首先说一下我对2021年北京楼市的看法吧：
1、会上涨，但是国家也会调控，从而形成价格分化。
2、全款买房的群体对调控影响最弱，所以豪宅市场依然会涨，总价800万以上的房源也容易涨。乐观的话S G 2 9 g B，恢复到17年价格最高点，也是有可能的。
这部分房子，往往是东西海的学区房，以及上地-西二旗、望( D { n – } G京、西北旺、丽泽、万柳、中关村等优质板块的房源。
3、刚需、刚改群体，预算总价500万左右。作为北京买房的主力军，受调控影响最深。优质房源会涨，硬伤房源会降价。
买入品质房：交通方便（地铁）、次新、好物业、成交不错；
避免硬伤房：非学区老破小、远郊大面积、非电梯顶层、. ( ` ] `遮挡视野的一层、商住两用房
回龙观、草桥、亦庄、清河、东坝、常营 —— 刚需板块 / 新北苑、望} N 3 y京、丽泽、朝青、双井、四惠 —— 改善板块，等刚需板块E ! o R = b及改善板块，可以重点关注。
4、总价500W~800W，基本就是属于改善型的房子或者是刚需标的比价高的。这个预算在北京各个区都是有不错的小区可以选择的。
文章中一共列举了12个片区，27个小区 适合改9 % Q k 1善的人儿的，具体拿几个小g 2 g 1 t w W区具体说说吧！
1、北纬40度
北纬40度在望京片区属于中端小区，楼龄相对较新，属于次新小区。学区还是挺不错的，公共交V m ; o W通十分方便，离望京很近，S W X 2 j l $ : k房子无论是出租还是出手都比较容易。
一、地段及交通
北纬40度在朝阳14号线来广营站西北侧，北纬40度1期东门到14号线来广营地铁站一百多米，2期西南门距离1t i } G y K # c4号线来广营地铁站将近400米。
北纬40度的地铁交通还是很方便的，离望京圈只有2站，骑车步行都可以，同时3 f i 9 m {开车或地铁去国贸圈也不远。
从上图可以看到来广营地铁A口就是望京诚盈中心，影院、星巴克、商超、各种饭店都有，在周围消费购物都比较方便。
二、景观绿化
小区环境优美，一期容积率2，二期容积率为2.37，绿化率为35%，小区有中心花园，两栋楼之间也会有花园，植物种类较多。
楼间距很大，楼栋采W U % + z u光好，人车分流，小区内部品质不错，物业管理和户型都相对较好。属于望京圈的品质小区。
人车分流，车辆从外面直接进入地库。很适合晚饭后和家人在小区散步、早上或晚上有空的时候在小区跑步。
2、珠江罗马嘉园
朝青板块属于朝阳中偏上的区域，五环内有地标商场有地铁离商业区都不算远，商品房相对楼龄接T d | ] 3 9 S * 0近抱团开发起来。
朝青商圈住宅：
第一梯队：星河湾，
第二梯队：天鹅湾、润枫水尚、华坊、珠江，
第三梯队：国美第一城、青年汇. z , ~ f、朝阳, } K F [ q w园，
第四梯队不说了
珠江罗马嘉园处在第二梯队
优势：Y 9 x n l 5 M ! X地理区位优势明显，人车分a E 3 q流，o E s K i \ y小区都是20层以内高层为主，居住密度不算很大，物业维护不错，大堂和楼梯走廊都很干净，比较有档次，主打大面积三居四居为主。
劣势：南边楼宇有点临主干L 1 d _ ^ h r } )道（朝阳北路），小三居户型小卧室内窗类似保姆间，东区偏西侧临近有F 6 r 7 O } X u写字楼明显遮挡影响视线，
3.天鹅湾
天鹅湾北区单价L 9 Y9.1万，南区单价8万。
南区2006年建成，北区2007年建成，在朝青板块是改善小区。
位置：在青年路地铁站东南角，离北区西门离青年路地铁站四百多米，朝阳大悦城就在小区西北方向。
户型：小区户型多样，可供选择大，北区从39平米的loft到364平米的六居都有，南区从79平米的一居到367平米的大户型。
配套：小区配有国际幼儿园，小学是公立星河实验小学，在朝阳区排前5，初中有已经建成的北京二中分校。
物业费3.9，小区配套地下车位，会所等，健身、游泳馆等，小区北面有网球场。
劣势：小区车位紧张，开车从小区出去北面是朝阳北路，南面} 8 B是朝阳路，早晚高峰的时候会堵车。
4、保利金泉
保利金泉，亚运村板块刚需改善社区，2008～2010年次新，双地铁盘。开发商i I r是政泉+M _ b / a保利（据说# ~ [ M I N保利设计了两栋塔楼，政泉这个– 2 ( ~ w开发商有点敏感）。
小区容积率3.5偏高，10栋楼环绕中心花园和水系，25～30层总高，H Z c S # X G南侧6～11号^ N s V楼均为四梯十户或四梯九户塔楼，北侧1～5号楼是两梯三户板楼，人车分流有三层地下车库，没错是三层。
小区一居到四居都有，户型偏大m . t G 9 w，比较著名的有68~77平南向一居c o N、102平全南两居、117平东南/西南全明两居、150平三居Y P ~ u R $和187平四居。
5、领秀新硅谷
先说小区所在的区域西二旗，西二旗位于U * n 5北五环外，是互联网的“宇宙中心6 Z v t D”，同样有中国硅谷之称。近乎囊括中国半数知名的互联网企业，例5 | f G r ` 4如联想、百度、新浪、网易、滴滴、快手等，从2014年到2019年，房价涨幅87%，目前均价62559元/平。
交通：领秀新硅谷交通便利，步行752米有13号线、昌平线的换乘站西二旗站。
教育：学前教育资源也比较丰富，附近有公立幼儿园北京市棉花胡同幼儿园回龙观园，知名私立幼儿园汇佳幼儿园。
对了，小区有别墅区。
6、金域华府
金域华府是回龙观的标杆小区，商品房单价6万+，万科的物业= M ~ 1 v n z给小区加了不少分。B ^ & ( n l k
交通：小区位置是更靠L k 7 f h近五环和西二旗上地区域，未来13号线拆分新龙泽站，地铁距离更近。
户型：1期商品房两限房混搭，人车不分流户型一般。
2期、3期纯商品房，环境稍好，3居户型好，半人车分流，但院落小，户型和1期基本相似。
7、保利百合
丰台区，丽泽和草桥F l p j l C u $板块，都合适。一个是金融区概念，长期看好，一个现在就是很好的环境，交通还方便。
而保利百合最在的区域S ~ Q , k s d / V是丽泽，丽泽的发展这里就不用多说了q ( : j ! 3 ) R ~吧。
丽泽看桥北边的保利百合，正规商品房，板块标杆，无论自住还是保值都能实现。不过涨的有点儿多，去年这会也就9万R F 5 $ s X出头，现在的报价有奔11万的) j G _ 5 w p了。看好丽泽的人太多，推L ? k \ –高了房价，周边都出现了溢价。这也说不清是好事儿坏事儿，= n 8长远看当然好，人们认可丽泽的价值。
小区介绍就先到这里吧，表格中有其他想了解的= % =小区可以直接问我。
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买了房自己也算半个专家了
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