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Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年& ? {纪大，计q Z I j划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现T g . ! D . F有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2K A G f 7 = G r）种方案：现金800-900万，压力会非6 Y = R T 1 ! :常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向d 2 E v | b ) X下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:8 # N 3 @回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖T n v Q w o 8掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝t F q 1 n J ` m阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有e # D F J断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后# z \ $ B d ~ S |期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不B $ ? Q q错，也是朝阳东部的一k # ? 7 | 2个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，% M % J @ M – _投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分K N # s w J p P u钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠[ D _ m近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往C ? m 8 O # s 1东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京9 f 8 = a N A的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好x } T @ b，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好！最近又看了一些二手房，朝青的和常营的感觉我的预算满足我的居住需求（实住85平朝南首付250左右）基本没有，通州@ ? )又觉得太远。我是距q J s离双井不能太远，养J 9 4 _了5只猫的用户。
1.看了豆各庄的万科青青家园98平485万，感觉户型朝向和楼层都还不错，就是觉得02年的小区有点破会不会以后不好出手，这个楼盘您D _ # Y * H / g觉得保值可以吗？会不会有大掉的可能2.万科青青家园和龙湖熙上都在500万左右（龙湖熙上要590万85平实住67平），选j + C r p s r B e择哪个更好呢？[ i I E @ n ) c C
A:回答;您好,我在星C = N球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;豆各庄板块中规中矩,这个区域第一梯队楼盘是富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是万科青青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的保值性弱了些，豆各庄的不足比较明显，没有配套只有一条地铁，西靠五环东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比较一般，可以淘淘富力城C区90平南北向的2居，
其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽R R ; !然这个地方的升值属性偏弱，但价格比较低保值性还可，如果能淘到C区低V l – N t于市场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格低K Q \ n b R卖的时候溢价权也在自己手里，其次也可以往百子湾看看，从区Y ! 5 3 R y i ] ~域价值上优于豆各庄和双桥，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美8 e ?丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增值r $ ) & h i 3 C性都优于豆各庄和双桥，250万撬动500-600万左右的资产可以说是效率最优了,可通过星b c ) | v j /球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一\ A A ? d 6 k n切顺利!
