今天彭叔和大家聊聊楼市。
以后的楼市，彭叔认为只有三种情况。
- 城市内部房价分化上涨，算到均价上，就是房价涨幅略低于GDP增速，但是还是涨。
- 城J s / M H =市内部房价普遍下跌，均价上涨，也是显示下跌，房价和GDP走势完全背离。
- 城市内部90%以上房价下跌，只有极少数的板块，或者小区，房价能走出逆势行情。
彭叔先说第一种情况。
这个代表城市，是北京。
这也是2022年里面，全国一二线城市里面，R F L g ( 0 ` w仅有房价上涨的城市。
这是北京房价2022年的对比图。
我们可以看到，北京房价在2022年里面，还是上涨了。西城区房e b h价涨了4000元，东城区房价涨了4000元，h Y z 6 y海淀区房价涨了2000元，朝q K = A V y }阳区涨了2000，丰台区房价涨了1000元，亦庄开发区是涨幅最大的，涨了5000元。
北京其他的区域，房价没有一个上涨的。{ Y L R k e 0 g H
我们再看涨幅，北京房价这轮上涨，涨幅最高的亦庄开c _ V发区，平均涨幅超o y J = r a 0过了10%，意味着基本上一个普涨，而且大H ) B V y # I `家会明显_ O 2 ! b感觉到那边房价上涨了。其他的区域，像是西城区，以平均房价涨幅来看，涨幅只有3%3 C _ 1 J。当西城区涨幅: ; ; [ 2 !只有3%的时候，意味着这里面大部分二手房，一年来没有变动，如果说你觉得有小区房价涨幅超过了10%，那么意味着这个区域肯定有小区房价跌了，不然不会在均价上显示只涨了3%。
北京楼市的这F ` H l . d @种情况，彭叔认为是未来楼市里面主流，或者说，情况最理想的样子。
北京房价这一年的涨幅，约在3%左+ D | \ F 8 L y右，差不多和北京Gy Z B ? e X .DP持平，或者低于北京的GDP增速。
彭叔认为上面最想要看到的房价走势，就是像北京的这种，涨6 y ; ^ 5 5 | P幅不大，但也不跌，就这么横盘着。
如果说以后大部分城市，都是像北京这样，那么这个时候，想要买到房价上涨的房子，难度就非常高了。北京楼市这么大，这么多个区域，只有一个亦庄，才算是涨幅有投资价值，其他的区域，哪怕是西城区，平均房价都没有跑赢。
北京算是给全国那些城市，做个榜样。
二、
南京算是这种城市的典型代表了。
大家看这是南京的房价，从2021年，到2022年，整整一年多的时间，南京楼. B n ! N q U * H市各个区域，房价都在下跌。在这种城市里面，你不管在哪里买房，基本都是亏的。
像是南京这样的城市，限购彻底放开，都是可以的。毕竟房价跌的这么惨。
假设，你在南京鼓楼区房价5万时买入，等到现在，房价已经跌至了4.4万，一平跌了6000元，跌幅12%，你想要从4.4万，再涨到5万一平，涨幅要达到14%左右，你才能回本。
你想想，在Y 9 c $ ^ 3 = ?当下这种楼市环境，房价一年涨幅14%，你觉得这个概率大不大？而且这还不计o # j – _算持有2年的房贷利息，资金成本等等的。
大家还记不记得，欧神去年还l l 6 o s K # F J是前年，还跑到南京楼市，说南京的房价要突破10万一平，南京的郊区房价都要在5b B D万还几万来着，他专门开了一个讲座。
现在欧神亏成这样，也是他选的城市，南京、重庆、沈阳、贵阳，国内这些他重仓的C S # L城市，房价都比较惨。。。
重庆。
沈阳。
贵阳。
这就是选择的重要性。如果说买到了这种房价普跌的城市，你就是再牛，你也赚不到钱的。
三、
天津。
天津就是整体房价都在下跌，但就是有一个区，房价逆势上涨。如果说在天津买到了这个区里面，也能实现盈利。] Q C w \ 3 r天津和平区的房价，从2020年到2022年，涨了10000元，涨幅快要达到10%了，两年时间，在天津能有这个涨幅，已经是比较秀了。
天津最出名的资源，就是教育资源，所以在天津房价下跌的时候，就越多人不管是出于孩子上学，还是避险，都一个劲的往和平区跑。再加上隔壁北京学区房P ; F房价上涨，也给了天津一个比价效应，这些都导致了天津和平区房价n ~ ; h ] P ;的上涨。
现在综合来看，全国楼市里面，有城市房价能走出像北京] N E v a t那样的涨幅，就已经是2022年里面比较优秀的城市了。大部分城市，在2022年里面，只能走出像南京或者天津的走势。要么普, ] # a * _ I &跌，要么就是只剩下一个区靠着某些因素，房价上涨。
彭叔再次强调一下，未来投资楼市，难度是非常高的。
如果说，没有了房价普涨，那么大部分人在楼市里面，就不可能赚到钱，或者说，根本跑@ \ (不赢贷款利息。_ # S \ l 9 W 4
刚才直播的时候，银行那边再次宣布降息了，只要新房房价，连续三个月，环比，同比都是下跌的，那么这个城市的房贷利率，就能降到3.9%左右，也就是进入3字头。
之前全国楼市里面， 已经有部分城市进入3字头了，比如说是武汉、天津、太原、石家庄等等的。
上次应该是个试点，想看一下房贷利率下降到3字头之后，对当地楼市，到底有没有利好作用，0 | h % ? | 1 o m结果发现这些城市房贷利率跌到3字头以后，房价还是跌。
于是这次就扩大了范围，全国所有城市，都能享受到这个政策。
大家不用把这个看的太激动的，因为这个已经是老政策了，2022年就已经出了，而且这个政策，人家还是有要求的。新房房y ? ( d k 2 y价，环比同比1 d + Z A m D Q z连续下跌3个月。
这个条件可不容易达到，尤其是同比房价连跌3个月，这就意味着这个城市的新房房价，已经连续3个月，低于了一年前了。大家都知道，新房房价往往比二手房房价还要难跌，就是因为新房房价一跌，地价就要跌了，而新房房价一跌，二手房的压力就会非常大，毕竟新房房价都比二手房房价低了，谁还买二手房。
而且就算达到了这个条件，并且房价开始上涨了，而只要连续三个月，环比，同比都是上涨的，那么房贷利率就要恢复到之前的地步。
也就是说，当房价下跌过多的时候，就给你降低利息，降低购房成本. \ W y A n #，鼓励你买房，但是当房价上涨过多的时候，就给你加息，遏制你买房的冲动。
这摆明了，就是不希望房价出现大涨。
所以彭叔才说，对于上面而言，楼市出现像北京那样的涨幅，是上面最能( U q接受的。
还是那句话，以后买房赚钱，难度、风险，都会不亚于股市里面赚钱。如果房价没有普涨，90%以上的人，买房都是消费。
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