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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！感谢之前的回答很有收获。想问一下，天坛府一层下跃250平精装（243 F ; X G } ~00）和西府大院低楼层199大平层毛坯（2700）之间的比较，选哪个，兼顾自住和投资。上班在金融街，位置都不是很合适，也没办法了。
A:回答:您好,南二环外的成长性不如x t 5 v 2 2 & $南二环内,或者说长安. w 0 & * , [ g /街以南的成长性不如长安街以北,总价越高这个现象越明显,这两个G k k n %盘居住属性不错,投资属性如果1200-1500还可以考虑,2500往上布局的南城很资源错配,北京的一线资源大多都集中在东西海朝个别区域,很集中且很明显,所有城市包括北京都提倡的是均衡发展,但实际点状更容易发展,你这个预算不选东西海朝的龙头板块会很亏,如果选东西海朝的一般区域效率不优
如果选外围准确说应该是战略上的错误,现在的楼市不是有行情大家一块涨,下行期龙头板块是最后一批跌的,好盘的抗跌性也是最强的,反之冷门板块是第一批跌, 7 r的,上行期龙头板块反应是最敏锐的,这些位置是价值的聚集地,所拥有的d G ? U 8 W 9 h资源全是一线的,包括人效;高产厚产者应该多去配置这样的房产,P H Q R m X ^ , S之后再考虑稍微远一些低密度居G | o { c |住盘,已多次提醒建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;这篇文章无论是对于首次置业,还是二次置换都有很大的帮助,祝顺利!
QU Q m B P 1 n = U:提问:感谢京总理性的输出。对通州春和景明举棋不定的时候，看到京总的文章，一下子把我拉回理智，意识到应该重新学习，整理思路。先说一下家庭情况：我是全职妈妈，) ` d C d和先生、2岁的女儿一起居住在百子湾。近两个月，原本在西四环独居的72岁母亲\ 4 ? U U身体频频出现状况。我们不得不在东四环到西四环上频繁奔波救急。考虑到母亲年事已高，日后居住在一起能方便照顾，再加上我们也有二S I \ – R K @胎的可能，所以考虑趁目前的政策在D t M – 9 G一年内置换房屋。^ h | = } P ?
置换的目的：一是解决三代人共同居住的问题，改善生活质量。二是将目前房产进行整合置换，资产保值。再说z r ) O 4 X u一下目前的资产情况：母亲名下有一套荣丰2008（一手房，贷款购买），出掉大概480w。在定慧北里还有一套三居室，我和母亲共同持有，老公房，出掉大概980w。此外J \ p y我手里存款大概还能支持一些。综合目前的情况
我们的置换要求为：1.适合三代人共同居g D r v住的房屋@ = P n e \ { K，希望4居，卫生间至少2个，暖气好（地暖最佳），有电梯。2.新房或二手房皆可，大平层或复式都可以。（母亲独居多年] $ I = \，东西很多，如果复式或有个地下室她能有更T c U D 6 Q私密的空间）3.预算1500w左右。4.需要考虑周边的医院和学校。
咨询：1. 我们考虑把2套房产全部出掉，用母亲的名字置换一套大的。原本考虑买通州（主要因为那边医院多），读过您的文– V M ( 6章后调整思路，是否应该首先考虑朝阳的朝青、望京、奶西版块？其次考虑亦庄？您有推荐的区域和楼盘吗？2. 老人买房是不是就不能贷款了？– & J J l 1 H + c我们的情况$ P p 3还建议贷款吗？3. 最近得知大红门南马上要开盘中海和金茂$ u + D 1 | } / O府/ f @ W B Z K的项目，您觉_ z ^ @ K _ ~得适合我们的情况吗？这两个项目相比，是不/ & \ –是持有金茂府升值空间更大？总觉得在这个地区，一下子起来两个高端盘，有点格格不入。
4. 二手房我们还没有了Y E 3 9解。如果考虑二手房，您有推荐的区域或楼盘吗？我们是否应该考虑在目前的百子湾地区再购入一套二手房改善居住？（我家人这么想。可我总觉得资产应该有个布局，不用都集中在这里，解决居住也可以H x o ) d { p 8 Y租房嘛。买就应该买保值的。5.目前的两套房还没有挂出去，我考虑明年3月份挂牌，您觉得合适吗？再次感谢！
AA f | O : F P s U:回答; 您好,感谢信任!1、荣丰2008、定慧北里还有F g P v I ]您现在所居住的百子湾板块,这三套x 7 V ` ~ 8 2 h房从区域上都是价值比较高的板块,荣丰2008属于广外乃至西城的上车热盘,主要客群一是上学购买人群,二是在西城上班的年轻人,因小i F n M区大多为小户型,所以流通性很好,只要不是面积特别小的保值增值性也都不错,定慧北里和定慧福里北里也都是定慧寺这个板块涨幅靠前的盘,百子湾主要的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体,也是朝阳比较热门的一个区域,以上楼盘保值增值性都不差
可通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;如果拿以上三套房中的任意两套去做置换,从理论上只能往更高等级更高楼盘上换,这样不会失去房子的涨幅,北京现在的每一轮龙头板块都是从核心区开始轮动,其次跟上行情的就是以上的次级板块,从实际需求1500万的总价也应该布局到北京的龙头板块,这样的资产含金量很高,流通性金融属性以及保值增值性都比较牢靠.