Q:提问:您好，现住海淀西山锦绣府两居，w X } w A F锦绣府属于限竞房，27年) S R 9 3 L ] 8才能卖，通州富力金禧花园两居出租，大概价值540万，上海有一套公司分的公P ; 1 y j o O )租房，60平120万，香河有一套房，180买的现F A ; k ( *在70万，卖了还得倒贴。最近看了您的文章，想把资产升级一下，方案一：23年把通州富力金禧和上海的都卖了升级一下，然后27年再把锦绣府和新换的这套房一起卖了换一套您说的霸盘。
方案二：两套分别置换，23年卖了通州富力金禧换一套纯投资] . d # : | k \ S，27年卖了锦绣府升级一套自住➕保值。不管是方案一还是方案二，卖了通州之后没想好怎么? 0 2 } + ) V E升级，是在通州升级三居( k 2 = s , * D v长期投资，还是在您说的望京 清; J |河 新北苑 亦庄等区域换一套两居？考虑二套贷不了多少款，预算900左右，谢谢
A:V [ ! E . f回答:您好，你应该把上海的公租房脱手，香河的等这一波如果能溢过去，能回调一些差不多也要出掉，富力金禧属于万达商圈的标杆楼盘，万达是目前通[ 7 R ` J u n J s州配套最优的一个商圈，距离运河产业中心距离还可，肯定是O Q j被第一波辐] n X ~射到的，这个盘长期价值很好，只不过通州的行情需要很长时间很长时间才能兑现，卖金禧再投通州效率很低，现在通# i # D a州吃不到太多行情，如果想中短期获利从金禧换到市区效率要高很多，900左右的情况下只做区域升级，房子还是保持原有面积品质，可以到望京朝青淘一淘同类盘，澳洲康都2居、青年汇3居，华% a G R \ 8 H 6纺易城2居，个别3居1000往下需要淘，选筹上建议你参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
买入后27年等价格上涨提前结清贷重新做抵押，把西山锦绣脱手变现加仓，现有房产不s r G I e o动，这几个盘持10年往上问题不大，如果预算够不到霸盘可以选择第二梯队扩大面积，其次如果富力金禧这次置换可以把总价提到1200左右，多增加300贷款选望京的融科三期2居效率为最优，你二套可以不用按照常规操作，具体查– q n s v N \ X阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺利！
Q:提问:星主好，看了不f = 1 f少您的文章，感觉星主对宏观经济和微观经济都有不俗的T n w 1 1 p理解。现在我把我的情况说一下。首房首贷，我在国贸上班，女朋友在丰台科技园附近上班，手头子弹大约; c W还有400个，另外手里有一套四惠X d %东地铁口的自住老破小，大约能卖450个。目前考虑改善，主要有以下几个考虑：1.考虑二手房交易成本，目前看的都是新房，主要看了e # \东坝的北熙区和德贤御府的三居，都在900万左右，但是北熙区的户型目前把我们劝退了，另外目前东坝的价格我们感觉有点透支。
2.看了十八里店的云筑，但是考虑到朝阳的重心不在南边，劝退。3.看\ ^ 8 N ( s R &了德茂的和锦诚园对四居，但是感觉900万在旧宫，有点错配，未来的流通性不会好。4.看了台湖的桂语听澜，单价总价都低，A r d c U : [ S户型不错，且有17号线，通勤基本可以接受，但是台湖的未来我们看不清。我们目前一是– R S A * d V考虑{ e I通勤，内心更加考虑的是保值增值，感觉现在北京新房有点虚高。现在对二手房也慢慢在看。二手房的话，我们可以置换，这样我们手头子弹大约能到600-700个，恳请星主给点指导。
A:回答:您好，感谢信任！1、2、3理解完全1 6 m + c #正确，关于台湖：V A Q r这个位置前些年炒作的点主要是亦庄，而亦庄的发展核心单元是东南外扩，核心产业) r – z W T : # –优质资源全部集中在+ ! ] 6 2 / y z |亦庄核心圈，台湖只能作为亦庄的通勤去理S * V R解，这个位置的优势是从0开始的，所以一到这个区域会很吸引人，新区新盘对于购房者诱惑很大，从投资的角度这些位置的房子已经不便宜a H S ; K了，台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单元未来向东南外扩，所以台湖这个位置很尴尬，如果这种区3 V \ m域往亦庄核心圈靠靠= H ~ [ g m价格必然会上去，但太远了，这几年的行情也都是横跌状态，你_ u 6 ]可以通过星球精华栏文M Z : +章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询近5年的行情;
而亦庄可出现过多次行情，台湖一次没有，这种区域兑现起u ~ l ]来很难很难，且你的总价在这个区域有点高，会影响房子的流通性，怎么看台湖都不适合你，你最好的方向是围绕国贸附近看看品质二手盘，一是稳健，二是兑现比较. M i Z容易，选筹上没问题，小水小涨，大水大涨，每一轮都不会拉下，而新房至少要等个5年之后才能看到希望，不确定性因素太多，你可以关注] P H首城国际，A派公寓，风度柏林，银谷美泉，华纺易城，青年G l d ! N = J汇佳园，这些盘所处的位置资源都很好，O i f * ! $ O成长空间也不错，距离你单位距离不远，祝顺利！
Q:提问:京总好，求解惑。名下2套房，石5 i i H O y j景山京汉旭城三居850，西城荣丰一居380。孩子西城小学三年级。目前在长椿街附近租房住。初中估计大概率要在长安街北边。我在崇文门附近上班，爱人在国贸上班。父母办了独生子女政策进京有1 q F & o o了房票，他们目前手头1 Z 7 8 S1000到1500左右，考虑在京买房投资\ , E或者以后自住。近五年内没有来京长住打算。现在想优{ * G X化配置资产，但是方向以及思路不明。京汉户型好小区环境好，小区门口也在修11号地铁，明知板块道理，心里a ^ 7 k m ] ` &还v P 6是很不舍。从去年到现在一直在纠结。不知道置换方向在哪。
