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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每X b V c m # Z j z一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经n j 9验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上z m ?这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们{ Y : 6 H的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:您好m B # B * t [ 4 +，现住海淀西山锦绣x T W | Z R H府两居，锦绣府属于限竞房，27年才能卖，通州富力金禧花园两居出租，大概价值540万，上海有一套公司分的公租房，60平120万，香河有一套房，180买的现在70万，卖了还得倒贴。最近看了您3 j X / ! H H m的文章，想把资产升级一下，方案一：23年把通州富力金禧和上海的都卖了升级N Q @ o一下，然后27年再把锦绣府和新换[ & X ! k的这套房一起卖了换一套您说的霸盘。
方案二：两套分别置换，23年卖了通州富力金禧换一套纯投资，27年卖了锦绣府升级一套; ~ ? z u 2 w f自住➕保值。不管是方案一还是方案二，卖了通州之后没想好怎么升级，是在通州升级三居长期投资，还是在您说的望w M J L京 清河 新北苑 亦庄等区域换一套两居？考虑二套贷不了多少款，预算900左右，谢谢
A:回答:您好，你应该把上海的公租房脱手，香* ] s Q ? E河的等这2 Y – 9一波如果能溢过去，能回调一些差不多也要出掉，富力金禧属于万达商圈的标杆楼盘，万达是目前通州配套最优的一个商圈，距离运河产业中心距离还可，肯定是被第一波辐射到的，这个盘长期价值很好，只不过通州的行情需要很长时间很长时间才能兑现，卖金禧再投通州效率很低，现在通州吃不到太多行情，如果想中短期获利从金禧换到市区效率要高很多，900左右的情况下只做区域升级，房子还是保持原有面积品质，可以到望京朝青淘一M y x ; } ? o V )淘同类盘，澳洲康都2居、青年汇3居，华纺易城2居，个别3居1000往下需要淘，选筹上建议你参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析} 9 } C R F(历史成交大数据);
买入后27年等价格上涨提前结清贷重新做抵押，把西! F r w 6 , – `山锦绣脱手变现加仓，现有房产不动，这几个盘持10年往上问9 = s题不大，如果预算够不到霸5 F F l i = } – [盘可以选择第二梯队扩大面积，其次如果富力金禧这次置换可以把总价提到1200左右，多增加300贷款选望京的融科三期2居效率为最优，你二套可以不用按照常规操作，具体查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺利！
Q:提问:您好，慕名而来。京户俩娃，目前大娃预计26年上小t _ ` ] V学，京房在马} R i u X驹桥的香雪兰溪，现金v ) 2 P150，想做置换。两种方案，一是卖掉香雪兰溪，加手里现金，加杠杆清河买一套700左右的房i . ; , e子，以后孩子上学过去用，也可以升值。职住分离y n d ^ D ` Q，继续租住在西局。二是，香雪兰溪不动（价格低，卖了是亏的），150加杠杆，高米店北金惠里93平米两居，改三居。认命了。不动了。
A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中写过普通人该以什么样的心态投资房产,建议认真阅读全文,房产属于每个家庭的基础设施,应该尽H v v u = \快解决,然后才能有其他更好的发挥,如果不解决家庭的基础设施问题,没有一定的优质资产打底,$ A i e ^通胀会逐渐洗劫我们的积蓄,持有优质不动产的才算是真正的资产阶级,拥有足够优质的资产,心态是阳H 3 P 3 T s 8光的,判断风险能力是强的,如果我们想拥有好的人生,拥有真正的. % @ y @ % $ M h自由,真正的善良,应该成为一个有产者,最好成为一个厚产者,幸福指数也会提高;
人这一生到了一定的年龄,如果还没有把身价做起来,还是一个5 ] z \ _ R _没有产业的人,会对社会的变化政策极度敏感,没有能够带来安全感的筹码,家庭% X E x k和外界风险是同样的;现阶段只要努力每个人都能通过买房来实现升阶;我们生活在北京是幸运的,可以通过努力买房不断积累自己的产业,相反生活在小城市或者没有机会到北京工作的人没有这样的机会,从我们自身来讲应该z a U p 0 7 b把握住这样的机会;
2、我在星( H c 8 l球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州进行过全区域分d X O n L 1 k v }析;马驹桥是一个潜力地段,香雪兰溪属于区域内的品质盘,如果区域发展较好,这个盘必然会升值,持有香雪会出现2种情况,涨或不涨,这两种情况都存在着不确定性,而买清河板块的优质盘,必然上涨,只是时间问题,一个是不确定性,一个是必然性,这是机会成本,未来楼市的分化速度会远比大家看到的,贵的会越来越贵,便宜的会越来越便宜,优质Q f e 5 d房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现,到顶后再想置_ \ & b Q m \ F |换难度会更大,其次高米店北金惠里楼盘行情很差,未来的上涨空间也很小,从投资角度完全没必要买这个盘,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利2 – L I H (!
