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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，我现住n q H在z ? a 3 C – 0 x =远洋山水三居，还有一套通州万福家园的三居室，共计1200个吧。马上退休想改善一下住房条件，在三环到五环之间附近（不考虑东面）选一个交通，医疗，环境都比较好的性价比高的小区。请您推荐一下合适的c x d 9 z1500个左右的楼盘。想请教这两个房子有留下的价值吗？另外合生me悦值得关注吗？谢谢
A:回答:您好，持有的2套远洋山水的价值大于万福家园，北关以后的房价水平也Y r 7 `就是跟着全通州后面，成为领头羊的概率几乎没有，这个商圈的发展定位不是居住而是商务，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,你清空这两套从新布局方向上没问题，但你要注意远洋山水是有价值y _ j ?的，石景山的东大门，最先承接到海淀西城溢出的楼盘，参考17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你置换最低也要换一个比远洋山水价= u U V R 7值更高的楼盘，出远洋换合生M悦效率上很亏
你把各项; 8 ) g指标降下来单独提高一个楼盘的品质是错误的，也没必要，选房的顺序是先锁区域，再锁商圈，后锁产品，买合生的都是被产品力捆绑了，完全忽略了商圈的重4 X \ G T n d ( l要性，而房地产能走多远看的是区域资源的新陈代谢，其次才是产品力，合生属于刚需盘不适合你，h N ? 1 ( { { r {也不适合159 B \ 2 9 O W00总价的布局，非常严重的资源错配，如果南边可以看看亦庄河西的金茂系，其次可以关注下北四环的奥森板块，这个位a x V _ B z 2 j b置比较适合居住，北京唯一的生态资源比较稀缺，倚林佳园、京师园，澳林春天都很好，保值增值性及流通性都没问题，祝顺利！
Q:提问:京总好，Q D P P I p p求解惑。名下2套房，石景山京汉旭城三居850，西城荣丰一居380。孩子西城小学三C m ! P | w I年级。目前在长椿街附近租房住。初中估计大概率要在长安街北边。我在崇文门附近上班，爱人在国贸上班。父母办了独生子女政策进京有了房票，他们目前手头1000到1500左右，考虑在京买房投资或者以后自T z 0 Z O 2住。近五年内没有5 1 K X来京长住打算。现t 4 Y m = ; B L ]在想优化配置资产，但是方向以及思路不明。京汉户型好小区环境好，小区门口也在修11号地铁，明知板块道理，心里还是很不舍。从去年到现在一直在纠结。不知道置换方向在哪。
现在一个思路是，卖了京汉荣丰，置换到朗琴园，父母买到东城新景家园、富贵园或者新世界、国瑞城，先放着y r X * & 0出租或者去望京板块小区投p o 6 ] 0 g资，以后来京长住时再置换。二是石景山不卖留着6 L :以后老人住，然后卖荣丰，加上f A / Z [父母手里的现金，我们自己手里的现金再在西城买一套，但是金融街片区这个价位没有合适的房，还真不知道买哪里了。西城晶华的150平两居已经到3000了。只能买晶华一居[ | ; z t改的小两居，1600左右。要么倒腾到东城新怡家园。没有思路，越想越乱。希望大神指点迷津
A:回答:您好，1、关于自己的房子舍不得卖，你要换个角度去考虑，一切没有涨幅不能持续赚钱的房子都属于劣质资产，这和它的小区品质，居住舒适度无关，这个+ B P 4 ( O思路你要尽快转变，否则后面会吃大亏，石景山很多区域我7 g u O ( %从去年已经开始多次提醒尽快调仓，行动快的已经赚到了，参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你去看看西海朝和你对标总价的涨e p ,幅就舍得了！
2、关于J 7 = + Q f y置换的思路：京汉和荣丰我建议是都脱手，荣丰面积太小了，还占一套名额完全没必要留了，你2套全部加n F e +一起也不3 V } y过才1200出头，但可以腾出一张房票使效率T M T V ) M i 8最高，这个总价在核J ? X ! o # s C心圈去选优质盘还是比较吃力的，老人5年内不考虑来京，你可以调用老人的资金，用老人的房票买一X h q N套总价2000左右的盘，剩余的资金再用你们的房票贷款投资一套，关于方向，大的可以放到朝阳或者海淀，小的看个人需要可以放在自己需= – , f 5 8要住的板块，2000的总价放在海淀a T v v : ~ D或D z %者朝阳这两个区域的龙头板块，行情会很好，参阅星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(6 O i E 2历史成交/ _ D p e W +大数据);5年左右的时间大概率可以再布局一套，这个是你要努力的方向，d { m o祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款h W l { H。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子）Z @ m [，自己在海淀陪孩子上学租房住，丰r R [ } = \ .台房子空着，准备出售，5年内估c g a P a t计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目. 4 w = 5 ^前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰/ . Q管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，9 _ M君礼著，北; . % V s O u京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但S [ f 3 3 + f u –担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3* C i居室，永s S ! $ q Y ; . i丰的中海新房到可v F q N j P U & u以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成c n o G s ` t z u郡或q E | 1 E者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推Q 6 = m Q A s荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区20178 D E –-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同D K f O v ;区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横m Z L着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样t p j T J的区域会持续吸收到市场上b $ W i m的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,d F ; K 5 c你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比E X \ , | 4丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:? r ,京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪J v {大，计划到北京居住。目前在考虑两个方m S Z = B s向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再3 g { G 7 Y t买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝H 9 m阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，@ ] C i U } y f –但是考虑潘家园劲松整体居` u O *住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西X P B 5凑勉强j o i d [ Q &拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问P ( a L u l \ 4 B您比较推荐哪种方向？两种方6 : z C r 9 : P向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？P ] Q F ~ L非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖+ W %掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳I + v o :东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发$ # { ~到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市# . }综合体，国贸就不说了北京= \ T +的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，G m 3 j Q5年5 U 6 a M = 0 1基本是一个水平，这种区域q c x Z t S M B 0要尽快脱M m v 0 d s : O n手。
