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Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中? E D附小的学区房，今年正好可以把8 A Z i w V +学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的j : . g D房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以+ l _ a直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢9 9 v A = U L老师～
A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应该往北和西或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多了,& R z V e o m Y置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功c J Z h能忽略房子的综合价值,升级是原t 7 1 / y ! Z本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有_ G @ N @ 5 }条件可以出货配合持有的现金加o o Q T l Z t上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太J E – K 1 o m差，可以压缩面积往强资源* R 0 2 H区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置3 2 a换;
如果你们现有的房子行t 2 ~情不好,或者存在不确定性,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大部分家庭@ k [ o ; k \在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再l u ~ D G { w r g往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝R : 6 v 1 } H q Z顺利!
Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子26年上学想入手月坛80年以后的房子，很多人看衰老破小，我不知道这种算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎m – k么看未来出售时的价格呢？还有一个方案买一个您看好的朝青自住盘，25年下半[ d 2年再买个小平房落户，上了学就出手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风险小一些，不知道您更倾向哪种选择，麻烦帮我分析下 谢谢
A:回答:您好，否定全部老| K A d @ 5 _ V破小和学区房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老破小是可以研究的，物7 9 _管资源不错，人文环境突出的会跑在前面，, e C { O k即便是8 Q m z h有学区溢价也可以考虑，老破小是环线逻辑，越往城中心价值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，月坛没有什么特别突出的次新盘，老公房社区可以考虑，学区溢价存在，如果买了之后学位发生变化，房价可能出现下跌，但下跌过后会继续与全市水平保持一致往上走
下跌是因学区因素提前上涨了，跌的是提前透支的部分，跌后的房价才是原本水平，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘海6 , 1 u 2拔是有成长空间的，平房的话是完全的学区价值了，如果踩中ZC点会很痛，平房和老公房我更建议老公房。我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），对不同区域不同类型住宅有详细分析,建议你参考阅读,其次如果你想提前j O S1年买入，拿朝青和月坛对抗不是很牢固，朝青属于慢涨的区，望京会更好F 1 G + _一些，祝顺利！
Q:提问:京总，您好。拜读您的文章受益很多/ B E R T o h @ [。想请教您，我们一家三口住在中关* { K e G } A村东南小区因为孩子上学。名下有一套望京东湖湾三居室的o C ` } ,房子空闲，想要卖掉置换到海淀，目前看上万柳的万城华府小户型和万泉新新，还有保利海德公园的四居室，我的问题是：1. 置换的房子3-5年后才会居住，而卖的房子总价差不多是买的房子总价一半，所以想请教您根据房价周期的走势，买的时机和卖的时机分别是什么时候对置换有利 ；2.万柳现在这边的房价已经很高了，将来万柳还有升值的空间吗；3.如果差不多的价格，海德公园175平四居，万城华府临街的小三居，以及万泉新新二三期200平的四居这三个楼盘从居住感，性价比和增值上看哪个会更好 4.中关村这边还有其他次新盘可以考虑吗？
A:回答:您好,1、关于买卖的时机,从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受疫情影响国家给予中小企业贷款$ V 0 X 7 D I | O支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,] _ ~深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置P | P ? M % ) d换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;可查阅星球精华栏文章#如何通! L $ r _ ] $过市场凉热定律判断购房最佳周期
2、我在知识星球精华栏文章#海O G Q | l淀跑赢大盘选筹导图中对海淀所有龙头位置做过详g I j 4 * F细分析,建议认真阅读,万柳吃整个海淀的产业+学区;很多人认为万柳学区溢价高,指的仅是个别没有居住属性的小区,如蜂鸟家园;除了学区优势,万柳的地理位置在整个北京也属于稀缺,紧靠颐和园、昆玉~ & D / & U $河,处于海淀核心,大部分小区属于品质社区,人文素质处于社会上层,抛去学区价值还有稀缺性配套,所以一直是北京的领涨区域;北京楼市的尽头是万柳,万柳可以称为北京房价风向级的区域,这个板块适合长期持有,万柳的楼盘涨幅和其他区不同;购买力/ h I在整V h E {个北京可以排名Q D k Y前三,长期以来一直是品质盘领涨,中端住宅跟涨,可以说万柳的价格天花板应该算是北京比较高的了,
关于楼盘选I $ k B择上,万柳这两个盘保值性都可,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;万城华府的楼盘品质要领先万泉,缺点是小户型分摊较大,其次临街,华府主要以大户型为主,小户型只有龙园的两栋楼,居住体验上不如新新,如} \ i P E . Z 7 n果能淘到新新二期中间位置或者三期靠西边单元很好,三期整体靠东边单元会被12号楼遮挡采光,二期靠东单元临街会有噪音W J \ [ M E x Y,这个临的是万柳东路有公4 ! % )交车,噪音很大,华府小户型临街不过公交{ K 6 & @ c车,海德公园建议放弃,这个盘品质K [ m很高,B $ f / b但这个区域只有这h W 2 % 8么一个品质盘,区域的成长环境差点,天花板没有万柳高,后期上涨动力也比较一般,东湖湾本身就是望京的置换大盘,用这个盘换到万柳方向上没什么问题,如果换到其他海德这个位置等于好区域换到差区域
3、中关村为产住结合,但氛围并不好,整体规划产住混为一体,刚需盘还可,作为终改不建议做首要选择,祝一切顺利!