Q:提问:京总您好，我和爱人都在金融街上班，目前父母名下有石景山鲁谷远洋沁山水一套自住三居室，平时我们两3 o B个人住，地铁上班40-50分钟（能接受的通勤时间极限了），父母偶尔来京会一起居住。未来两年准备要小孩，且双方父母快退休了可能未来# T \ I q N @ v Y长期来京帮忙带孩子，加上最近房价小低谷，我们想在半年到一年内首房首贷买一套两居室（至少可以一居改两居）。目前能拿出首付400-500万，可承担500万以内贷款，F 0 3 A \ o并且不考虑卖掉父母名下的三居室，z ! ^ 8 @ a 9 . 7希望要买的房子一是保值增值（方便以后置换，体现现在上车的意义）二是小区环境好房子次新，三是学区比石景山学区好是加分项。爱人是西城S e \ \ O 7 :集体户口，但未来? H Y学区政策不明朗，如果买在西城海淀当然更好，但未来上学前还可以置换，所以我们第一优先级是增值保值，这套房可以自住也可以不自住。现在有四个思路
1、在西城买公房（为了能直接高贷款）。前期看了月坛、金融街，首套贷款500万，能买月坛的小两居，比如物资部W v V 3 J j大院，上班近，但普遍还是有一定学区溢价，而且房子很旧、没有电梯；如果带电梯的公房又基本都m x _ & x t w是塔楼、筒子楼，楼道环境较差，没有小区；环境稍微好的两居基本得1000万以上且不怎么出房。
2、在西城买商品房（为了买次新房）。前期看了广外，陶白，首套只能贷300万，考虑再加点杠杆，800万能买朝向不好的t e x e d @ P 0一居室（能改两居），比如玺源台朝东朝西的、庄胜朝北的。远见名苑等e 5 x = A也看过，自住是不达预期。中信城等优质小区远超预算，不知道未来出手小户型房时哪些小区更吃香。
3、在地铁c V Q z , ( ]沿线的海淀区买次新房。初步看了五) | a c d t z棵松、万寿路等，950以上能买新兴年代两居室，但目前不出房，只有底层909万。永定翠庭小区更新，但只有东西向两居，小点1000万，大点1200万；还有就是永定翠庭830万朝南一居室m & V $ / / o N，目前没房源可以等，一般绑定车位一起卖再加50万。
4、在沁山水再买一套两居室。900万也需要在房贷基础上再加点杠杆，优点是可以自住，肯定不用租换租了，并且方便和父母互相照顾。但是缺点明显，都在石景山，对学区没帮助，还把鸡蛋放在了一个篮子里。未来置换不知道沁山水是否还有涨价空间了;请问这四个思路哪个合理一些，买房的板块及小区有没有什么推荐，谢谢！
A:回答; 您好,1、鲁谷是承接海淀和西城溢出的一个刚需地段,远洋沁山水在整个区域{ w Y p u W品质和价格都是比较高的,z { \ # 5 [ K M所以涨幅动力有点不足,只能说这个盘因为没有竞品保g . J U 2 ( F ~ R值属性很好,上涨空间和市场有关,如果海淀和西城发生大范围房价上涨现象,龙头位置涨完喘息时这个盘会涨,如果不想折腾买这个盘没什么不可;l V V n2、如果不考虑鲁谷可以重点淘一下五棵松板块的,复兴路79号院、新兴年代、永定华庭这三个盘保值性很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
越是不出房的盘,或者出房就没的盘越值得买,2居室无论是流通性和增值性都优于一居室和开间,有条件尽量选= * } K ;2居;永定翠庭价格稍高,同样是老公房社区西城的居住体验没有海淀的优,其次西城有学区问E Q ~ M t %题,现在没有学区需要,从投资角度没必要往西城挤,五棵松板T O x i R p {块距离鲁谷和金融街距离都可;要么原地淘,要么五棵松,v H } # m I T这两个方案相对都比较稳健,无论是买鲁谷还是五棵松未来再做升级置换时流通性和成长性都有保障;西城的话不确定因素太多,祝顺利!
