北京买房 | 北京二手房挂牌量突破10万，这一突破意味房价要跌？-叭楼楼市分享网

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能证明什么？能证明大家都在抛售房产北京的房价就会大降？

想多了。

北京10月份即使在H Q F m p J $去掉国庆7天假期还成交了Q d } Z \ Z ? v }11209套，那些说10月不会超过1万套的出来挨打。

优质的房源出房率依然出的很高，只能证明北京J ( T B H – T $ g市场分化越来越严重，有潜力的区域势头依然上扬，洼地一直洼。

一套月坛2000万的学区房刚挂出来2天都成交了。

所以看跌的人一直看跌一直等就只会越买不起。

所以选对区域很重要，总结了一下目前北京各区有潜力的一些区域，最近几年打8 d ^ ~ n 3算在北京买房的可以先收藏起来。

一、$ j ? c北京各个大区到底应该如何选片区

一、东西城

这2个区不单独说，o . 6 / ^ \ ]因为买这2个区4 s P 3 } 5 % Z a肯定都是学区: } K $为主，学区越好，房子越保值。

二、海淀

1、同样是top的学区最保值b O 0 ~ N @ U，其次就是越靠近产业区越保值，例如西北旺、永丰、西二旗。2、最后预算不太够又想要海淀户籍的$ q k，那就u S 8 ) s b ] 7 ]看清河，西三旗，马连洼。

三、朝阳

1、太阳宫（朝阳学区大哥）2、望京（产业，商业，教育自成一体）3、新北苑（承接望京外溢，区域基本都是10后的次新）4、奥森（承载了亚运会奥运会的利好，区域内环境好）X v $ , * z5、\ W 9 D朝青（涨幅很好确实有点让我想不明白，大概是归功于区域内高品质的小区多，以及商业配套不错）6、常营（对于买不上朝青的同学常营是一个很好的备选）7、双井，四惠（区域不过? g R 9 \ 5 b Y !不差，位置好q X h h F {，均价还行，@ r a $ q e b 0 k对于刚需改善都是不错的选择）8、东坝（目前东坝的饼比较大，买了需s n & 5要长期持有至少10年）

四、丰+ m q j台

1、丽泽（丰台目前一哥，预算够随D [ \ S \ ^ 2 ? s时入）2、丰台科技园（仅次于丽泽，区域内的次新涨幅都很可观）3、玉泉营（双地铁经过区域，区域内有不少成交. U A + $ )排前三的$ i F h v . v小区）4、新宫（19号线开通以后有一波利好）

五、昌平

1、回龙观（目前昌平最好的区域，途经地铁13号线，无论是西二旗的互联网人还是望京的互联网人都会考虑回龙观，购买人群有保障房价就有保障）2、朱辛庄（可以承接部分回龙观的b T i外溢，且区域内自身有产业，有后悔没入万象悦府跟龙湖云景的吗？）3、未来科学城（有规划肯定是不错的，只不过兑现时间会比较长）4、天通苑（成交量名列前茅，既可以满足刚需3 U z d ( 0又可以满足改善，400万以内的2居天通苑有，500万左右100平的3居天通苑也有，除了天通苑你还能在哪里找到这样4 q 7的房子？）

六、大兴

1、旧宫（靠近亦庄，沿着亦庄线买）1、西红门（目前大兴商业最好的地方，一个荟萃可以满| # ( d D R足一家人周末吃喝玩乐的需求）2、其他几个区域都差不多大，只要沿着地铁4号线跟地铁8号线买次新地铁房就没错。

七、通州

1、运河三角区（通州房价最高的区域，也是涨幅最好的区域）2、沿着地铁6号线跟八通线买次新地铁房

八、房山

1、假如不在南边工作，其实我都不建议买房山，因为碍于位置关系o n B u h P 2，房山的房价经常被遗忘。2、确实没办法就要买房山那就买长阳，长阳是目前房山最好的区域& m Z o x j F ?。

