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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们k R @的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:您好，慕名而来，老公在航天桥、我在丰台科技园。目前自住大学城西（可卖290W，17年高位330W入手）。目前能筹到300W左右资. @ | ( 1 e金，想买一套500W左右3房。考虑到小孩教育，因此不想在房山。目前自行区域搜索比较倾向区域，1、科技园附近有500W、100平左右三房，富锦家园（有小区）、新城市经典（塔楼），还有稍远看丹桥板块也有，但是缺点是丰台科技园在丰台边缘位置，以后换工作通勤还是比较难+北京第五实验中学，应该是在此片区内。2、七里庄-六里桥与刘家窑、宋家庄，70-90平左右三房，只是房龄较老、户型不佳，2 K F m = C k * 2可能居住体验不行。地段靠市区。不知道) 2 R您对500W左右三房，有什么比较好的建议
A:回答:您好，你们此次置换效率最优的方案是压缩面e e ,积投住分离，参阅星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，这种产业类型缺乏市场活力，目前这个区域的居住人口还是来自通勤，目前的价格不B / 6 6 O = a算便宜存在溢价现象，优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未! N – c 3来的市场上竞争力比较突出，如果你们计划布局到这个位置，也应该是关注这些具备竞争优势的楼盘;不应该关注老社区，这些品质盘须洗净溢价，区域价值提升未来才会有行情，兑现周期上可能会久一些
其次) 1 ^ a U 3 U ^如果你们500计划买三房，大概率只能选到冷门板块的尾部楼盘，或} ( |者非常远位置的品质盘，这两类房子在市场中抗跌性以及保值增值性都是垫底的，就像看丹桥，宋家庄，刘家窑，六里桥，本身丰台就缺乏一线资源，这些位置更是没有预期存在，你们17年购置房山的已经丢了很多轮行情，此次置换应该N \ Y z以保值升值为主，其次才考虑居住，如果你们能接受投住分离，这个预算在朝阳可以选一些行情还不错的盘，如果预期是能够自住兼顾孩子上学，可以在你爱人工作地航天桥附近淘淘老公房社区，行情要比科技园稳健，可参考精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总您好，请教一下：目前有富力城三居一套出租，马连道学区房老破小两居一{ D ! U套老人住，自己租了格b m r * e k W @ #调两居一套。孩子6年级j x ^ T 0 = f。现在预算300万左右，想给老人在近郊考虑一套两居养老房产。因为自己在广安门上班，所以首先考虑房山，目前考虑两个方向：一个是大学城精装花园洋房期房，一个是长阳地区次新5 t @二手房。首要目标是自住，兼顾i L ~ n a 1 J x g保值。请京总指导一下这个思路是否正确？
A:回答:您好,如果P I { & j 3两者二选一,当然是长阳,我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;对城六区之外g N 0 s x很多边缘地带有过详细的分析,建议你认真阅读,选择长阳逻辑很简单,房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存新盘,长阳至少有预期在,丽泽丰台的重点项目,这个过程虽然慢了些,但这么多年到今天是有成果的,如果丽泽未来2 o i d E . 6的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大? I n c – N 6学城强h N n D y很多,这是二选一的建议,如果从未来的成长Z = A性,你应W O T F f T P该把马连道的学区老破M 5 `小高位脱手,加手中的现金在你附Z t G s s . q近买一套次新盘,兼顾保值增值的情况下用来给老人居住,第一距离老人近方便照顾,第二不影$ ? $ / s i s U响资产的成长性,祝顺利!
Q:提问:京总您好。刚刚加入您的知识星球，看了您的精华文章，见地深刻，触及灵魂，非p E | & q常有启发。我在西城马连道有一套600多万的房_ z # E / 9 c Q子（b . +有100万贷款，自住，孩子在上学），在河北大厂英国宫有两套房子（目前这两w . w ~ k r a F套估计共有200多万，无贷款，目前空0 + 3 B # X s j置）。手里现金不到100万。
大厂英国宫的房子，最近价格降的低，也无法变现。担心北京房价上涨，货币贬值，近期准备在投资一套总价400万两居（利用手里100万，$ T h 2 Y 3 y =信用贷100万，这200万做首付。再贷款200万）。不知道我的想法可不可行？最适合投资哪里？大厂的房子，不打[ \ b J 9 v算在目前行情惨淡的时候变现，是否有持有的价值？目前我和爱人的住房补贴、公积金和预期购买的房子租金，差不多可还月供。但家里养孩子花销较大，担心生活品质受影响，$ ! (现金流出Y a ]问题，影响正常的月供。您对我的投资有什么建议？
A:回答; 您好,感谢信任!英国宫的房子建议考虑出掉,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中详细写过北京房价轮动的规律,如果这个地方的m u Y # * m R : %房子上涨,北京的房子必然先涨,燕郊大厂属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周, L D M i r边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并A ; 4 j i * n w不会发生普涨的现N 5 ` 7象，一是市场因素,二V 4 k ? D O是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机G { s I V会成本”的考虑;其次您还要考虑房产的金融属性,这种地, G Y / / 6 [ 6 ~方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影7 [ 0 k !响;好房子不仅能住,主要是金融属G l v |性强,投资房子主要是投资金融l w X W b ) 7 = Z功能;
出掉英国宫加上手中的现金大概300左右,您可以暂不用信用贷;把马连道的贷款还掉,用马连道的房子套现400左右,这样您有600的本金,可– A T D m G M b直接全款(不够再加用h O P ] X | 9 }信用贷)可参考星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用,买入一套小户型投资盘,这样您名下2套房子,老房子有贷款+ ! 8 A u V o,新房子无贷款,新房子上涨后依然可以套现布局,这样的方式很稳健,贷款可以采用先息后本,月供基本没压力,不影响生活品质,也能S Y ] l i ]吃到板块红利;祝一切顺利！