2、1100左右L O – W t你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买B g l K Q D W F三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常v G 2 s h | c 0营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪; w W f h F u _ 0宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需X n A P V H l，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，Q $ u你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总您! a D E A i p }好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-38_ p t d E m c0之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明& v q & y确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目K q 9 N M 0 8前市值大概1100左右。J | k }我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，3 { e L F m 3我婆婆征E * O n V 0 D信不好。
目前我们手上有60万J D h T C T .自有资金，需) H a要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家I b 0 s p # : r n庭生活为前提的最大承受范围了，这& # l 8个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-D x k o5年，买房后立马出租，可以抵扣s A A p 3 p [ .大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区U C * 5，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您r = = & ) v L T \的文章，我R N \ K R p .们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们S q _ a资金有限，投资房产认知也非c 7 ? V r 0常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，h & h & A 0 _ ~ q主城区以环线定义，上一条刚回答过一位H 1 u u会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，z l c m d ? p保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长} ^ n c ] Z期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的( . \空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家i ` R M I W | c P,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝j Q Y y C / \ S阳国贸的位置要比新宫强很多，可以3 P ! b q参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，5 h * r ]以大红h % w a门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些@ = K &位置的投资属性非常弱# h w f * %，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一s 0 I } 4 L } V }下溢价转手就4 + 7能S A w ; # R u赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合X ^ ! ] l 8 ,，普通买家在这种位置犯错概c [ S g B C 2率很大,k K s B 9 K $提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高= z j的区域，只要选筹上不烂,k c I & _ } ~ *总能z W Y F # . k S Q吃到& 3 ]红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选c T 8 4 C z 5筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核1 K *心逻辑和原理
关于目标区i r –域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一G + z + Y H居室，一期三期的F ] s / ` 9 e开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双V = Z井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板H y _ [ e 0 6 A S相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦$ * d N ) 6 C z [庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应W V T V u L [该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不Q Z p ;开车希望有地铁，孩子Z t F ( 1 S % `未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回= B F k ` ~ – s个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到s 6 K G i D家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果] Z – \ ~ } U d考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是v H n ( 6 d物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规P r L O i * m @ d划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房f – L x ` i G子住的也舒坦不用重新j 7 ,大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开( V C I Y i g , R遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差R H S f y C j不多了 没啥空地了小区H t 2 b域^ 6 k，不o K Q I m /知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园H ] d R和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建Q m B , P L /议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有: V o O v A K什么调整建议
A:回答:您好，你B j M U 9 7 ) 6们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的` ~ k p 6 ( 0目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成9 c # G $ ~ 7 ^长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的c E \ p ! 3 j d产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受2 . r I @ [ {益,长阳p x 1 ( a j 0 V准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，! % S G这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳N = : 0 ` f X m J的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘^ 1 i :甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，] w f + ( [ T还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货1 # b Z p + f 1 c之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论* R p A g是保( P f 2 V 5 w值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合f X h { y O你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
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08#史诗U = b o级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命c I %大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用& Y i h Z : q s杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地w y a X M S \产泡沫
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11#\ E I }北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#` h K 6 U b M M H避坑宝典：北京17大贬值区域导图R s Z 9 d
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16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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