2、大红门开q i 1 $ e O X 8的中海和金茂府项目,并不是所有的品质盘随意分布就会涨价,这是错误的概念,楼盘品质高需要符合本区域的购买力,如果购买力跟不上或者大多购买力都来自通勤大概率会站岗# u . K ^,大L m 7 G @ V红门这个情况相当于是矮子里面拔将军,现在的购房逻辑是要凤尾不要鸡头;7 g p 3 a D u g关于s f f选筹上建议认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心,投资非常简单,结合各区跑赢{ G T f l大盘选筹导( | @ L X ) e f c图和成交大数据进行选筹包赚;
3、从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其^ v s s 2 M r I O是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上E T J ! B N走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,受疫情影响国家给予x S [ } V K ] g中小企业贷款支持,北京明面K 2 E s t上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被N t k _ $调控,北京的淡季是置换的好时候E | % ( g ? J,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;这个是大概的情况,可根据自己实际K O y j L D & u的情况选择操作时间,
4、关于贷款:和首套二套年龄没关系,只要想贷都可按照首套计算,参考07#巧用杠杆，贷款的利用;
5、关于选筹上:百子湾的价值主要是刚需群体较多,如果1500以上的总价会稍高,这个板块的盘这么高的总价会导致流通性变差,如果考虑在百子湾附近的] L i话可以往朝阳大悦城看看,逸翠园160平的` q l l复式+ – 4 t R @ X,57 ^ : f A \ 7 & y个卧室总价在1600左右,首开熙悦尚郡200平一层带花园的复式5个卧室总价在1500左右,这两个盘第一符合s z ] 1您们对居住面积的要求,其次符合V 8 \ 2 %对高~ L i u e R品质的要求,逸翠园06年,熙悦尚– j y r T 1 5郡16年的,朝青这个地方: ] ( W ^ * c y的现象是品质盘一片,能承接朝阳东部大部分刚需+置换改善群体,房价相对很牢靠,保值增值能力也很强,比大红门的价值要高一些;望京和奶西这个板块也可选,但居住品质以及面积要求可能难满足,如果满足面积O g / 0 7 (只能压缩单价扩大面积,这样的盘就失去投资属性了,祝一切顺利,有问题再沟通!