Q:提问E 9 P m J ~ m v s:房总好，请指点迷津。基本情况：名下安苑北里小三居一套（市值700），橡林郡120平三居自住o M 8（1400+）。方案一：卖掉两套改善到橡树湾五期或世华龙樾三i @ t e 4 j c } M期，但是v 9 T ` ` :好像3000左右改善不到好的房型。且出两套换房周期较长，也担心前期五期已经升值太多；方案二：只考虑保值增值，卖小的，凑1500左右，r w c Y p在望京购买二或三居，融科或者惠谷阳光，出租用。问题：能否对方案进行点评指点迷津，更赞同或者有更好的方案指导，谢谢。
A:回答:您好，橡树湾五期和世华龙樾这两个盘属l H h O – + m \ |于终改盘，长期价值很好，橡树湾五期最好的价格段是2400和3800，2400的是三居户型，3800的是四居户型，3000比较尴尬没有好产品，世华龙樾3000可以选到不错的产品，你可以关注四期190的，你两套全部^ y X出掉去换世华龙樾方向上没什么问题，橡林郡品质不错，但这个盘的热度在区域中等，涨幅比着区域橡树湾系列还是弱了些，世华龙樾的海拔要比橡林郡高很W v A ~ . + N \多，其次安苑北里脱手F ] ) v N : ` (很好，无论是换望京或者在清河扩大面积都好于继续持有;参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
问题是如果你只动这一套不动橡林郡有点可惜，橡这个盘不属于很好的那种，但也不是很差，换同等楼盘不划算，只能往更高级别的盘上换才有价值，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,建议是要么都不动，要么两套一块动去换一套综合资源更好的霸盘，关于周期：这两套的出手周期不会太长，你可以边看房边卖，如果有合适的房源可先下定再卖，要一R \ 5 J 3 ` J 3 z个长周期即可，这种总y v ~价的4-6个月都属于正常的周期，这* s x D 2个时间卖2套小的很轻松，祝顺利！
Q:提问:有唯一的珠江帝景B区的124平E B \ G W *南北两室，无贷款，手里有100万左右的子弹。收入一般且有老人和孩子用钱，贷款想控制在150万左右。目前租房带孩子上学，房子已租给自如。几个方案一直想不清楚，求指点：
1.置换帝景新的e和c区142-151的三室，近期还是出租出去，远景自住。该方案改善落地但不大，置换成本较高中介费加税40多万，新区房龄新4-5年但小区很小，今后m y % V * 6 8学区取消，对二室和三室影响是F m 9 . i k – F否有差异。2 置换选择在通州融御1000左右或者环球附近入三室新房一套（比融御b s + ] u价格低些)，长期持有获得自住改善(假期自住)属性。再在东方雅苑或禧福会入手一室出租出去，预算600_700万，进行剩余资产保值(在附近区域的其他方案也行，可建议)。该方2 + K J U v Z案有一定现实使用价值，但置换两项资产同当下资产差异太大。
3 在沈阳250万以内购置一套条件好些的新房，维持现状。该方案主要是获得资产。沈阳B | , V房价低迷很久了，感觉现在整体剌激，不知是否合适（老家沈阳，今后也有回去养老的使用价值）。三j @ : . c个方案该如何选择呢，或者就维持现状，或其它好的建议也行。另外，如果考虑24年底25年初有可M 9 o 9 %能买到现在帝景边葛& = {州坝正在开发的新房(房源很少)。上面方案包括维持现状等该如果选择呢（在更大不确定的边界下，楼主又会怎么考虑呢）。感谢您的宝贵建议！
A:回答:您好，感谢信任！关于置换的理解，我在星球精华栏14#置换X x W & V f宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读,对于学区房置换，孩子上完学或已经入学，把原本持有的学区房置换到相同价格但没有学区因素的纯住宅区域，买入的盘相对有稀缺价值，并且成长性不错且u 9 @无学区风险，这是学区房的置换] @ R [方向，珠江帝景本身前期的涨价过快有一部分学区因素，如果再扩大面积增加摩擦成本其实是有风险存在的，这种置换的意义不大，学区房的仓位越大风险也就越大。
其次你的第二个想法打新换到通州，这是降级的，通Q \ Z t D n H ~ R州需要很长的时间来兑现，暂且按照最快的时间说5年全部兑现，那么下一q : W # ` C j轮行情也要5年以后了，北京的市场规律是5年不涨，必有一波，财政需要，如果5年市场一直没有交易量谁都受不了，那如果换到通州这5年期作为我们个人其实是空档期，很不划算。
关于布局外地，原则上如果强资源城市完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,或者是预算范围内在一线城市入场比较困难才退到二线，否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是全国最优质的,其次像沈阳这种城市，虽然C _ : x属于城市群中的老大，但炒作氛围比较重3 _ N N A j j S Q，投机的更多，这一波涨上来又会冷几年，占用资金量不大有自住需求可以买，如果占用资金量特别大，像你的计划250个这个总价再加点杠杠可以在北京买个一居了，布局沈阳效率不是特别优;
比较理想的是现在逃顶珠江，换一个没有学区溢价综合资源更强的住宅盘吃5年左0 D y G K O { D右的涨幅，继续租房上学，5年后房子上涨再做下一套布局，房子有增长无论是再增加一套布局还是继续升级都是再做加法，如果换来换去没有成长性加上资金成本和时间成本其实是亏的，包括你所提到的葛洲坝新盘参考意义不大，从投资维度，一次换仓你要计算你的操作成本和接下来5年的可成长空间，包括确定性。不确定性的位置包括有风险性的区域只能用你总财富的30%去博，70%都要做稳健性的计划，更有利于家庭资产的保值与增值性。建议认真阅读星~ v y 2 F球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总您好。我现有一套精装G B q i80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，f Q D m – # [计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在( \ b 7朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小0 O ; j \ k c 6 K四居] T _ T g，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金不& q t c ~ ^ g [ O超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-93 r u f00万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较, 5 m推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？