Q:提问:房总好，想就是否在丰台买0 9 ? r b | Y房进行咨询。基本情况，女方丽泽商务区上班，男方公主坟上班，准备n m S (年底结婚。女方在广内有老破小可y 3 # F x p h b供上学，男方家在羊坊店学区有学位提供（但无房本只能住）。女方要求买房，男方目前子弹400，加上贷款，预算在600以内。考虑了14号线小屯（郭庄子）地铁附近万科紫苑，万恒家园，建邦枫景商品楼几个小区
主要考虑是西海学区溢价O b K ; y o \有点高和已有两个保障，预算也有点够不上，所以考虑丽泽沿线地铁房。如果上学后到西城或者公主坟住小房，或再租一套大的，目前便于夫妻上班。1.不知道这么配置是否合理，除了小屯路这块，还有其他地段能考虑不，预算也符合的情况。2.这几个小区哪个优选，目前万科有近600的东西向85平一二层，建邦枫景的q X 5 J Q &塔楼二三居500左右可选择多，万恒家园无电梯一二层的南北90平（但有点刀把特征，边户U d 5 J ;明卫）。万科肯定物业品质好，就是东西向打鼓怕以后不好出手(虽然通透)；万恒自住不错出租也方便，品质一般户型有点毛病，不知道出手会不会影响；建邦塔楼作为后备房源。3.最近几个小区有陆续出房，成交并不太多，是否横盘了X . Z ] L Q [;
A:回答D n \ ) & a m:您好,感谢信任!建议你参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;丰台的青塔板块比较有价值的楼盘只有万科紫苑;这个盘在[ w o $ 6丰台属于明星楼盘,居住体验和社区的管理都优于同区域大部分楼盘;其次是建邦枫景;万恒家园属于板块尾部盘,流通性和保值性都不如前者;万科紫苑的保值性很强,升值性中等吧,17年之后这个盘处于横盘状态S x / {,近一年6 # G \ 0 M n t的行情是处于上涨趋势,大概10 q z l i ;0个点,建邦的行情是处于下跌趋势,买房不要看单价,便宜的不一定是最好的,如果兼顾上班,这样的方案| s t 4 ) s还可;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)S O r 7 C I / #查询楼Z Y x ; ~盘的详细行情
如果坚持效率最优原则,投住分离效率更优;配置纯投资盘持续吃板块红利,几年后无论是置换还是继续持有,主动权在自己,如果继续持有可以把上涨的部分套现出来按照同样的方式继续买入,这样的打法很稳健,名下的资产也都是优质盘,很容易滚起来,剩余的交给时% I : ] [ 0间即可,当然这种方案需要舍去自住的因素以租换租,看个人更注重什么?如果兼顾自住万科紫苑很不错,如果以投资为目的方案二的效率更优;只有塔城这座城市经济最x | . G ~ \ g快的列车,才能在有效的时间得到丰厚的回报;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，本身是望京人，但是家里望花路老| , P } u J h \ w塔楼两居（750），近些年涨幅不大错过了望京的红x f y ( y s )利期。b g 9 7 P z u )现自住大屯保利金泉楼王户型（1600），很舒服，但是后期看升值潜力貌似有限。亦庄合生还有一个复式（300），打算趁着马驹桥政策红利尽快出掉。手上还有留存资金800左右，若不考虑置换保利金泉，可用资金约1800～^ G A 9 D r I = (1900;
想请问仅考虑投资u W # * 6，保值增值应如何选择？最近在看橄榄城，东湖湾，臻园。橄榄城很多人讲说上一波外地人炒太凶，后期会回归真实价格，东湖湾内部楼道和造型不规整，臻园上车大户型有压力，而且也已过去一波行情。最近F 4 = N a 3 [ – d也发n } { n , 7 I愁是不是现在的行情下只适合处置，不适合置换。另外，清河橡树湾同等区间下更值得投资么？谢谢百忙之中回答;
A:回答:您好,1、我在知识星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,中写过关于北京部分热门板块房价是否到顶的问题,建议全文阅读,有价值的城市、区域、楼盘才值得“炒作v y O”,没有希望的区域没有“炒房客”,或者说市场y S b G 7 G 0 N Q上从来没有炒房客,只有价值的挖掘者,投资房产本身就是搭乘这座城市、区域经济增长的红利,投资者只不过是挖掘了这个区域的红盘,当别人认为房价已经到顶时,投资者依然看好这个区域的行情,结果就是持续吃到板块的红利;“炒房{ V Q b客”的打法一般有2种,一种是长线,一种是短线D j q ! + e ^,长线是他们懂得借势顺势而为催化加速，能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来;在$ p *半年一年之内获取c M * x \ O5年的收益;之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州;
而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,其次这些核心位置是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌U o z H z =和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地! S P |区越冷门就和城市的中高收入群体关联越大,如果持续面临失业、M ~ a ) H \ + a –行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;