Q:提问:房总好，目前家住汽南小区，娃在附近上小学，希望周边购买一套房子，给老家父母和老人过来住，兼顾照顾y P ^ Z } w U孩子，不考虑学区，最好是2室，不求大涨保值性即可。目前首付2Z h g50万左右，老家县城老房子若卖出后大概可得2| % f00万左右，但近两年行情不好，一直较难卖出。周边看了军博和广外片区的房子，能负担的范围皆以老破+ ~ P小为主。
看了您星球内的文章，从投资属性上对于这类学区属性的老破小并不推荐，但是家人难以接受投住分离。因此，请问房总: 若只考虑保值性以及后续卖出，这附近的老破小是否可以考虑购买？具体的选房逻辑是什么？是否有推荐的小区？或者除此以外，若考虑5公里范围内，您还有其他的选房方案吗？谢谢！
A:回答:您好，我在星球S w a 3 P精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对不同区域的老/ Q 7 \ i 4 4 o破小有过详细分析,建议你认真阅读,像东西城内的60、70年代的老破小只要没有严重的学区溢价，附近没有保障房人才公寓等类( ^ 9 r \ \ y % v似政策性住房往后的市场不会出什么大问题，保值性尚可，木樨地，军博，广外这三个片区的老旧盘行情都属于同一条涨幅线，没有明显的差距，选盘的话尽可能选一些物管资源在同一区域比较出色的，最好是单位公G L n i O 1 `房，6层a : ) ? @ u \板楼优于塔楼
木樨地流通性不错的可以看看西便门西里和东1 l l O 2 , ?里，这两个盘的. Y | I Z p 1 C B2居室价格在700左右，户型不错的是东里全南向的2居，军博可I K v以看看铁东，金城门，你200万首付如果按照常规贷$ g f款有些吃力，建议老家县城的房子出掉增加首付，哪怕是折一些价格都可，如果按照250首付做选筹可选范围不多，可以关注下莲花池P \ & q a O Z I *南里，如果接受不了投住分离，具备成长性的选筹策略应该是用450W+4, ) m00左右的杠杠去拿远见名苑总价最低的2居，这样以后区域有行情不会吃亏，也不会失去再投价值，其它板块也没有特别合适的，要么就是围绕木樨地附近淘淘老公房社区，要么就是打丽泽附近的品质盘，后者相对更有成长性，你可通过星球精华栏1a Z I D u \ y ~6#北京各区2017-z K k y ? / ! . n2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;祝顺利！
Q:提问:关注京总很久了，加入星球学到很多，第一次提问，期待: X b百忙中指点。问题：工薪阶级夫妻，一方在定慧F 7 6 B 3寺上班，一方在王府井上班，7 i L 1年收& @ – = V } r入40，名下在西三环S 5 / G Y ` ? (的国家气象局小区有一套60平小两居对外出租，市值700。目前还没孩子，5年内不考虑上学问题，准备将小两居出掉，不M 6 9 e i Z考虑自住，加杠杆至1200左右对房产进行优化配置，总的考虑还是在海淀区内，有以下思路：
一是买定慧寺板块，选定慧寺并不是因为一方上班在定慧寺，而是发现板块内有4块地正在建设（海淀区西八里庄0711-652、640、641地块，0711-653地块，详见附图），预计24年建成后有央企中国电8 & g O k h u 0 `子、中国电建等R \ L C # W入驻且也有商业规划，海淀比较缺商业，像这种央企入驻+商业规划的“变量”是否能视为板块利好？我们的思路是临近这4块建设用地来选房，周边基本全是老公房社区，可选不多，相对较好的就是首师大家属院带电梯次新塔楼，好户型3居14w+，有学区溢价。还有一个叫玲珑苑的回迁，比较新，但还不能交易。6 R N 5 n a K \ y不知围绕这四块建设用地选房的思路是否站得住脚？\ u a s k M V
二是考虑永丰的二手次5 j – a新。既然不考虑自住，不考虑位置，那就选个潜力股。您对海淀北部永丰的评价很客观，G : 2 V d w永丰的新房周期太久. Z `，二手8w+也有透支。因为我的持有周期是5年以上，所以我也将永丰的“冠城大通百旺府”的次新纳入了考虑范畴，主要是认为永丰已有不少新盘，但6层以下低密度、大面积的品质三居仍较为稀缺，如果周边配套能按计划落地（这个确实没人能保证），或许挺有潜力，8w入场确实不如前两年入场好，但不知永丰8w+入场品质次新H # o D 4 X E ^，与定v } F B |慧寺14w+入场公房社区比，哪个上涨的R l u前景会更好呢？假如以上两点都不是最优，京总有无其他建议，我们此次配置的核心目的是TZ收益，等未来5年后（甚至更久）当我们需要自住时，再调整配置。
A:回答:您好，感谢信任！1、关c Y r E 1 [ /于第一个问题，定慧寺附近4块地，我从以下几个角度回答您；城G t z ^ g V市用地出售或者ZF自配一般分为2类，第一类是原本预留用地，在城市规划中= v V叫战略留白，这类属于先规划后发展的区域（或者拆迁后的新规），这种一般布局比较科学，更适[ 2 s ` . / G用现M H Y阶段的城市发展需要，像朝阳的新北4 K F $ C O ~苑，孙河、亦庄的河西区、海淀的北部新区等都是有战略留白用地，完成了先规划后发展的目标
还有一类用地是规划后更改，指的是9 – T 4 I | N S城中原本规划的绿地，机关单位等类似建设目标后因城市发展需要更改为商业，住宅，写字楼等建筑，这类后期对于城市发展其实是# 3 M ^ ( ! T 6有弊端的，或者说是最好的发展应该是最初始的规划，一个k b , & _ ? \区域的舒适性一定是先规划后发展，随意发展只会导致区域布局不合理，拥堵，密度大，住宅和商业做不到动静分离，如果留下城市病，后期再做优化可以说是很大的工程，一般没有大活动如奥运会等，是不会M q E *再动的，因为投入太大了
您所提到的定慧寺四块地应该就是我说的第二类，如果全部规划为办公体会增加这个区域密度，这样的消息一旦放出短期确实会炒作一波，如6 F S Q J A果想从这样的市场中获利需要极强的实操经验，因为这种g k ^ P 0 2 ^ j ^规划一旦成型会暴露一些问题，不是大家所想象的居住环境市场自然不会长期繁荣，这就需要把握好买入时机和卖出时机了，现在看周边全是老旧盘，四, ) ! # } t . d w环路把原本很小的区域切成2块，再增y 5 i ]加4栋办公体H [ | U D G B m密度会很大的，如果没有打过短线我是不建议大家博这种机会
围绕产业选房的思路没有问题，需要注意的是不能钻到产业园区里面区，保持好一定的辐射距离是最好的，如果钻到产业园区里面那这个区域需要足够大，能够做到动静分离，像望京，这样的产住结合才能够得到大家的认可，好与坏不用夸大其词描述，大家体验后便可知晓，像国贸产业再强但面积太小，往里面搞几栋住宅就是卖不上v ) A价