Q:提问:星主好，看了不少您的文O , u W章，感觉星主对宏观经济和微观经济都有不俗的理解。现在我把我的情况说一下。首房首贷，我在国贸上班，女朋友在丰台科技园附近上班，手头子弹大约还有400个，另外手里有一套四惠东地铁口的自住老破小，大约能卖450个。目前考虑改善，主要有以下几个考5 A F # ^ 5 – _虑：1.考虑二手房交易成本，目前看的都是新l 2 a房，主要看了东# h 4 L m : F g坝的北熙@ ~ T S , + k区和德贤御府的三居，都在900万左右，但是北熙区的户型目前把我们劝退了，另外目前东坝的价格我[ 5 A 0 W 6们感觉有点透支。
2.看了十八里店的云筑，但是考虑到朝阳的重心不在南边，劝退。3.看了德茂的和锦诚% . M a E n z &园对四居，但是感觉900万在旧宫，有点错配，未来的流通性不会好。1 D ( D n ,4.看了台湖的桂语听澜，单价总价都低，T h | V _户型7 S N I不错，且有17号线_ 3 2，通a } m #勤基本可以接受，但是台湖的未来我们看不清。我们目前一是考9 2 W ! , b . B I虑通勤，内心更加考虑的是保值增值，感觉现在北京新房有点虚高。现在对二手房R } L =也慢慢在看。二手房的话，我们可以置换，这样我们手头子弹大约能到600-700个，K \ h r恳请星主给点指导。
A:回答:您好，感谢信任！1、Y f & # j 3 g Z I2、3理解完全正确，关于台湖：这个位置前些年炒作的点主要是亦庄，而亦庄的p p * 6 * 2 W F发展核心单元是东南外扩，核心产业优质资/ 0 N F n Z B @源全部集中在亦庄核心圈，台湖只能作为亦庄的^ H [ j 4 J通勤去理解，这个位置的优势是从0开始的，所以一到这个区域会很吸引人，新区新盘对于购房者诱惑很大，从投资的角度这些位置的房子已经不便宜了，台湖属于h \ P \两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单元未来向东南外扩，所以台湖这Z K p L e Z z –个位置很尴尬，如果这种区域往亦庄核心圈靠靠b Z m o | – l价格必然会上去，但太远了，这几年* P L 5 G +的行情也都是横跌状态，你可以通过星球精华栏文章1, C ? W6#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析k % v 3 f Z K o A(历史成交大数据)查询近w [ 55年的行情;
而亦庄可出现过多次行情，台湖一次没有，这种区域兑现起来很难很难k – &，且你的总价在这个区域有点高，会影响房子* x 1 v的流通性O 8 h 7 ) M w T，怎么看台湖都不适( v X \ b合你，你最好的方向是围绕国贸附近看看品质二手盘，一是稳健，二是兑现2 ( z l比较容易，选筹上没问题，小水小涨，大水大涨，每一轮都不会拉下，而新房至少要等个5年之后才能看到希望，不确定性因素太多，你可以关注首城国际，A派公寓，风度柏林，银谷美泉，华纺易城，青年汇佳园，这些盘所处的位置资源都很好，成长空间也不错，距离你单位距离不远，祝顺利！
Q:提问:东四环融创一号院新房13.5万，总共4栋楼，性价比如何？与旁% ~ ] W 8 | z 9边霄云路8号13L ? V 1 = @万和泛海兰海园11.5万二手房比较呢？兰海园楼龄虽然有十二年，但小区自然环境感觉更好I P + p z D R;霄云路8号12万单价投资价值大不大，和泛海国际兰海园（可看市政公园e z V Q）比较怎样呢？还有北五环顾家庄桥正北2600米的润泽御府，有投资价值吗？
A:回答:您好,独木难成林,投资不买孤盘,融创一号院没有商圈氛围,朝阳公园泛海国际这| 5 X \ – $ ;几个盘除了产品本身稀缺以外,商圈也很稀缺,无法复制独一无二;霄云路8号位置算不上绝佳,除了顶豪定位以外,没有附加的价值,已经卖了十多年了,期间换过很多个名字,请了很多明星代言,顶豪的投资价值比较弱,i 4 T l y k市场流通性很差,纯属是卖给外地5 ) w $ # T f的土豪,本地人购买的很少,能接盘的人少之又少,
这个盘谈不上投资,只能作为} G ,改善看个人喜欢的程度,润泽御府在北京– % J m U有一定的稀缺性,五环边比较新的独栋产品;园林设计G | G X I D \都很符合这个购买群体的要求,但别墅的投资属性稍微弱了些,一是总价过高占用资金太大,二是流通性不好,如果对居住品质有要求,兼顾自住加投资,这个盘很不错,如果是纯投资, X D k c d Z S,改善置换的户型比较受市场追捧,可参考星球精华栏文章16#北京必买的十大豪宅;文章中的楼盘流通性5 5 B 6 J k # q和位置都属于市场上的稀缺品,祝顺利!
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝U P G G : #阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案y * $ ! 0：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，U ] . 4 0 [考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较推& % 4 m荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展n d 6 J X 9 ( * @其实是有断裂缺陷的，差距: M \ # 6 8 D k g很大，沿着东三环从三元桥T 9 4出发到国贸，这一带a b A ? A w基本全是老旧社. e % s c |区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地5 0 I $ #段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一I 5 r : 5 $ v . @直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏i D @ d，乱，没有管理，所以靠] W R f q # x v近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你k G Q r关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是q q 3望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦K J a + O = h H城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
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