现在一个思路是，卖了京汉荣丰，置$ A g , F 9 , Z –换到朗琴园，父母买到东城新景家园、富贵园或者新^ ) X | 8 ~ = _ A世界、国瑞城，先放! l ( @ Y S着出租或者去望京板块小区投资，以后来京长住时再置换。二是石景山不卖留着以后老人住，然后卖荣丰，加上父母手里的现金，我们自己手里的现金再在西城买一套，但是金融街片区这个价位没有合适的房，还真不知道买哪里了。西城晶华的150平两6 G – A W )居已经到3000了。只能买晶华一居改的小h 1 1 N X . D Y两居，1600左右。要么倒腾到东城新怡家园。没有思路，越想越乱。希望大神指点迷津
A:回答:您好，1、关于自己的房子舍不得卖，你要, ` u 1换个角度去考虑，一切没有涨幅不能持续赚钱的房子都& d . ? a X R /属于劣质资产，这和它的小区品N j { 8 + } v质，居住舒适度无关，这个思路你要尽快转变，否则后面会吃大亏，石景山很多区域我从去年已经开始多次提醒尽快调D U B S仓，行动快的已经赚到了，参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你去看看西海朝和你对标总价的涨幅就舍得了！
2、关于置换的思路：京汉和荣丰我建议是P , –都脱手，荣丰面积太小了，还占一套名额完全没必要留了，你2套全部加一起也不x j F F T `过才1200出头，但可以腾出一张房票使C a h Q ! 8 W ] v效率最高，这个总价在核心圈去选} / ; z | d V优质盘还是比较吃力的，老人5年b : _ R ? y M内不考虑来京，你可以调用老人的o = Q H * t P h资金，用老人的房票买一套总价2000左右的盘，剩余的资金再用你们的房票贷款投资一套，关于方向，大的可以放到朝阳或者海淀，小的看个人需要可以放在自己需要住的板块，2000的总价放N F \ % X在海淀或者朝阳这两个区域的龙头板块n 4 =，行情会很好，参阅星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);5年左右的时间大概率可以再布局F 6 D L ^ Z H o \一套，这个是你要努力的方向，祝顺利！
Q:提问:您好，1 e ) ? { C ] ! 8慕名而来，老公在航天桥、我在丰台科技园。目前自住大学城西（可卖290W，17年高位330W入手）。目前能筹到300W左右资金，想买一套500W左右3房。考虑到小孩教育，因此不想在房山。目前自行区域搜索比较倾向区域，1、科技园附近有500W、100平左右三房i B z，富锦家园（有小区）、新城市经典（塔楼），还有稍远看丹桥板块也有，但是缺点是丰台科技园在丰台边缘位置( E \ i c / _ u }，以后换工作通勤还是比较难+北京第五实验中学，应该是在此片区R k Y u &内。2、七里庄-六里桥与刘家窑、宋家庄，70-90平左右三房，只是房龄较老、户型不佳，可能居住体验不行。地段靠市区。不知道您对500W左右三房，有什么比较好= ; D p 6 D a的建议
A:回答:您好，你们此次置换效率最优的方案是压缩面积投住E ^ b }分离，参阅星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,科技园处在丰台v D W V c的边缘位置，属于两区交界a N : k m，总部基地的产业结构主要以国企为主，这种产业类型缺乏市场活力，目前这个区域的居住G – , $ h (人口还是来自通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象，优: $ ( F \ 9 B点是楼盘品质比较高，像万科西华府，8 v e a f ! 9 =中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城j # o 7都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出，如果你们计划布局到这个位置，也应该是1 m = )关注这些具备竞争优势的楼盘;不应该关注老社区，这些品质盘须洗净溢价，区域价值提升未来才会有行情，兑现周期上可能会久一些
其次如果你R ? O y [ B们500计划买三房，大概率只能选到冷门板块的尾部楼盘，或者非常远位置的品质盘，这n P T ( & = g两类房子在市场中抗跌性以及保值增值性都是垫底的，就像看丹桥，宋家庄，刘家窑，六里桥，本身丰台就缺乏一线资源，这些位置更是没有预期存在，你们172 0 j ? r v Y年购置房山的已经丢了很多轮行情，此次置换应该以保值升值为主，其次才考虑居住，如果你们能接受投住分离，这M # @ O s ) ` @个预算在朝阳可以选一些行情还不错的盘，如果预期是能够自住兼顾孩子上学，可以在你爱人工H d ( 5 !作地航天桥附近淘淘老公房社区，行情要比科技园稳健，可参考精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好，看完了您精华文章感觉相见恨晚！7年前为了最大化杠杆使用率，基本都买的一手房，没想到16-17年政Z d ~ h c策疏解限流人口造p / D K V成资产增长缓慢，目前主要诉求：压缩数量，整合换筹到未来5-10年M 6 & z涨幅最大的区域。目前持仓：1燕郊欧意水岸一居+燕郊悦容湾二居,2房山熙悦山澜庭三居+房山大学城悦佳苑三居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方向` u w F：计划保留一套运河湾2居自b v : B 5 | \ J |住等待运河CBD兑现，卖出其他5套。凑齐1500左右换一套增值大的改善（主要诉求增值，父母养老偶尔住）