整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了,即便北京有全国最严的限购政策,n t u N [但望京常年领涨并G U r { Z R V q非学区溢价，足以证明这个区背后的H V @ ) @ h x 4 I购买力;整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,而国贸一带缺乏品质住宅区,被大量写字楼围绕居住氛围并不良好,而望京属于产住结合,也是目前北京产住结合发展最好的一t Q S个区域,望京东的] u u H K V v几个品质盘,像保利、臻园、橄榄城、万和只能说价格的天花板比较高,即便是遇d I 1 E Y $ K到下跌,也是上涨* O n后的自然回调;可通过星球精华栏16#北京各区2017-E / V2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、关于置换上,我在知识星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,对部分区域分析过,建议认真阅读x G ? a e W H \ ~,保利金泉的楼盘价值大于区域价值,这~ { = E个区域除了保利其它均为老社区,= S , : : J p I ~整个区域的声望资源属于比较落后的,独木难成林,即便保利有再高的品质也难撑起一个区域的价格,而其它涨的比较快的区域像新北苑,清河、朝阳~ 4 @ [ ? ^大悦城、望京这类区域的共同特征就是区域价值和楼盘价值同等,品质次新盘一片,所有区域的配套均以0 ^ h { +生活为主而非商业,这样的区域即便没有突出的学校价格也会一直走在前0 M d K + Q / W面,如果加上产业辐射就N @ 1 |是锦上添花,北京缺乏这样的品质住宅区,稀缺为贵,用保利和亦庄的换望京或者清S = p F ! P O S河,本身就是普通产品换更优的产品,没什么不可,好房子的标准是能租,能住,能贷,能卖,能升值,投资房产投资的是综合功能,不仅仅是居住功能,尤其是20年往后更要注重房产的金融属性,祝一切顺利;
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平; = O &左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼j = / 4 V内感觉不太好，且该楼盘至2016Y h k 0 A 6 d高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三& i E Y `的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果@ Z N ^ q北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯| q $独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于8 7 k f你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水Z w I ^ B O D云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个d k 8 ( J m盘只有4栋4 4 D i 2 # Z楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后F 2 a X A期的成长性才比较客观;
如果s % b l % #考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核W b V心是没溢价，其它# L p 4盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值U | X a ` O性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像h u – , z x 9 H .望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧Y % P ~水云天比还低一个水平0 d T :，你碧水的盘至少要等到25万以上的水+ L K f o o d _平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向8 \ ]是置换升级，而你看的这些盘等1 ; n v l X于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-203h W o d h `2）
08#史诗级通n \ . 6 [货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙3 } c I化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分/ % L ! R l } y T文章）C G ? a
11D X l h#北京七个行政区边缘的房价预警研O 7 { y判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱1W N ! j c 30年，拒绝多动症
15#2 ] l 2 % B ~ G y望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘0 \ U , p G涨势收益分析(历史成交大数据)
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实操类（部分s q \文章）G ( 1 = # 5
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82#北京首付300-400稳健的78L P l & $ i I ]个刚需盘分析
83#通州跑: s 6 _ 8 , t M赢大盘选筹导图
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84#北京持币200W以下的投资术
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持续更j / K d o 7 /新中
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