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Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，r j Q 9 2 D先生在= O Q &亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考3 ! \ M } Q m r Y虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，v @ Z n B ! H _ d有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还2 q F k :是万科？润枫离17地铁近（北神树800米）m a S , P X A，23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率( i 4 3 E低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半[ d Y g分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村% o + u $ u *有个综G C & p y 5 $合处理厂生活垃圾，网上新闻U z } Z x c l + W偶尔听说有臭气泄S C . i * E _露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩= B , ~ , I y下的. S K O ( i 8 5还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世O p ` : = _ O L纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳d ~ 1 + # 8 ,海明月限竞，如今每个月还V Y C f [ H贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重K l 9心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房7 p T e J G p U价预警研判;房山a + N G A B , . s万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横% G R : I 0 :跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟l . = * ( N,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大l ( B v W g学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩w _ F F L Q L 0 \得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死3 R ] & # V H了几年的流动性，如果不把现有的o k d ?2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最U j ; z ] 6 H N $好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你n , S @ i T 7们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京C : – M房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，看完了您精华文章感觉相见恨晚！7年前为了最大化杠杆使用率，基本都买的一手房，没想到16-17年政策疏解限流人口造成资产增长缓慢，目| } b # h i前主要诉求：压缩数量，整合换筹到未来5-10年涨幅最大的区域。目前持仓：1燕郊欧意水岸一居+燕郊悦容湾二居,2房山熙悦山澜庭三居* D \ : v+房山大学城悦佳苑三居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方g + M u向：计划保留一套运河湾2居自住等待运河CBD兑现，卖出其他5套。凑p + R 3 %齐1500左右换一套增值大的改善（主要诉求增值，父母养老偶尔住）
疑[ U 0 ( ; 9惑点：l w l1燕郊有必要等地铁开u G j通吗？还是现在就卖掉？2 房山即将（2娃+职住条件）放开限贷，是否回催涨房价，要等等政y E p策落地再卖吗？3 通州（医院，学校交通）发展速度超快，肉T & d X w h眼可见，运河湾位置绝佳，但是全区双限购房价5年几乎没涨。如果现在换筹到朝青、朝阳公园、望京，担心会不会=追高接盘+踏空通州利好兑现，被两边打脸？ 4 卖出后拿1500子弹，买朝阳哪个盘未来5-10年增值最佳？
A:回答:您好，你的缩小仓位策略很好，1、关于燕郊的卖出时机，有好的方向需Q v 6 5 @ a V \要更多资金可以及时换仓止损，所有涉及到燕郊的我都劝i * J @ D j P +退，不是说这个位置不能投资，而是不适合外行人投资，燕郊, [ T d l c V `适合打阶段性，低进高出，这需要对本地市场极强的渗6 + = v p ; 8 2 _透才能做到，换句话说你在_ 3 * ` t V朝阳某一个区域是投资高手，但在燕郊就是完全的小白，不光是燕郊一切环京区域的投资属性都很弱，O X L v U n只能说地铁开通会有一波热度，有可能炒作起来会有一个不错的涨幅，楼市长期繁~ f 0 ~ W * ~荣的核心是高精尖产业，在没有高精尖产业其它都是胡扯，只能利好一时，房山也一样，只不过房山的C ! )利好性要比燕郊快，l u Z这两个位置我建议是在合适的机会点全部清仓，一套不留！参阅星球精华栏1 { N H文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;
2、通州的发展速度确实很快，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，运河空置f $ x ;率很高，过去国s n M X 7 T z贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的! 6 g A g h 0 B :龙头带动形成的产业集群，如果通州要发展成像亦庄望京这样的区域，至少要有下一波时代红利才有@ ] G X & , } ! O可能性，否则会很难，V 8 Z j我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长时间是这个原因，运河湾的位置在武夷花园是最好的，也是距离运河最近的，你保留一套2居很好，这种区域重仓的代价太高，相反像望京这样的区域可以重仓，
买房投资在位置上一般就2种类型的区域，一种是原有的核心位置,) k + a ) L J P一种是未来的核心位置，原有的核心位置有持续稳健的大量H ( l : w & g L就业人口，城市新增的人口最初也是来到这些区域租房，这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住房条件,这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好的房产价值自然会提升，未来的核心位置，像通州是ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业S x g o \ b M S中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展持续得到大幅升值，这些位置的天花板很高，造成房价飞涨的是货币，可以理解只要货币无限增加，这些房子会一直上涨，价格只是个信号！建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,
3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),} . R J W h87#朝阳跑赢大盘选筹导图,按照星球内精华文章选筹保赚,祝顺利!