疑惑点：1燕郊有必要等地铁开8 r $通吗？还是e D 3 7 * u V [ [现/ * ; . 2 3 U $在就卖掉？2 房山即将（2娃+F a L F O [职住条件）放开限贷，是否回催涨房价，要等等政策落地再卖吗？3 通州（医院，学校% ^ Y ~ R ! U * q交通）发展速度超快，肉眼可见，运河湾位置绝佳，但是全区双限购房价5年几乎没涨。如果现{ # i 5 l L在换筹到朝f t 7 d青、朝阳公园、望京，担心会不会=追高J j = i接盘+踏空通州利好兑现，被两边打脸？4 卖出后拿1500子弹，买朝阳哪# K U N $ b I ; ;个盘未来5-10年增值最佳？_ – y ` V ^ G ;
A:回答:您好，你的缩小仓位策略很好，1、关于m k k o J 1 e w X燕郊的卖出时机，有好/ R V ) A –的方向需要更多资金可以及时换仓止损，所有涉及到燕郊的我都劝退，不是说这个位置不能投资，而是不适合外行人投资，燕郊适合打阶段性，低进高出，这需要对本+ & m $ v 3 w e b地市场极强的渗透才能做到，换句话说你在朝阳K X D @ | 9 [某一L H E [ p D个区域I o V m #是投资高手，但在燕l B n } 2 \ Z C郊就是完全的小白，不光是燕郊一切环京区域的投资属性都很弱，只能说地铁开通& R Y 0 ;会有一波热度，有可能炒作起来会有一个不错的涨幅，楼市长期繁荣的核心是高精尖产业，在没有高精尖产业z = b @其它都是胡扯，只能利好一时，房山也一样，只不过房山的利好性要比燕郊X + N 9 p R V A 9快，这0 t S r )两个位置我建议是在合适的机会点全部清仓，一套不留！参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;
2、通州的发展速度确实很快，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难Z L *，运河空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，如果通州要发. – e Q展成像亦庄望京这样的区域，至少要有下一波时代红利才有可能性，否则会很难，我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长时间是这个原因，运河湾的位置在武夷o ] T花园是最好的，也是距离运河最近的，你保留一套2居很好，这种M \ l 1 2 Z区域重仓的代价太高，相反像望京r } X , l i F这样的区域可以重仓，
买房投资在位置上一般就2种类型的s ( n ` 4区域，一种是原有的核心位置,一种是未来的= ] k n v X A核心位置，原有的核心位置有持续稳健的大量7 F \ % ~就` O u , {业人口T 1 c P 7 N C i，城市新增的人口最初也是来到这些区域租房，这种区域的房产价值也会得到大幅a L + R增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改x @ G w善住房条件,这些? ~ {高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好的房产价值自然会提升，未来的核心位置，像通州是ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和@ Z m ] – L \区域发展持续得到大幅升值S 1 } M r，这些位置的天花板很高，造成房价飞涨的是货币，可以理解只要货币无限增加，这些房子会一直上涨Z I { $ p /，价格只是个} L k X r q |信号！建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,
3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),87#朝阳跑赢大盘选筹导图,按照星球内精华文章选筹保赚,祝顺利!
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宏观类} 3 Y q D % w 7（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上3 ; $ ^ Z v,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导A \ f | b Q *图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022. w g T楼盘涨势收F X A M q ;益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑l Z j O s赢大盘选筹导图
持续更新中
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