房山目前是远且没有产业，都在涨的时候总是落下房山，都在跌的时候那就从未落下房山。交通也T i f ^是硬伤之一，整个区就只有房山线跟燕房J , @ e * 2 %线，没有交通人即使过来上班也不方便。

区域内只有一条地铁

最后就是以后接~ } l z盘的人少，目! v V前房山的购买力主要就是丰台科技园的外溢，但是预算高的肯定会. 5 +首选丰台科技园而不是房山。

九、石, x = T n 2景山城六区里面面积比较小的，预算高的挨着海淀买N + Q \ A h w M，预算不太高的挨着地铁6号线地铁1号线买。

十、顺义

1、买别墅的就去顺义2、刚需不建议，除非你在首都机场上班，假如就要买顺义，那就沿着地铁15号线买，越靠近朝阳越好。

二、不同预算买房，到底可以买哪些区域？

1、首付50万买哪里？

2、总价预算 300-400W买哪里？

3、总价预算400-500W买哪里？

4、总价预算500-600W 买哪里？

5、总价预算700W买哪里？

PART
01首付50万买哪里？

可以买新房的1居，推荐2个新房一、顺义金茂社区

开B f _ w h w z t 发商：金茂+城建

产品均价：约3.2万/ m

产品总价：约150万/套r y = W起

产品户型：50㎡一居、60m-81m两居、89m-118㎡三居

总户数A 1 j @ V X L G：3881套

楼栋数：37栋

容积率：2.00

绿地率：30%

房屋属性：限竞房

二、和悦璞云

开发商：保利+首开+新航城

产D j z r S . a * q品均价：约3.0万L Z ? W e/m

产品总价：约155万/套起

产品户型：52m一居、60m/68m两居、85m/100m三居总户数：1460套楼栋数：24栋

容积率：2.0

绿地率：30%

房屋属性：纯商品房

交房时间：预计2024年6+ c t d X H月30日

楼盘地址：榆南路首开璞瑅墅北侧约170

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02总价300~4g 4 G O ] . \ ? H00W，_ A ` B v推荐区域及小区

这个预算的房子，必须强调4个点：

1、靠x 0 q v近地铁，地铁距离最好控制在1公里以内，800米以内最好，因为超a Z L = \ % } X过1公里，那些1.2、1( _ N j i z a.3、1.5公里的距离真的很尴K q ? h D a U尬，走路嫌远骑车麻烦冬天冷夏天热的。

2、正规Y \ – 21居室（能} n T R够上2居更好），一房一厅最好，而不是开间。开间有2个比较明显的缺点。一是做饭麻烦，假如你是经常做房的，整个屋里有烟味会很重，衣服都会有味；二是隐私相对较差，亲戚朋友来了想过夜开间多不方便啊，正规1居还可以在客厅打个地铺啥的。

3、就是房龄，总D y 5 L L O D 1 c价低的房子，房龄还是很重要的，最好是选择2000年以后的房子。

4、必须买70年大产权的房子，50年商住的房子缺点不用我多说了吧，反正记住别买就行了。

【推荐这几个区域】

朝阳：垡头、定福庄、常营

昌平：天通苑; s 2 v t %、沙河

顺义：后沙峪

大兴：天宫院、旧宫

A：垡头推荐小X L – V L a区翠城馨园、双合家园BD c k = l C 8：定福庄推荐小区a x } : ~ i 8 D福盈家园、绿岛苑C：常营j c $ ! f Q 推荐小区首开畅心园、金隅丽景园、住欣家园D：天通O Q I Y苑推荐小区天通苑北一、二、三区，天通苑东一、二三区E：沙河推荐小区北街家园五区F：后沙峪推荐小区空港吉祥花园、万科城市花园、江山赋G：天宫院推荐小区金融街融汇、龙湖时代天街、保利首开熙悦春天H：旧宫推荐小区灵秀山庄、旧宫新苑、亦庄北岸

