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北京跑赢大盘的房子不超; v 0 $ ! a P +过20%
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Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在B 5 |国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用V W g @ t _ k，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A9 t ` c + 7:回答:您好，这种换筹方案很差啊，观湖国际的盘很好，你O \ . G i的面积也很好，棕榈泉} C : f T e 4比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜~ g Q t \ ^ 7 $欢他们自己卖了可以再买，如果这套# ~ b ~ a Z s V l房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳` | 4 a M } W公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市D | 5 J 7 T的十年主流预判（2022-D ( @ @ [ n } g2032）;祝顺利！
Q:提问:抱歉，尽量整理J 7 ^ u 4 6了思路，写的还是o 0 v t x i t有点乱。1、想买总预算小于700的w x 9 O b K +小1居或者小2: s (居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关Q I / 8 6 /注的板块是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的& K r &流动性最好。3k n D 1 0、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米1居。
1期是2梯12户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高j P N T v 7 @ U &层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总I 4 t l q s 4 1价是565。我感觉二期1居以后接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小5 # T c &区并不多] W 3 4 u ^ R \，大概有h j # | H X P $40套）
另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉, Z A ! p J )这种小1B 9 C居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4、如果选择2居，常{ C M k营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区4 O k =楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇d 7 v 4 ; k [形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1C x 3 ^ 4居，又= \ ) v Z怕以后接盘的人k s / . n少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结。
6、另外按照我这个预\ @ 0算a H ~ t，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位. Q D h n – z d –的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非q E – h u #常局限，珠江罗马东区的南S U e H k _ Z x北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城f m Y G e z c西北向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值N z R y Y 6 I得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产M + – ] N w C j业资源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健
你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空F H j 6白区域的位置，这些地方未来会有很多公v % x 9 O z – ) 2租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住! # F d L P E ; 2房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花S M / q M 3 9 7 –板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，m p A R 9 % I ? g只留A ` W K霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你W \ + | ; % f C &认真阅读文章!
关于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，v U = \ i \ 6 g一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:自住改善预5 9 ( / A Q算1800-2000，要求：200平左右4居，新房二手房均可，五环内区域不限，期望项目品质高增值空间大，目前N , X u B u i ( S二手房关注了山水文园，新房关注了北京悦府和中建宸园，请星主帮忙分析权衡利弊推荐优选，其他项目也可。
A:回答:您好,感谢信任!1、山水文园的区域价值低于楼盘价$ & V Y值,如果做改善置换长期持有这个预算不建议选这样的区域,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对同一区域不同类型? @ R L + f *产品的涨价规律有过全面的分析,北i E \ A p t京经常会出现同一个区域价格反常怪异的现象，一是学区因素，二是新房癌因素，整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了新房和次新的价格。一个区域内Q C S ? 2 = 0 # Q有j 4 I k充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;
山水文园就是典型的这种规律;这个盘属于华威桥板块,区域的普遍均价在6万左右,山水卖( 9 [ ? U y n x10万主要是楼盘价值,但这个区域在朝阳实属一般,朝阳的东南部是发展比较落! k B后的区域,区域没有统一规划,南磨房路以南潘家园区域、分钟寺都是被抛弃的区域,1D I ! : l ! G |800-2000的预算买在这个地方有点资源错配.
