A s \ C L定不能买到刚需盘里，两个盘的海拔不一样，东湖湾比上京新航线要强很多，上京也不错，但这个盘的户型是个减分项，刚需I } 8 ^ ! t J f盘户型稍微差点影响不大，但改善盘影响很大
本身这类盘的购买者都是二次以上的置换群体，对于房子的细节要求更高，在望京改善盘很多，所以上京只能跑在后面，我觉得你可以在东湖湾G + ! R 3 _和融科之间做选o C i择，这两个盘都是同类盘，融科我建议你看看三期，你T v ) ~ o k ` G 3看的2套一期和二期价格已经到1600了，三期140平的三居基本上也接近这个价格了，三期整体水平要比二期一期好一些，东湖湾和融科注重投资属性我个[ y H = ]人更倾向于融科，位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够的成长空间，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提~ m 6 2 $ 2 L J问:石佛营区域400万左右小两居，请问几个小区如何选择，石佛营东里; k } r 4 Q西里q \ ( o I \，炫特嘉园一期二期三期，十里铺L w G d北里，八里庄北里，日月东华，紫萝园。另外三号线开通对选择有何影响。
A:回答:您好，1、优先级排序：炫特嘉园二期、一期三期，八里庄北9 N U 4 G L 0 S里，石佛营西里，石佛营东里，后面的就差了，炫特的价值是04年的盘，品质不算很v ` s + c V J [高但是N L [ ^ N E S x 6个次新，这一大片预算不高想要次新，这个盘是最合适的选择，八里庄作为上车盘，流通性保值率都可，至于未来的成长性水涨船高，商圈整体水平往上走，这个盘也不会拉下，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;2! R v | \、这种本是交通资源很好的区域房价不会因为开通一条新地铁就发生变位，通勤区域才会。祝顺利！
Q:提问:您好;目前手里有一套四惠东恒时代一期二居（价值850左右）仍有近百万贷款未还3 I 5 + /清，考虑未来收入不稳定预期，想考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破小，通州目前房市比较低] # f R r D @ p R迷，想询问是否将四惠二居有机会置换一套通州核心区域低层板楼三居？目前没有学区需求，也没有工作距离需求，单纯从居住配套环境出发，和市场保值维度，A ( a通州是否还有笋盘？通州受政策影响未来变现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝是否有类M L c \ \ M o = R似机会？感谢专业答复
A:回答:您好，东恒时代、通州、东坝这三个C y g h – c W P :位置按照5年以内，东恒的S g (行情都要远超通州和东坝，关于置换的理解：无论我们持有的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是这样，人一定要往高处走，换房也是一样l i 9 0 ) \ [ I v，这些位Q S p [ p e \ 9 I置是房地产的龙头，楼市确实在回暖，正确说应该是分化式回暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样如果有条件可以出货配合持有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅星球精华栏a a O a 6 f ] P文章81#北M U v $ q – 8京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对大部分区域u j }有过详细分析,这个位置热度比较高的上T + ? Q ,车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘主要的价值是价格比较低，承接了70%以6 T s v ? _ u [上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置q 0 W (换的群体，东恒时代三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是壹线国际{ Z j，上车群体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代u L 0 w , L 7 5 J二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，
准确说东恒这个盘价值还不错，你{ ? \ R拿着可以继续吃到涨幅，你可以通过星球精华栏文章16#北] . ` x %京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个盘出掉置换要么就\ u g #是配合杠杆往比四慧更好的区域换，要么就是压缩面积往更好的区域换，往东坝或是通_ } O b E d . } x州方向上很差，这两个地k n z \方最好的时机已经过了，* G j g . q现在进去就是高位接盘站岗，如果是考\ a f虑到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷利率，! – w \ J a q ~找机构一次性还清重新做贷款把还款年限拉长降低月供金额即可，祝顺利！
Q:提问:星主好！之前由于不懂，房产投K G 0资很失败：17、18年分别买了1套天津宝坻的住宅两居和1套北京台湖的商住，目前跌惨。考虑是否卖掉换北京住宅。纠_ i z结的是：1.天津住宅即使卖掉也不够还房贷，现在是将贷款结清还是继续还月供？（如果提前结清，换北% 7 T R f f D京住宅资金就少了。）
2n H b e ; `.自住兼保值的话，北京商住未来有没有长持价值？6 8 \ q U 0后续会不会随大盘上涨，现在卖（亏三成）还是先留着~ 6 ] h s 4 F | 0自住或出租？3.由于Q 7 3 _ ! f P是二贷资格，如果卖掉商住暂不结清贷款的话，加上现有资金只能选总预算400以内的小两居，看过西红门橡树湾、南庭新苑、三槐家园、旧宫明悦湾、P d i 3弘善家园、润枫领尚，哪个盘保值增值会更好？（不考虑上学，仅投资考虑，能自住最好）个人倾向于买个总价低户型好的| 4 A小两居，但又怕踩坑。由于之前被割韭菜，现在纠结后/ d I 4 D e M续是否有必要贷款买房（二贷利率高），以上问题可能有点复杂，麻烦星主费心指点！非常感谢！
A:回答:您好，1、关于你天津的住宅，如果卖掉W i D k Z A还要再往里补现在没必要卖，至于未来卖和留你需要评估一下你个人的还款能j p {力，你要把买入北京房^ \ 9 ? f 6 T S产的月供计算进去，如果还天津的没有压力，S A x或者压力不是很大建议是留着，如果有一定的压力建议是及时止损，但不要现在亏损卖，至少要等价格涨上来，~ V : { $ ? \ F K你可以勤和当地的中介联系关注一下今年的市场。还有一个需要你做功课的地方就是这套房子未来有没有预期，因为近5年的市场普遍是全部下跌的，即便是北京，个别板块有的也是下跌的，这个是市场的周期性，如果是因为这个因素下跌可以考虑继续留着，如果是因为选筹方向上的失误就没必要留了。
2、关于北京台湖的商住，我在星球精& f x V | T m华栏文章12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图有详细写过台湖,建议认真查阅,你应# L 5 P c Y U J该尽快出掉回笼资金换为住宅，商住17年打的很重,这类盘属于小i d R $ 9 $众群体,在市+ c H M场上R t H起不到太大的作用w a l e V,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能h R o h D P性极低,这类盘人为干预性太强，4 A 1 \ l Y 8 k g未来也不是一个好的投资品。其次台湖这个3 B M = 4 a位置也没有优势，距离亦庄有通勤距离，通州又太远，这种两区交界处属于发展的空白区，未来没有什么好资源，如果只有住宅小区就成睡城了，睡城是没有长远价值的。
3、关于选筹上，你2T也可以按照ST贷款，具体私信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都属于次次级的盘，涨幅上很差，靠近大悦城的石佛营板块炫特嘉园60平的小两居价格在450左右，你全部下来加中介费税费也不会超过470，这个盘拥有的资源比你看的要好很多，弘善家园虽然在市区，但潘家园板块毫无价值，投资属性全差，
便宜不等于就有潜力，好位置好房子便宜才等于有潜力，旧宫和西红门板块还可以，但也都属于最后反应的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,石佛营属于成熟的溢出区域，有很好的资源，你需要尽快去吃到楼市接下来上涨的行情，全城做投资石佛营更适合你，自己住还是出租都很方便，可以通过星球精华栏文章16#北k j 5 5 ) e C T m京各区201^ v 2 ? a J7-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行o v 1 V情;祝顺利！
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