Q:提问:京4 R X / – = k * 7总您好！我和我老公今年34岁，月收入] : \ ~ : n [2万元，想全款投资一b # 5 * E I j _ s套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因H 3 . $ U为一些历史问题，我婆婆征信不好/ K w b P ) = v。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家X \ P庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房o 2 + $ ; B ^。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜K V ^ | z . H Q力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度] J & 7 L 9往核心圈靠，注意是U # / ; ] , + 2 9核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和( _ , ] 1 8 ; _ m你的主要需求~ h q % 9 ,相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的b \ N 1位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型N L 7 / J $ F s ,淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里2 ] T Z q的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真f x g { 1 w 7 1 ,阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到: c p笋盘，拿到笋盘简单做个装修增@ T &加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在6 b J k t L这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性s Z ? % 1 R更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率~ h 6 W y 8 l d \大的p , ! ` C区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘d y { N P，你可以去淘R & 0 ) 5 0 &淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室L \ M i v都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，V f \租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短C J V D期天花板相对较低，持有5年以上会好一E % d X 7 + d * t些，祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，3\ P \ 2 % ]50万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人1 Z 8 M住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是q ; 0希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住\ . C } \ +不l O r m上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定r h X 2 8 h U ~金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比a 0 H 6 X较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子Y 8 j | I g、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有Z k e ] 2 C y 8没有推荐的楼盘？谢谢D S . R 7 M # e了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)& 0 G y t z `查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是? P E脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院[ a T x ^ 8和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着, @ ! J # t s 8 V的状态，如果4 f } J D E k _你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源& [ }，购买力不充足的情况下，会出现q t d贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，/ : J _ t } * L b短则五六年，长则10年都有可能，如果你y F L f ) b `考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，{ H { u m你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户8 S \ \ D %型，海淀的发展核心是以中关村向~ U M北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，P n ? N 8 c B ^莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未# ! F – M ) \来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位T d P q # r # ^置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:京老师您好，本人的情况如下：2015年上车旧宫佳和园大三居，家庭唯一住房，但选筹不太好近两年不涨稍跌} _ Y，市值460万左右，如果降到455万马上可脱手。有计划这两年要小孩。想换个有保值增值的楼盘兼8 , 7 d # ( ?顾学区，也可j A r L O ) 6 =等孩子大了再换学区。可以拿出首付360～400万，家庭年收入70～100万. + S _ v 9 i * #，可以承受7k～1万的房贷@ W A H o n M V W，目前考虑换到朝阳区，或者昌平区，看过北苑绣菊园三居和大两居，立水桥嘉诚花园、东辰小x r i e区等，学习了您的文章感觉我的目标小区保值增值空间不大，请您给推荐几个区域能跟上大盘的楼盘，我再去找具体的标的。非常感谢！
A:回\ X l q v s P * w答; 您好,旧宫在q R G { t ) h E r区域属性上属于次级板块,您看过的北苑绣菊园、立水桥在区域属性上也属于次级板块,这种置+ I d P换其实意义不大,东南西北次级板块的涨幅都差不多,或者说旧宫这个位置比您看过的位置还稍强一些,您置换升级的方向应该是往主城的龙头区域换,首付400+贷款升级面积应该也可以做到,如果做不到升级面积,退一步保持原有面积往龙头区域换也很好,换到龙头区域能吃往后的区域行情,这个是您下一步的方向,石佛营的晨光家园103平的三居700以下,这个户型很好,加300的杠杆可以b i m 1在您的考虑范围,大悦城的华纺易城92平的2居价格在700出头,青年汇823 P X 5平的2居价格在750左右,可以通0 q x G \ $ *过星球精华栏文章16X z q V v } J j v#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;这两个盘关注下,这个位置的综合b q S C # j资源都很好,自y ! z Q & B g住也很方便,别跑在大盘后面,能吃到区域行情,等孩子上学需要学区时再做计划即可,祝顺利!
