原标题：量价齐跌！上海楼市真的变了！
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上海楼市降温肉眼可见。最新数据显示，7月全市二手房成交还不到2.4万套。
翻开近一^ 5 f [年成交数据，这是今年除了2月外最g } P @ } ! _ ) =差的单月成交量了，同比去年7月 下跌16%，如果对比1月份4.5万套的成交，几近腰斩！
图源：一房一万
成交差，从带看的` m Y *降温就能看到苗头。中介6月带看减少，到了7月份带看量又进一步下滑，环比下降了16%。
虽然7-9月是成交的传统淡季，但这个成交量还是让业内大跌眼镜了。
一般来说，成交量N j ` 9大跌，价格也不可避免Q x = : G 8 D会松动。
市场的反应也确实如此。有中介透露上海7月 挂牌价格环比下降8%。我看到有购房者说7月份买完房，不久N 6 K后上海发布了二手房核验价，小区里的同户型挂牌价立x n 6 ] T J 9 \马应声下跌30万。
而在这之前的1月份，市场到达高潮，二手房业主跳价、反价全看心情，看到最夸张` ` x的是一次跳g v Q涨285万，玩得很大！
这才半年时间过去，高潮迭起后倒是痿得厉害。
还有媒体报道k : s N 0 ]，目前上海火车站附近的降R E ~价幅度已经在5%-10%。静安区成交的3 V D几套房子，有业主把价格下调了近10%，大部分成交价是业主让步了5%。
在4月份我们去浦东调研的时候，浦东房价已经回调了5%左右，那时候浦西还没降，现在降价情况已经蔓延到浦西了。
上海楼市从年初到达顶点，再到如今非: n ; P 6 q常冷淡，究竟经历了什么？
这要提到上海频繁的调控：
1月0 I ~ W s { H12日，“沪十条“落地，打击假离婚炒房，增值税减免期限2年改5年；
1月25日，法拍房纳入限购；
2月6日，正式实施上海新房认购积分摇号制度；
3月3日，“新沪七条”出炉，明确提出5年限售；
..8 D B R Y ; j l…F \ J I # h.
7月( ` ] $ 0 q i @ =9日，推出二手房源价格核验制度；
7月24日，上海限$ D \ ; ( . ^ L购政策再打补丁，赠予房产被纳入限购范围；房贷利率b s Y上升，首套利– L I率从4.65%上升到5%，二套利率上升到5.7%；
8月6日，银行房贷改为以“三价就低”原则审核贷款金额，选最低价审批贷款额度。
从年初开始，上海的调控一个接一个，对假离婚、限售等打上补丁。
其中真正对市场影响比较大，造成7月份数据那么惨淡的，主要是二手房源价格核验，以及房贷利率上调。
先看二手房源价格核验，主要是调控预期。二手房价格在挂牌核验后才可以对f , & n V M 8 { V外发布，价格虚高的房子纷纷被下架。
之前有网友说这是上海版的二手房指导价，但放在当时看其实也算不上。
一是核验价是 参考具体小区最近的成交量和成交价格做出来的， 和实际价格差距并不算大，在9折左右，: 0 p c Z Q 7对比深圳的二手房指导价普遍打5-8折，称得上是温柔一刀；
二是价格虚高的不让挂牌，但如果有人愿意以高于核验最高价买房，还是可以正常成交。所以核验价的整体 杀伤力相对有限，更侧重对n 1 /预期的打击。
结果就是，我看链家上现在挂牌约1.w Z z 0 I U ^8万套，相比之前下架了1万多套。
有中介说，价格核验之后，内网房源也明显^ 1 1 W u 1 l U少了大概20%。如果之前一个小区有10套房子出售，现在差不多就5、6套。
之前大热的板块，像杨思前v M $ m T D 4 u 5滩，过去成交火热的楼盘top10里，如今挂牌量都在个位数，其中 万科新里程、恒大华城东林苑等楼盘是一o v ^ I 7 ^ x y W套在售房源都没有。
挂牌量大大减少，中介找客户的难度加大，加上如果# \ % y ( F | !卖价高于核验价， 买房人可能会有心理抵触，所以很难成交。
而真正对市场成交有大影响的，是房贷利率的上浮。政策指出7月24日起，| ! !上海地区首套F i , i 7 . 6房房贷利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房由5z ; C I _.25%上浮至5.7%。
这也没办法，上半年市场太火热了， 全市新房成交套数同比增长59%，二手房贷额度再增加的话，哪怕上海作为全国的金融中心，银行资金充足，也要被掏空了，所以得涨点利息，对贷款资质的审核也更严格。
而首套房房贷利率涨到5%，虽然放全国来看算低的，但上海的房贷利率已经有两年多没涨这么高了。
刚需对买房成本是很敏感的，成交量肯定会有影响。
另一方面，就是贷款审批周期和交易周期延长。政策出来前基本是1-2个月银行就可以放款，现在银行也没那么多钱了，什么时候放款不确定，一般都要拖到4-5个月，房子买卖的周期也被( ^ | P w拉长了。
可以参考房贷利率高% c m Z i k 5的2017、2018年，二手成交就很萎靡。到后面利率o h z下调，成交才慢慢好转。
7月份数据惨淡，现在是抄底买进的好时机吗？接下来市K ? U ~场行情又会怎么样呢？
我的结论是：别着急，j ~ h $上海楼市肯定还没到底！
8月初才出台了价格指导的第{ m { R Y 5 Z X f二步——“三价就低”，这是影响成交的另外一个重要因素。
它要求二手房申请银行贷款，银行房贷金额要参考买卖合同价、交易中心核验价K T p p J * –、银行评估价三个数据，选择其中最低的金额来放贷。
这是E ~ : 1 s P &直接从信贷上打击，强行降低杠P [ / 6 6 ] v 1 2杆。过去银行评估价会比较高，一般直接按合同价格贷款就可以。“三价就低”出来D ] / T % } / \ B后，直观结果就是贷款的额度会降低，首付成本提高。
说白了，作用有点类似深圳的二手房指导价，效果不错，毕m 5 | ? F u竟对真正的刚需来说，贷款额度X ^ v N {减少的话，要多掏的钱真不是随随便便就掏得出的。
深圳楼市从2月份出台指导价后，楼市就奄奄一息到现在，f I s市场信心都被| m Q S u 0 D打得七零八落。
接下来，上海执行“三价就低”，资金预算不充足m [ f ; t ` T : P的刚需会被挡住。加上之前市场太热了，现在市场冷却过滤出真正的买房需求，导致二手成交量下滑，然后二手房的价格继续下挫，这是毫无Z $ ~ l y * D p疑问的。y m 3 t想要上车的朋友可以I 4 = } W & q P再等等。
至于上海什么时候到底？等有信号了，我会给大家提示的。
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