2、2000左右的预算在北京选& G @ 3 \ h筹,无论是哪个行政区都应该关注龙头板块内的标杆楼盘,这样不仅能保证流通性,保值增值性也能跑赢市场平均值,这两个新盘中建宸园相对优势大一些,奶西地块是目前b B X新房市场比较值得买的,从楼盘的位U . w G f 6置以及后期可开发程度用肉眼# 9 { i }看都还可;但空白区域兑现总0 3 u r v m需要时间,期间存在规划落地的不确定性这个区域如果运气好规划全部落地发展成熟会赚,但投资不是DB,这种潜力区域如果楼盘后期没问题，是可以实现暴击;但存在一定的风险性,
2000的预算选择稳g C ) , x 3健性放弃有风险高收益更有利于资x 2 A G e 8 ? b O产的保* c u x D K b值升值性,稳健性是放弃高风险高收益，把投资交给时间,做时间的朋友,财富就像滚雪球;选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级C Q 4 _ T ) { ) z继续建仓!望京内融科橄榄城三期230平四居;这种户型无论是在区域内,还是楼盘都属于非常稀缺的,出房基本都是秒抢,
国风上观197平平层四居、上京新航线200平平层四居;朝青板块天鹅湾220平四居,这些楼盘除了融科三期会超预算(可通过杠杆解决查C F h e L \ 4 |看星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用);其他楼盘全在预算之内,这些盘的升值性很不错,( A l q和新盘不在一个级别,几轮下来二手房的收益可能都可R 1 n .以再买一个n k ~ W #投资了,新房房本还未拿到;这是金融属性的差别.可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨~ D l #势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果以b E R ^ 0 Y # 0投资为主,关注龙头板块标杆二手盘更有利于资产的保值增值性,按照精华栏文章81#北京房产投资核心逻l ; K ] 9辑和原理,选筹包赚,祝一切顺利!
Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。% { 2 i / 8 S一套在东城区望陶园，同小区同户型，最J o k 7 * ^ g近一次成3 H 7 6 b %交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一L L / 5 r B ? M n次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡a H Z %秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最$ @ ]好步行能够到达怡秀园。(5 1 s z , \ U3)疑问：A，应该是h k A . – 5 8 y在怡秀园附近租一套，还是买一套合B _ ^ c \ S ] } @适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的1 ; ,房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种2 m ) $ 7 \ l 0 H离得近又新的楼盘，增长潜力是否更) b V # ^大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投+ q F U =资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片V D C三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套l = j # 6 ` T c，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次L p O – U是万柳中路以东，最后是万柳. U _ ^ A j t 0 d东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动– * s x h性利好出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时C / h 7 H i A逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当o w / . 9 9时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶+ V k 7园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一| J = r h [ J s e栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳? @ + 8 E f @西路上努力，把怡秀在高点出a % S %掉，a l W K配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:谢谢京总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无W . + O产权现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千I d A u万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘` / d 3 n _ V。（海淀、西城、朝阳）谢谢！
另外，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对点4 ` 6 ! r 9 @ V 6的上涨，这个结论: d 3 z V n可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍q o X + s F R弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价N ] [ j Y L . r格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三居户型在1800左右,A B e H ) . _世华龙樾四期的品a / R \ & / 4 Y质稍高+ L D V u 1 $ i Z一些,140平的价格在1900左右,也可s s 8 ! % L 7 r `以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位2 Q [ i I选不到特别优质的,可以以Z ( \朝阳海淀作为重点,
2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是0 ? +持续往上爬,
你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说A \ u 8 / x – =,虽然7 # P \ Y m是教育互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别新的盘商圈又没什a X V – 1 Y么资源,所以040 Z x ? t ^ 0 g P年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居F { ~ y | u住品质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳3 w ^ F、清河这种半老不新的二手商品房很吃香j x n,不会存在价高` \ *降低流通性的现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房j e v 1 a = m – =山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到8 { R亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上）( q E { U 0 ( 9，我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望A ` w q g ? 1 h有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周L N R t末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之0 ) _ A w = | m z光（不是东望，h 3 ] ! # z 7 (在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，* R F i c o l我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车k ( + `半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有s 5 )即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋c R f 9 ? & /样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑$ [ Z @ 6 H ~，选哪个，还有0 H W y E C ] y更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的F s f L : m世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，z @ # ? z E这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清X K 2 * 9 B `仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的/ y _ I Q N i目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量V y ? &库存,良乡大8 ^ ) J . v学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应H a S ;该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边/ l i 1 K的房价都能B I j Y受益,长阳准确说应该属于丽Q h –泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走– & p p S B X + 0，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这x Y A e p X }些次X 2 : @ : 5 C . 1级板块的位置，澳海明月已经被锁死了\ q 4 f _ y l C {几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有+ [ G F保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
北| 1 X w P , u e京跑赢大盘的房子不超过20%
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