【常营的优势】

交通：假如你在国贸上班，朝青买不起，那就买常营吧。首先，常营的交通非常便利，6号线和1号线贯穿始终，7站就能到国贸，值得注意的常营站是北京面积最大的地铁站。

但是有一点要注意，就是无论是6号线还是1号线，上班高峰时候的人流那不是开玩笑的，想减肥，多挤挤这2条线保证快速见效。

房价：常营板块的楼市可以说是一直在稳步前进，基础非常牢固，1t / z r O F0年前在西城区均价突破5W时，常o ! k营还在2W的门槛徘徊，直a m \ w V到16年才第一次突破5W大关，此后一q I G 1 A x h l }直稳步上涨。

【后沙峪的优势】

首先地铁15号线贯穿H z 7 W g | ` |大望京，无论自驾还是坐地铁到朝阳都方便。

接着后沙峪的c M g p x T商业，祥云小镇是目前顺义人气比较好的o s m [商圈，Z Q e d H G & | S周末去吃喝玩乐完全可以满足得到。

医疗也在补充，友谊医院预计明年6月竣工，以后看病就不用跨区域折腾了。

重点看下小区就是江山赋，蓝星花园，$ x t r w g d G空港吉祥花园。

即使你顺义的房子买* 0 X D H 1 $ z \了一段时间不自主同样可以租出去，靠近地铁的房子都好租，望京上班的人群不少是在望4 \ ] W – 7 9京租房的。

PART
03总价400~500W，推荐区域及小区

【推荐这几个区域】

朝阳：四惠-高碑店、管庄

昌平：回龙观、立水桥

丰台：马家堡、新宫

大兴：西红门

A：四惠-高碑店推荐小区壹线国际、通惠家园、晨曦园G b i、富华家园、兴隆, g .家园、金隅泰和园B：管庄推荐B ^ f N T N 8 /小区汇鸿家园、京通苑、瑞祥里、建东苑C：回龙观推荐小区龙华园、冠庭园、慧华苑、龙博苑、矩阵D：立水桥推荐小区溪城家园、合立方E：马家堡推荐小区西马金润、富卓苑F：新宫推荐小区翠海明苑、南庭新苑G：西红门推荐小区兴海家园星苑、世嘉博苑、鸿坤理想城

【回龙观的优势】

说起回龙观，很多人的第一感觉t e R就是睡成，房价都是被码农们堆起来L p | g I 6 p o h的，不可否认，确实是. i 2 h a这样。很多人问这里的房子保值吗？假如从自主角度看，在上地西二旗后厂村甚I ] j L至是五道口上班的人儿，这里确实是最好的选择。即使每天上班早高峰西二旗到五道口上车确实需要勇气跟力气，那为什么还有不少朋友义无反顾的去买买买呢？

其实就是因为产业。

产业辐射，尤其是互联网大厂扎. U 5 ~ o $堆d I =，保证了这里源源不断的人才流入，也会回龙观二手房市场流通稳定的基Z F | a U 9石。

【立水桥的优势】

立水桥是京北重要交通节点，靠着地铁13号线，东挨望京，西靠上地西二旗，是不折不扣的交通中点。虽然区域城市界面有点混乱，但毕竟抵不过方便。

【新宫的优势】

新宫原来区域一般般，但是19号线开通以后对于区域的房价上涨有很大帮助。

比如说之前假如你在金融街上班，那么从新宫坐地铁4号线去往金融街，都是被推着上车或者压根上不去。但是坐地铁19号线的话，从新宫到金融街也就三四站地，时间也会缩短很多。

区域被各个公园环抱，环境没得说。

【马家堡的优势】

交通：角门马家堡一线有地铁N + : u $ f 0 l4号线与10号线，对于在中关村，金融街一带工作的人群而言绝对是友善的区域n G t f H 9 B。因为这里既是城区，配套相对完善/ ; I A _ % g J m，房价相对于北边而言却是C ! { ~ 9 ~ p友善不少。甚至租金都比回龙观便宜。