Q:提问:有唯一的珠江帝景B区的124平南北两室，无贷款，手里有100万Y 7 y {左右的子弹。收入一般且有老人和孩子用钱，贷@ 9 B ) f W ~款想控制在150万左右。目前租房带孩子上学，房子已租给自如。几个方案一直想不清楚，求指点：
1.置换帝景新的e和c区142-151的三室，近期还是出租出去，远景自住。该方案改善落地但不大，置换成本较高中介费加税40多万，新区房龄新4-5年但小区很小，今后学区取消，对二室和三室影响是否有差异。2 置换选择在通州融御1000左右或者环球附近入三室新房一套（比融御价格低些)，长期持有获得自住改善(假期自住)属性。再在东方雅苑或禧福会入手一室出租出去，预: d : U . T算600_700万，进行剩余资产保值(在附近区域的其他方案也行，可建议)。该方案有一定6 s l 1现实使用价值，但置换两项资产同当下资产差异太大。
3 在沈阳250万以内购置一套条件好些的新房，维持现状。该方案主要是获得资产。沈阳房价低迷很久了，感觉现在整体剌激，不知是否合% W o 2 6 b ? 8 9适（老家沈阳，今后也有回去养老的使用价值）。三个方案该如何选择呢，或者就维持现状，或其它好\ d u l ( 2 q s的建议也行。另外，如果考虑24年底25年初有可能买到现在帝景边葛州坝正在开发的新房(房源很少)。上面方案包括维持现状等该如果选择呢（在更大不确定的边界下，楼主又会怎么考虑呢）。感谢您的宝H t H a贵建议！
A:回答:您: ` $好，感谢信任！关于置换的理解，我在星球F , H精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读,对于学区房置换，孩子上完学或已经入学，把原本持有的学区房置换到相同价格= e N 3 d但没有学区因素的) D l M @ 2纯住宅区域，买入的盘相对有稀缺价值，并且Z ( + M p 1 ,成长性不错且无学区风= ? Y 3险，这是学区房的置换方向，珠江帝景本身前期的涨价过快有一部分学区因素，如果再扩大面积增加摩擦成本, M – r , f d +其实是有风险存在的，这种置换的意义不大，学区房的仓位越大风险也就越大。
其次你的第二个想法打新换到通州，这是降级的，通州需要很长的时* # M h间来兑现，暂且按照最快的时间说5年全部兑现，那么下一轮行情也要5年以后了，北京的市场规律是5年不涨，必有一波，财政需要，如果5年市场一直没有交易量谁都= o 7 T q : { O受不了，那如果换到通州这5年期作为我们个人其实是空档期，很不划算。
关于布局外地，原则上d ~ f O _ , %如果强资源城市l 3 a A完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,或者是预算范围内在一线城市入场比较困难才退到二线，否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是全国最优质的,其次像沈阳这种城市，虽然属于城市群中的老大，但炒作氛围比较重，投机的更多，这一波涨上来又会冷几年，占用资金量不大有自住需求可以买，如果占用资金量特别大，像你的计划250个这个总价再加点杠杠可以在北京买个一居了，布局沈阳效率不是特别优;
比较理想的是现在逃顶珠江，换一个没有学区溢价综合资源更强的住宅盘吃5年左右的涨幅，继续租房上学，5年后房子q e W上涨再做下一套布局，房子有增长无论是再增加一套布局还是继续升级都是再做加法，如果换来换去没有成长性加上资金成本和时间成本其实是亏的，包括你所提到的葛洲坝新盘参考意义不大，从投资维度，一次换仓你要计算你的操作成本和接下来5年的可成长空间，包括确定性。不确定性的位置包括有风险性D D E x z G 5 d !的区域只能用你总财富的30%去博，70%都要做稳健性的计划，更有利于家庭资产的保值与增值性。建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判m + 0
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13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望= 0 – X京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北+ H 1 z \京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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