2、关于海淀北部新区，我在星球精华栏文章海淀跑u d D g j赢大盘选筹导图中对大部分区域分析过,我不建议大家买不是不认可这个区域，是买入时机不对，投房= B ; | 9最重要的除了地段以外是时机和价格，或者说即便是位置买错了，只要时机和价格把握好x ; _ 8 f b 7 4 (同样能赚，海北已经& D g @透支了未来3-= # 8 o5年的价格，加上兑现周期不确定，现在买怎么看都很冒进，如果不是通勤需要，等3年5年很不划算，北京的楼市规律是5年不涨必有一波，买确定性高的板块涨是一定的，X { z V I只是时间问题，这个是概率选择问题。
3、方向上，置换升级是升级房子的综合资源，不单单是房子本身，国家气象局的b c L X保值增值性还不错，一直都很稳健，X f k t a : g l可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;出这套买海北或者定慧寺都不是特别合适，如果您们想未来置换也留在海淀，如果还有房票的情况下，不如留着气象局，单拿500做纯投资布局，把目光放到全城，这样没有局限性，可选的范围更大，因为你们大概率5年后还要再次置换，这种比较稳健一些，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦F m o W k r s 1 |庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不O 5 3 ; B – N用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，s / u # M e l J所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换i 9 w Q 5 2 a % F，那选润枫还是万科？I T 5 % } ? 0润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行T z s 7 7 l r，就是房子内W \ z K m F y ^部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距X 9 } X % F ] } 4没问题，就是物业不算好，人车2 2 u | q O s { 0半分流，听说有教育用地$ k M 5 * W，有商业规划，还有即将拍1 ! F W + o n的地块。它1.5公里外的p * E董村有个# 0 @ h 7综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我1 g ; @ S也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德N . H k _茂的新房，觉得贵f y M Z ~ a C |了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将D 6 k A t P C来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有M S A _ i b更好建l D # ! ]议吗？
另外家庭资产情况k P [ 2 % c %是通州} ( ( 0 ` m A N :果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买l o M v了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考b | e t i I星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产J ^ 2 P m }业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期j ^ w Z的位置应该是n b , V _ x ` K O长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗v , Y , S的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强* – 4 2 K ` – ] $很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月M e :已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心3 O u I b %圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都r T 8 X 5 . 3 E不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和A c w p % U原理,祝顺利！
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08#史诗级通货膨胀正在路e , T M a 7 v上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充A o 9 [ Q足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章S P f g）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东: V a O 4 * C西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一l D ; \ I S次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山m ^ J . r未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻z Z , F e辑和原j q m H { [ I理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#\ 6 , W $通州跑赢大盘选筹导图Q ) $ * 8
84#大兴跑赢大盘选筹导图
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86#丰台跑赢大盘选筹导B k A图& { m
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