房价：传说中的南三环不如北五环的房价高就是这个地，虽h s | A ~ = A a说房价涨幅不如北边，但是但这里毕竟是三环。打个车去国贸、西单、吃个饭还是舍得的，你要住回龙观想去国贸吃饭，这大老远儿的你准舍不得打车j t x – U R )去。

PART
04总价500~600W，推荐区域及小区

【推荐这几个区域】

朝阳：北苑、朝青、常营、亚运村

海淀：清河c t E ! y A z

昌平：回龙观

丰台：首经贸、丰台科技园

石景山：鲁谷

通州：运河三角区

A：北苑推荐小区茉藜园、平安嘉苑、华贸城、中国铁建国际城、新街坊、天怡家园

B\ * M y & A：朝青推荐小区国美第一城、朝阳雅筑、青年汇

C：常营推荐小区苹果派、北京新天地、柏林爱乐、万象新v d 6 _ 1 =天

D：亚运村推荐小区安慧北里雅园、秀园、逸园

E：清河推荐小区清缘里、永泰东西里

F：回龙观推荐小区新龙城、首开智慧社、融泽# 5 ? A l r 8 P *嘉园、领秀慧谷、北京人家、流星花g [ g g园

G：\ I y ~ | 9 F i L首经贸推荐小区万年花城、h * M + F = z r u三环新城、怡海花园

H：丰台科技园推荐小区北l H Z 9 # 8京方向、京投银泰西华府、万科蓝蓝沁家园

I：] f H 1鲁谷推荐小区远洋山水、诗景长安

J：运河三角区推荐小区运河湾、百合湾、加州印象街、经贸国际城

【北苑的优势】

北苑地区是国奥商圈外延的大型居8 ^ } O } A + N j住区，紧邻北五环的红军营板块从世纪初启动开发，诞生了建筑体量达到230万平米的超级大社区北苑家园。

其次北苑现在还分出来新北苑，以13号线为界限，13号线往南是旧北苑，13号线往北是新北苑。

新北苑的商业配套以及环境都比较好，当然价格也较贵。

在望京或者西二旗上班的都可以选择北苑? W i P K – Y。

【丰台科技园的优势】

科技园以占地不到丰台区1%的面积，贡献了全区30%的税收，这种聚集财富的能力在北京，甚至全国都是排在前列的。

丰$ K x台科技园更像是南城的希望之星，这座发展了20年的产业园历经三期开– 1 \ Y发，已经成为中关村海淀园L _ ( } g f K H外规模最大的科技园区c ! 3 c ` $ m 1 N。

大房企入住：随着周边的F Y F + o / P拆迁，腾b l _ 4 : n @出了大量的居住用地，万科` @ k Z u L w，华T * 1 . n ] a !润、首开、中铁，众多巨头纷纷入场。

科技园东部区域的建设规模大得惊人，而且是同时开发。这巨量的规模只能说明一件事：行业大佬们都看好丰科园的未来。

商业：而且，随着永旺梦8 ) i / n w @ G 1乐城和万达q . l { 7 l q的开业，这里的商业购物元素也开始成型，新开盘的写字楼也都有自己的购物场所。丰科园再不是过去那个只能拼命干，挣钱没地方花的纯办公区~ u E p 4 * @了。

交通：z / g % $交通方面y W 4，更是房山人的救世主。丰台科技园对于长阳甚至! f L ] + E整个房山来讲意义都是至关重要的。真应该感谢在丰台有这样一座规模够大、岗位类型够丰富的产业园区（丰科以航天科工、轨道交通为优势产业，9 I R ! . 8 T D ~但其余方面也是包罗万象），让大部分人都能找到适合的工作，否则房山人的漫漫通勤长路，不知道要比现在艰苦多少。

【首经贸的优势】

靠近丽泽，在丽泽的外溢下最近几年没少涨，万年花城、三环新城至少都涨了25%，同时区8 A ] j R h J h域交通便利，多条地铁线（10号线、房山线、大兴机场线）通过，无论是海淀上班的、还是丰台、西城、乃至于房山上班的都可以选择定居在这里。