Q J u , = C 4 q或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过, c s Q @ d d f U了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园+ 8 = B t路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，S w B5年基本是一M 4 3 A个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价P 7 ^ 8 w #买y ? 8 ,三居布局到朝@ } Z – l x青在整/ h _ g # 8 U 5 P个朝阳效率是最q Q } } g : Q T ^高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三m 5 ? c 4 m D [条线有4个点，朝阳公园K i ~ 7 7，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史Z f ~ d 1 s w成交大数据);祝顺利！
Q:提问:我目前4 – W : 7 F L d \居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生b Z 8 – 1 z B c在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次B ) r X 2 0 h d给了股权 应Z ! f L 6 m + } s该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫R B 4 X l还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米）# ? R c t } B D Y，23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还L , o 4行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小d D A U &区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网D ? d p上新N d &闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公F 9 R ~ 9里到次渠北，也[ M { T Y / / *是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回r N \ Y迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选5 p B V ] i t d z哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城5 i e {，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如Q $ f x V ` 1 m x今每个月还贷款2N k & e K 6 + =.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不I 4 A b 2 1 L想添钱了。关于这些资M ? + #产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考K v ` k [ v J 3 #星球精华栏文章11#北京七_ T R ] g 5 K _个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑Q = g c –的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存0 J a ^ h,良乡大学城一U O d = T S z j T带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长C 9 p阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通N N C Z (州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重{ } }力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，J t I ` @ H如果不做调仓优化一直– O M X 6 ^买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置V * & | o _，澳海明: w m J + e O / J月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有: F \的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有7 P 5 ] c保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81– F l R L 3 g ; Y#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
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07#巧用杠杆，贷h m A i r款的利用
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11#北京七个行政区边缘的房价预a c a 1 d 9警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘+ ! b f涨势收益分析(历史成交大数据P q m 6)
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实操类（部分{ 6 7 ! – ?文章）
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82#北京G t u Q y首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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